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Home Planning: Attività volta a studiare e sviluppare diverse soluzioni d’arredamento e di progettazione per una abitazione.

Home Staging: L’insieme di attività connesse alla preparazione di un immobile perché venga messo sul mercato nelle migliore condizioni possibili. (leggi articolo collegato)

House Sharing: Letteralmente “condividere la casa“. In pratica, due persone (o due nuclei familiari) che risiedono in città diverse si scambiano le rispettive case per un periodo limitato (un weekend, qualche settimana, un mese o più).

Housing Sociale: Sono progetti mirati ad offrire abitazioni a  tutte quelle famiglie e a quei soggetti che non trovano soluzione alle proprie esigenze sul mercato spesso per motivazioni economiche.

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Edilizia Convenzionata, croce e delizia

Necessità di equilibrio nella composizione dell’offerta

Housing sociale, edilizia convenzionata e rapporti di concorrenza con il mercato residenziale ordinario

E’ un tema da anni dibattuto dall’Osservatorio Fiaip Bergamo con i colleghi Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci, Roberto Tassetti, e gli altri componenti del Consiglio Fiaip Bergamo, Carlo Bettinelli, Claudio Brembilla, Franco Guerini, Ezio Sangiovanni Gelmini.

Dal 2007 sosteniamo che l’eccesso di edilizia convenzionata daneggia il libero mercato della casa, e rischia di far saltare le previsioni del Pgt sullo sviluppo urbanistico, Porta Sud in testa. La precedente amministrazione aveva indicato che l’edilizia convenzionata avrebbe soddisfatto il 40 per cento del fabbisogno abitativo residenziale, dato mai smentito nemmeno dall’attuale Giunta. Ora il problema non è l’edilizia convenzionata in sé, che è una giusta politica delle amministrazioni pubbliche, ma la proporzione. E il 40 per cento va inevitabilmente a viziare, anzi a cannibalizzare il mercato. Come? Prendiamo ad esempio l’operazione Porta Sud che è in evidente difficoltà: il Piano di Governo del territorio vi prevede la realizzazione di un importante quartiere, un “nuovo centro città”. La domanda da agenti immobiliari professionali è: chi comprerà casa lì? Il popolo della prima casa (minoritario, in quanto da un sondaggio Swg l’86% delle famiglie bergamasche sono proprietarie)? Ma chi cerca la prima casa si rivolge all’edilizia convenzionata, che ha un costo del 20-25% inferiore ai valori del libero mercato. Qualcuno che vende la propria abitazione per acquistarne una migliore? Ma il mercato dell’usato è danneggiato dall’edilizia convenzionata, che assorbe, come abbiamo detto, soprattutto la richiesta di prima casa. Quindi l’usato rimane invenduto, c’è poco movimento, e così rischia di grippare il volano della permuta e del cambio – casa, che è il motore base del mercato immobiliare. In conclusione, senza alcuna polemica noi diciamo che bisogna fare una scelta politica, non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca. L’amministrazione vuole spingere l’edilizia convenzionata? Va bene, però a questo punto le previsioni del Pgt che riguardano l’edilizia residenziale privata (la “non convenzionata”) saltano, e il Piano resta al palo.  

Giuliano Olivati

Presidente Fiaip Bergamo

L’edilizia convenzionata è uno fra gli strumenti fondamentali che garantisce ai cittadini il diritto all’abitazione. Ogni amministrazione comunale garantisce un accesso agevolato all’acquisto dei terreni e fornisce uno sconto sugli oneri di urbanizzazione, tanto da ottenere, alla fine, un ribasso sui costi di costruzione delle nuove case pari al 20-25 per cento rispetto all’edilizia non convenzionata.
«Il problema – sottolinea Giuliano Olivati , presidente Fiaip Bergamo – nasce quando su un territorio non si riesce a stabilire una giusta proporzione fra l’edilizia convenzionata e l’edilizia non convenzionata. Mi spiego. Sul mercato immobiliare vi sono tre attori che offrono la casa: il costruttore del nuovo in edilizia non convenzionata; il costruttore del nuovo in edilizia convenzionata e il settore dell’usato, vale a dire il privato cittadino che mette in vendita la propria casa per poterne acquistare una nuova o diversa da quella che già possedeva, perché sono cambiate le sue esigenze abitative. C’è chi passa dal grande al piccolo o viceversa. Il mercato immobiliare funziona se questi tre attori non prevaricano l’uno sull’altro. Deve essere sempre garantito un giusto equilibrio, che noi, come agenti immobiliari, stimiamo assestarsi, per quanto attiene all’edilizia convenzionata, intorno al 20%».
Il che fa supporre che ogniqualvolta si superi questa percentuale nell’edilizia convenzionata, il mercato subisce uno stop. «Il volano del mercato immobiliare – continua Olivati – è dato dal cambio-casa. Vendo il mio vecchio appartamento per comprarne uno nuovo. Ora, secondo una stima Swg di qualche anno fa, si registra che a Bergamo e provincia l’86% delle famiglie è proprietaria del proprio appartamento, quindi la clientela potenziale di chi compra la prima casa è soltanto il rimanente 14%, anzi meno, in quanto da questa percentuale dobbiamo togliere la quota di famiglie che non comprano ma vanno in affitto. Il “popolo della prima casa” solitamente tende a rivolgersi, com’è giusto che sia, all’edilizia convenzionata, perché lì trova un prezzo più conveniente. Se un Comune sbaglia la quota ed eccede nell’edilizia convenzionata succede che il mercato si paralizzi. Di solito il fenomeno lo si osserva nelle periferie, dove si determina che vi siano numerosi appartamenti in vendita in edilizia convenzionata a prezzi ribassati e con case dal coefficiente energetico in classe B. I proprietari dell’usato, con case a basso risparmio energetico, subiscono una concorrenza che porta al ribasso del loro valore commerciale, e non riescono più a vendere il loro vecchio appartamento per poterne acquistare uno nuovo. Anche i costruttori che lavorano nell’edilizia non convenzionata si fermano, perché prima di costruire case nuove devono attendere che venga venduto quanto vi è di convenzionato. Non si mettono certo in concorrenza mettendo sul mercato appartamenti che hanno prezzi superiori rispetto all’edilizia convenzionata. Così facendo tutto rimane bloccato. Questo per dire che se non si fa attenzione alla giusta proporzione si ferma sia l’usato che il nuovo, aggravando ulteriormente una crisi già piuttosto pesante».

