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Aggregazione, efficienza, professionalità: un trinomio sinergizzante per la gestione dell’ Agenzia Immobiliare Professionale

Per capire quale sarà il livello di assestamento del mercato immobiliare nei prossimi anni servirà ancora molto tempo, ma si dovrà influire in modo attivo e positivo sulla gestione d’ impresa, quindi definire i servizi e la loro qualità, identificare alcune nuove “Best Practice”, puntualizzare in modo concreto la posta di strumenti operativi e del grado di integrazione richiesto all’ azienda “Agenzia Immobiliare” dalla situazione di mercato, stimolare la capacità di innovare per sfruttare un vantaggio competitivo quando nel mercato immobiliare si potrà apprezzare in modo tangibile la ripresa.

Un percorso difficile ma sinergico…
* Creare sinergie di collaborazione tra politiche di marketing e di vendita per favorire una maggiore collaborazione e migliorare il contributo delle due funzioni per condividere il budget totale e raggiungere così gli obiettivi aziendali.

* Rivisitare e cambiare i costi, pianificare i servizi nella determinazione degli obiettivi di vendita, creare proposte di valore aggiunto, valutare le esigenze dei clienti, riconoscere i successi e ricompensare i risultati raggiunti, migliorare la comunicazione, integrare gruppi di lavoro introducendo anche nuove strutture organizzative di marketing e di vendita che abbiano comunque un obiettivo comune: quello di generare ricavi più significativi e crescenti anche mediante la pianificazione di budget gestionali per riuscire a generare o meglio a individuare i margini operativi.

Un percorso di straordinario valore e competenza
Che punta tutto sulla sinergia della professionalità, della comunicazione, dell’ azione di marketing, che soprattutto per la piccola media impresa Agenzia immobiliare trovano la speranza nella forma di aggregazione operativa con sinergia dei costi e della qualità dei servizi nella filiera dell’ Agenzia immobiliare professionale .

Prima di ritornare ai livelli 2006 / 2007 servirà molto tempo (speriamo di no……..). Infatti i riferimenti delle transazioni immobiliari, dei volumi delle intermediazioni immobiliari, dei valori immobiliari, dei tempi di vendita degli immobili, delle diversi attitudini e aspettative dei clienti, della contrazione al credito finanziario finalizzato all’ acquisto immobiliare, sono ormai noti a tutti. Sono numeri che si leggono sempre, ma io come tanti altri preferisco non ricordarli, non scriverli, anzi debellarli e sconfiggerli con un grande impegno professionale di leardership e marketing aziendale.

I primi segni positivi ormai ci sono già da tempo e sono tangibili, anche se mal si vedono nella nebulosa creata dalla cosiddetta crisi globale, ma fare previsioni è arduo e difficile, mentre è obbligatorio e necessario riorganizzarsi, adeguarsi, ottimizzare, invitare gli operatori alla fiducia nel Mattone e in generale nel mercato immobiliare e in se stessi come veri professionisti del real estate.

Il mercato di riferimento aveva, ha ed avrà anche uno Stock di Invenduto legato a tipologie, ubicazioni, qualità e prezzi, tutti riferimenti del mercato immobiliare per il quale necessitano consigli solo professionali prima di collocarlo. Ma ben difficile sarà far capire agli imprenditori – costruttori che ormai da tempo non si vende tutto e di piùma solo quello che coincide con le aspettative dei clienti per caratteristiche oggettive, riferite alle tipologie, alla qualità, alla location, e alle caratteristiche specifiche del venditore, tipo solvibilità, serietà, trasparenza e imprenditorialità.

Il mercato dell’ immobile usato dovrà ricevere una rivisitazione globale nella cosiddetta Due Diligence Immobiliare accurata e professionale, con un’ analisi in riferimento alle caratteristiche oggettive dell’ unità immobiliare e alla fattibilità operativa per vendibilità, oltre a precise ed esatte indicazioni tecniche per la verifica dell’ eventuale suo posizionamento nel mercato immobiliare in sintonia con le aspettative dei clienti potenziali acquirenti.

Dobbiamo fare scuola, fare consulenza a vantaggio esclusivamente del cliente, insegnare come valutare razionalmente l’ operazione di investimento immobiliare qualunque esso sia e qualunque sia la sua finalità, perché tale investimento da sempre è considerato il più sicuro dalla stragrande maggioranza degli italiani.

L’ ondata della cosiddetta crisi, con l’ allungamento dei tempi di vendita e la flessione dei prezzi su alcune tipologie immobiliari, è sicuramente inferiore in termini economici e di soddisfazione e / o aspettative al crollo delle quotazioni delle Borse Internazionali, a conferma che comunque i valori non salgono indefinitamente , mentre i valori degli investimenti immobiliari possono essere meno redditizi su certi periodi dei banalissimi BOT e / o simili, ma sono certamente più solidi e duraturi.

