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Crollano i mercati azionari. L’immobiliare se ne avvantaggerà?

Che sia questa la scossa finanziaria che si aspettava per ripompare capitali nell’immobiliare?

Se la fiducia nel mercato finanziario è ai minimi, cos’altro viene da pensare di poter fare se non acquistare immobili?

La Cina per riparare dal rischio di default USA (verosimile o impossibile, staremo a vedere) compra oro a cifre inimmaginabili solo 10 anni fa reinvestendo anche il debito USA.

Noi non siamo la Cina, e i nostri investitori sono sempre stati affascinati e soprattutto educati alla cultura del mattone: che si torni a rivalutare l’investimento immobiliare? Probabile. Del resto è già accaduto altre volte che in corrispondenza di crisi finanziarie si sia ricorsi all’immobilizzazione di capitali (per non andare troppo lontano nel 2001 tra crac della New Economy e Torri Gemelle  lo slancio fu notevole).

La scelta è quasi obbligata, o si rischia di vedere andare in fumo anni di sacrifici con la speranza che il mercato renda con il tempo parte di quanto si sta bruciando sulle piazze azionarie, oppure si cementano i risparmi così da averli sempre lì tangibili, concreti e garantiti nel tempo anche se più o meno lungo.

Volendo essere dietrologisti, se la crisi parte dal crollo del mercato immobiliare, forse dalla ripresa di questo è d’obbligo ripassare. Si parla di crisi strutturale della finanza, di miliardi di esposizione economica e finanziaria che non sono contro-garantiti e che sono il frutto di un debito che mangia debito, dove alla fine i debiti di tutti sono concentrati nella mani di pochi creditori che rischiano di non poterli esigere.

Come si sono contratti questi debiti? Con la corsa al debito e alla ricchezza a prestito, e quindi anche grazie alla leva finanziaria utilizzata per l’acquisto di immobili da parte di tutti i soggetti privati, mentre i soggetti pubblici favorivano e incentivavano questa corrida.

Ridimensionare al ribasso il valore del patrimonio immobiliare ha generato un enorme buco nero dove nessuno garantiva nessuno. Se i prezzi tornassero a salire, in automatico le differenza tra valore e debito si assottiglierebbero, e così il peso dell’esposizione si ridurrebbe forse drasticamente.

La realtà è che siamo davanti ad una situazione difficile: se immaginiamo la Vecchia Europa come gli USA, forse stiamo vivendo la loro “crisi da sub-prime” a distanza di cinque anni, come spesso accade con le cose che importiamo dagli States. Lì nessuno si è preoccupato di porre un rimedio al crollo verticale dei prezzi delle case, forse in Europa siamo ancora in tempo.

La Grecia, che sembra essere la zavorra d’Europa, non paga lo scotto di una crisi immobiliare acutissima? Migliaia di alloggi invenduti ed un’economia debole, hanno generato il panico, e le conseguenti misure messe in atto dalle agenzie di rating.

In Italia ci sono oltre 100’000 alloggi nuovi che languono sul mercato da un paio di anni, e che sono una bomba ad orologeria, per il settore edile e tutto l’indotto, ma che fino ad oggi non è esplosa grazie da una situazione economica delle famiglie italiane virtuosa dettata da anni di risparmi.

Se dovesse continuare la morsa dei mercati azionari, la tentazione di riportare capitali negli investimenti immobiliare potrebbe essere altissima.

Che sia qualcosa di positivo all’interno di un quadro diversamente pessimo?

Forse è ancora troppo presto per dirlo, di certo nei giorni a venire il quadro finanziario mondiale dovrà trovare un assetto, e anche in corrispondenza a questo, sarà più chiara la direzione che si sarà presa.

