Necessità di equilibrio nella composizione dell’offerta

Housing sociale, edilizia convenzionata e rapporti di concorrenza con il mercato residenziale ordinario

E’ un tema da anni dibattuto dall’Osservatorio Fiaip Bergamo con i colleghi Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci, Roberto Tassetti, e gli altri componenti del Consiglio Fiaip Bergamo, Carlo Bettinelli, Claudio Brembilla, Franco Guerini, Ezio Sangiovanni Gelmini.

Dal 2007 sosteniamo che l’eccesso di edilizia convenzionata daneggia il libero mercato della casa, e rischia di far saltare le previsioni del Pgt sullo sviluppo urbanistico, Porta Sud in testa. La precedente amministrazione aveva indicato che l’edilizia convenzionata avrebbe soddisfatto il 40 per cento del fabbisogno abitativo residenziale, dato mai smentito nemmeno dall’attuale Giunta. Ora il problema non è l’edilizia convenzionata in sé, che è una giusta politica delle amministrazioni pubbliche, ma la proporzione. E il 40 per cento va inevitabilmente a viziare, anzi a cannibalizzare il mercato. Come? Prendiamo ad esempio l’operazione Porta Sud che è in evidente difficoltà: il Piano di Governo del territorio vi prevede la realizzazione di un importante quartiere, un “nuovo centro città”. La domanda da agenti immobiliari professionali è: chi comprerà casa lì? Il popolo della prima casa (minoritario, in quanto da un sondaggio Swg l’86% delle famiglie bergamasche sono proprietarie)? Ma chi cerca la prima casa si rivolge all’edilizia convenzionata, che ha un costo del 20-25% inferiore ai valori del libero mercato. Qualcuno che vende la propria abitazione per acquistarne una migliore? Ma il mercato dell’usato è danneggiato dall’edilizia convenzionata, che assorbe, come abbiamo detto, soprattutto la richiesta di prima casa. Quindi l’usato rimane invenduto, c’è poco movimento, e così rischia di grippare il volano della permuta e del cambio – casa, che è il motore base del mercato immobiliare. In conclusione, senza alcuna polemica noi diciamo che bisogna fare una scelta politica, non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca. L’amministrazione vuole spingere l’edilizia convenzionata? Va bene, però a questo punto le previsioni del Pgt che riguardano l’edilizia residenziale privata (la “non convenzionata”) saltano, e il Piano resta al palo.  

Giuliano Olivati

Presidente Fiaip Bergamo

L’edilizia convenzionata è uno fra gli strumenti fondamentali che garantisce ai cittadini il diritto all’abitazione. Ogni amministrazione comunale garantisce un accesso agevolato all’acquisto dei terreni e fornisce uno sconto sugli oneri di urbanizzazione, tanto da ottenere, alla fine, un ribasso sui costi di costruzione delle nuove case pari al 20-25 per cento rispetto all’edilizia non convenzionata.
«Il problema – sottolinea Giuliano Olivati , presidente Fiaip Bergamo – nasce quando su un territorio non si riesce a stabilire una giusta proporzione fra l’edilizia convenzionata e l’edilizia non convenzionata. Mi spiego. Sul mercato immobiliare vi sono tre attori che offrono la casa: il costruttore del nuovo in edilizia non convenzionata; il costruttore del nuovo in edilizia convenzionata e il settore dell’usato, vale a dire il privato cittadino che mette in vendita la propria casa per poterne acquistare una nuova o diversa da quella che già possedeva, perché sono cambiate le sue esigenze abitative. C’è chi passa dal grande al piccolo o viceversa. Il mercato immobiliare funziona se questi tre attori non prevaricano l’uno sull’altro. Deve essere sempre garantito un giusto equilibrio, che noi, come agenti immobiliari, stimiamo assestarsi, per quanto attiene all’edilizia convenzionata, intorno al 20%».
Il che fa supporre che ogniqualvolta si superi questa percentuale nell’edilizia convenzionata, il mercato subisce uno stop. «Il volano del mercato immobiliare – continua Olivati – è dato dal cambio-casa. Vendo il mio vecchio appartamento per comprarne uno nuovo. Ora, secondo una stima Swg di qualche anno fa, si registra che a Bergamo e provincia l’86% delle famiglie è proprietaria del proprio appartamento, quindi la clientela potenziale di chi compra la prima casa è soltanto il rimanente 14%, anzi meno, in quanto da questa percentuale dobbiamo togliere la quota di famiglie che non comprano ma vanno in affitto. Il “popolo della prima casa” solitamente tende a rivolgersi, com’è giusto che sia, all’edilizia convenzionata, perché lì trova un prezzo più conveniente. Se un Comune sbaglia la quota ed eccede nell’edilizia convenzionata succede che il mercato si paralizzi. Di solito il fenomeno lo si osserva nelle periferie, dove si determina che vi siano numerosi appartamenti in vendita in edilizia convenzionata a prezzi ribassati e con case dal coefficiente energetico in classe B. I proprietari dell’usato, con case a basso risparmio energetico, subiscono una concorrenza che porta al ribasso del loro valore commerciale, e non riescono più a vendere il loro vecchio appartamento per poterne acquistare uno nuovo. Anche i costruttori che lavorano nell’edilizia non convenzionata si fermano, perché prima di costruire case nuove devono attendere che venga venduto quanto vi è di convenzionato. Non si mettono certo in concorrenza mettendo sul mercato appartamenti che hanno prezzi superiori rispetto all’edilizia convenzionata. Così facendo tutto rimane bloccato. Questo per dire che se non si fa attenzione alla giusta proporzione si ferma sia l’usato che il nuovo, aggravando ulteriormente una crisi già piuttosto pesante».

Per approfondimenti:

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
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