Comunque, per valutare razionalmente l’ investimento immobiliare è indispensabile l’ assistenza dell’ agente immobiliare professionale, che offre anche una consulenza a 360 gradi con uno schema riassuntivo, ma al tempo stesso illustrativo ed informativo di tutta la situazione che abbraccia tale operazione immobiliare, ivi compresa anche la fase successiva della gestione dell’ investimento stesso.

Qualcuno potrebbe anche ipotizzare il battesimo e la definizione di questa nuova soluzione, magari paragonandola al Prospetto illustrativo di investimento mobiliare, ma io per la mia esperienza direi proprio di sì per il titolo e di no…per i contenuti. Infatti …quelli sono Foglietti che illustrano solo le parti buone e positive, rendimenti, ecc…, senza mai dare certezze di raggiungimento…

Un Prospetto Informativo globale e quindi anche relativo alle seguenti fattispecie e più precisamente:

Analisi urbanistica della zona dove è ubicato il bene immobile con indicazione delle previsione future e le destinazioni del piano di sviluppo urbano stesso;

Analisi del livello e della qualità del quartiere urbano stesso;

Analisi dei costi di acquisto anche quelli relativi alle imposte di trasferimento;

Analisi relativa alla fattibilità e / opportunità di finanziamento finalizzato e anche delle migliori condizioni presenti sul mercato del credito;

Analisi di studi di fattibilità per eventuali restauri e / o ristrutturazioni anche come adeguamenti funzionali, ivi comprese eventuali indicazioni di costi d’ intervento;

Analisi delle specifiche e delle attese di redditività anche con le indicazioni per l’ ottimizzazione della scelta del conduttore al fine di eliminare la casistica di eventuale morosità creando una sorta di Rating specifico per il conduttore – inquilino;

Verifica dell’ eventuale redditività anche alla luce dei costi di gestione e di manutenzione degli immobili;

Analisi delle previsioni di tempi di disinvestimento per esigenze diverse e anche in riferimento a bisogni futuri ed eventuali di immediata liquidità.

Aggregarsi nella filiera delle Agenzie immobiliari
Può significare anche mettere insieme le organizzazioni commerciali, i centri di costo e di acquisto, le sinergie di comunicazione, i costi di elaborazione dei dati quotidiani nonché quelli relativi agli adempimenti obbligatori ormai già molti e troppi da elencare.

Forse una sinergia ancora più importante fino a che il mondo delle banche non avrà rialzato gli occhi verso il mercato del RE, aggregazione che ci potrà permettere l’ agevolazione verso l’ accesso al mercato del credito per ogni agenzia immobiliare oltre a quello dedicato e finalizzato ai nostri clienti per la conclusione dell’ affare immobiliare.

Tutto questo sicuramente sarà linfa di vita che ci permetterà di migliorare le condizioni di quella situazione che oggi molti definiscono di sopravvivenza.

I segni ci sono e sono tangibili. Le ferie non devono allontanarci dai bisogni e dalle necessità reali e quotidiane: i nostri antenati dicevano che è sempre meglio prevenire che curare.

Sì, le banche sono sempre impressionate dalla cosiddetta crisi globale, affascinate in senso ossessivo dai parametri di Basilea 2, riempite di funzionari spesso incapaci di parlare con i clienti e di capire le loro necessità e le loro aspettative. Infatti sanno fare, solo e non sempre, l’ inserimento dei dati dei clienti nel database bancario e aspettare il risultato dell’ elaborazione. Fase nella quale comunque manca certamente il contatto con il cliente stesso, l’ assaggio del grado di imprenditorialità, in quanto le caratteristiche del software non sono ancora in grado di provare sentimenti ed emozioni e quindi percepire, apprezzare e valutare tali riferimenti sempre più importanti proprio in queste situazioni.

Sì, le banche hanno raggiunto un livello di burocrazia molto complessa, che genera un senso deprimente proprio in un momento come questo in cui invece bisogna aiutare chi vuole sviluppare nuovi progetti senza doversi confrontare con la burocrazia, l’ assenza di professionalità e / o la leggerezza professionale di tali funzionari complicandosi la vita.

Non è giusto che un click esito di una elaborazione dati di un software del sistema bancario debba governare la sorte di progetti d’ investimento già avviati e / o nuovi.

Necessita chiarezza, certezza e professionalità da parte del mondo bancario altrimenti sarà sempre più impossibile assumersi il rischio d’ impresa e / o il rischio dell’ investimento immobiliare.