Andrea Russo

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L’evoluzione del mercato immobiliare negli Stati Uniti

E’ opportuno soffermarsi sull’evoluzione e sulle dinamiche che hanno caratterizzato il settore immobiliare – mercato di sfondo alla crisi stessa.
All’interno di tale segmento di mercato si è riversata, infatti, la liquidità sia di investitori istituzionali che di soggetti privati – famiglie ed imprese – che, in seguito alla politica di bassi tassi di interesse adottata dalla Federal Reserve americana, nel periodo successivo alla bolla della New Economy, hanno iniziato a considerare con maggior interesse l’investimento immobiliare (la percentuale di famiglie proprietarie di case è aumentata quindi fino a toccare nel 2006 il punto massimo del 69%, rispetto al 65% della metà degli anni 90’).
Le tre più importanti agenzie federali americane, Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae, hanno facilitato l’accesso ai mutui immobiliari delle fasce più deboli della popolazione; quasi il 20% dei mutui immobiliari era trattato da queste agenzie.

Tra il 2001 e il 2005 si è assistito ad una significativa discesa dell’erogazione dei mutui da parte delle suddette agenzie: è stato il segno della massiccia migrazione dei mutuatari verso operatori privati che si sono proposti sul mercato, nella seconda metà degli anni Novanta, offrendo condizioni  apparentemente più facili e convenienti anche a quella parte di clientela a rischio.
Mutui trentennali a tasso fisso per i primi due anni, a tasso variabile per i lunghi anni a seguire: sono stati quelli gli anni del grande sviluppo dei mutui subprime che velocemente sono arrivati a coprire circa il 20% del mercato.

Le motivazioni del minor appeal delle agenzie pubbliche sulla clientela vanno ricercate nella convergenza di numerosi fattori:

• le restrizioni al credito gestito dagli operatori pubblici, sia in termini di valutazione qualitativa della clientela che di mancanza d’innovazione nell’offerta di prodotti finanziari;
• l’innovazione di prodotto e l’aumento di finanziamenti erogati dagli operatori privati;
• l’aumento progressivo dei tassi d’interesse e dei valori immobiliari.
In sostanza, i clienti hanno abbandonato i mutui pubblici che non potevano superare il tetto massimo dei 417 mila dollari, per inseguire il miraggio di abitazioni sempre più costose, senza verificare però il reale livello degli oneri dei contratti subprime. Contratti offerti da operatori in competizione sempre più esasperata, anche tramite politiche commerciali ai limiti della truffa, come l’erogazione senza garanzie, senza documentazione e con piani di ammortamento “civetta”, costruiti su basse rate iniziali destinate però a decollare in poco tempo; tutto a discapito della capacità di rimborso, spesso già quasi inesistente dei clienti.

Agli inizi del 2000 solo il 5% dei mutui subprime veniva erogato senza particolare documentazione sul reddito, occupazione e altri dati del contraente; nel 2006 quasi il 50% dei contratti subprime non comprendevano alcuna documentazione, per cui molti mutuatari hanno vantato un reddito di gran lunga superiore a quello reale.
I tassi d’interesse bassi e costanti, frutto della politica monetaria espansiva di Greenspan, hanno incentivato le famiglie e i detentori di ricchezza ad investire nel settore immobiliare, determinando una forte crescita dei prezzi delle case. Anche le famiglie americane meno abbienti ebbero per la prima volta la possibilità di accedere a finanziamenti per l’acquisto delle proprie abitazioni.

Lo stimolo fornito dai mutui subprime alla domanda di case ha prodotto, da un lato, un aumento continuo delle quotazioni degli immobili e, dall’altro, ha alimentato ulteriormente la richiesta di abitazioni da parte dei compratori, sicuri di acquistare un bene che nell’immediato domani avrebbe avuto una valutazione maggiore. L’aumento di valore degli immobili risultava conveniente sia per le banche che, in caso di insolvenza dei mutuatari, introitavano un bene, cioè la casa posta a garanzia del mutuo la quale valeva di più della somma finanziata, sia per i proprietari che, man mano che il prezzo di mercato degli immobili saliva, potevano ottenere dalle banche ulteriori prestiti personali, coperti appunto dal valore in aumento delle case.

