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Il futuro dell’immobiliare in Italia – Intervista a Mauro Danielli

Mauro DainelliL’anno volge al termine e abbiamo deciso di chiudere il ciclo di interviste ad esponenti del settore immobiliare intervistando Mauro Danielli, Presidente di MedioFimaa.

d. Ringraziandoti a nome dei nostri lettori per aver accettato questa intervista, come sempre andiamo diretti al dunque: notizia degli ultimi giorni pare essere che il calo delle vendite immobiliari abbia segnato un rallentamento. C’è del positivo, o dobbiamo aspettarci dell’altro? 

r. Il rallentamento del calo delle vendite e un sempre più accentuato repricing dei valori  rende più attraente l’accesso alla casa. I due dati correlati alla ripresa della domanda di mutui suggeriscono un atteggiamento di fiducia crescente, che da solo ovviamente non basta a scongiurare la fine della crisi, ma è indubbiamente un segnale positivo dal quale trarre, con le dovute cautele, considerazioni ottimistiche per il 2014.

d. Da diversi anni ti occupi di gestire MedioFimaa, come è cambiato il rapporto tra l’agente immobiliare e il mutuo? 

r. È cambiato notevolmente da quando il D.Lgs. 141/2010 ha estromesso l’Agente Immobiliare  dall’attività di segnalazione di prodotti creditizi, bloccando il meccanismo che vedeva l’agenzia immobiliare al centro, fornitrice di un servizio di compravendita più completo. Tuttavia la concessione del mutuo resta un aspetto decisivo in molte trattative immobiliari, pertanto, accantonando il discorso remunerativo –escluso per legge- le agenzie possono continuare a portare valore aggiunto alla propria attività appoggiandosi ai professionisti del comparto creditizio. Non lo fanno più per ottenere la provvigione sul mutuo concesso, ma per aumentare le probabilità di concludere positivamente una compravendita, per avere maggiori opportunità di business, per fornire un servizio più completo ai propri clienti .

d. Quali benefici ha portato la riforma della professione di mediatore creditizio agli operatori e al mercato in genere? 

r. Il nuovo modello di mediazione creditizia (post d.lgs. 141) è al suo primo anno di vita, è presto per parlare di benefici, ma indubbiamente uno degli effetti più visibili del decreto è stato la decimazione degli operatori del mercato, passati da oltre 100 mila a circa 5000 e con una penetrazione sul mercato del credito che si attesta intorno al 20 %. Credo che significativi cambiamenti dovuti alla nuova “reputazione” del Mediatore Creditizio che oggi è un soggetto qualificato e controllato, si potranno vedere dal prossimo anno. Da un lato la possibilità per il consumatore finale  di scegliere fra una vasta gamma di prodotti e dall’altro  l’interesse delle Banche a  spostare parte dei costi ,da fissi a variabili , saranno attivatori di un processori crescita al pari di quanto  avviene nei mercati più evoluti come quello anglosassone dove il “canale indiretto”, i broker, supera il 50% dell’intera allocazione di nuovi mutui retail.

d. Che strumenti ha l’agente immobiliare a sua disposizione per dimostrare ancora al mercato tutto il suo valore? 

r. In uno scenario mutato come quello attuale, l’agenzia immobiliare deve mostrarsi al mercato come fornitrice di un servizio che va oltre la semplice transazione di compravendita. Partendo dal presupposto che il cliente oggi è sempre più informato, meno fedele e meno disposto a “cessioni di sovranità”. Il fulcro è la comprensione delle sue esigenze, partendo dalle quali l’agente deve svolgere un’attività consulenziale qualificata: non è più sufficiente avere una vetrina di proposte immobiliari da proporre, è il “come” e non il “cosa” a fare la differenza.

Due aspetti fondamentali a mio giudizio disegneranno il futuro dell’Agente immobiliare: il web come nuovo “terreno di gioco”, e la Consulenza di parte.

Il web sostituisce il territorio fisico ( la strada!!) con il territorio virtuale ( le reti). E’ sempre più il luogo dei contatti, delle relazioni con i clienti, della collaborazione tra operatori. Sfruttarne le potenzialità e le infinite opportunità serve per rendere efficiente un mercato, dove paradossalmente gli Agenti immobiliari trattano il 90% degli immobili e concludono il 50% delle transazioni.

