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Come acquistare case e immobili all’asta

A DOMANDA … RISPOSTA:
1) COME POSSO ESSERE INFORMATO SULLE VENDITE?
Ci sono 3 canali: la stampa (quotidiani, free press, riviste specializzate); il web (ordinanza di  vendita, perizia e foto); le “cancellerie vendite immobiliari” presso i Tribunali.
2) E’ POSSIBILE VISIONARE L’IMMOBILE?
Devi contattare il Custode che è l’ ”agente immobiliare” che ti informa sul percorso da seguire,  ti mostra la perizia e gli altri documenti, ti accompagna a visionare i beni e ti affianca fino alla  vendita.
3) COME FACCIO A PARTECIPARE ALL’ASTA?
Devi compilare l’offerta d’acquisto che deve obbligatoriamente contenere oltre ai dati  anagrafici, anche l’indicazione del bene o del Lotto, il prezzo offerto,  tempi e modalità di  pagamento del saldo e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.
Inoltre devi cauzionare l’offerta col 10% del prezzo offerto a mezzo A/C non trasferibile o  versamento su apposito libretto bancario/postale, intestati alla Procedura Esecutiva Immobiliare.  Infine devi depositare l’offerta, con l’assegno o la ricevuta del versamento.
4) QUALI SONO I TEMPI TECNICI E COME DEVO PROCEDERE PER LA GARA?
Il punto di partenza è leggere l’Ordinanza di Vendita in cui il Giudice “ordina” determinate cose e dà indicazioni sulle modalità di partecipazione (termine in cui presentare le offerte, il prezzo  base per le offerte, come effettuare il deposito della cauzione, data e ora dell’udienza di vendita)
Il giorno fissato il Giudice, o il professionista delegato alla vendita, apre le buste alla presenza  degli offerenti ed esamina le offerte, procedendo come segue:
se è pervenuta una unica offerta ed è superiore di 1/5 al prezzo base, viene senz’altro accolta;
se è inferiore al prezzo base maggiorato di 1/5, si procede all’aggiudicazione, salvo dissenso del creditore, nel qual caso sarà riproposta alla successiva vendita “con incanto”;
in caso di più offerte, si procede a una gara sull’offerta più alta con aggiudicazione a favore del maggior offerente, anche in caso di assenza di gara;
se sei rappresentato da un procuratore legale, entro 3 giorni dall’aggiudicazione deve dichiarare il nome della persona a cui trasferire il bene.
5) POSSO DELEGARE QUALCUNO PER FARE L’OFFERTA E PARTECIPARE ALL’ASTA?
È  possibile che l’offerta sia firmata direttamente da un avvocato, su delega della persona  interessata, che parteciperà all’udienza “per persona da nominare” ed entro 3 gg. dovrà dichiarare   in Cancelleria ilnome della persona da cui ha ricevuto la delega. Premesso che all’udienza di  vendita deve necessariamente partecipare chi ha firmato la domanda, se l’offerente NON può  partecipare può dare delega con sottoscrizione autenticata a qualsiasi persona o a un  professionista.
6) L’AGGIUDICAZIONE E’ DEFINITIVA?
Si dice che l’aggiudicazione è provvisoria perché devi ancora: versare il saldo prezzo entro il termine fissato, versare l’importo per le spese di trasferimento, depositare in Canc. la ricevuta del versamento.
Solo nel caso di vendita “con incanto”, è possibile che, nei 10 giorni successivi, siano fatte offerte d’acquisto, purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione, e cauzionate col doppio della somma versata per la gara precedente. A questa gara possono partecipare: gli offerenti in aumento, l’aggiudicatario e gli offerenti alla precedente gara.
7) A COSA SERVE LA CAUZIONE E COSA SUCCEDE SE NON MI AGGIUDICO IL BENE?
Se ti aggiudichi il bene, il 10% verrà scalato dal saldo prezzo di aggiudicazione. Se NON ti aggiudichi il bene, la cauzione verrà restituita a fine udienza, se trattasi di A/C, o ti viene dato mandato per prelevare l’intera somma versata sul medesimo istituto bancario/postale. Le uniche spese perse consistono nel bollo da euro 14,63 applicato alla domanda. Se NON partecipi alla gara, senza giustificato e documentato motivo, ti verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata a favore della Procedura.
8) COSA SUCCEDE SE NON VERSO IL SALDO PREZZO NEI TEMPI E MODI STABILITI?
Se superi il termine stabilito (generalmente di 60 giorni), o la proroga eventualmente ottenuta, il Giudice  dichiara la decadenza dell’aggiudicazione e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene poi riproposto all’incanto. Se il nuovo prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto all’aggiudicazione precedente, sei tenuto a versare la differenza alla Procedura.
9) POSSO COMPRARE CON UN MUTUO?
Puoi rivolgerti al tuo istituto di fiducia o ottenere un finanziamento, assistito da garanzia ipotecaria, rivolgendoti alle Banche convenzionate.
10) L’IMMOBILE AGGIUDICATO MI VERRA’ TRASFERITO LIBERO DA OGNI AGGRAVIO?
Il Giudice, con il Decreto di Trasferimento, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti, anche se il prezzo di aggiudicazione non sarà sufficiente a soddisfare tutti i creditori.
ATTENZIONE: L’immobile viene venduto a corpo e non a misura e, con esso, vengono trasferite eventuali servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Ecco perché bisogna leggere attentamente la perizia di stima.
11) LA TASSA DI REGISTRO E’ COSI’ ALTA?
Se hai diritto all’agevolazione fiscale per la prima casa, lo devi dichiarare subito al Cancelliere.
12) SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO DAL DEBITORE?
Se il Giudice ha precedentemente emesso un Ordine di Liberazione, il Custode Giudiziario provvede direttamente alla sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo esecutivo ai fini del rilascio, anche nei confronti del terzo privo di titolo opponibile). Se l’immobile è occupato da terzo, intima lo sfratto per finita locazione o per morosità; se è occupato dal debitore, agisce per il rilascio. L’esecuzione avviene di norma tra l’aggiudicazione e il pagamento del saldo prezzo.
In caso di necessità il Custode prende contatto con la Forza Pubblica per il rilascio forzoso. Partecipa alla liberazione ed effettua foto o riprese dei beni da inventariare.
13) SE CI SONO SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE?
Sei tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.
14) ALTRO DA SAPERE?
non c’è garanzia per vizi della cosa;
la vendita può essere risolta per mancanza di qualità promesse (dottrina);
la vendita può essere risolta per mancanza di qualità essenziali;
la vendita può essere risolta o il compratore può ottenere una riduzione del prezzo se la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento.