Per approfondimenti:

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
www.fiaipbergamo.it
olivati@fiaip.it
Cell. 335-6069107

Nomisma – Presentazione Rapporto “La Condizione Abitativa in Italia”

A tre anni di distanza dalla pubblicazione del Rapporto “La condizione abitativa in Italia: fattori di disagio e strategie di intervento” Nomisma ha realizzato questo secondo Rapporto ”Dalle esperienze di housing sociale alla risposta del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa e del Piano Casa”, che si propone come l’aggiornamento del primo, alla luce dei tanti fatti nuovi intercorsi. Il primo Rapporto del 2007, faceva il punto, fornendo ampia documentazione ed evidenze empiriche, sulla dimensione e le caratteristiche che aveva assunto il disagio abitativo, in particolare il disagio delle numerose famiglie locatarie. Al contempo venivano delineate strategie di intervento possibili. Con quel primo Rapporto tornava al centro del dibattito, dopo molti anni di assenza, la “questione della casa”.  Da allora, le più recenti esperienze di Edilizia Residenziale Sociale in Italia sono nate dalle opportunità generate dalle nuove forme di rapporto pubblico-privato – in tal caso si parla di Edilizia Privata Sociale (EPS) – attraverso soluzioni come l’offerta di suoli o di diritti urbanistici pubblici, l’impegno dei Comuni come garanti nei confronti degli affittuari o il carattere misto degli interventi, con la possibilità di realizzare, da parte dei privati, una quota di alloggi per la vendita ad integrazione dell’intervento di alloggi sociali in locazione. Sono stati perciò introdotti alcuni dei più recenti strumenti finanziari per dare soluzione al disagio abitativo, al fine di fronteggiare il problema della scarsità delle risorse pubbliche e della maggiore complessità della domanda abitativa, rispetto al recente passato.  Tra di essi, la costituzione di riserve fondiarie da destinare all’edilizia pubblica e all’edilizia sociale, coinvolgendo tutti gli operatori proprietari di aree oggetto di futura trasforma-zione, così come la promozione di strumenti finanziari immobiliari innovativi, cosiddetti di  social housing, quali l’istituzione di fondi immobiliari per la residenza sociale, il ricorso al project financing, alle società di progetto, alla locazione finanziaria.

Per dare conto delle numerose, variegate epoco note esperienze di social housing in corso nei territori, questo Rapporto propone in rassegna, anche in forma di tavola sinottica, i principali progetti e programmi di intervento inItalia nel periodo dicembre 2009-giugno 2010. Dall’esame delle esperienze in corso emergono nuovi modelli di offerta che traggono origine dall’evolversi della domanda e che necessitano di essere inseriti all’interno di una strategia complessiva, dal “centro” sino alle “periferie”. Una strategia che governi e agevoli queste nuove forme di welfare dell’abitare che, soprattutto, devono poter superare la fase prototipale per divenire procedure diffuse e dimen-sionalmente rilevanti dell’offerta complessiva.In assenza di una evoluzione in tal senso è evidente che lo iato fra domanda e offerta non potrà essere avvicinato. L’auspicio è che questo Rapporto – che non sarebbe stato possibile realizzare senza il patrocinio del Ministero delle Infrastrutture edei Trasporti e il sostegno degli Sponsor, A-GCI Abitazione, Federabitazione Confcoope-rative, FIRE, Generali Immobiliare Italia SGR,Legacoop Abitanti, Prelios  e di Federimmobiliare – con il contributo alla conoscenza delleesperienze di housing sociale e dei meccani-smi del Piano Nazionale  di Edilizia Abitativapossa essere, esso stesso, di stimolo al per seguimento degli obiettivi di una moderna politica della casa funzionale alle esigenze della persona umana e alla crescita economico-sociale della collettività.

Fonte: Nomisma

 

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