L’attività consulenziale, affinchè possa esprimersi validamente, non può che partire dalla tutela e difesa degli interessi di parte. L’imparzialità, la terzietà del mediatore immobiliare, trova sempre meno riscontro nel cliente di oggi. Specialmente quando la scelta viene imposta e non negoziata. Le critiche più forti all’Agente immobiliare e al suo operato vengono dal cliente acquirente “obbligato”ad una relazione forzata.

Sono convinto che la crisi che stiamo vivendo agirà come attivatore di cambiamento più velocemente di quanto possiamo prevedere.

d. Mauro, andiamo verso fine anno, vuoi sbilanciarti in una previsione per il 2014? 

r. Parlare di ripresa forse è avventato, ma credo che nel 2014 il trend negativo continuerà a rallentare fino a mostrare il tanto sospirato segno “più”, Non si respira ancora aria di puro ottimismo, ma si percepisce la voglia di pensare al futuro.

A.R.

Le interviste: “Il futuro dell’immobiliare in Italia”

Stefano Lascar di Studio Lascar

Massimiliano Pochetti di Casashare

Raffaele Racioppi di Condivisione Immobiliare

Giuliano Olivati Presidente FIAIP Bergamo

Giuseppe Pizzuti di RE/MAX Italia

Mediatori creditizi alla ricerca di un’identità

News. Attico.it intervista Mauro Danielli, presidente di Medio Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), per approfondire le recenti modifiche alla nor­mativa sui mediatori creditizi

D: Prima di entrare nel merito della normativa sui mediatori creditizi, quali sono le attività e i servizi offerti da MedioFimaa?
MedioFimaa è un canale esclusiva­mente dedicato agli agenti immobil­iari e ai mediatori creditizi iscritti a Fimaa. L’incontro con UniCredit Banca, l’istituto leader nell’erogazione di mutui, ha dato orig­ine ha una partnership che porta la banca e i suoi sistemi presso l’agenzia immobiliare. In pochi mesi, MedioFimaa è cresciuta sull’intero territorio nazionale dando vita, con circa 6.000 aderenti, al più esteso network italiano del settore. Alla fine del 2008, MedioFimaa ha stretto un accordo con la compagnia di assicu­razione Allianz, leader europeo e nota nel nostro mercato per la recente acquisizione di RAS. Gli accordi commerciali tra i partner di MedioFimaa e gli aderenti sono stati estesi a tutte le banche del Gruppo UniCredit, le tipologie di prodotto sono state allargate ai prestiti per­sonali e, dal 2009, alla cessione del quinto dello stipendio, al vitalizio ipotecario e ai mutui di altri istituti di credito. Grazie a un management altamente qualificato e uno staff esperto di settore, MedioFimaa ha ampliato e migliorato il livello di servizio all’associato, attraverso la creazione di un data base per la ges­tione organizzata della clientela, sistemi informatici evoluti, assistenza e supporto continuo. Inoltre, attraverso la Business School, offre gratuitamente concrete possibilità di crescita professionale, oltre a un sito arricchito continuamente con strumenti operativi utili per l’attività quotidiana, newsletter azien­dale, eventi informativi sia on line che in aula in tutte le provincie ital iane. Per gli associati Fimaa, la garanzia di una convenzione che offre prodotti bancari, finanziari e assicurativi esclusivi; per la loro clien­tela la sicurezza di prodotti e con dizioni privilegiate.