In questo modo le banche avevano sviluppato anche un secondo lucroso mercato: quello dei prestiti al consumo, che in genere avevano un tasso ed un rendimento molto alto. Le famiglie americane, contagiate da un illusorio “effetto ricchezza”, spendevano così a debito una ricchezza virtuale e un reddito non ancora prodotto o che mai avrebbero potuto produrre.

La stipula di mutui a tasso fisso, per un breve periodo, e variabile, per i restanti anni del mutuo, si è rivelato ben presto un grave errore quando, come era facilmente prevedibile, la FED ha impresso una svolta restrittiva alla propria politica monetaria per contenere l’inflazione dovuta alla grande liquidità in circolazione; a partire da quel momento il mercato è entrato progressivamente in crisi.
L’accesso ai finanziamenti è diventato più costoso e restrittivo, mentre la domanda d’immobili e dei rispettivi prezzi ha iniziato a seguire un trend discendente; i tassi di interesse, inizialmente bassissimi, hanno ricominciato a salire causando il brusco aumento delle rate che i mutuatari subprime dovevano rimborsare alle banche.
La crisi ha colpito in questa maniera anche chi aveva voluto scommettere sul costante andamento a ribasso dei tassi di interesse negli USA e aveva convertito il proprio mutuo a tasso fisso in uno a tasso variabile, in quel momento più conveniente; per ritrovarsi in breve tempo invece a dover corrispondere alle banche rate divenute insostenibili a causa del tasso di sconto.

A partire da giugno 2004, e nell’arco dei due anni successivi, la fine della politica monetaria restrittiva della FED aveva fatto salire progressivamente dall’1% fino al 5,25% i tassi di interesse; una catastrofe per quanti avevano sottoscritto mutui a tasso variabile, costretti a sopportare ora sostanziali aumenti degli importi delle rate da corrispondere.

Parallelamente, a partire dalla metà del 2006 dopo anni di crescita sostenuta, la fine della bolla speculativa immobiliare ha determinato la rapida flessione del prezzo delle abitazioni; tale flessione dei prezzi degli immobili si è accompagnata ad un sensibile aumento della morosità sui mutui ipotecari.
In particolare, le difficoltà di pagamento si sono acuite nel settore dei mutui subprime all’interno del quale il tasso di morosità è aumentato dall’11,7% della fine del 2005 al 14,8% di giugno 2007.
Diversi fattori hanno, dunque, concorso a determinare l’ascesa – oltre due milioni di famiglie americane – dei casi di morosità e d’insolvenza: il rialzo dei tassi di interesse a breve termine, una valutazione del rischio di insolvenza da parte degli intermediari resa meno attenta dalla possibilità di cartolarizzare e rivendere i mutui concessi, un sensibile incremento dei mutui caratterizzati da rate iniziali molto basse (teaser rate) ma destinate, successivamente, a salire in misura significativa in assenza di variazioni dei tassi di mercato, il rallentamento generalizzato dei prezzi delle abitazioni, che ha limitato la  possibilità di estrarre liquidità dal valore degli immobili, mettendo in difficoltà soprattutto i debitori che vi avevano fatto affidamento per far fronte all’aumento delle rate.

In conclusione, per molti anni negli Stati Uniti si sono costruite molte più abitazioni di quelle che il mercato poteva assorbire.
Tra il 2002 ed il 2005 l’espansione del mercato immobiliare ha visto crescere gli investimenti residenziali ed ha sostenuto i consumi delle famiglie; ne è derivato un forte incremento dei prezzi delle abitazioni, che ha alimentato l’ipotesi che tali valori fossero sopravvalutati rispetto alle loro determinanti di fondo.
Più che una crescita del valore reale delle case, si è trattata di una crescita del valore di mercato.

La conseguenza di ciò è stato l’indebitamento delle famiglie e delle imprese: solo una minima parte di chi richiedeva un mutuo necessitava di comprare una prima casa; molti si indebitavano, infatti, solo per rivendere al doppio, dopo quattro o cinque anni, alimentando un lucroso mercato di speculazioni.

