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Il Principio di Pareto e l’Immobiliare

principio di paretoMolti di voi avranno sentito parlare almeno una volta del Principio di Pareto, che, per chi non lo conoscesse, è quel Principio secondo cui “la maggior parte degli effetti è dovuta ad un numero ristretto di cause” (fonte wikipedia).

In altre parole, ad esempio, possiamo affermare che la maggior parte di un mercato è in mano ad un numero ristretto di operatori.

Il Principio di Pareto è anche comunemente detto Legge 80/20, in quanto empiricamente è assunto che l’80% di un mercato (restando all’affermazione di cui sopra) è in mano al 20% degli operatori coinvolti.

Questa osservazione è valida nei diversi ambiti, dall’economia in poi, come per quanto concerne la distribuzione della ricchezza che risulta detenuta per oltre l’80% è detenuta dal 20% della popolazione.

Nel settore immobiliare questa proporzione fotografa la situazione relativa ai soggetti attivi nell’intermediazione: l’80%  lamenta uno stop quasi totale delle transazioni, mentre il 20% continua a concludere delle trattative. Inoltre, quello stesso 20% intermedia fino all’80% del mercato disponibile.

La mia osservazione empirica, che non ha alcun fondamento scientifico, è frutto di esperienza quotidiana: ogni 10 agenti immobiliari con cui mi confronto, 8 lamentano disagi a vari livelli e la conseguente difficoltà di mercato, e 2 pur tra gli stessi disagi concludono con costanza delle operazioni e provano sempre a migliorare le proprie prestazioni proattivamente.

Questa proporzione non è nuova, anzi è sempre esistita anche nel campo della mediazione immobiliare, ma è chiaro che la contrazione del numero di compravendite ne ha acuito gli effetti.

Il mercato si sta polarizzando sempre di più, diventando selettivo e premiante.

Del resto, bisogna fare sempre i conti con una legge non scritta ma reale, per cui in ogni competizione, in ogni evento nel quale ci si confronta con dei risultati, arriveranno dei verdetti di cui non resterà che prendere atto.

Ciò di cui sono certo è che nessuno decide per noi se dobbiamo far parte dell’80 o del 20, ma questo è piuttosto il risultato frutto delle nostre scelte e delle nostre decisioni. 

Ovviamente per molti è una scelta di comodo quella di accettare di condividere una situazione di disagio da imputare ai più disparati fattori esterni, accusando addirittura gli altri (soggetto tanto generico quanto definito) di essere la causa della propria condizione. Stranamente, al contrario, chi si impegna per esser tra quel 20% virtuoso, non soltanto non si lamenta dei problemi con cui sa di doversi rapportare, ma spesso cerca di essere d’aiuto e d’esempio positivo, anche inconsciamente, per quelli che si trovano in difficoltà e che da soli non riescono a trovare le soluzioni.

Gli effetti sono conseguenti alle cause, e noi siamo la causa qualunque sia l’effetto che ne deriva.

Diciamoci la verità, è vero che viviamo in un mondo brutto, sporco e cattivo, violento e irriconoscente, che c’è l’IMU, la Crisi, il Governo, e la stretta del credito, ma è anche vero che con questa realtà tutti ci confrontiamo tutti i giorni, e per cambiarla non esiste altro modo che viverla e affrontarla senza paura.

A.R.

twitter @andrearussore

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Quelli che… si fanno rivedere

Se verso la metà del primo decennio 2000, per l’esattezza dal 2003 al 2008, la corsa all’acquisto immobiliare a Manhattan assomigliava alla corsa all’oro della California di metà ottocento. Le cose cambiarono alla fine del decennio e dopo la crisi finanziaria ci fu un conseguente calo nel mercato.
Ora invece, dopo un periodo di stabilizzazione, diversi fattori fra i quali: prezzi non più in discesa ed anzi tendenti alla ripresa da oltre un anno, affitti in salita, mutui più facilmente ottenibili e tassi di interesse bassi, stanno portando i piccoli risparmiatori a riabbracciare l’idea di un investimento nella Grande Mela.