Siamo comunque tutti fiduciosi. Ma speriamo principalmente che il mondo bancario si svegli da questo torpore ed inizi a lavorare per il cambiamento rivolto alla soddisfazione del cliente. Disattendendo questo suggerimento, confermate le ristrettezze del credito immobiliare, certamente molti istituti bancari avranno funzionari senza lavoro. Allora speriamo che, se dovesse succedere, tali funzionari possano essere assunti da nuove autorità governative di controllo dell’ operato globale delle banche in modo da far esaltare gli incroci o meglio i pasticci che da tempo tengono nascosti nelle loro casseforti…

Autore: Armando Barsotti – Ufficio studi FIAIP

Fonte: Mondocasablog.com

http://www.mondocasablog.com/2009/08/19/news-aggregazione-efficienza-professionalita-un-trinomio-sinergizzante-per-la-gestione-dell-agenzia-immobiliare-professionale/

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Manovra correttiva 2006 Bersani-Visco. Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223

Stralcio articoli di rilievo per gli immobili

Art. 35

10-ter. Per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di beni immobili strumentali di cui all’articolo 10, primo comma, numero 8 ter), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati all’imposta sul valore aggiunto, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi disciplinati dall’articolo 37 del testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e successive modificazioni, e dall’articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, ovvero imprese di locazione finanziaria, ovvero banche e intermediari finanziari di cui agli articoli 106 e 107 del testo unico di cui al decreto legislativo 1o settembre 1993, n. 385, limitatamente all’acquisto ed al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale, come modificate dal comma 10- bis, del presente articolo, sono ridotte della metà.

La disposizione di cui al periodo precedente decorre dal 1o ottobre 2006.

10-quater. Le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche per l’affitto di aziende il cui valore complessivo sia costituito, per più del 50 per cento, dal valore normale di fabbricati, determinato ai sensi dell’articolo 14 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

10-quinquies. Ai fini dell’applicazione delle imposte proporzionali di cui all’articolo 5 della Tariffa, parte prima, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni, per i contratti di locazione o di affitto assoggettati ad imposta sul valore aggiunto, sulla base delle disposizioni vigenti fino alla data di entrata in vigore del presente decreto ed in corso di esecuzione alla medesima data, le parti devono presentare per la registrazione una apposita dichiarazione, nella quale può essere esercitata, ove la locazione abbia ad oggetto beni immobili strumentali di cui all’articolo 5, comma 1, lettera a-bis) della Tariffa, parte prima, del predetto decreto n. 131 del 1986, l’opzione per la imposizione prevista dall’articolo 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, con effetto dal 4 luglio 2006. Con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanare entro il 15 settembre 2006, sono stabiliti le modalità e i termini degli adempimenti e del versamento dell’imposta.

10-sexies. Le somme corrisposte a titolo di imposte proporzionali di cui all’articolo 5 della Tariffa, parte prima, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, per i contratti di locazione finanziaria, anche se assoggettati ad imposta sul valore aggiunto, aventi ad oggetto beni immobili strumentali di cui all’articolo 5 comma 1, lettera a-bis), della Tariffa, parte prima, del predetto decreto n. 131 del 1986, possono essere portate, nel caso di riscatto della proprietà del bene, a scomputo di quanto dovuto a titolo di imposte ipotecaria e catastale.

22. All’atto della cessione dell’immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare se si è avvalsa di un mediatore; nell’ipotesi affermativa, ha l’obbligo di dichiarare l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, le analitiche modalità di pagamento della stessa, conl’indicazione del numero di partita IVA o del codice fiscale dell’agente immobiliare. In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati si applica lasanzione amministrativa da euro 500 a euro 10.000 e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore ai sensi dell’articolo 52, comma 1, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. (1)

23-bis. Per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui all’articolo 54 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, terzo comma, ultimo periodo, il valore normale non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato.

28. L’appaltatore risponde in solido con il subappaltatore della effettuazione e del versamento delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente e del versamento dei contributi previdenziali e dei contributi assicurativi obbligatori per gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali dei dipendenti a cui è tenuto il subappaltatore.

29. La responsabilità solidale viene meno se l’appaltatore verifica, acquisendo la relativa documentazione prima del pagamento del corrispettivo, che gli adempimenti di cui al comma 28 connessi con le prestazioni di lavoro dipendente concernenti l’opera, la fornitura o il servizio affidati sono stati correttamente eseguiti dal subappaltatore. L’appaltatore può sospendere il pagamento del corrispettivo fino all’esibizione da parte del subappaltatore della predetta documentazione.

30. Gli importi dovuti per la responsabilità solidale di cui al comma 28 non possono eccedere complessivamente l’ammontare del corrispettivo dovuto dall’appaltatore al subappaltatore.

