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Mediatori creditizi alla ricerca di un’identità

News. Attico.it intervista Mauro Danielli, presidente di Medio Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), per approfondire le recenti modifiche alla nor­mativa sui mediatori creditizi

D: Prima di entrare nel merito della normativa sui mediatori creditizi, quali sono le attività e i servizi offerti da MedioFimaa?
MedioFimaa è un canale esclusiva­mente dedicato agli agenti immobil­iari e ai mediatori creditizi iscritti a Fimaa. L’incontro con UniCredit Banca, l’istituto leader nell’erogazione di mutui, ha dato orig­ine ha una partnership che porta la banca e i suoi sistemi presso l’agenzia immobiliare. In pochi mesi, MedioFimaa è cresciuta sull’intero territorio nazionale dando vita, con circa 6.000 aderenti, al più esteso network italiano del settore. Alla fine del 2008, MedioFimaa ha stretto un accordo con la compagnia di assicu­razione Allianz, leader europeo e nota nel nostro mercato per la recente acquisizione di RAS. Gli accordi commerciali tra i partner di MedioFimaa e gli aderenti sono stati estesi a tutte le banche del Gruppo UniCredit, le tipologie di prodotto sono state allargate ai prestiti per­sonali e, dal 2009, alla cessione del quinto dello stipendio, al vitalizio ipotecario e ai mutui di altri istituti di credito. Grazie a un management altamente qualificato e uno staff esperto di settore, MedioFimaa ha ampliato e migliorato il livello di servizio all’associato, attraverso la creazione di un data base per la ges­tione organizzata della clientela, sistemi informatici evoluti, assistenza e supporto continuo. Inoltre, attraverso la Business School, offre gratuitamente concrete possibilità di crescita professionale, oltre a un sito arricchito continuamente con strumenti operativi utili per l’attività quotidiana, newsletter azien­dale, eventi informativi sia on line che in aula in tutte le provincie ital iane. Per gli associati Fimaa, la garanzia di una convenzione che offre prodotti bancari, finanziari e assicurativi esclusivi; per la loro clien­tela la sicurezza di prodotti e con dizioni privilegiate.

D: Cosa è cambiato nella professione con l’uscita ad agosto del decreto legislativo 141, dal 19 set­tembre entrato in vigore?
Il mediatore creditizio è una figura professionale che è stata normata in modo molto lasco nel corso degli anni. Bastavano pochi requisiti: l’onorabilità e la professionalità. Oppure essere iscritti all’Ufficio italiano intermediari finanziari, gestito dalla Banca d’Italia. Nel frattempo il numero degli iscritti è salito moltissimo, ma chi opera professionalmente è solo il 10% del totale. La mancanza di controlli e di pro­fessionalità accertata mette in circolo un’offerta di servizi non adeguata al cliente e non garan tisce nes­suna tutela per il consumatore. Il legislatore ha voluto regolamentare tutto ciò con il decreto legislativo n. 141 che, a sua volta, recepiva la direttiva europea. I tempi di attuazione di questo decreto saranno brevissimi, contrariamente a quanto noi stessi pensavamo. Infatti, mai ci saremmo aspettati già ai primi di agosto la sua uscita. Il 19 novembre gli agenti immobiliari non potranno più svolgere attività di seg­nalazione di una banca per attivare il finanziamento per l’acquisto della casa. Le associazioni di catego­ria facevano convenzioni con le banche in modo che gli agenti potessero agevolare i propri clienti. Con questo decreto la situazione non potrà più essere questa.

D: Ma vediamo cosa cambia in modo più preciso. L’argomento è piuttosto intricato e le posizioni degli operatori sull’argomento sono diverse.
Cominciamo col dire che una regolamentazione era sicuramente necessaria: il set tore della mediazione del credito è stato lasciato per troppi anni in mano a semi professionisti e a tanti “pseudo” franchising, che hanno svolto un ruolo centrale tra banche e clienti. Da oggi, con l’entrata in vigore del decreto, questo settore, che ha una notevole vitalità, verrà disciplinato con norme e regolamenti per tutto e per tutti i 190mila soggetti che esercitano un ruolo cruciale nell’ambito del credito. La prima grande novità introdotta, sarà la nascita dell’Organismo, soggetto di natura privata, il cui operato sarà sottoposto alla vigilanza della Banca d’Italia. L’Organismo verrà guidato da un professionista indicato dal Ministero dell’Economia e sarà com posto da un numero di membri variabile da tre a cinque che saranno scelti da banche, istituzioni finanziarie e da associazioni di categoria. L’Organismo non è ancora attivo ma quando lo sarà, i suoi compiti saranno molteplici, come quello della scelta della formazione profession­ale (obbligatoria), della verifica dei requisiti di professionalità per l’iscrizione all’albo o all’elenco e dell’indizione e l’organizzazione degli esami. Fino a oggi l’iscrizione all’albo dei mediatori del credito avveniva tramite un’autocertificazione, ma da oggi tutto è cambiato e per poter svolgere questa profes­sione si dovrà passare un esame. Mentre coloro che svolgono tale profes sione da almeno tre anni negli ultimi 5 (anche in maniera non continuativa) avranno di diritto l’iscrizione all’albo, ma dopo una verifica delle proprie competenze professionali. Possono iscriversi all’albo le società con forma SPA, SAPA, SRL, cooperative con sede legale in Italia, con i requisiti patrimoniali pre visti nel codice civile (capitale non inferiore a 120.000 euro); oggetto sociale comprendente la mediazione creditizia anche non esclusiva; possesso dei requisiti di onorabilità da parte dei soci di controllo e di coloro che svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo; svolgimento dell’attività tramite iscrizione all’albo. Stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, per i danni arrecati nell’esercizio dell’attività derivanti da condotte proprie o di terzi. Superamento di un apposito esame.