In precedenza, durante il boom, la tendenza era quella di acquistare per poi rivendere velocemente ed incassare un guadagno facile; oggi l’atteggiamento è ad investire per il medio/lungo periodo, beneficiare dalla messa a rendita dell’immobile ed eventualmente vendere in futuro.
Per questo motivo sono sempre più in voga appartamenti venduti già affittati, così gli investitori minimizzano il rischio che l’immobile rimanga sfitto ed hanno accesso ad una fonte di reddito immediatamente dopo l’investimento.
Un’ altra pratica, non molto diffusa in passato, è quella di ammobiliare gli appartamenti prima di affittarli. Generalmente a New York City le abitazioni vengono affittate senza mobilio, ma in alcune aree, soprattutto quelle tipicamente scelte da chi si stabilisce per la prima volta in città, come Midtown o Financial District, si prestano molto al fatto di poter affittare una unità ammobiliata che genera un affitto superiore ad una simile non ammobiliata.

Un altro fattore che stimola gli investitori ad entrare in gioco adesso è l’inflazione.
Sono ormai in molti ad aspettarsi il naturale effetto delle manovre monetarie del governo USA. Abbassando il costo del denaro ed “aprendo il rubinetto della liquidità” il ministero delle finanze ha creato una disponibilità di capitale che avrà necessariamente un impatto sui prezzi.
Banalmente: stampando denaro e creando più dollari in circolazione, si riduce il valore del dollaro ed il numero di dollari necessari ad acquistare un bene aumenta.
Non è facile prevedere che portata inflativa possano avere queste manovre e quando ciò si verifichi, ma il fatto che ciò avverrà mi sembra indiscutibile.
Alla luce di questa situazione gli investitori sono attratti dal bene immobiliare che è per definizione uno dei modi migliori per proteggersi dall’inflazione.

Buone notizie nel settore dei mutui commerciali.
Andrew Singer, un broker di mutui, racconta al giornale The Real Deal come, secondo la sua opinione, ci sia un volume di denaro disponibile al finanziamento ad un livello da lui non visto da diversi anni. L’azienda che il signor Singer dirige ha prodotto mutui per il rifinanziamento di sette edifici commerciali a Manhattan per un valore di $750 milioni negli ultimi nove mesi; nello stesso periodo nel 2009 questa attività per l’azienda si era letteralmente fermata a zero.
Fra l’altro anche le società assicurative si stanno muovendo con sempre maggior forza per provvedere direttamente all’erogazione od all’acquisto di mutui in maniera diretta.

Forza Spirituale
L’idea non è nuova, ma sembra attrarre sempre un po’ tutti, amanti del sacro e del profano inclusi.
Si tratta di una chiesa che è stata convertita in un condominio a 58 Strong Place, Cobble Hill, Brooklyn.
Il progetto è seguito da un’agenzia di brokeraggio immobiliare locale, che ha collaborato con il costruttore dall’inizio del progetto un paio d’anni fa. Seppure i lavori siano proceduti senza fretta durante il periodo di crisi finanziaria globale, bisogna dire che non sono mai stati interrotti ed ora che il condominio è sul mercato le vendite stanno andando bene.
Da dicembre a febbraio pare siano stati firmati 10 contratti preliminari su un totale di 23 appartamenti in vendita. Notevole per una richiesta al metro quadrato che presenta solo un piccolo sconto dalla media dei prezzi di Manhattan.
Ci si domanda solo che effetto farà peccare in una chiesa sconsacrata…

