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Come comprare una casa in Germania. Rischi da evitare.

acquisto casa germaniaIn un momento in cui l’economia tedesca appare ben più solida di molte altre, ecco una serie di consigli per chi volesse valutare l’acquisto di un immobile nella terra di Angela Merkel.
Nel comprare un appartamento in Germania, bisogna sempre controllare sempre i seguenti documenti:

     Teilungserklärung (dichiarazione di divisione)

     Aufteilungsplan (piano di distribuzione)

Questi si trovano tra le carte catastali (Grundbuch). In essi sono indicati i millesimi dell’appartamento la planimetria, l’organo competente che ha concesso la costruzione e specificano cosa si sta comprando: la proprietà effettiva (Sondereigentum) e quali sono le parti condominiali (Gemeinschaftseigentum – parti comuni, Sondernutzungsrecht – diritti d’uso).Leggere questi documenti previene il sorgere di problemi al momento dell’atto notarile. Il venditore tedesco infatti, spesso in buona fede, non conosce nel dettaglio queste carte. Qui in seguito tra i problemi più comuni che ci sono capitati nello svolgimento del nostro lavoro di agenzia immobiliare a Monaco di Baviera:

  • Finestre e balconi: il proprietario della casa mostra con orgoglio i nuovi infissi dell’ appartamento che lui ha cambiato a sue spese l’anno precedente. Da una breve scorsa dei documenti sopra indicati si scopre che le finestre sono parti condominiali. Il proprietario non doveva cambiare infissi, ma farli cambiare a spese del condominio. ha fatto una spesa inutile.
  • Errata numerazione: tutti gli elementi appartenenti a un certo appartamento sono numerati. La numerazione deve corrispondere (all’appartamento #1 corrisponde cantina #1, posto auto #1 ecc.). Il proprietario dell’appartamento #1 ci spiega che sta usando la anni la cantina # 3 e la sua auto parcheggiata nel posto #4. Non si può vendere con l’appartamento # 1 la cantina #3 e il posto auto #4 perché non appartengono all’appartamento in vendita. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa.
  • Se l’appartamento ha un giardino questo è sempre un Sondernutzungsrecht e mai proprietà dell’appartamento. Per Sondernutzungsrecht si intende quelle parti condominiali concesse in uso in esclusiva a un determinato condomino. Capita spesso che il proprietario di un appartamento al piano terra usa il giardino condominiale senza però che questi gli sia stato concesso in esclusiva. In tal caso, anche se era in buona fede, non può venderlo con l’appartamento. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa. La stessa cosa va controllata per il posto auto, che nella maggior parte dei casi non può essere venduto a parte, ma sempre insieme con l’appartamento.
  • Altri problemi possono insorgere quando si compra un attico. Aveva il vecchio proprietario la concessione edilizia o il permesso dei condomini a rendere abitabile il sottotetto? E’ questo un Sondernutzungsrecht del proprietario dell’appartamento o si tratta ancora una volta di una parte condominiale non concessa in esclusiva?
Controllare questi punti permette di evitare sorprese e perdite di tempo all’atto notarile e di facilitare la compravendita dell’immobile.
Antonio De Vita

Immobiliare: C&W, crisi colpisce vie dello shopping, tiene Milano

Immobiliare: C&W, crisi colpisce vie dello shopping, tiene Milano. La Fith Avenue di New York si conferma la piu’ costosa

(Il Sole 24 Ore Radiocor) – Milano, 05 ott – La crisi ha colpito anche le piu’ prestigiose vie dello shopping. Il tradizionale rapporto della societa’ di consulenza immobiliare Cushman & Wakefield sui canoni d’affitto delle strade piu’ prestigiose evidenzia come il 54% delle 274 vie monitorate abbia registrato una flessione delle locazioni. La Fith Avenue di New York si conferma la meta’ piu’ cara per le attivita’ commerciali con 13.027 dollari l’anno al mq anche se in calo dell’8,1% rispetto allo scorso anno. Secondo posto per Causeway Bay a Hong Kong che ha ceduto il 15,1% a 11.687 dollari al mq. Tengono gli Champs Elysees a Parigi stabili a 7.732 euro al mq. Via Montenapoleone a Milano resta al quarto posto con una media di 6.800 dollari al mq, in progresso dell’1,5%. Le altre vie italiane considerate nella speciale classifica di Cushman & Wakefield sono le milanesi via della Spiga, ferma a 4.700 dollari al mq e Corso Vittorio Emanuele, +2,2% a 4.600 dollari al mq. A Roma, via Condotti guadagna il 4,8% a 6.500 dollari al mq, via del Corso e’ stabile a 3.700 dollari mentre via Cola di Rienzo cede il 6,7% a 2.800 dollari. A Torino via Roma arretra del 5,6% a 1.700 dollari mentre a Bologna Galleria Cavour perde il 5,7% a 1.700 dollari. Guardando alla classifica globale, Kaufingerstrasse a Monaco di Baviera e’ stata la via con la percentuale di crescita piu’ alta fra le prime dieci, passando dal dodicesimo al nono posto con un incremento dei canoni del 7,1%. In Irlanda Grafton Street a Dublino, invece, e’ stata la via che ha registrato la diminuzione piu’ significativa della classifica scendendo dal quinto all’ottavo posto con una caduta dei canoni pari al 22,5%. A livello globale l’incremento maggiore dei canoni e’ stato registrato a San Paolo in Brasile, dove gli affitti nelle vie Alameda Lorena e Iguatemi Shopping sono aumentati rispettivamente del 111% e del 79,3%. In Asia, nel distretto degli affari di Ho Chi Minh in Vietman si e’ avuto il piu’ alto incremento, pari al 50% mentre l’aumento piu’ alto in Europa si e’ avuto a Rue St Catherine a Bordeaux, in Francia, con un tasso di crescita del 17,6%. A livello globle la flessione maggiore si e’ registrata a Mumbai dove Colaba Causeways ha registrato una flessione del 63,5%. Nelle Americhe, a Rio de Janeiro il Sao Conrado Faschion Mall ha perso il 53,4% mentre in Europa Calea Victoriei a Bucarest ha avuto una flessione del 48,1%. “Gli ultimi 12 mesi – ha spiegato John Strachan, responsabile globale del retail in Cushman & Wakefield – hanno rappresentato in assoluto uno dei periodi piu’ difficili per il settore retail con una contrazione dei consumi e delle vendite molto significativa in molti mercati”. “Le buone notizie – ha proseguito – sono che il peggio sembra essere passato. Nella maggior parte dei mercati la ripresa economica si e’ avviata e di alcune nazioni chiave per l’economia, come la Germania, si puo’ dire che siano fuori dalla recessione. Sicuramente alcuni mercati nel corso del prossimo anno continueranno a subire gli effetti della crisi, ma ci aspettiamo di assistere ad un significativo ritorno verso un’area positiva”. La ripresa non dovrebbe ancora toccare l’Italia su cui C&W mantiene un giudizio cauto. Nel 2009 gli affitti dei negozi sono scesi del 2,5% con cadute piu’ significative nelle citta’ medie mentre hanno tenuto Roma e Milano.

Fonte: Lineaedpedppmi.it

http://www.lineaedppmi.it/01NET/HP/0,1254,14_ART_9014483884,00.html?lw=10012;5

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