31. Gli atti che devono essere notificati entro un termine di decadenza al subappaltatore sono notificati entro lo stesso termine anche al responsabile in solido. La competenza degli uffici degli enti impositori e previdenziali è comunque determinata in rapporto alla sede del subappaltatore.

32. Il committente provvede al pagamento del corrispettivo dovuto all’appaltatore previa esibizione da parte di quest’ultimo della documentazione attestante che gli adempimenti di cui al comma 28 connessi con le prestazioni di lavoro dipendente concernenti l’opera, la fornitura o il servizio affidati sono stati correttamente eseguiti dall’appaltatore.

33. L’inosservanza delle modalità di pagamento previste al comma 32 è punita con lasanzione amministrativa da euro 5.000 a euro 200.000 se gli adempimenti di cui al comma 28 connessi con le prestazioni di lavoro dipendente concernenti l’opera, la fornitura o il servizio affidati non sono stati correttamente eseguiti dall’appaltatore e dagli eventuali subappaltatori. Ai fini della presente sanzione si applicano le disposizioni previste per la violazione commessa dall’appaltatore. La competenza dell’ufficio che irroga la presente sanzione è comunque determinata in rapporto alla sede dell’appaltatore.

34. Le disposizioni di cui ai commi da 28 a 33 si applicano, successivamente all’adozione di un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro del lavoro e della previdenza sociale, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto che stabilisca, la documentazione attestante l’assolvimento degli adempimenti di cui al comma 28, in relazione ai contratti di appalto e subappalto di opere, forniture e servizi conclusi dai soggetti che stipulano i predetti contratti nell’ambito di attività rilevanti ai fini dell’imposta sul valore aggiunto di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n.633, con esclusione dei committenti non esercenti attività commerciale, e, in ogni caso, dai soggetti di cui agli articoli 73 e 74 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Resta fermo quanto previsto dall’articolo 29, comma 2, del decreto legislativo 10 settembre 2003, n. 276, e successive modificazioni, che deve intendersi esteso anche per la responsabilità solidale per l’effettuazione ed il versamento delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente.

35-ter. È prorogata per l’anno 2006, nella misura e alle condizioni ivi previste, l’agevolazione tributaria in materia di recupero del patrimonio ediliziorelativa alle prestazioni di cui all’articolo 7, comma 1, lettera b), della legge 23 dicembre 1999, n. 488, fatturate dal 1o ottobre 2006.

(1) Ai sensi dell’art. 35, comma 23, le disposizioni di cui al presente comma si applicano agli atti pubblici formati ed alle scritture private autenticate a decorrere dal 6.7.2006.

Art. 36

2. Ai fini dell’applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernentil’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

7. Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo delle predette aree è quantificato in misura pari al valore risultante da apposita perizia di stima, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri e dei periti industriali edili e comunque non inferiore al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo.

8. Le disposizioni del comma 7 si applicano a decorrere dal periodo d’imposta in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto anche per le quote di ammortamento relative ai fabbricati costruiti o acquistati nel corso di periodi di imposta precedenti.

Art. 37

53. A decorrere dall’anno 2007, è soppresso l’obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), di cui all’articolo 10, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ovvero della comunicazione prevista dall’articolo 59, comma 1, lettera l), n. 1), del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446. Restano fermi gli adempimenti attualmente previsti in materia di riduzione dell’imposta. Fino alla data di effettiva operatività del sistema di circolazione e fruizione dei dati catastali, da accertare con provvedimento del direttore dell’Agenzia del territorio, rimane in vigore l’obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini dell’ICI, di cui all’articolo 10, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ovvero della comunicazione prevista dall’articolo 59, comma 1, lettera l), n. 1, del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446.

54. In attuazione delle disposizioni di cui all’articolo 59, comma 7-bis, del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, come modificato dal decreto legislativo 4 aprile 2006, n. 159, la circolazione e la fruizione della base dei dati catastali gestita dall’Agenzia del territorio deve essere assicurata entro il 31 dicembre 2006. Relativamente alle regioni, alle province e ai comuni i costi a loro carico per la circolazione e fruizione della base dei dati catastali sono unicamente quelli di connessione.

55. L’imposta comunale sugli immobili può essere liquidata in sede di dichiarazione ai fini delle imposte sui redditi e può essere versata con le modalità del Capo III del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanare entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, sentita la conferenza Stato-città ed autonomie locali, sono definiti i termini e le modalità per l’attuazione delle disposizioni contenute nel presente comma.

Fonte: ProprietariCasa.org

http://www.proprietaricasa.org/tasse_e_imposte_sugli_immobili/decreto_bersani_visco_sulla_casa.php

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