Occasioni e buoni affari. Ma attenzione, ci vuole preparazione e prudenza. 14 cose da sapere

A DOMANDA … RISPOSTA:

1) COME POSSO ESSERE INFORMATO SULLE VENDITE?

Ci sono 3 canali: la stampa (quotidiani, free press, riviste specializzate); il web (ordinanza di  vendita, perizia e foto); le “cancellerie vendite immobiliari” presso i Tribunali.

2) E’ POSSIBILE VISIONARE L’IMMOBILE?

Devi contattare il Custode che è l’ ”agente immobiliare” che ti informa sul percorso da seguire,  ti mostra la perizia e gli altri documenti, ti accompagna a visionare i beni e ti affianca fino alla  vendita.

3) COME FACCIO A PARTECIPARE ALL’ASTA?

Devi compilare l’offerta d’acquisto che deve obbligatoriamente contenere oltre ai dati  anagrafici, anche l’indicazione del bene o del lotto, il prezzo offerto,  tempi e modalità di  pagamento del saldo e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

Inoltre devi cauzionare l’offerta col 10% del prezzo offerto a mezzo A/C non trasferibile o  versamento su apposito libretto bancario/postale, intestati alla Procedura Esecutiva Immobiliare.  Infine devi depositare l’offerta, con l’assegno o la ricevuta del versamento.

4) QUALI SONO I TEMPI TECNICI E COME DEVO PROCEDERE PER LA GARA?

