Archivi Blog

Nomisma, “congiuntura immobiliare in Italia”

(Teleborsa) – Roma, 27 nov – In un contesto globale dove la caduta dei volumi delle attività economiche è stata enorme, i dati della contrazione nei mercati immobiliari globali sono stati impressionanti: nel solo 2008 gli investimenti in immobili per le attività economiche sono calati nel mondo quasi del 60% e nei primi tre mesi del 2009 si sono praticamente azzerati. Lo si legge nel terzo rapporto sul mercato immobiliare pubblicato dal Nomisma.

Solo successivamente si è iniziato a notare una certa ripresa, anche se si è ancora lontani dai volumi di compravendite precedenti la crisi.

In Italia è accaduto qualcosa di simile, ma limitatamente al segmento su cui operano investitori istituzionali come i Fondi Immobiliari.

Anche per questi è valso l’effetto di deleveraging che ha prosciugato l’ammontare globale degli investimenti, con la conseguenza che le poche operazioni effettuate si sono realizzate con consistenti sconti sui valori del 2007 e al prezzo di yield elevati che solo recentemente hanno iniziato a stabilizzarsi.

Occorre al proposito osservare che, mentre nel settore residenziale o in quello in cui si svolgono le operazioni al dettaglio e che riguardano gli investitori non istituzionali i prezzi medi sono calati leggermente assieme ai canoni di locazione, ben più consistente è stata la riduzione dei valori nel caso delle operazioni di maggior taglio, così che i rendimenti nella fase acuta della crisi sono schizzati verso l’alto, ma oggi paiono.

In termini di valore economico l’effetto della riduzione (forte) dei volumi e (debole) dei prezzi si è tradottoin un consistente prosciugamento del mercato immobiliare che cala da un fatturato di oltre 150 miliardi di Euro nel 2007 a circa 110 miliardi di Euro nel 2009 con un arretramento di circa il 30% nel biennio.
Il terzo trimestre, infatti, si chiude, come osservato, con un contenuto ma ulteriore calo delle compravendite di abitazioni, più marcato a Firenze, Milano e Torino, un calo che, se lo si cumula a quello dei trimestri precedenti, significa che oggi la dimensione del mercato della casa nei capoluoghi è inferiore del 30,8% rispetto all’inizio del 2007, così come nei comuni non capoluogo è inferiore del 32,1% sempre sul 2007, ovvera prima dell’inizio della crisi.

Fra gli immobili per le attività economiche solo quelli ad uso produttivo hanno dall’inizio 2007 un andamento meno negativo di quello della casa, anche se l’ultimo trimestre ha segnato pure per questi e anche per gli altri a destinazione “economica” un passaggio più duro rispetto al settore residenziale.

Per tutto il comparto per l’impresa è stato nel Nord del Paese che le transazioni sono maggiormente calate. Il produttivo da inizio 2007 registra così un calo delle transazioni del 26,2% mentre terziario e commerciale scendono addirittura del 38%.

Anche il terzo trimestre del 2009 per gli immobili d’impresa è stato mediamente assai negativo e spicca in senso negativo Milano dove la contrazione del mercato (rispetto al terzo trimestre del 2008) per tutte le tipologie immobiliari si colloca ben sopra il 30%.

L’indicazione macroeconomica fondamentale sostiene che il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo-aprile di quest’anno e da allora i segnali di recupero si sono intensificati. Restano sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l’insufficiente espansione del credito, l’entità del debito pubblico, l’aumento della disoccupazione o l’inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti come la ripresa della crescita del PIL, della produzione e della domanda.

Il mercato immobiliare internazionale pur importanti eccezioni sembrerebbe stabilizzarsi e progressivamente tornare ad espandersi, anche se permangono molte incertezze sul fatto che abbia o meno imboccato decisamente la via della crescita. In Italia la situazione è ugualmente incerta. Gli investitori ancora oscillano fra la forte preferenza per la liquidità elaborata nel momento peggiore della crisi e aspettative non rialziste sui valori. Gli utilizzatori ancora non vedono nell’espansione dell’economia le condizioni per tornare a investire e ad espandere l’occupazione.

