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Il lusso a New York è conveniente
Non si tratta di uno scherzo. Uno studio della società internazionale di intermediazione e consulenza Knight Frank, che è basata a Londra, indica che New York si trova solamente all’ottavo posto nella classifica delle città più costose al mondo (relativamente alla fascia ultra lusso).
Secondo Knight Frank, a Manhattan $1 milione permette di comprare approssimativamente 474 piedi quadrati nel segmento ultra lusso. (Ricordo che per quanto riguarda la fascia normale $1 milione permette di comprare in media 90-100 metri quadri in ottimi palazzi). Nel Principato di Monaco, al primo posto nella classifica, $1 milione permette l’acquisto di circa 172 piedi quadrati. Al secondo posto troviamo Hong Kong (204 piedi quadrati), al terzo posto Londra (247 piedi quadrati). Dopodiché seguono Ginevra, Parigi, Singapore e Mosca, tutte più costose della nostra beneamata Grande Mela.
L’appartamento più costoso attualmente sul mercato a New York è l’attico (penthouse) al Pierre Hotel, la richiesta è $125 milioni. Questo sembra poco a confronto con la vendita di un appartamento nel condominio Hyde Park a Londra nel 2011 per $219 milioni; o la richiesta di circa $390 milioni per l’attico a Tour Odeon sito nel Principato di Monaco.
Molti esperti condividono l’idea che New York sia ancora sottovalutata rispetto alla sua vera potenzialità a livello globale. Il fatto è che, seppur l’offerta di appartamenti in vendita sia ora limitata per scarsità di prodotto disponibile, in realtà in altri mercati la stessa è ancor più limitata. Anche il costo di costruzione a New York City è competitivo a livello globale.
Se si considera tutto il mercato immobiliare degli Stati Uniti, scopriamo che l’appartamento al Pierre Hotel non è neppure la proprietà più costosa d’America. Copper Beach Farm, una super villa sul mare nel vicino stato del Connecticut, è sul mercato da maggio al prezzo di $190 milioni. Owlwood Estate, a Los Angeles vicino la famosa Sunset Boulevard è sul mercato a $150 milioni. Anche a Dallas (Texas), la proprietà Crespi Hicks ha una richiesta superiore al Pierre: $135 milioni.
Secondo Knight Frank, a Londra il prezzo per un piede quadrato di immobile di lusso è $6.122. In contrasto il prezzo medio a piede quadrato della fascia più alta di mercato (il primo 10%) a Manhattan è stato $1.925 nel primo trimestre 2013 secondo Miller Samuel (società di consulenza e statistica). E anche la media del prezzo a piede quadrato nel condominio più lussuoso di Manhattan (15 Central Park West) è stata $5.009 nei primi sei mesi dell’anno.
Quindi attenzione, se siete in cerca di un appartamento ultra lusso, New York City è la città per voi. Costa poco!
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New York non è un villaggio turistico
Continua lo sprint del mercato degli affitti, in alcuni casi si assiste a prezzi che superano quelli del periodo di boom economico.
Per esempio un monolocale nel West Village, in un palazzo con portineria, è stato affittato a $3.100 il mese scorso. Lo stesso appartamento venne affittato per $2.950 nell’estate del 2007.
Il governatore Andrew Cuomo ha approvato la prima, e storica, legge che limita gli incrementi delle tasse immobiliari. L’incremento sarà al massimo il minore fra: il 2% oppure il tasso di inflazione.
I singoli comuni dello stato possono opporsi alla misura solo con il 60% dei consensi.
La misura è volta a rendere lo stato di New York più competitivo rispetto al contesto USA e quindi mantenere famiglie ed imprese all’interno dello stesso.
La rivista Crain ci fa sapere che lo stato di New York ha dato il via libera per lo sviluppo di un nuovo palazzo nel complesso delle Nazioni Unite. La costruzione toglierà spazio ad un parco giochi adiacente il Palazzo di Vetro e perciò sarà necessario creare un nuovo spazio ricreativo per far si che il progetto proceda.
New York City guida il processo di ripresa dei mercati immobiliari USA.
Secondo la società Miller Samuel, specializzata nell’analisi immobiliare a New York, nel secondo trimestre di questo anno il prezzo mediano (attenzione: non il prezzo medio) di un appartamento venduto a Manhattan era sotto solo del 17% rispetto al picco del 2008. Quindi un buon recupero rispetto ai momenti peggiori della crisi dove si arrivò a 25% o addirittura 30% sotto le cifre del 2008.
Al contrario, mercati come Las Vegas, hanno perso il 60% del loro valore negli ultimi anni e la media di molte altre città sembra attestarsi attorno al 30% sotto i massimi livelli.
Anche nel settore commerciale Manhattan sta recuperando in maniera più salutare rispetto al resto del paese le locazioni sono in ripresa dal secondo trimestre 2010.
Secondo il sito CoStar, leader nell’analisi dell’immobiliare commerciale, la richiesta media al piede quadrato a Manhattan raggiunse il massimo nel secondo trimestre 2008 a $63,82, per scendere poi a $42,63 all’inizio del 2010 e risalire dell’8% a $46,05 da allora.
A livello nazionale sta succedendo l’esatto opposto.
Per quanto riguarda le compravendite di interi edifici a Manhattan: ci sono state transazioni per un totale di $8.4 miliardi nel secondo trimestre di questo anno; un incremento del 189% rispetto ai $2.9 miliardi nello stesso periodo 2010.
Manhattan si dimostra stabile. Il dollaro debole attrae investitori internazionali ed il mercato del lavoro è in migliori condizioni rispetto al resto del Paese. A maggio il tasso di disoccupazione a Manhattan era il 7,1% contro una media nazionale dell’8,7%.
