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New York non è un villaggio turistico

Continua lo sprint del mercato degli affitti, in alcuni casi si assiste a prezzi che superano quelli del periodo di boom economico.

Per esempio un monolocale nel West Village, in un palazzo con portineria, è stato affittato a $3.100 il mese scorso. Lo stesso appartamento venne affittato per $2.950 nell’estate del 2007.

Il governatore Andrew Cuomo ha approvato la prima, e storica, legge che limita gli incrementi delle tasse immobiliari. L’incremento sarà al massimo il minore fra: il 2% oppure il tasso di inflazione.
I singoli comuni dello stato possono opporsi alla misura solo con il 60% dei consensi.
La misura è volta a rendere lo stato di New York più competitivo rispetto al contesto USA e quindi mantenere famiglie ed imprese all’interno dello stesso.

La rivista Crain ci fa sapere che lo stato di New York ha dato il via libera per lo sviluppo di un nuovo palazzo nel complesso delle Nazioni Unite. La costruzione toglierà spazio ad un parco giochi adiacente il Palazzo di Vetro e perciò sarà necessario creare un nuovo spazio ricreativo per far si che il progetto proceda.

New York City guida il processo di ripresa dei mercati immobiliari USA.
Secondo la società Miller Samuel, specializzata nell’analisi immobiliare a New York, nel secondo trimestre di questo anno il prezzo mediano (attenzione: non il prezzo medio) di un appartamento venduto a Manhattan era sotto solo del 17% rispetto al picco del 2008. Quindi un buon recupero rispetto ai momenti peggiori della crisi dove si arrivò a 25% o addirittura 30% sotto le cifre del 2008.
Al contrario, mercati come Las Vegas, hanno perso il 60% del loro valore negli ultimi anni e la media di molte altre città sembra attestarsi attorno al 30% sotto i massimi livelli.

Anche nel settore commerciale Manhattan sta recuperando in maniera più salutare rispetto al resto del paese le locazioni sono in ripresa dal secondo trimestre 2010.
Secondo il sito CoStar, leader nell’analisi dell’immobiliare commerciale, la richiesta media al piede quadrato a Manhattan raggiunse il massimo nel secondo trimestre 2008 a $63,82, per scendere poi a $42,63 all’inizio del 2010 e risalire dell’8% a $46,05 da allora.
A livello nazionale sta succedendo l’esatto opposto.

Per quanto riguarda le compravendite di interi edifici a Manhattan: ci sono state transazioni per un totale di $8.4 miliardi nel secondo trimestre di questo anno; un incremento del 189% rispetto ai $2.9 miliardi nello stesso periodo 2010.

Manhattan si dimostra stabile. Il dollaro debole attrae investitori internazionali ed il mercato del lavoro è in migliori condizioni rispetto al resto del Paese. A maggio il tasso di disoccupazione a Manhattan era il 7,1% contro una media nazionale dell’8,7%.

Multiproprietà
Il concetto delle multiproprietà (timeshares), ovvero dove si acquista l’utilizzo di un appartamento per un periodo limitato durante l’anno, non è particolarmente sviluppato a Manhattan.
Ci sono solo due edifici dedicati interamente a timeshares: l’Hilton Grand Vacations Club ed il Manhattan Club.
Se da un lato Manhattan sembra piuttosto immune al fenomeno dei pignoramenti, le multiproprietà sono invece colpite in maniera abbastanza pesante. Fra l’Hilton Grand ed il Manhattan Club ci sono stati 28 pignoramenti dal 2007.
La struttura delle timeshares è complicata. Ogni appartamento può essere venduto fino a 50 diversi investitori. Una quota equivalente ad una settimana può costare attorno ai $50,000. Il finanziamento è solitamente costoso, il tasso di interesse medio applicato è il 15%.
E’ quindi molto difficile per il costruttore sostenere questo modello di business, dato che circa il 30% dei costi del progetto sono dedicati al marketing dello stesso.
Per questi motivi non credo che vedremo l’espandersi di un mercato che è ancora minuscolo.
New York non è un villaggio turistico!

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro prossimo investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

rava@ravarealty.com

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Casa/ Ancora pochi mesi per investire bene. La guida di Assoedilizia

Conviene investire nella casa nel 2010? Secondo Assoedilizia, ancora per pochi mesi, fino all’autunno, coincidono diversi fattori favorevoli. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà. Una previsione “semiseria”, che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento. Comprar casa, comunque sia, è, in un certo senso, come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione…

Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine. I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220-250.000 fino ai 500-550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’investimento attraverso societa’, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%. Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili.

E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale ) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide. Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire.

Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell’economia è possibile che si verifichi una nuova, meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare. Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell’inflazione.

Allora, che consigli dare? L’investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’operatore immobiliare. Alla base occorre distinguere l’acquisto di un immobile per uso diretto, dall’acquisto per ricavarne profitto . La remuneratività si realizza su due piani diversi:da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e,d’altro lato, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’inflazione ed eventuale incremento di valore). Va detto per inciso che nell’acquisto dell’immobile per uso proprio diretto, non c’è convenienza economica che tenga. Vale la regola: “se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”.

Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’alloggio per non essere costretti – vedi l’arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni. In tale caso però, prima di vendere l’appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’ alloggio. Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori: -la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).

In caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo-economico (ed anche socio-politico se trattasi di investimento all’estero). Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare , dal punto di vista oggettivo, la buona qualita’ del bene da acquistare. L’indice demografico stabile o in aumento; la presenza di un solido mercato della locazione ; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densita’ delle seconde case (in testa la Valle d’Aosta, poi la Liguria seguita da Molise, Calabria, Sicilia e Puglia) ; il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino ( media nazionale 150/200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila) ; l’ elevato reddito pro capite dei residenti ( in ordine decrescente: Lombardia,Lazio, Emilia Romagna, Piemonte,Liguria, Veneto, Toscana) ; l’elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualita’; la facile raggiungibilita’ ed accessibilita’; una certa prossimita’ ad aree metropolitane. Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilita’ di una buona scelta.

Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’indice di “qualità della vita” della città. In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sè sola garanzia di un affare. Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’attuale – scegliendo il momento dell’operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi. Una volta effettuato l’acquisto, bisogna gestire il bene. Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’immobile) superano spesso i costi di amministrazione. Per inciso osserviamo che la qualita’ di “casa ecologica”, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita ( soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditivita’.

Se la amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne la affidabilità e calcolare esattamente l’onere. L’entità dell’investimento e della sua redditività determina il break-even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati : investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che nel loro insieme non permettono di esser compensati. La nuova finanziaria ha introdotto l’obbligo di denunziare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione. Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme degli accordi bilaterali con il Paese dove ha sede l’immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale. Da tenere presente infine il trattamento fiscale.

L’immobile sarà comunque soggetto all’imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’investitore. L’intestazione diretta a persona fisica implica l’assoggettamento all’imposta sulle successioni ereditarie. Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; cio’ in quanto si è tassati, tra l’altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari. Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: « Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire. Il 2010 potrebbe esser l’anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre gia’ dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ “oggetto” che si intende acquistare. E cercare,cercare,cercare.»

Fonte: Affaritaliani.it

http://www.affaritaliani.it/economia/casa_guida_assoedilizia040110_pg_2.html

GB, segnali di ripresa dal settore immobiliare: +0,1% ad Agosto

Il settore immobiliare inglese comincia a vedere la luce in fondo al tunnel della crisi….


Il settore immobiliare inglese comincia a vedere la luce in fondo al tunnel della crisi. I prezzi delle case nel Regno Unito, infatti, hanno fatto registrare, nel mese di agosto, il primo rialzo degli ultimi due anni. A spingere il comparto – riferisce l’agenzia Bloomberg – è stata soprattutto la scarsità di immobili in vendita, che ha posto le basi per un’inflazione dei prezzi soprattutto a Londra e nel sud-est del Paese.

I dati sono stati resi noti ieri dalla Hometrack Ltd., società specializzata nelle analisi sul settore immobiliare. Secondo il rapporto, il costo medio di una casa in Inghilterra e nel Galles sia cresciuto, rispetto al mese di luglio, dello 0,1% (a 155.800 sterline). I prezzi, tuttavia, sono comunque più bassi del 6.7% rispetto ad un anno fa, anche se si tratta del calo più contenuto degli ultimi dodici mesi. Complessivamente, il mercato ha perso il 12% rispetto al picco massimo registrato nel settembre del 2007, e tutto fa pensare – come ipotizzato un mese fa dallo stesso governatore di Bank of England, Mervyn King – che il recupero sarà comunque lento. «Dopo sette mesi consecutivi di incremento della domanda, il settore immobiliare inglese è in grado di crescere senza intaccare i volumi delle vendite», ha spiegato Richard Donnell, direttore di Hometrack.

Va sottolineato che a trascinare al rialzo i prezzi delle case sono state anche le vendite di immobili di lusso, il cui costo medio è cresciuto dell‘1,7% a luglio, facendo registrare la crescita più alta dal 2004.


Fonte: Valori.it

http://www.valori.it/italian/finanza-globale.php?idnews=1499

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