L’inversione di tendenza del ciclo immobiliare ed il concomitante aumento dei tassi d’interesse hanno condotto migliaia di americani, che nel frattempo si erano indebitati contraendo mutui ipotecari a tasso variabile, alle condizioni di insolvenza.
I mutui subprime non hanno aiutato le famiglie americane a diventare proprietarie di immobili: oltre 2,4 milioni di persone gli hanno persi o stanno per perderli, contro i soli 1,4 milioni che sono riusciti a mantenerli.

Fonte: Professionefinanza.com

http://www.professionefinanza.com/Articoli/ViewArticolo.php?idArticolo=929&idcategoria=37

Perchè milleunacasa

1985 – 2006 :  evoluzione settore immobiliare

Nasce e si sviluppa il concetto di Franchising

In Italia fino ai primi anni Ottanta la categoria dei mediatori immobiliari era abbastanza esigua. Un circolo a cui si accedeva per “eredità professionale”. La svolta in Italia è segnata dal Gruppo Gabetti che aumentando il numero di agenzie di proprietà presenti sul territorio, diede il via alla creazione delle prime reti vendita immobiliari. A seguire Tecnocasa puntando sul franchising ha raggiunto negli anni una posizione di leadership. Molti la seguono.

Durante questi anni si contano in Italia oltre 40 network immobiliari.

Nessuna flessione. Il settore supera indenne varie crisi strutturali (1992-1994 / 2000-2002 /2004-2006) di rilevanza nazionale e internazionale, e in controtendenza segna un costante aumento di volume di produttività. Vari sono i fattori scatenanti per l’Italia: basso livello di proprietà privata, spinta istituzionale all’acquisto della prima casa, la caduta dei tassi di interesse che aumentano la facilità di acquisto del denaro (nascono le rate trentennali), le banche trovano nello strumento di finanziamento ripresa all’empasse dovuta alle crisi della new-economy e del conseguente crollo delle borse internazionali, forte campagna mediatica pro prima casa

Arrivano centinaia di miliardi di euro da investire nel mattone

2006 – 2008 :  “crisi” settore immobiliare. Primo rallentamento del mercato. Segnali di una crisi “imprevista”?

Dopo un ventennio di crescita continua internazionale, negli USA il mattone inizia a tirare il fiato. I segnali sono chiari. Rallenta la vendita da cantiere. Motivo: si è costruito oltre il fabbisogno.

Da lì a breve anche l’Europa viene investita da quest’onda di sovrapproduzione. La Spagna è tra le prime a soffrire. Emblematico è il caso di Valencia che sull’onda emotiva delle fasi conclusive dell’America’s Cup edifica il 100% di immobili in più di quelli richiesti. Crollano i prezzi del nuovo. Tirano al ribasso le quotazioni dell’usato. Frattanto i tassi d’interesse aumentano per contrastare la crescente volatilità dei mercati. La stretta colpisce il comprato del credito. I mutui diventano sempre più onerosi.

Negli Usa i derivati e i cosidetti sub-prime (mutui con garanzia di secondo grado) mostrano i loro limiti strutturali. Anche in Italia aumenta la percentuale di mutui in contenzioso o incagliati. Le banche allarmate frenano l’erogazione di nuovi mutui e da li a breve ritirano in maniera generalizzata il credito a tutte le categorie. La crescita economica basata sul debito viene frenata bruscamente. La crisi diventa globale.

E in Italia?  Cosa succede al settore che mai si era fermato negli ultimi 20 anni. La confusione getta nello sconforto gli operatori. Cosa fare?

2009: quali prospettive per il settore immobiliare? Il settore si riorganizza.

Parte il processo di evoluzione. Chiudono molte agenzie, molti agenti immobiliari si ritirano (15 % nel 2008).