Le necessarie politiche di rilancio latitano fra la scarsa consapevolezza della rilevanza macroeconomica che avrebbero e le difficoltà tecnico-politiche di cui si sono avuti esempi nei piani casa annunciati ma sin qui arenati nonostante fossero stati proposti, anche e soprattutto, in termini anticongiunturali.

Restano così consegnate al naturale riavvio dei meccanismi di investimento-utilizzo le possibilità di una rapida ripresa dopo lo shock di una crisi che nel volgere di due anni ha ristretto il mercato, combinando l’effetto prezzo e quello quantità, in misura certamente superiore al 30%.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20091127&fonte=TLB&codnews=688

Mercato immobiliare. Compravendite in debole ripresa. Opinioni a confronto

Secondo Tecnocasa il mercato immobiliare italiano sta andando verso la normalità: nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia

Il mercato immobiliare è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che, a partire dal secondo trimestre del 2009, ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’ acquisto dell’ abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione).

Infatti, il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi, disorientato, aveva rimandato l’acquisto dell’ abitazione. L’ analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo delle quotazioni più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) ed infine dall’ hinterland delle grandi città (-2,3%).

Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro valore. L’ analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle del Nord (-3,1%) ed infine del Centro Italia (-1,0%).

Dal Rapporto European Outlook 2010 di Scenari Immobiliari emerge che la crisi per il mercato immobiliare europeo si avvicina alla fine e si vedono i primi deboli segnali di ripresa. Nei cinque Paesi più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Italia e Spagna) il fatturato dei mercati immobiliari chiuderà il 2009 con un calo del 13,3% sul 2008, per un totale di 596 miliardi di euro.

Maglia nera la Francia, che chiuderà l’ anno con un -18,9%, seguita dalla Spagna, che vede il suo fatturato ridursi del 17,2% rispetto al 2008. A livello comunitario (Eu27), il mercato cresce invece dell’ 1% rispetto al precedente anno e, mentre dietro l’ angolo si intravede la ripresa, alcuni comparti danno già segnali di recupero in alcuni Paesi.

Quotazioni in discesa più o meno marcata per tutti i settori nei cinque Paesi più importanti. In Italia il fatturato del mercato immobiliare si ferma a 109 mld di euro, con una contrazione del 10,2% rispetto al 2008. A soffrire di più sono i comparti industriale (-17,8%) e turistico (-28%), anche se in proporzione è sempre il residenziale a far sentire il proprio maggior peso, con una riduzione del fatturato del 10,6% (per complessivi 89 mld di euro stimati a fine anno). Le compravendite di abitazioni scendono del 15% rispetto al 2008 ma nel 2010 si prevede il ritorno al segno positivo con una crescita del fatturato prevista all’ 1,7%.

Secondo Gabetti, a partire da marzo 2009 c’è stato un aumento d’interesse, di visite e di attività. Si sono rilevati, inoltre, dei cambiamenti nei comportamenti d’acquisto: in aumento la domanda di usato, di tagli più efficienti e la preferenza per una zona specifica non è più vincolante; infatti, vengono valutate sempre più spesso alternative con il budget di spesa disponibile. Per chiudere positivamente le trattative in media i proprietari devono concedere sconti sul prezzo iniziale, nell’ordine del 15%.

Complessivamente hanno sofferto in misura superiore i quartieri e le metropoli ad elevata presenza di ceti medi e popolari, dove gli acquisti sono diminuiti e quelli effettuati sono stati per tagli più ridotti. I capoluoghi settentrionali (-3,8% è la variazione media dei prezzi nel semestre) hanno fatto registrare una performance in linea con i capoluoghi dell’ Italia meridionale (-3,7%). Leggermente meglio è stato l’ andamento nel Centro Italia (-3,2%). Numerosi interventi in città e hinterland, che non rispondono a logiche di qualità / prezzo o in location sfavorevoli, risultano fermi e con basse percentuali di assorbimento da parte del mercato.

