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Italia, dove il lusso è di casa

Villa Tramonto poolQuando si parla di lusso e prestigio si parla anche d’Italia: moda, auto e soprattutto immobili e lifestyle.

Il mercato del lusso costituisce uno zoccolo duro dell’economia del nostro Paese grazie ad un numero stabile di acquirenti e venditori che tende a riconfermarsi con il passare degli anni. Accessori, immobili, automobili: chi ha una disponibilità economica medio-alta si affida alla competenza e alla professionalità di specialisti del settore che conoscono bene le esigenze del mercato e della sua clientela esclusiva.

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Il lusso a New York è conveniente

the pierre hotel new yorkNon si tratta di uno scherzo. Uno studio della società internazionale di intermediazione e consulenza Knight Frank, che è basata a Londra, indica che New York si trova solamente all’ottavo posto nella classifica delle città più costose al mondo (relativamente alla fascia ultra lusso).
Secondo Knight Frank, a Manhattan $1 milione permette di comprare approssimativamente 474 piedi quadrati nel segmento ultra lusso. (Ricordo che per quanto riguarda la fascia normale $1 milione permette di comprare in media 90-100 metri quadri in ottimi palazzi). Nel Principato di Monaco, al primo posto nella classifica, $1 milione permette l’acquisto di circa 172 piedi quadrati. Al secondo posto troviamo Hong Kong (204 piedi quadrati), al terzo posto Londra (247 piedi quadrati). Dopodiché seguono Ginevra, Parigi, Singapore e Mosca, tutte più costose della nostra beneamata Grande Mela.
L’appartamento più costoso attualmente sul mercato a New York è l’attico (penthouse) al Pierre Hotel, la richiesta è $125 milioni. Questo sembra poco a confronto con la vendita di un appartamento nel condominio Hyde Park a Londra nel 2011 per $219 milioni; o la richiesta di circa $390 milioni per l’attico a Tour Odeon sito nel Principato di Monaco.
Molti esperti condividono l’idea che New York sia ancora sottovalutata rispetto alla sua vera potenzialità a livello globale. Il fatto è che, seppur l’offerta di appartamenti in vendita sia ora limitata per scarsità di prodotto disponibile, in realtà in altri mercati la stessa è ancor più limitata. Anche il costo di costruzione a New York City è competitivo a livello globale.
Se si considera tutto il mercato immobiliare degli Stati Uniti, scopriamo che l’appartamento al Pierre Hotel non è neppure la proprietà più costosa d’America. Copper Beach Farm, una super villa sul mare nel vicino stato del Connecticut, è sul mercato da maggio al prezzo di $190 milioni. Owlwood Estate, a Los Angeles vicino la famosa Sunset Boulevard è sul mercato a $150 milioni. Anche a Dallas (Texas), la proprietà Crespi Hicks ha una richiesta superiore al Pierre: $135 milioni.
Secondo Knight Frank, a Londra il prezzo per un piede quadrato di immobile di lusso è $6.122. In contrasto il prezzo medio a piede quadrato della fascia più alta di mercato (il primo 10%) a Manhattan è stato $1.925 nel primo trimestre 2013 secondo Miller Samuel (società di consulenza e statistica). E anche la media del prezzo a piede quadrato nel condominio più lussuoso di Manhattan (15 Central Park West) è stata $5.009 nei primi sei mesi dell’anno.
Quindi attenzione, se siete in cerca di un appartamento ultra lusso, New York City è la città per voi. Costa poco!

Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

Un salutare singhiozzo

L’ultima analisi prodotta dalla società di periti Miller Samuel sul secondo trimestre 2011 racconta che il mercato immobiliare di Manhattan ha il singhiozzo ma in generale si stà riprendendo, soprattutto per quanto riguarda alcune aree della città considerate “sempreverdi”.
Il volume di vendite è più o meno in linea con quello dello scorso anno. Da notare l’incremento del 10,7% del numero di vendite fra il primo ed il secondo trimestre di questo anno.
L’andamento è a spasimi. Un momento c’è molta attività e qualche settimana dopo, un calo; poi il ciclo si ripete.
Interessante il fatto che il 10,5% delle transazioni avvenute nel secondo trimestre 2011 sono state sopra il prezzo di listino, cosa che non succedeva da prima del crollo di Lehman Brothers.

Affitti
Visto che il mercato degli affitti si è ormai ripreso, i padroni degli immobili decidono sempre più spesso di rinnovare alcuni appartamenti (spesso quelli più mal messi) perché sono convinti che l’investimento ripagherà attraverso affitti più alti.
Fino a due anni fa si vedevano ancora molti incentivi proposti ai potenziali affittuari. Oggi questi incentivi sono quasi scomparsi totalmente, segno della ripresa.
Appartamenti prezzati correttamente, in praticamente tutte le zone di Manhattan, non rimangono sul mercato più di una settimana. E parlo anche di appartamenti che non sono esageratamente belli. Ad il giusto rapporto qualità/prezzo, si affitta quasi immediatamente soprattutto durante il periodo estivo.
Secondo il report della società Citi Habitats, l’affitto medio a Manhattan lo scorso maggio era inferiore al massimo raggiunto nel 2007 di solo 1,2%.
Di circa 6000 appartamenti presenti nel database della società, solo il 10% offriva incentivi lo scorso mese.
A maggior ragione appartamenti rimessi a nuovo si affittano più velocemente. Spesso un appartamento che rimaneva sul mercato per 3 o 4 settimane può essere affittato ad un prezzo 15% più alto ed in pochi giorni, dopo una ristrutturazione del bagno e della cucina.
I potenziali affittuari notano soprattutto la presenza di elettrodomestici in acciaio (il color bianco non sembra andare molto di moda) ed i ripiani in granito per quanto riguarda la cucina.

Vendite
La fase in cui i potenziali compratori cercavano di negoziare sconti del 25% o 30% rispetto al prezzo di listino appartiene al passato.
Adesso i venditori privati cominciano a diventare più sicuri delle loro possibilità e a volte non vogliono accettare la realtà che, per esempio, un simile appartamento, qualche piano più in alto, è stato venduto 5 mesi fa a $40,000 in meno rispetto a quanto si aspettano per il loro.
Il risultato è che, a volte, venditori non accettano offerte che sono perfettamente in linea con la situazione di mercato. Molti pensano che il valore di rivendita sarà di molto superiore all’attuale fra 3 o 4 anni.
Se per certi versi alcuni venditori si immaginano una situazione di mercato in loro favore non realistica, dall’altro lato ci sono zone della città dove appartamenti di una certa tipologia sono veramente molto richiesti e non c’è abbastanza offerta per soddisfare la domanda.
E’ il caso dell’Upper West Side, dove unità con 3 o più camere da letto, nella categoria lusso, scarseggiano. E’ proprio questa la tipologia di dove si assiste in alcuni casi a delle “guerre” di offerte da parte dei potenziali acquirenti che finiscono col pagare più del prezzo di listino.
Lo stesso non succede per appartamenti di dimensioni più piccole, dove notiamo più offerta disponibile; in questo caso è logico identificare opportunità di investimento perché sono proprio gli appartamenti più piccoli quelli sempre richiesti dai potenziali affittuari che in molti casi sono persone single a Manhattan.
Esperti nel settore delle case mono familiari (town houses) concordano nel dire che in questo caso è la fascia più bassa (sotto i $10 milioni) a muoversi molto di più velocemente della fascia alta. Interessante notare come la tendenza sia invertita rispetto agli appartamenti.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

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