D: Possiamo quindi definire positivo il cambiamento, o intravede dei punti deboli in queste nuove regole?
Come si è visto il mediatore creditizio prima svolgeva la sua attività come soggetto e ora non è più pos­sibile. Oggi deve lavorare per delle società, ma quello che non è stato definito è il suo ruolo al loro interno. Quale sarà il suo status giuridico? Potrà essere un dipendente o un collaboratore. E in quest’ultimo caso, che sarà certamente il più frequente, come sarà regolamentata la sua attività?
MedioFimaa come pensa di muoversi? Per noi di MedioFimaa il problema è relativo. Noi siamo dal 2006 una SRL nata con lo scopo di erogare servizi finanziari e assicuratori. Quindi siamo già pronti. Il nostro modello potrebbe funzionare in questo modo: alle segnalazioni che dagli agenti arrivano a noi farà seguito l’invio agli agenti dei nostri collaboratori. Il punto dolente è sempre lo stesso però: chiarire che rapporto di lavoro questi avranno.

Fonte: Attico.it

http://news.attico.it/2010/10/21/mediatori-creditizi-nuova-normativa/

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OMI: pubblicate le quotazioni immobiliari del primo semestre 2010

Sono disponibili da alcuni giorni, sul sito internet dell’Agenzia del Territorio, le quotazioni immobiliari dell’OMI — Osservatorio del Mercato Immobiliare, riferite al 1° semestre 2010 in tutti i Comuni italiani.

Sul sito è possi­bile effet­tuare la con sul­tazione delle quo­tazioni, oltre che con i tradizion ali strumenti di ricerca alfanumerica, anche con il servizio di navigazione territoriale GEOPOI®, il frame work cartografico realizzato dalla SoGeI e a disposizione dell’Agenzia del Territorio per l’attivazione di prodotti/servizi web oriented.

Gli utenti, con apposite funzionalità di ricerca per indirizzo e/o di pan/zoom, possono navigare sul ter ri­to rio nazionale ed accedere alle quotazioni OMI dell’ultimo semestre pubblicato.

Il servizio è esteso a circa 7.200 Comuni italiani, per una copertura nazionale pari all’88% circa dello stock immobiliare nazionale. Tra questi sono consultabili le quotazioni dei maggiori Comuni italiani: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Foggia, Genova, Livorno, Milano, Modena, Napoli, Padova, Prato, Parma, Roma, Taranto, Torino, Trieste e Verona.

Il servizio OMI è stato atti vato in base al Decreto legislativo del 30 luglio 1999, n. 300, stabilisce (comma 3, articolo 64) che L’Agenzia del Territorio gestisce l’Osservatorio del Mercato Immobiliare. L’Osservatorio ha il duplice obiettivo di concorrere alla trasparenza del mercato immobiliare e di fornire elementi informativi alle attività dell’Agenzia del Territorio nel campo dei processi estimali. La con sul­tazione della Banca dati delle quotazioni immobiliari è disponibile anche per i semestri precedenti, a partire dal 1° semestre 2009.

Da: Attico.it

http://news.attico.it/2010/10/20/omi-quotazioni-immobiliari-2010/

FONTE: www.agenziaterritorio.it

Guida alla consultazione delle quotazioni OMI — pdf
Guida al download delle zone OMI — pdf

Ma quali sono i prezzi giusti?

C’è chi non si tira indietro nello svelare il criterio che utilizza nel dare un prezzo, un valore, a un palazzo. E c’è chi invece preferisce tenerlo riservato. Ci sono operatori che affermano di seguire standard dai nomi impronunciabili come Evs2003 o Ivs2005 o Uspap2006, definiti da diverse istituzioni o associazioni di categoria. Alcuni parlano del «Red book», il libro rosso, che per ora è un manuale adottato e applicato solo in Gran Bretagna. In Italia non tutti lo conoscono e soprattutto in pochi affermano di utilizzarne i principi. Del resto, nessuno li obbliga, tanto più che il Red book è stato tradotto nella nostra lingua solo da pochi mesi per iniziativa del Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), organizzazione globale nel campo immobiliare nata per regolare la professione ed elevarne gli standard etici.
Insomma, riuscire a fissare qualche elemento comune nel lavoro dei cosiddetti «valutatori immobiliari» è impresa ardua. Tanto che tra gli operatori c’è chi si dice «scandalizzato» per il pericolo di perdere credibilità; chi sollecita la Banca d’Italia a suggerire qualche correttivo al ministero dell’Economia perché intervenga con un provvedimento legislativo; chi se la prende con le banche che non mettono in comune i dati sulle compravendite per lo più finanziate attraverso mutui.
E poi c’è chi alza la voce. «Com’è possibile che uno stesso immobile valutato da tre società diverse abbia tre prezzi diversi? Dov’è la trasparenza?» incalza Mauro Pulega, amministratore delegato di Est Capital sgr, nel corso di un convegno organizzato durante la fiera immobiliare Eire appena conclusasi alla Fiera di Milano.
«È un fatto che nella valutazione di un palazzo si combinino due componenti, una soggettiva e una oggettiva» spiega con una certa diplomazia Luca Villani, a capo della divisione Valuation della società di consulenza Jones Lang LaSalle. «La prima fa riferimento a indicazioni specifiche della società; la seconda si basa su parametri come superficie, canoni di locazione, tipi di contratti che non possono assumere valori così diversi a seconda di chi li prende in considerazione. È in questi casi che l’evidenza di prezzi assai diversi fra loro fa storcere il naso».
A dire il vero, il settore della valutazione immobiliare non è nuovo a polemiche. Ma torna di attualità in momenti di mercato come questo, con i prezzi in calo del 10% nel 2009, le compravendite in discesa tra il 15 e il 20% con punte del 70% per alcune tipologie di edifici e il fatturato dell’industria del mattone crollato del 30% negli ultimi due anni, da 138 a 96 miliardi di euro.
Ecco perché definire un prezzo più o meno corretto (il prezzo giusto) ai beni immobili assume particolare rilevanza in un momento in cui gli affari si fanno con il contagocce e sul mercato gira poca liquidità. A finire nel mirino è la mancanza di controllo. Sembra un gioco di parole, ma di fatto non esiste nessuno che valuta il lavoro del valutatore indipendente. Nessuna istituzione, organizzazione, ordine professionale, autorità istituzionale è obbligata a giudicarne e, in caso, a condannarne l’operato.
Certo, esistono norme che prevedono per esempio che una società di valutazione non possa rinnovare per più di due volte il mandato triennale presso una società di gestione del risparmio. Dopo sei anni, insomma, è prevista una pausa di tre. E poi?
«La normativa è vaga» conferma Leo Civelli, amministratore delegato di Reag Europe. «Chiarisce solo che il professionista che aveva l’incarico all’inizio della vita del fondo non può essere lo stesso alla sua scadenza. Né Banca d’Italia né Consob possono intervenire se non attraverso qualche suggerimento al ministero dell’Economia e delle Finanze, che noi auspichiamo».
E così il valutatore dei portafogli immobiliari, figura richiesta come «indipendente» dal regolamento dei fondi, per esempio, ma anche nell’ambito delle operazioni di trading di edifici di aziende o di istituzioni pubbliche, è vincolato solo da poche, limitate regole. «È un’anomalia tipicamente italiana» denuncia Francesco Abba Legnazzi, direttore generale di Cb Richard Ellis professional services e responsabile del servizio Valuation per Cbre Italia, che spiega di utilizzare il metodo delle attualizzazioni dei flussi di cassa per valutare gli immobili che gli vengono sottoposti: «Di fatto ognuno segue i propri schemi. Non che questo significhi una qualità inferiore, ma viene meno la presenza di criteri oggettivi che consentano nel tempo di fare confronti e verifiche sull’adeguatezza della stima».
Una dose di responsabilità, secondo Abba, spetta alle banche: «L’80% delle transazioni immobiliari avviene con ricorso ai finanziamenti. Questo significa che gli istituti di credito sono la maggiore banca dati dei valori degli edifici. Eppure le banche non hanno mai voluto fornire i dati al mercato».
E allora, che fare? «Banca d’Italia, oltre a chiedere maggiore rigore ai valutatori, dovrebbe obbligare le banche a condividere con noi i dati» taglia corto Abba. «Almeno si partirebbe da una base comune».
Anche la crescente internazionalizzazione del mercato dovrebbe spingere verso la trasparenza. A oggi, in realtà, solo il 20% degli immobili scambiati in Italia riguarda operatori stranieri. «Ma aumenteranno sempre di più e questo spingerà le società di valutazione a usare gli stessi criteri tra diversi Paesi». Il lavoro va in due direzioni: omogeneizzare i parametri e le figure professionali.
«Mancano le cornici, le basi comuni, le metodologie» taglia corto Feliciano Carabellese, membro del board di Rics Italia, che conta circa 200 associati. «Un immobile da noi rischia di ricevere valutazioni diverse senza che nessuno sia obbligato a specificare le metodologie utilizzate». «Il nostro Red book non risolve il problema» continua Carabellese «ma, indicando chiaramente quali informazioni il valutatore deve fornire, consente a due immobili di essere confrontabili almeno nell’approccio di valutazione».
Un primo piccolo passo verso una maggiore trasparenza. Che però non conviene a tutti.

Fonte: Blogonomy.it

http://www.blogonomy.it/2009/07/01/ma-quali-sono-i-prezzi-giusti/

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