D: Cosa è cambiato nella professione con l’uscita ad agosto del decreto legislativo 141, dal 19 set­tembre entrato in vigore?
Il mediatore creditizio è una figura professionale che è stata normata in modo molto lasco nel corso degli anni. Bastavano pochi requisiti: l’onorabilità e la professionalità. Oppure essere iscritti all’Ufficio italiano intermediari finanziari, gestito dalla Banca d’Italia. Nel frattempo il numero degli iscritti è salito moltissimo, ma chi opera professionalmente è solo il 10% del totale. La mancanza di controlli e di pro­fessionalità accertata mette in circolo un’offerta di servizi non adeguata al cliente e non garan tisce nes­suna tutela per il consumatore. Il legislatore ha voluto regolamentare tutto ciò con il decreto legislativo n. 141 che, a sua volta, recepiva la direttiva europea. I tempi di attuazione di questo decreto saranno brevissimi, contrariamente a quanto noi stessi pensavamo. Infatti, mai ci saremmo aspettati già ai primi di agosto la sua uscita. Il 19 novembre gli agenti immobiliari non potranno più svolgere attività di seg­nalazione di una banca per attivare il finanziamento per l’acquisto della casa. Le associazioni di catego­ria facevano convenzioni con le banche in modo che gli agenti potessero agevolare i propri clienti. Con questo decreto la situazione non potrà più essere questa.

D: Ma vediamo cosa cambia in modo più preciso. L’argomento è piuttosto intricato e le posizioni degli operatori sull’argomento sono diverse.
Cominciamo col dire che una regolamentazione era sicuramente necessaria: il set tore della mediazione del credito è stato lasciato per troppi anni in mano a semi professionisti e a tanti “pseudo” franchising, che hanno svolto un ruolo centrale tra banche e clienti. Da oggi, con l’entrata in vigore del decreto, questo settore, che ha una notevole vitalità, verrà disciplinato con norme e regolamenti per tutto e per tutti i 190mila soggetti che esercitano un ruolo cruciale nell’ambito del credito. La prima grande novità introdotta, sarà la nascita dell’Organismo, soggetto di natura privata, il cui operato sarà sottoposto alla vigilanza della Banca d’Italia. L’Organismo verrà guidato da un professionista indicato dal Ministero dell’Economia e sarà com posto da un numero di membri variabile da tre a cinque che saranno scelti da banche, istituzioni finanziarie e da associazioni di categoria. L’Organismo non è ancora attivo ma quando lo sarà, i suoi compiti saranno molteplici, come quello della scelta della formazione profession­ale (obbligatoria), della verifica dei requisiti di professionalità per l’iscrizione all’albo o all’elenco e dell’indizione e l’organizzazione degli esami. Fino a oggi l’iscrizione all’albo dei mediatori del credito avveniva tramite un’autocertificazione, ma da oggi tutto è cambiato e per poter svolgere questa profes­sione si dovrà passare un esame. Mentre coloro che svolgono tale profes sione da almeno tre anni negli ultimi 5 (anche in maniera non continuativa) avranno di diritto l’iscrizione all’albo, ma dopo una verifica delle proprie competenze professionali. Possono iscriversi all’albo le società con forma SPA, SAPA, SRL, cooperative con sede legale in Italia, con i requisiti patrimoniali pre visti nel codice civile (capitale non inferiore a 120.000 euro); oggetto sociale comprendente la mediazione creditizia anche non esclusiva; possesso dei requisiti di onorabilità da parte dei soci di controllo e di coloro che svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo; svolgimento dell’attività tramite iscrizione all’albo. Stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, per i danni arrecati nell’esercizio dell’attività derivanti da condotte proprie o di terzi. Superamento di un apposito esame.

D: Possiamo quindi definire positivo il cambiamento, o intravede dei punti deboli in queste nuove regole?
Come si è visto il mediatore creditizio prima svolgeva la sua attività come soggetto e ora non è più pos­sibile. Oggi deve lavorare per delle società, ma quello che non è stato definito è il suo ruolo al loro interno. Quale sarà il suo status giuridico? Potrà essere un dipendente o un collaboratore. E in quest’ultimo caso, che sarà certamente il più frequente, come sarà regolamentata la sua attività?
MedioFimaa come pensa di muoversi? Per noi di MedioFimaa il problema è relativo. Noi siamo dal 2006 una SRL nata con lo scopo di erogare servizi finanziari e assicuratori. Quindi siamo già pronti. Il nostro modello potrebbe funzionare in questo modo: alle segnalazioni che dagli agenti arrivano a noi farà seguito l’invio agli agenti dei nostri collaboratori. Il punto dolente è sempre lo stesso però: chiarire che rapporto di lavoro questi avranno.

Fonte: Attico.it

http://news.attico.it/2010/10/21/mediatori-creditizi-nuova-normativa/

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