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L’impatto della crisi sul mercato immobiliare e le previsioni sulla ripresa

Class Cnbc, la televisione del Gruppo Class, ha intervistato il Presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici sull’impatto della crisi economica sul mercato immobiliare italiano e sulle prospettive di ripresa.

Dopo aver riaffermato che non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata nonostante il calo delle compravendite e del prezzo degli alloggi (da luglio 2008 a giugno 2009 rispettivamente -15% e -8%), Colombo Clerici ha rilevato come, a causa delle aspettative di mercato, rivelatesi errate, si sia costruito troppo rivolgendosi alle classi economiche medie e medio-basse, proprio quelle che risentono maggiormente della congiuntura economica sfavorevole.
Perciò oggi si contano, nel residenziale,in Italia, almeno 250.000 nuovi alloggi ultimati o in fase di ultimazione in attesa di essere venduti, e 50.000 solo in Lombardia.

Tra l’altro gli ingenti investimenti edilizi che si stanno impostando in alcune città, fra le quali Milano, per operazioni di trasformazione urbanistica e di sostituzione edilizia, che beneficeranno anche dei premi volumetrici previsti dalle diverse leggi regionali, rischiano di inflazionare il mercato con un’offerta esorbitante di nuovo prodotto edilizio.

Il mercato dunque manterrà una certa stabilità dei prezzi e dei valori se non si innalzerà sensibilmente il cosiddetto flottante (l’ammontare annuale delle transazioni relative agli investimenti non strutturali; cioè legati all’utilizzazione diretta dell’immobile) che storicamente si è aggirato attorno all’ 1-1,5 % del valore dello stock immobiliare complessivo.
Questo innalzamento può derivare o da una sovrapproduzione edilizia, o dall’esigenza dei proprietari di monetizzare l’investimento a causa della crisi economica in atto, ovvero ancora dallo scarso interesse economico a mantenerlo a causa di una riduzione della rimuneratività o dell’aumento dei costi di gestione e del carico fiscale.
Un esempio: noi abbiamo tra i nostri soci soggetti che posseggono nelle grandi città patrimoni immobiliari a reddito, dell’ordine di uno,due ed oltre tre miliardi di euro ciascuno.
Ebbene è opportuno che questi investitori non siano dissuasi dal mantenere in vita il proprio investimento dalla permanenza di politiche fiscali punitive.
Si potrebbe diversamente innescare un effetto domino assai preoccupante.
Si aggiunga che d’altronde non è da pensare che in presenza di una depressione dei mercati finanziari e borsistici, l’investimento immobiliare possa catalizzare da sé solo i flussi di denaro.
I cicli storici dell’andamento del mercato immobiliare attestano che la crescita dei prezzi è stata conseguente a periodi in cui si era stata creata una grande disponibilità di ricchezza finanziaria da ricollocare.

Oggi si è bruciata, a livello mondiale, una ricchezza finanziaria pari a qualcosa come 9 trilioni di dollari: più o meno il valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano.

Si aggiunga al quadro valutativo il problema della restrizione delle linee del credito destinato ai mutui casa da parte del sistema bancario, che non mancherà di produrre effetti negativi sull’andamento del mercato.

Per quanto riguarda il settore locativo, esso è in calo da alcuni anni; ciononostante il valore degli affitti resta al di fuori delle possibilità di accesso da parte della fascia di popolazione meno abbiente (giovani,nuove coppie, studenti, immigrati, pensionati).

Considerato che, a causa dell’assenza di una politica della casa – da trent’anni non si costruiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica – l’onere della locazione ricade quasi esclusivamente sul privato, è indispensabile che lo Stato ricorra ad incentivi quali la cedolare secca al 20% sui canoni di locazione.
Il passaggio dalla tassazione delle locazioni in vigore (aliquota Irpef marginale media del 28%) alla cedolare secca del 20% porterebbe a una perdita di gettito pari a 1.456 milioni (cifra calcolata partendo dai dati del governo, relazione tecnica al decreto-legge n.261/2007 che si riferiscono al 2006).

Ma gli effetti positivi saranno:
– far emergere il “sommerso” nel settore della locazione (una stima questa che presenta margini di incertezza);
– incentivare l’investimento privato nel settore delle locazioni abitative;
– recuperare a tassazione gli immobili attraverso il passaggio dal regime di esenzione al regime di imponibilità; con un gettito complessivo di circa 2 miliardi, tra Irpef, Registro ed ICI.
– generare una crescita economica attraverso un incremento del PIL dell’ordine dell’1-1,5% ed un recupero di una cospicua parte di immobili ad una economia dinamica e produttiva di gettito fiscale ( incremento delle imposte sui redditi e dell’IVA).

Per chi intende investire, comunque, Colombo Clerici suggerisce alloggi di uno-due locali in prossimità di università, di aree soggette a grandi riqualificazione urbane e di sviluppo di metropolitane; ed in prospettiva lungo gli assi delle nuove reti infrastrutturali di collegamento viario e particolarmente in coincidenza dei raccordi con le strade ordinarie.
A Milano nel centro storico e nelle fasce limitrofe semicentrali, a Bovisa e Bicocca, nei dintorni di Citylife e Porta Nuova, lungo la nuova linea metropolitana 4.

Fonte: Infobuild.it

http://www.infobuild.it/mecgi/drv?tlHome&mod=modDistrConsumiSheet&IDMENU=30&MENU_INDEX=2&UID=58403

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Affitti completamente liberi: niente regole fisse nelle case vacanza

Per chi valgono . Per chi da in locazione:

a)una casa per le vacanze, per breve periodo;

b) un box auto;

c) una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella categoria A/1);

d) una casa classificata dal Catasto come villa (cioè inserita nella categoria A/8);

e) una casa vincolata dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali .

Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche con il canone concordato.

E’ fonte di discussione se tra gli affitti liberi rientrano le foresterie, che comunque prevedono la locazione per periodi brevi da parte di società ai propri dipendenti.

Durata del contratto. Massimo 30 anni, minimo libero.. Quando non è specificata nel contratto:

a) se l’immobile non è arredato, un anno;

b)se l’immobile è arredato, quella a cui si riferisce il pagamento del canone (cioè se si è pagato un affitto mensile, è un mese).

Canone. Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.

Aggiornamenti del canone. Si possono decidere liberamente:

a)ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);

b) secondo quale meccanismo (per esempio, aumentare il canone ogni anno della stessa percentuale dell’inflazione);

c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).

Cauzione alla firma del contratto. Libera.

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino. Quella stabilita dal codice civile, e cioè al proprietario le spese di manutenzione straordinaria a all’inquilino le piccole riparazioni, salvo che non si siano raggiunti altri accordi contrattuali Negli affitti a uso vacanze è comune anticipare un forfait a titolo di copertura delle spese.

Disdetta. Automatica, senza bisogno di comunicazione da parte del proprietario o dell’inquilino, ma solo se vi è termine di scadenza.

Rinnovo del contratto. Non è automatico. Può essere stabilito per un periodo liberamente deciso da proprietario e inquilino.

Sconti fiscali. Per il proprietario:

il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi. Per le foresterie a favore dei dipendenti, deduzione totale per tre anni dall’Ires del canone e delle spese.

Per l’inquilino: nessuno.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

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A. Russo

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