Il punto di partenza è leggere l’Ordinanza di Vendita in cui il Giudice “ordina” determinate cose e dà indicazioni sulle modalità di partecipazione (termine in cui presentare le offerte, il prezzo  base per le offerte, come effettuare il deposito della cauzione, data e ora dell’udienza di vendita)

Il giorno fissato il Giudice, o il professionista delegato alla vendita, apre le buste alla presenza  degli offerenti ed esamina le offerte, procedendo come segue:

se è pervenuta una unica offerta ed è superiore di 1/5 al prezzo base, viene senz’altro accolta;

se è inferiore al prezzo base maggiorato di 1/5, si procede all’aggiudicazione, salvo dissenso del creditore, nel qual caso sarà riproposta alla successiva vendita “con incanto”;

in caso di più offerte, si procede a una gara sull’offerta più alta con aggiudicazione a favore del maggior offerente, anche in caso di assenza di gara;

se sei rappresentato da un procuratore legale, entro 3 giorni dall’aggiudicazione deve dichiarare il nome della persona a cui trasferire il bene.

5) POSSO DELEGARE QUALCUNO PER FARE L’OFFERTA E PARTECIPARE ALL’ASTA?

È  possibile che l’offerta sia firmata direttamente da un avvocato, su delega della persona  interessata, che parteciperà all’udienza “per persona da nominare” ed entro 3 gg. dovrà dichiarare   in Cancelleria ilnome della persona da cui ha ricevuto la delega. Premesso che all’udienza di  vendita deve necessariamente partecipare chi ha firmato la domanda, se l’offerente NON può  partecipare può dare delega con sottoscrizione autenticata a qualsiasi persona o a un  professionista.

6) L’AGGIUDICAZIONE E’ DEFINITIVA?

Si dice che l’aggiudicazione è provvisoria perché devi ancora: versare il saldo prezzo entro il termine fissato, versare l’importo per le spese di trasferimento, depositare in Canc. la ricevuta del versamento.

Solo nel caso di vendita “con incanto”, è possibile che, nei 10 giorni successivi, siano fatte offerte d’acquisto, purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione, e cauzionate col doppio della somma versata per la gara precedente. A questa gara possono partecipare: gli offerenti in aumento, l’aggiudicatario e gli offerenti alla precedente gara.

7) A COSA SERVE LA CAUZIONE E COSA SUCCEDE SE NON MI AGGIUDICO IL BENE?

Se ti aggiudichi il bene, il 10% verrà scalato dal saldo prezzo di aggiudicazione. Se NON ti aggiudichi il bene, la cauzione verrà restituita a fine udienza, se trattasi di A/C, o ti viene dato mandato per prelevare l’intera somma versata sul medesimo istituto bancario/postale. Le uniche spese perse consistono nel bollo da euro 14,63 applicato alla domanda. Se NON partecipi alla gara, senza giustificato e documentato motivo, ti verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata a favore della Procedura.

8) COSA SUCCEDE SE NON VERSO IL SALDO PREZZO NEI TEMPI E MODI STABILITI?

Se superi il termine stabilito (generalmente di 60 giorni), o la proroga eventualmente ottenuta, il Giudice  dichiara la decadenza dell’aggiudicazione e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene poi riproposto all’incanto. Se il nuovo prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto all’aggiudicazione precedente, sei tenuto a versare la differenza alla Procedura.

9) POSSO COMPRARE CON UN MUTUO?

Puoi rivolgerti al tuo istituto di fiducia o ottenere un finanziamento, assistito da garanzia ipotecaria, rivolgendoti alle Banche convenzionate.

10) L’IMMOBILE AGGIUDICATO MI VERRA’ TRASFERITO LIBERO DA OGNI AGGRAVIO?

Il Giudice, con il Decreto di Trasferimento, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti, anche se il prezzo di aggiudicazione non sarà sufficiente a soddisfare tutti i creditori.

ATTENZIONE: L’immobile viene venduto a corpo e non a misura e, con esso, vengono trasferite eventuali servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Ecco perché bisogna leggere attentamente la perizia di stima.

11) LA TASSA DI REGISTRO E’ COSI’ ALTA?

Se hai diritto all’agevolazione fiscale per la prima casa, lo devi dichiarare subito al Cancelliere.

12) SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO DAL DEBITORE?

Se il Giudice ha precedentemente emesso un Ordine di Liberazione, il Custode Giudiziario provvede direttamente alla sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo esecutivo ai fini del rilascio, anche nei confronti del terzo privo di titolo opponibile). Se l’immobile è occupato da terzo, intima lo sfratto per finita locazione o per morosità; se è occupato dal debitore, agisce per il rilascio. L’esecuzione avviene di norma tra l’aggiudicazione e il pagamento del saldo prezzo.