I network sono in sofferenza e cercano di frenare le emoraggie. La confusione del settore nutre la sfiducia del mercato. Crollano le vendite pro-capite. Il sempre  minor numero di richieste valide viene cannibalizzato. I tempi di vendita si allungano fino a 7 mesi.  Crolla il numero delle vendite e delle erogazioni. Per la prima volta il settore è in piena crisi organizzativa. Qualcuno inizia a vedere nel collega la soluzione.

Come da sempre nel resto del mondo, finalmente anche gli agenti immobiliari italiani iniziano a fare quadrato. Collaborano, interscambiano, creano reti di lavoro, condividono le attività. Inizia a prendere piede in Italia la filosofia Anglo-Americana. È chiaro ormai che oggi il valore da preservare sono le richieste. Bisogna alzare il livello di assistenza e consulenza. Migliorare i servizi. Diventare consulenti. Come fare senza gli adeguati strumenti? Dove ricercare le giuste strategie per rendere organizzate le collaborazioni tra professionisti? Come gestire e organizzare il moltiplicarsi di rapporti?

Serve un nuovo modello di business

2009 – 2010: previsioni per il settore immobiliare?

Le dinamiche sono cambiate. Adesso è il cliente acquirente a dettare tempi e modi delle compravendite. Il messaggio è giunto chiaro al mercato e gli operatori iniziano ad adeguarsi.

Bisogna diventare consulenti, guide, riferimento certo per chi deve risolvere dei problemi in campo immobiliare. E’ chiaro come ormai la proprietà privata svolga un ruolo preponderante nelle dinamiche sociali. La convinzione diffusa è che tutti si debba essere proprietari dell’appartamento in cui si abita. L’età media del primo acquisto sale a 27 anni per gli uomini e 30 per le donne. Assume sempre maggior peso il mercato di sostituzione. La casa cambia contestualmente ai cambiamenti dei nuclei familiari. Non avendo colto per tempo  il cambiamento di flusso del mercato, con colpevole ritardo la categoria si riorganizza. Il web diventa strumento di lavoro attivo e non solo passivo strumento di raccolta dati e fredda propaganda.

Vede la luce l’evoluzione delle agenzie: la versione 2.0.

Come il web ha compiuto 20 anni e si è radicalmente trasformato, così il settore immobiliare si è adeguato ad un mercato “nuovo” fatto di contenuti e sostanza piuttosto che di immagine.

Si avverte il bisogno di confronto e di formazione.

2009 – 2010: nasce l’agenzia immobiliare 2.0

Siamo squadra, lavoriamo insieme, ci confrontiamo su progetti comuni.

Ciascuno di noi è il valore aggiunto per il collega. Ci parliamo da clienti e ci ascoltiamo da professionisti. Rispondendo alle esigenze dei nostri clienti che ci chiedono celerità, risultato e competenza, stiamo recuperando la frattura che si è creata negli ultimi 2 anni tra noi operatori e il nostro mercato. Abbiamo capito il valore della comunicazione. Rivalutiamo la necessità di formazione. Meglio siamo formati, meglio riusciamo a venderci. Dobbiamo trasmettere fiducia al nostro business.

Diventiamo consapevoli di cosa significhi MLS, piattaforma, portale, collaborazione organizzata e continuativa, strutturalità di sistema.

Siamo di nuovo noi artefici dei nostri risultati.

La grande novità è la creazione di una casa comune degli agenti immobiliari dove la collettività (1000) faccia emergere il valore specifico del singolo (1), dove la moltiplicazione di attività (1000) permetta il raggiungimento dello scopo del singolo, sia esso cliente o noi stessi (1), in cui la condivisione di spazi e investimenti ci permetta di ottimizzare le nostre  risorse e di meglio gestire il nostro cash-flow, l’assistenza costante e continua, la presenza di  un team in cui trovare riferimento forte, la grande visibilità ci donerà quote di mercato nuove.

Torniamo ad avere Leadership e livelli di reddito soddisfacenti.



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