Multiproprietà
Il concetto delle multiproprietà (timeshares), ovvero dove si acquista l’utilizzo di un appartamento per un periodo limitato durante l’anno, non è particolarmente sviluppato a Manhattan.
Ci sono solo due edifici dedicati interamente a timeshares: l’Hilton Grand Vacations Club ed il Manhattan Club.
Se da un lato Manhattan sembra piuttosto immune al fenomeno dei pignoramenti, le multiproprietà sono invece colpite in maniera abbastanza pesante. Fra l’Hilton Grand ed il Manhattan Club ci sono stati 28 pignoramenti dal 2007.
La struttura delle timeshares è complicata. Ogni appartamento può essere venduto fino a 50 diversi investitori. Una quota equivalente ad una settimana può costare attorno ai $50,000. Il finanziamento è solitamente costoso, il tasso di interesse medio applicato è il 15%.
E’ quindi molto difficile per il costruttore sostenere questo modello di business, dato che circa il 30% dei costi del progetto sono dedicati al marketing dello stesso.
Per questi motivi non credo che vedremo l’espandersi di un mercato che è ancora minuscolo.
New York non è un villaggio turistico!
Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro prossimo investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.
Un caro saluto,
Riccardo Ravasini
rava@ravarealty.com
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Vendita record al Plaza
Il mercato immobiliare di New York riparte con cifre da capogiro.
Recentemente il New York Post ha riportato un nuovo record per prezzo pagato per un appartamento al Plaza: $48 milioni per una superficie di poco meno di 600 metri quadri.
La cifra più alta mai pagata per un appartamento in un condominio a Manhattan.
Perizie
Il mercato residenziale giova del rinnovato volume di vendite.
Quando si arrivò ad un quasi stallo, due anni fa, ed i prezzi si abbassarono, i riferimenti necessari ad i periti mandati dalle banche per valutare l’immobile (e quindi erogare il mutuo) erano veramente scarsi. Un basso numero di vendite (recenti) significava un po’ tirare ad azzeccare la valutazione. Oggi invece, un buon numero di vendite recenti, comparabili a quella in oggetto della perizia, da’ la possibilità al perito di svolgere il proprio lavoro con più agevolezza e non sottovalutare l’immobile.
In questo modo le perizie sono diventate sempre più realistiche ed i mutui sono erogati più velocemente.
Buone notizie per gli investitori
Chi decidesse di comprare un appartamento per metterlo a rendita può contare sul fatto che i prezzi degli affitti sono andati aumentando durante gli ultimi anni.
Dal sito StreetEasy vediamo che il prezzo mediano per uno studio (monolocale) a Manhattan è salito di 162 dollari da Aprile 2009 ($2,038) ad Aprile 2011 ($2,200); mentre il prezzo mediano per un bilocale è salito di 100 dollari nello stesso periodo da $2800 a $2900.
Per quanto riguarda il prezzo medio d’affitto a piede quadrato per monolocali e bilocali considerati nel loro insieme: i dati che ho rielaborato dal sito di periti MillerSamuel dicono che è salito del 5% dalla fine del 2009 alla fine del 2010.
Il giornale The Real Deal riferisce che alcuni palazzi residenziali di nuova costruzione stanno tornando ad essere venduti prima dell’ultimazione dei lavori. Questa tendenza era praticamente sparita negli ultimi due anni. Ora che i prodotti di nuova fattura scarseggiano ed il mercato sta migliorando, alcuni compratori osano nuovamente firmare il contratto, prima di vedere il loro appartamento completato.
E’ il caso del condominio in costruzione chiamato Yard, che si trova nel Queens, appena fuori Manhattan. Il responsabile marketing del progetto, Eric Benaim, racconta che gli sforzi di vendita cominciarono lo scorso dicembre, fra l’altro in condizioni climatiche proibitorie, ed in poche settimane 13 delle 83 unità sono entrate in contratto preliminare.
Alcuni brokers a Manhattan riferiscono che qualche investitore internazionale sta tornando ad acquistare senza avere visto l’immobile di persona, ma semplicemente chiedendo all’agente di scattare delle fotografie dello stesso. Questi investitori vogliono essere sicuri di non perdere l’occasione di entrare a far parte di un nuovo progetto in un momento in cui i prezzi sono estremamente attraenti dato che il costruttore deve cominciare a muovere gli appartamenti sul mercato per far si che il progetto abbia successo, ed è quindi incentivato ad offrire sconti.
Settore Commerciale
Questo mese, vorrei porre l’accento sulla forte ripresa degli affitti commerciali.
In particolare sono due gli eventi che hanno portato gli esperti del settore a notare come ci sia più competizione da parte dei potenziali locatari. Il primo è stato il duello per lo spazio a 120 Park Avenue, fra Wells Fargo e Bloomberg LP che ha visto l’azienda del sindaco Bloomberg uscire vittoriosa. Il secondo duello per lo spazio a 825 Eighth Avenue ha visto invece prevalere Nomura, una banca d’affari, su WilmerHale, uno studio legale.
Da questi fatti i proprietari di immobili commerciali, insieme ad i loro brokers, hanno cominciato a rivalutare la richiesta dei loro affitti al rialzo.
I più recenti dati della società di brokeraggio CB Richard Ellis mostrano come la media della richiesta a piede quadrato sia salita di $1.30 a $49.61 in febbraio.
Ed anche per questa volta è tutto cari lettori.
Rimango a vostra disposizione per qualsiasi domanda riguardante il vostro prossimo investimento immobiliare nella Grande Mela.
Un caro saluto,
Riccardo Ravasini
blogimmobiliare.com 