In caso di necessità il Custode prende contatto con la Forza Pubblica per il rilascio forzoso. Partecipa alla liberazione ed effettua foto o riprese dei beni da inventariare.

13) SE CI SONO SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE?

Sei tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.

14) ALTRO DA SAPERE?

non c’è garanzia per vizi della cosa;

la vendita può essere risolta per mancanza di qualità promesse (dottrina);

la vendita può essere risolta per mancanza di qualità essenziali;

la vendita può essere risolta o il compratore può ottenere una riduzione del prezzo se la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento.

Fonte: Soldionline.it

http://www.soldionline.it/finanza-personale/immobiliare/come-acquistare-case-e-immobili-all-asta

Regole per chi si rivolge a un’agenzia immobiliare

I punti fondamentali da seguire quando si vuole acquistare o vendere casa tramite agenzia


Articolo a cura di OSMI Borsa Immobiliare

1. Assicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 (e successive modifiche e integrazioni), che regola l’accesso alla professione. Meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità.

 

 

 

 

 

2. Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio (sempre ex L.39/89), sia per la definizione di un incarico, sia per la sottoscrizione di una proposta. Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori, e comunque:

 

essere chiari e facilmente comprensibili;
contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante;
indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione ecc…;
indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile;
specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;
indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà;
indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;
essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate;
essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta.
4. Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.
La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.
5. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.
6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (tre mesi può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.
7. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.
8. Predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva.Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.
9. Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:
clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo;
clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente;
clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
10. È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare:
pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva);
eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico;
reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile;
possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile;
richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;
assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;
verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.
11. In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (ad es. il grado di accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche).
E’ poi importante disporre dei seguenti atti:
certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge;
copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati;
iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.
12. In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.
13. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro. Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.
14. Per informazioni sull’attività dell’agente immobiliare, il cliente potrà visitare i siti della CCIAA di Milano sottoindicati:
segreteria per la tenuta del Ruolo Mediatori, presso la CCIAA per verificare l’iscrizione al Ruolo Mediatori e per l’eventuale presentazione di esposti o segnalazioni al fine di instaurare un procedimento disciplinare. Sito internet: http://www.mi.camcom.it;
sportello di conciliazione presso la Camera Arbitrale Nazionale ed Internazionale di Milano Sito Internet: http://www.camera-arbitrale.com;
osservatorio Mercato Immobiliare Sito Internet: http://www.agenziaterritorio.gov.it/servizi/osservatorioimmobiliare;
Borsa Immobiliare di Milano Sito Internet: http://www.borsaimmobiliare.net;
usi della Provincia di Milano in materia immobiliare Sito Internet: http://www.usilombardia.it;
banca dati on-line dei pareri resi dalla Camera di Commercio di Milano in materia di clausole vessatorie. Sito Internet: http://www.mi.camcom.it;
servizio di Regolazione del Mercato della Camera di Commercio di Milano Sito Internet: http://www.mi.camcom.it/regolazione.mercato.
Oppure contattare le seguenti Associazioni di categoria.
F.I.M.A.A. Milano
Corso Venezia 47/49
20121 MILANO
Tel. 02.76007671 – Fax 02.783008
E-mail: fimaa.mi@fimaa.it
F.I.A.I.P. Milano
Via Vanvitelli, 3
20129 MILANO
Tel. 02.36556836 – Fax 02.36556837
E-mail: fiaip@fiaipmilano.it
ANAMA Milano
Via Fara, 30
20124 MILANO
Tel. 02.66710540
E-mail: info@conflombardia.it
Le seguenti Associazioni di consumatori.
ACU – Associazione Consumatori Utenti
Via Padre Luigi Monti, 20/c
20162 MILANO
Tel. 02.6615411 – Fax 02.6425293
Sito internet: http://www.acu.it
E-mail: associazione@acu.it
ADICONSUM
Via Tadino, 18
20124 MILANO
Tel. 02.29533747 – Fax 02.29533782
E-mail: adiconsum_milano@cisl.it
ADOC
Viale Marelli, 497
20099 SESTO SAN GIOVANNI (MI)
Tel. 02.262491 – Fax 02.2485766
Sito Internet: http://www.adoc.org
E-mail: adoc.lombardia@tiscalinet.it
CITTADINANZATTIVA
Via Mecenate, 25
20138 MILANO
Tel. 02.73950559 – Fax 02.70108423
E-mail: cittadinanza.attiva@tiscalinet.it
CODACONS
Via Cusani, 5
20121 MILANO
Tel. 02.72003831 – Fax 02.86460518
Sito internet: http://www.codacons.it
E-mail: codacons.milano@libero.it
CONFCONSUMATORI
Via De Amicis, 17
20123 MILANO
Tel. 02.89423812 – Fax 02.89400398
E-mail: confconslombardia@libero.it
FEDERCONSUMATORI
Via Zecca Vecchia, 3
20123 MILANO
Tel. 02.8692695 – Fax 02.8692695
E-mail: federconsumatori@infinito.it
LEGA CONSUMATORI ACLI
Via delle Orchidee, 4/a
20147 MILANO
Tel. 02.48303659 – Fax 02.48302611
E-mail: legacons@tin.it
MOICA
Via B. Castelli, 4
25133 MONPIANO (BS)
Tel. 030.2006951 – Fax 030.2099323
Sito Internet: http://www.moica.it
E-mail: moicaposta@tiscalinet.it
MOVIMENTO CONSUMATORI
Via C. M. Maggi, 14
20154 MILANO
Tel. 02.31801168 – Fax 02.34937400
E-mail: milano@movimentoconsumatori.it
MOVIMENTO DIFESA CITTADINO
Via Vida, 7
20127 MILANO
Tel. 02.45475777 – Fax 02.45475776
Sito Internet: http://www.mdc.it
E-mail: ogm@legambiente.org
UNIONE NAZIONALE CONSUMATORI
Via Ugo Foscolo, 3
20121 MILANO
Tel. 02.86463134 – Fax 02.72003439
E-mail: consumatorimilano@libero.it
FEDERNOTAI, di concerto con alcune Associazioni di consumatori, ha infine elaborato dei promemoria (reperibili nel sito Internet http://www.federnotai.it/), con lo scopo aiutare il consumatore nell’acquisto di immobili, nella richiesta di mutui ipotecari, etc.