In questo contesto cautamente ottimista, vi sono però alcune incognite, che testimoniano la vulnerabilità del settore nel momento attuale: i tempi di assorbimento dell’ eccesso di offerta di nuovo – spesso proposto a prezzi da boom immobiliare poichè si tratta di immobili progettati in un momento di mercato più favorevole e che saranno ultimati fra la fine del 2009 e il 2010 – l’ andamento del tasso di disoccupazione, previsto in crescita nell’autunno, potrebbe penalizzare i capoluoghi più esposti produttivamente in settori poco competitivi; le politiche creditizie e l’andamento dei tassi.

Le politiche degli istituti di credito nei prossimi mesi dovrebbero diventare gradualmente più espansive, favorendo l’ ingresso sul mercato dei segmenti più deboli della popolazione. Ubh ha fornito un aggiornamento a settembre 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano.

Confrontando il primo semestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008 vengono rilevati prezzi in calo in tutte le grandi città, un nuovo allungamento dei tempi medi di vendita e una forbice fra prezzo di offerta e prezzo di vendita che supera i 15 punti percentuali. Il mercato del prodotto obsoleto e da ristrutturare sconta maggiormente la debolezza della domanda e i prezzi offerti vengono mediamente trattati sino ad arrivare al 15% di ribasso (con punte del 20%), prima della chiusura delle transazioni.

In molte aree urbane del Paese si è in pratica tornati ai livelli dei prezzi della prima metà del 2007. Sui prodotti ristrutturati, le correzioni sono minori, inferiori al 5% nominale annuale, ma, allontanandosi del centro verso la periferia delle principali città metropolitane, la media dei prezzi torna a far segnare dei ribassi vicini al 10%, soprattutto all’ interno dei comuni dell’hinterland metropolitano, dove è presente in maniera più accentuata l’ attività edilizia delle nuove costruzioni.

Rispetto allo stesso periodo del 2008 i valori delle abitazioni nuove sono calati da un minimo del 3,5% ad un massimo del 10% partendo dalle aree urbane centrali sino a quelle più periferiche, incluse le cittadine dell’ hinterland metropolitano, dove sono i nuovi cantieri a soffrire maggiormente.

Alla fine del primo semestre 2009 il mercato immobiliare residenziale italiano conferma quelle che erano le tendenze registrate alla fine dell’ anno scorso: le compravendite sono scese sia nelle grandi che nelle medie città ma a velocità differente, con una stima compresa fra il -14% e il -16% rispetto al primo semestre 2008.

La velocità maggiore è data dagli scambi in discesa delle medie e piccole realtà urbane localizzate soprattutto nella provincia delle maggiori aree metropolitane, dove a soffrire di più è la domanda di chi deve far ricorso a un finanziamento superiore all’80% del valore dell’abitazione da acquistare. I cali dei volumi di scambio nella provincia sono stimati fra il 15% ed il 20% su base annua. Nelle grandi città le variazioni degli scambi su base annua, pur essendo sempre negative, sono meno importanti, con cali non superiori al 13%.

A settembre 2009, gli indicatori del mercato dicono che il periodo medio che occorre per vendere un’ abitazione è di oltre 200 giorni (pari a 7,1 mesi contro i 6,6 mesi a gennaio 2009). La forbice fra prezzo offerto e prezzo finale di vendita si è leggermente allargata, superando la soglia media del 15% (14% a gennaio 2009). Nel secondo trimestre del 2009 la domanda residenziale ha dato qualche timido segnale di ripresa rispetto al primo trimestre dell’ anno, essendo questo un periodo tradizionalmente favorevole alle compravendite immobiliari, come gli ultimi tre mesi dell’ anno.

