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L’imposta comunale sugli immobili (ICI) ed il condominio negli edifici.

Le parti comuni soggette a tassazione, il ruolo dell’amministratore e la ripartizione delle spese

La legge n. 504 del 1992 ha istituito l’imposta comunale sugli immobili, la così detta ICI. Si tratta d’un tributo com’è intuibile gravante sugli immobili. A partire dal 2008 l’imposta non è dovuta per gli immobili adibiti ad abitazione principale (il riferimento è alla ben nota legge che ha sancito l’abolizione dell’ICI sulla prima casa).

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1 l. n. 504/92:

Presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa”.

Soggetti passivi dell’imposta, ossia le persone (fisiche e giuridiche) tenute al versamento sono “ il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell’articolo 1, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l’attività. Nel caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto” (art. 3 l. 504/92)

Soggetto attivo, ossia chi accerta, liquida e riscuote l’imposta è il Comune del luogo in cui è ubicato l’immobile (art. 4 l. n. 504/92).

L’ente locale, nell’ambito delle facoltà riconosciutegli dalla legge, ha ampia discrezionalità nella determinazione dell’aliquota e della sua concreta applicazione. La legge specifica, inoltre,quali comunicazioni, iniziali o di variazione, debbano fare i possessori degli immobili.

Per quanto concerne il condominio è lecito domandarsi: le parti comuni sono soggette ad ICI? Se si quali?

La risposta è contenuta nella stessa legge n. 504 che oltre ad individuare specificamente le parti soggette all’imposta, chiarisce anche chi è il soggetto tenuto ad effettuare le necessarie comunicazioni ed i pagamenti della stessa.

In sostanza è possibile affermare che i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere sono soggetti al pagamento dell’ICI e delle vicende inerenti il tributo è tenuto ad occuparsi l’amministratore di condominio. In tal senso è chiara la parte finale del terzo comma dell’art. 10 l. n. 504/92 a mente della quale “ per gli immobili indicati nell’articolo 1117, n. 2 del codice civile oggetto di proprietà comune, cui è attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto dei condomini”.

Come si ripartisce la spesa per il tributo?

A ben vedere, in effetti, il codice menziona le spese di conservazione, quelle per il godimento dei beni e servizi comuni ma non anche la suddivisione degli oneri fiscali.

Non v’è motivo di dubitare, tuttavia, che la ripartizione andrà fatta sulla base della c.d. tabella di proprietà. Ciò perché ognuno ha diritti e doveri in relazione alle cose comuni in proporzione ai valori millesimali della propria unità immobiliare (artt. 1118-1123 c.c. e 68 disp. att. c.c.)

Autore: Avv. Alessandro Gallucci

Fonte: CondominioWeb.com

http://www.condominioweb.com/condominio/articolo449.ashx

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Sezione II: Della locazione di fondi urbani (l)

Art. 1609 Piccole riparazioni a carico dell’inquilino

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’Art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (2764).

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Art. 1621 Riparazioni

Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario (1576).

Capo VI: Della locazione

Sezione I: Disposizioni generali

Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (1609, 1621).

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Art. 1578 Vizi della cosa locata

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

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