essere chiari e facilmente comprensibili;

contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante;

indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione ecc…;

indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile;

specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;

indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà;

indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;

essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate;

essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.

3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta.

4. Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.

La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.

5. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.

6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (tre mesi può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.

7. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.

8. Predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva.Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.

9. Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:

clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo;

clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente;

clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.

10. È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare:

pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva);

eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico;

reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile;

possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile;

richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;

assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;

verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.

11. In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (ad es. il grado di accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche).

E’ poi importante disporre dei seguenti atti:

certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge;

copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati;

iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.

12. In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.

13. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro. Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.

14. Per informazioni sull’attività dell’agente immobiliare, il cliente potrà visitare i siti della CCIAA di Milano sottoindicati:

segreteria per la tenuta del Ruolo Mediatori, presso la CCIAA per verificare l’iscrizione al Ruolo Mediatori e per l’eventuale presentazione di esposti o segnalazioni al fine di instaurare un procedimento disciplinare. Sito internet: http://www.mi.camcom.it;

sportello di conciliazione presso la Camera Arbitrale Nazionale ed Internazionale di Milano Sito Internet: http://www.camera-arbitrale.com;

osservatorio Mercato Immobiliare Sito Internet: http://www.agenziaterritorio.gov.it/servizi/osservatorioimmobiliare;

Borsa Immobiliare di Milano Sito Internet: http://www.borsaimmobiliare.net;

usi della Provincia di Milano in materia immobiliare Sito Internet: http://www.usilombardia.it;

banca dati on-line dei pareri resi dalla Camera di Commercio di Milano in materia di clausole vessatorie. Sito Internet: http://www.mi.camcom.it;

servizio di Regolazione del Mercato della Camera di Commercio di Milano Sito Internet: http://www.mi.camcom.it/regolazione.mercato.

Oppure contattare le seguenti Associazioni di categoria.

F.I.M.A.A. Milano

Corso Venezia 47/49

20121 MILANO

Tel. 02.76007671 – Fax 02.783008

Sito internet: http://www.fimaamilano.it/

E-mail: fimaa.mi@fimaa.it

F.I.A.I.P. Milano

Via Vanvitelli, 3

20129 MILANO

Tel. 02.36556836 – Fax 02.36556837

Sito internet: http://www.fiaipmilano.it/

E-mail: fiaip@fiaipmilano.it

ANAMA Milano

Via Fara, 30

20124 MILANO

Tel. 02.66710540

Sito internet: http://www.anama.it/anama/home.asp

E-mail: info@conflombardia.it

Le seguenti Associazioni di consumatori.

ACU – Associazione Consumatori Utenti

Via Padre Luigi Monti, 20/c

20162 MILANO

Tel. 02.6615411 – Fax 02.6425293

Sito internet: http://www.acu.it

E-mail: associazione@acu.it

ADICONSUM

Via Tadino, 18

20124 MILANO

Tel. 02.29533747 – Fax 02.29533782

Sito Internet: http://www.adiconsum.it

E-mail: adiconsum_milano@cisl.it

ADOC

Viale Marelli, 497

20099 SESTO SAN GIOVANNI (MI)

Tel. 02.262491 – Fax 02.2485766

Sito Internet: http://www.adoc.org

E-mail: adoc.lombardia@tiscalinet.it

CITTADINANZATTIVA

Via Mecenate, 25

20138 MILANO

Tel. 02.73950559 – Fax 02.70108423

Sito Internet: http://www.cittadinanzattiva.it

E-mail: cittadinanza.attiva@tiscalinet.it

CODACONS

Via Cusani, 5

20121 MILANO

Tel. 02.72003831 – Fax 02.86460518

Sito internet: http://www.codacons.it

E-mail: codacons.milano@libero.it

CONFCONSUMATORI

Via De Amicis, 17

20123 MILANO

Tel. 02.89423812 – Fax 02.89400398

Sito Internet: http://www.confconsumatori.com

E-mail: confconslombardia@libero.it

FEDERCONSUMATORI

Via Zecca Vecchia, 3

20123 MILANO

Tel. 02.8692695 – Fax 02.8692695

Sito Internet: http://www.federconsumatori.it

E-mail: federconsumatori@infinito.it

LEGA CONSUMATORI ACLI

Via delle Orchidee, 4/a

20147 MILANO

Tel. 02.48303659 – Fax 02.48302611

Sito Internet: http://www.legaconsumatori.it

E-mail: legacons@tin.it

MOICA

Via B. Castelli, 4

25133 MONPIANO (BS)

Tel. 030.2006951 – Fax 030.2099323

Sito Internet: http://www.moica.it

E-mail: moicaposta@tiscalinet.it

MOVIMENTO CONSUMATORI

Via C. M. Maggi, 14

20154 MILANO

Tel. 02.31801168 – Fax 02.34937400

Sito Internet: http://www.movimentoconsumatori.it

E-mail: milano@movimentoconsumatori.it

MOVIMENTO DIFESA CITTADINO

Via Vida, 7

20127 MILANO

Tel. 02.45475777 – Fax 02.45475776

Sito Internet: http://www.difesadelcittadino.it/

E-mail: ogm@legambiente.org

UNIONE NAZIONALE CONSUMATORI

Via Ugo Foscolo, 3

20121 MILANO

Tel. 02.86463134 – Fax 02.72003439

Sito Internet: http://www.consumatori.it

E-mail: consumatorimilano@libero.it

FEDERNOTAI, di concerto con alcune Associazioni di consumatori, ha infine elaborato dei promemoria (reperibili nel sito Internet http://www.federnotai.it/), con lo scopo aiutare il consumatore nell’acquisto di immobili, nella richiesta di mutui ipotecari, etc.

Fonte: Soldionline.it

http://www.soldionline.it/finanza-personale/immobiliare/regole-per-chi-si-rivolge-a-un-agenzia-immobiliare

Il compromesso

La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà “preliminare di compravendita”, ma tutti ormai parlano più che altro di compromesso. Come la proposta irrevocabile, neppure il compromesso rappresenta un passaggio obbligatorio.