Aldyn
La nuova creatura della società di costruzione Extell si chiama Aldyn.
La costruzione, all’inizo di Riverside Boulevard all’incrocio con la 64esima, è un ibrido condomino/rental: ovvero una parte degli appartamenti, 136 per l’esattezza, è dedicata al solo affitto mentre gli altri 150 sono unità in vendita.
I prezzi variano da $755mila per bilocali di circa 65 metri quadri a $17 milioni per un appartamento di 500 metri quadri con sei camere da letto.
Il progetto fa parte della categoria lusso e si va ad inserire nell’area che fu costruita inizialmente da Trump nella zona più a nord, vicino la 70esima. Extell si sta occupando del tratto sud di questa zona ovest di Manhattan affacciantesi all’Hudson River fra la 60esima e la 70esima strada. Aldyn si inserisce in un complesso di tre edifici portati alla luce da Extell, i quali condivideranno spazi comuni e servizi di prima categoria come: una piscina di 25 metri, un campo da basket, una parete interna per esercitarsi alle scalate, campi da squash, un bowling, uno yoga studio ed un simulatore di golf.
Se vi serve qualcosa d’altro, cambiate città! 😮

Ed anche per questa volta è tutto, cari lettori.
Rimango a vostra disposizione per qualsiasi domanda riguardante il vostro prossimo investimento immobiliare nella Grande Mela; rimarrete piacevolmente sorpresi nell’imparare quanto il processo sia semplice e relativamente poco costoso se confrontato con una compravendita in Italia.
Sarò lieto di inviarvi proposte!

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

http://www.ravarealty.com/category/italiano

 

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Il Federalismo Municipale. Tutte le novità

Il Decreto sul Federalismo Fiscale e Municipale

Lo schema di decreto sul federalismo fiscale e municipale, il cui testo è stato profondamente modificato dal Governo sulla base delle risultanze dell’esame effettuato presso la Commissione bicamerale, interviene sull’assetto delle competenze fiscali tra Stato ed enti locali, a decorrere, in una prima fase di avvio triennale, dal 2011, e poi disciplinato a regime a decorrere dal 2014, con l’introduzione, in sostituzione di tributi vigenti, dell’imposta municipale (IMU).

In particolare, per quanto concerne la fiscalità immobiliare, dal 2011 vengono attribuiti ai Comuni:
a) l’intero gettito dell’Irpef sui redditi fondiari (escluso il reddito agrario) e quello relativo alle imposte di registro e bollo sui contratti di locazione immobiliare;
b) una quota, pari al 30%, del gettito delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sugli atti di trasferimento immobiliare ed una quota, pari al 21,7% nel 2011 ed al 21,6% dal 2012, del gettito della cedolare secca sugli affitti. I gettiti in questione affluiscono ad un Fondo sperimentale di riequilibrio, di durata triennale, finalizzato a realizzare in forma progressiva e territorialmente equilibrata la devoluzione dei gettiti medesimi ai Comuni; il Fondo verrà ripartito sulla base di un accordo in sede di Conferenza Stato-città, nell’osservanza, comunque, di due specifici criteri: una quota del 30% del Fondo andrà ripartita in base al numero dei residenti e, al netto di tale quota, una ulteriore percentuale del 20% dovrà essere destinata ai piccoli comuni.

L’articolo 13 del decreto, istituisce inoltre, per il finanziamento delle spese dei comuni e delle province successivo alla determinazione dei fabbisogni standard per le funzioni fondamentali, un Fondo perequativo a titolo di concorso per il finanziamento delle funzioni svolte dai predetti enti, articolato in due componenti con riferimento alle funzioni fondamentali e non fondamentali. Ai Comuni viene inoltre attribuita una compartecipazione al gettito IVA, che dovrà essere determinata con apposito DPCM in misura finanziariamente equivalente alla compartecipazione del 2% al gettito dell’IRPEF.

Nuovi criteri di attribuzione del gettito

I criteri di attribuzione del gettito ai singoli Comuni dovranno essere stabiliti con apposito DPCM, che dovrà assumere a riferimento il territorio su cui si è determinato il consumo che ha dato luogo al versamento dell’imposta; in prima applicazione l’assegnazione ai Comuni avverrà sulla base del gettito IVA per provincia, suddiviso per il numero degli abitanti di ciascun ente locale. Al potenziamento dell’ attività di contrasto all’evasione sono finalizzate le disposizioni che inaspriscono le sanzioni amministrative per l’inadempimento degli obblighi di dichiarazione concernenti gli immobili – ivi comprese quelle in materia di canone di locazione nell’ambito della nuova disciplina sulla cedolare secca – nonché che ampliano l’ interscambio informativo sui dati catastali. Nella medesima finalità viene incentivato il ruolo dei Comuni, prevedendosi che ad essi sia assegnata una quota pari al 50% del gettito derivante dalla loro attività di accertamento, e che tale quota sia assegnata, anche in via provvisoria, sulle somme riscosse a titolo non definitivo.

