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L’imposta comunale sugli immobili (ICI) ed il condominio negli edifici.

Le parti comuni soggette a tassazione, il ruolo dell’amministratore e la ripartizione delle spese

La legge n. 504 del 1992 ha istituito l’imposta comunale sugli immobili, la così detta ICI. Si tratta d’un tributo com’è intuibile gravante sugli immobili. A partire dal 2008 l’imposta non è dovuta per gli immobili adibiti ad abitazione principale (il riferimento è alla ben nota legge che ha sancito l’abolizione dell’ICI sulla prima casa).

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1 l. n. 504/92:

Presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa”.

Soggetti passivi dell’imposta, ossia le persone (fisiche e giuridiche) tenute al versamento sono “ il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell’articolo 1, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l’attività. Nel caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto” (art. 3 l. 504/92)

Soggetto attivo, ossia chi accerta, liquida e riscuote l’imposta è il Comune del luogo in cui è ubicato l’immobile (art. 4 l. n. 504/92).

L’ente locale, nell’ambito delle facoltà riconosciutegli dalla legge, ha ampia discrezionalità nella determinazione dell’aliquota e della sua concreta applicazione. La legge specifica, inoltre,quali comunicazioni, iniziali o di variazione, debbano fare i possessori degli immobili.

Per quanto concerne il condominio è lecito domandarsi: le parti comuni sono soggette ad ICI? Se si quali?

La risposta è contenuta nella stessa legge n. 504 che oltre ad individuare specificamente le parti soggette all’imposta, chiarisce anche chi è il soggetto tenuto ad effettuare le necessarie comunicazioni ed i pagamenti della stessa.

In sostanza è possibile affermare che i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere sono soggetti al pagamento dell’ICI e delle vicende inerenti il tributo è tenuto ad occuparsi l’amministratore di condominio. In tal senso è chiara la parte finale del terzo comma dell’art. 10 l. n. 504/92 a mente della quale “ per gli immobili indicati nell’articolo 1117, n. 2 del codice civile oggetto di proprietà comune, cui è attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto dei condomini”.

Come si ripartisce la spesa per il tributo?

A ben vedere, in effetti, il codice menziona le spese di conservazione, quelle per il godimento dei beni e servizi comuni ma non anche la suddivisione degli oneri fiscali.

Non v’è motivo di dubitare, tuttavia, che la ripartizione andrà fatta sulla base della c.d. tabella di proprietà. Ciò perché ognuno ha diritti e doveri in relazione alle cose comuni in proporzione ai valori millesimali della propria unità immobiliare (artt. 1118-1123 c.c. e 68 disp. att. c.c.)

Autore: Avv. Alessandro Gallucci

Fonte: CondominioWeb.com

http://www.condominioweb.com/condominio/articolo449.ashx

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Oneri condominiali: per il locatario è “un rimborso”

I rapporti tra inquilino in affitto e condominio sono spesso fonte di grande confusione. Va chiarito che, tranne alcune eccezioni, il proprietario resta l’unico referente del condominio: in particolare, se l’inquilino non paga le spese è il proprietario a doverne rispondere, salvo poi chiederne in seguito il rimborso.

Ricordiamo poi che l’articolo 10 della legge 392/78 (ancora in vigore con la riforma delle locazioni) stabilisce che l’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, sulle delibere che riguardano le spese e le modalità di gestione dell’impianto di riscaldamento. Aggiunge poi  che “il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.

Anche a quest’articolo, però, si può fare espressa eccezione in un contratto a canone libero. Se l’eccezione non c’è, sarà l’inquilino ad avere non solo il diritto di voto, ma anche quello di impugnazione delle delibere condominiali a proposito, nonché eventuali responsabilità civile delle scelte. Ci si può chiedere “Se l’inquilino ha contrattualmente a suo  carico spese di riparazione o manutenzione straordinaria, ha diritto a dire la sua sulla loro approvazione nell’assemblea condominiale?”. Formalmente no: comunque sarebbe buona regola che tale eventualità sia espressamente prevista nel contratto di locazione, così come la delega del proprietario a rappresentarlo in questo tipo di decisioni.

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