Infatti, qualora intercorra assoluta fiducia tra le due parti, si potrebbe passare direttamente al rogito e al perfezionamento della compravendita.

Ma la troppa fretta non è mai consigliabile, soprattutto in questa fase: al momento del compromesso viene, in effetti, vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita, e tutto il preliminare viene poi riportato passo dopo passo nel rogito.
Anche se il compromesso non determina il passaggio di proprietà vero e proprio fa sorgere comunque da entrambe le parti l’obbligo di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito del tutto, anche solo verbalmente, il prezzo dell’immobile, la modalità di pagamento, i confini e le pertinenze della casa e la data dell’atto di compravendita vero e proprio, il cosiddetto rogito. Quest’ultimo punto è particolarmente importante perché nell’intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.

Il giorno della stesura del preliminare saranno esaminati i dettagli tecnici e giuridici (particolare rilevanza assume la presenza o meno di vincoli o ipoteche e la conformità alle norme edilizie) e verrà concordata l’esistenza e l’entità della caparra, sia essa penitenziale o confirmatoria.
La caparra è prevista dal Codice civile (articoli 1385 e 1386), che indica nel versamento un vero e proprio impegno alla conclusione del contratto. Se l’acquirente si tira indietro perde il denaro della caparra; ma se a rinunciare è il venditore, questi dovrà corrispondere alla controparte il doppio della somma ricevuta (si parla in questo caso di caparra penitenziale). Se invece la caparra è confirmatoria, la parte incolpevole può rinunciare alla riscossione e rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto o in caso contrario il risarcimento dei danni.
La caparra deve essere nell’ordine del 10-20% del prezzo totale.
In caso di pagamento di percentuali superiori è meglio qualificare il versamento come acconto che, a differenza della caparra è una somma corrisposta ma del tutto rimborsabile in caso di mancata conclusione del contratto. Meglio non accettare di pagare interessi inattesi sul saldo finale e non versare nulla prima di aver firmato il compromesso.

L’agente mediatore, inoltre non dev’essere compensato prima del rogito, perché solo allora l’acquisto si perfeziona (salvo differenti accordi con l’agenzia).

Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell’agenzia immobiliare o presso l’abitazione del venditore, ma volendo ci si può rivolgere direttamente a un notaio: è senz’altro quest’ultima la procedura che si raccomanda qualora non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
Se il contratto viene redatto dal notaio, può allora essere steso anche in forma privata e non ci sarà bisogno di registrazione, con il risparmio dei relativi costi. In questo caso, però, si devono fare i conti con le spese delle prestazioni dello stesso notaio.
Il notaio controllerà anche la presenza di ipoteche, di eventuali pratiche di condono edilizio e dei problemi di piano regolatore.In caso contrario si limiterà a registrare quanto affermato dal venditore, senza appurarne la veridicità.
Se invece si decide di redigere il contratto in forma privata, bisogna avere cura di non lasciare righe in bianco all’interno dell’atto e sopra la firma.
In questo caso ci si può servire del modulo che l’agenzia mette a disposizione, ma è importante controllare anche in questo caso come con la proposta la sua conformità ai modelli forniti dalla Camera di commercio e dalla Borsa Immobiliare.

Successivamente si potrà, ma senza obblighi, trascriverlo al Pubblico registro: la spesa da sostenere permette di risparmiarsi il rischio non trascurabile che un venditore disonesto prometta la casa a più persone e incassi più acconti in una sola volta. In questo caso, il contratto valido sarebbe quello registrato per primo.
La registrazione si raccomanda in particolare se ci si accinge ad acquistare da un’impresa edile una casa ancora in fase di costruzione: in caso di fallimento dell’impresa ci si troverà in una posizione decisamente più forte nei confronti dei creditori ipotecari (che generalmente sono banche) rispetto a chi non ha provveduto a registrare il contratto. La trascrizione al Pubblico registro dà infatti diritto all’acquirente di tornare in possesso delle somme anticipate.

Fonte: Il Sole 24ore

http://www.casa24.ilsole24ore.com/cerco-casa/guide/guida-acquisto/4_L’iter%20dell’acquisto/4.2_compromesso.php?uuid=a61e3f10-ded0-11db-a57b-00000e25108c&DocRulesView=Libero

Bozza di compromesso

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