La previsione per fine anno
Il mercato segnerà una nuova flessione della domanda, meno pesante rispetto a quella del 2008, probabilmente compresa fra l’ 11% e il 13% tendenziale annuo. Per fine 2009 i prezzi medi di vendita delle principali città sono attesi a -10% su base nazionale. A partire dalla primavera del 2010, a fronte di migliori condizioni congiunturali, si potrà assistere a una prima inversione di ciclo in termini di scambi che si dovrebbe concretizzare maggiormente nella primavera del 2011, a cui farà seguito una prima probabile risalita dei valori di vendita.

Fonte: Mondocasablog.it

http://www.mondocasablog.com/2009/10/08/mercato-immobiliare-compravendite-in-debole-ripresa-opinioni-a-confronto/

Mercato immobiliare italiano si avvia verso la normalità

(Teleborsa) – Roma, 17 set – Nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. A rivelarlo l’Ufficio studi di Tecnocasa.
Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia.

Il mercato immobiliare è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che a partire dal secondo trimestre del 2009 ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’acquisto dell’abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione).

Infatti il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi, disorientato, aveva rimandato l’acquisto dell’abitazione. Si conferma invece, come già avvenuto nel semestre precedente, la scelta degli investitori verso il mattone a fronte dell’incertezza che ha interessato i mercati finanziari.

In questo semestre si sono mossi in particolare coloro che avevano un capitale da impiegare nell’acquisto della casa o che hanno fatto ricorso a mutui di importi contenuti. In seguito all’ atteggiamento prudenziale e selettivo messo in atto dagli Istituti di Credito si è registrata ancora una minore disponibilità di spesa di chi ha acquistato facendo prevalentemente ricorso al mutuo. Le categorie penalizzate sono state ancora gli immigrati e i lavoratori con contratto a tempo determinato.

Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi, l’analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2.8%), seguiti dalle grandi città (-2.7%) ed infine dall’hinterland delle grandi città (-2.3%).

In queste realtà la diminuzione più sensibile dei prezzi si è verificata a Napoli (-3.8%), Bologna (-3.4%) e Genova (-3.1%). La capitale registra una diminuzione del 2.8%, Milano dell’1.7%. Nelle grandi città inoltre sono state le zone centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro valore. Nell’hinterland delle grandi città il ribasso maggiore si è avuto in quello bolognese (-4%) seguito da quello fiorentino(-2.8%) e milanese (-2.7%).

L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3.5%), seguite da quelle del Nord (-3.1%) ed infine del Centro Italia (-1.0%).

L’analisi della domanda immobiliare in questa prima parte dell’anno ha registrato una maggioranza di richieste per la casa principale (prima casa e casa di sostituzione) che, soprattutto nella seconda metà del semestre, si è ripresa stimolata dal ribasso dei tassi di interesse sui mutui e dei prezzi degli immobili. E’ continuato anche il trend positivo degli acquisti per investimento che era già in ripresa dall’estate del 2008 in seguito all’instabilità dei mercati finanziari. L’analisi della domanda a luglio 2009 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 36.3% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 28.2% delle richieste ed infine il quattro locali con il 21.8%. A Milano, Napoli e Roma la maggioranza della domanda si concentra sui bilocali. Nelle grandi città si riscontra un aumento della concentrazione della domanda sui trilocali dal momento che chi può, alla luce della diminuzione dei prezzi, prova ad acquista un taglio più grande.

Le previsioni sul mercato immobiliare sono imprescindibili da quella che sarà la situazione economica del Paese, in particolare sul fronte occupazionale e dall’atteggiamento che avranno le banche nella concessione del credito. Se verranno confermate le previsioni di una ripresa economica nel prossimo anno prevediamo ancora una lieve flessione dei prezzi con una tendenza alla stabilizzazione nel 2011. Riteniamo che il mercato immobiliare sarà caratterizzato sempre più da una clientela con sufficiente capacità di indebitamento.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20090917&fonte=TLB&codnews=700


%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: