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Acquistare all’asta: con o senza incanto? – Matteo Rizzo
Come ho già avuto modo di spiegarvi più volte, investire nell’ambito delle aste giudiziarie permette di comprare immobili anche con il 50/60% di sconto rispetto al valore indicato nella perizia di stima.
Quando si decide di acquistare una casa all’asta si deve però considerare il fatto che esistono solitamente due diverse tipologie di aste giudiziarie: l’asta con incanto e l’asta senza incanto. Entrambi i tipi di vendita prevedono una gara aperta a tutti i potenziali interessati, con esclusione del solo debitore.
L’asta senza incanto è un tipo di asta in cui la domanda di partecipazione presentata alla Cancelleria è vincolante: ciò significa che una volta presentata un’offerta (contenuta in una busta sigillata), questa non può essere ritirata, perciò in caso fossimo gli unici offerenti saremmo obbligati ad acquistare (pena la perdita dell’assegno di cauzione del 10%).
Se l’asta senza incanto dovesse andare deserta o dovesse contenere solo offerte non valide (ovvero se l’offerta è inferiore al valore determinato dell’immobile), allora si dovrà avviare un’asta con incanto. Per poter procedere con la gara e gli eventuali rialzi, il Tribunale deve prima di tutto disporre le regole del gioco e verificare la regolarità delle offerte. Infatti il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.
Quali sono dunque le principali differenze fra le due tipologie d’asta?
Nell’asta senza incanto l’offerta è immediatamente impegnativa per chi la fa; non è possibile revocarla e, se si è l’unico offerente, si è obbligati all’acquisto; in caso di rifiuto si perde la cauzione versata.
Nella vendita con incanto, invece, se si è l’unico offerente e non ci si presenta all’udienza per la gara, si perde solo un decimo della cauzione versata.
La vendita senza incanto si svolge in forme piuttosto semplificate,poiché le offerte di acquisto non vengono fatte in pubblica udienza davanti al Giudice.
Nella vendita con incanto è possibile, come precedentemente accennato, che altri, pur non avendo partecipato alla gara, facciano un’ulteriore offerta entro dieci giorni dall’aggiudicazione. Nella vendita senza incanto, invece, l’aggiudicazione fatta in udienza è definitiva.
Se siete interessati ad approfondire l’argomento, vi ricordo che è disponibile la mia “Guida Immobiliare di Successo” con moltissime informazioni utili per fare investimenti giusti e prolifici!
Matteo Rizzo
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“Il mercato immobiliare non risponde al modello domanda/offerta”
I Nobel dell’economia e l’irrazionalità del mercato
Detto così sembra un azzardo. ma la frase è del premio Nobel dell’economia Paul Krugman: il mercato immobiliare non rientra nel classico paradigma della domanda e dell’offerta, nel quale i prezzi salgono o scendono così rapidamente da garantire che chiunque voglia vendere trovi qualcuno intenzionato a comprare.
La frase di Krugman è contenuta in un interessante articolo tradotto oggi da Il Sole 24 Ore, in cui commenta il nuovo premio Nobel all’economia, concesso quest’anno a Diamond, Mortensen e Pissarides. I tre studiosi hanno ottenuto l’ambito riconoscimento per delle importanti teorie sul mercato del lavoro.
Krugman esporta il modello dei tre studiosi dal mondo del lavoro a quello immobiliare, giudicando che hanno un elemento importante in comune: entrambi sono composti da operatori eterogenei e occorre tempo e impegno per trovare l’abbinamento più conveniente.
In pratica questo è il messaggio: il prezzo di mercato di una casa non esiste di per sé. Esiste un venditore con delle esigenze e dei vincoli. Può essere un ricco proprietario senza fretta di vendere. Può essere una famiglia che sta per avere un nuovo figlio e deve cercare in fretta una casa più grande. Può essere un lavoratore che ha perso il lavoro e non può più fare fronte al mutuo. e allo stesso tempo ogni acquirente ha le proprie caratteristiche.
Può avere un capitale da investire. Può richiedere un mutuo. Magari riceverà dalla banca un prestito inferiore a quello che desidera.
Questo vuole dire che gli attori del mercato immobiliare non sono tutti uguali ed ognuno deve trovare “la propria anima gemella”. Ogni compravendita è una storia a sé, che si risolve nell’incrocio tra una singola domanda ed una singola offerta, in un contesto di mercato, determinato soprattutto dalla disponibilità di credito, che orienta le singole scelte, ma non le determina del tutto.
Fonte: Idealista.it
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Casa/ Ancora pochi mesi per investire bene. La guida di Assoedilizia
Conviene investire nella casa nel 2010? Secondo Assoedilizia, ancora per pochi mesi, fino all’autunno, coincidono diversi fattori favorevoli. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà. Una previsione “semiseria”, che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento. Comprar casa, comunque sia, è, in un certo senso, come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione…
Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine. I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220-250.000 fino ai 500-550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’investimento attraverso societa’, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%. Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili.
E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale ) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.
I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide. Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire.
Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell’economia è possibile che si verifichi una nuova, meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare. Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell’inflazione.
Allora, che consigli dare? L’investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’operatore immobiliare. Alla base occorre distinguere l’acquisto di un immobile per uso diretto, dall’acquisto per ricavarne profitto . La remuneratività si realizza su due piani diversi:da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e,d’altro lato, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’inflazione ed eventuale incremento di valore). Va detto per inciso che nell’acquisto dell’immobile per uso proprio diretto, non c’è convenienza economica che tenga. Vale la regola: “se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”.
Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’alloggio per non essere costretti – vedi l’arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni. In tale caso però, prima di vendere l’appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’ alloggio. Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori: -la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).
In caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo-economico (ed anche socio-politico se trattasi di investimento all’estero). Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare , dal punto di vista oggettivo, la buona qualita’ del bene da acquistare. L’indice demografico stabile o in aumento; la presenza di un solido mercato della locazione ; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densita’ delle seconde case (in testa la Valle d’Aosta, poi la Liguria seguita da Molise, Calabria, Sicilia e Puglia) ; il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino ( media nazionale 150/200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila) ; l’ elevato reddito pro capite dei residenti ( in ordine decrescente: Lombardia,Lazio, Emilia Romagna, Piemonte,Liguria, Veneto, Toscana) ; l’elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualita’; la facile raggiungibilita’ ed accessibilita’; una certa prossimita’ ad aree metropolitane. Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilita’ di una buona scelta.
Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’indice di “qualità della vita” della città. In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sè sola garanzia di un affare. Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’attuale – scegliendo il momento dell’operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi. Una volta effettuato l’acquisto, bisogna gestire il bene. Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’immobile) superano spesso i costi di amministrazione. Per inciso osserviamo che la qualita’ di “casa ecologica”, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita ( soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditivita’.
Se la amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne la affidabilità e calcolare esattamente l’onere. L’entità dell’investimento e della sua redditività determina il break-even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati : investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che nel loro insieme non permettono di esser compensati. La nuova finanziaria ha introdotto l’obbligo di denunziare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione. Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme degli accordi bilaterali con il Paese dove ha sede l’immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale. Da tenere presente infine il trattamento fiscale.
L’immobile sarà comunque soggetto all’imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’investitore. L’intestazione diretta a persona fisica implica l’assoggettamento all’imposta sulle successioni ereditarie. Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; cio’ in quanto si è tassati, tra l’altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari. Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: « Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire. Il 2010 potrebbe esser l’anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre gia’ dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ “oggetto” che si intende acquistare. E cercare,cercare,cercare.»
Fonte: Affaritaliani.it
http://www.affaritaliani.it/economia/casa_guida_assoedilizia040110_pg_2.html
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