E’ inoltre istituita, come sopra accennato, la cedolare secca sugli affitti, vale a dire la possibilità per i proprietari di immobili concessi in locazione di optare dal 2011, in luogo dell’ordinaria tassazione Irpef sui redditi dalla locazione, per un regime sostitutivo, che assorbe anche le imposte di registro e bollo sui contratti, le cu aliquote sono pari al 21% per i contratti a canone libero ed al 19% per quelli a canone concordato. Oltre a severe sanzioni in case di omessa od irregolare registrazione (in cui si prevede automaticamente un durata del contratto pari a quattro anni e l’applicazione di un canone ridotto che fa riferimento al triplo della rendita catastale) si prevede che in caso di contratto a canone concordato il locatore, se opta per la cedolare secca, non potrà richiedere aggiornamenti del canone per tutta la durata del contratto. Vengono inoltre modificate le aliquote di tassazione delle transazioni immobiliari, che sono individuate al 2% nel caso di prima casa di abitazione ed al 9% nelle restanti ipotesi (le attuali aliquote sono stabilite rispettivamente al 3 ed al 10%, comprese alcune imposte indirette che vengono eliminate).

Le nuove aliquote dell’imposta di registro sostituiscono inoltre, a decorrere dal 2014 – data di entrata in vigore delle stesse – l’imposta di bollo e le imposte ipocatastali, nonché i tributi speciali e le tasse ipotecarie. Viene inoltre introdotta la possibilità, con criteri da definirsi in un provvedimento amministrativo, di aumentare l’addizionale IRPEF da parte dei comuni nei quali non risulti finora stabilita oltre la percentuale dello 0,4 per cento, che comunque costituirà il limite massimo raggiungibile; l’aumento non potrà in ogni caso eccedere lo 0,2 per cento annuo.

Viene poi istituita, l’imposta di soggiorno, affidandosi ai Comuni capoluogo di provincia ed alle città turistiche e d’arte la possibilità di istituire un’imposta fino a 5 euro per notte a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive, con destinazione del relativo gettito ad alcune specifiche finalità, tra cui quelle a favore del turismo; si prevede altresì una nuova disciplina, dell’imposta di scopo (ora prevista nella L. n. 296/2006), da stabilirsi con un DPCM che, tra l’altro, possa aumentarne la durata fini a dieci anni e prevedere che il relativo gettito finanzi l’intero ammontare della spesa.

Umberto Bossi, il re del federalismo

Per quanto concerne l’imposta municipale (IMU), essa è introdotta a decorrere dal 2014, in sostituzione, per la componente immobiliare, dell’Irpef (e relative addizionali) dovuta per i redditi fondiari relativi ai beni non locati, nonché dell’ICI, ed ha per presupposto il possesso di immobili diversi dall’abitazione principale, cui pertanto non si applica, incluse le pertinenze. La relativa aliquota è stabilita nello 0, 76%, ridotta alla metà per gli immobili locati, con la facoltà per i Comuni di estendere in tutto o in parte tale riduzione anche agli immobili posseduti da soggetti cui si applichi l’imposta sul reddito delle società (Ires); i Comuni medesimi possono peraltro modificare la suddetta aliquota di 0,3 punti percentuali, in aumento o in riduzione ( la modificabilità è invece fino a 0,2 punti nel caso della aliquota ridotta alla metà per gli immobili locati). Sono esenti dall’IMU gli immobili posseduti dalle amministrazioni pubbliche, nonché alcune categorie di immobili già esentati ai sensi della normativa dell’ICI (fabbricati destinati ad usi culturali, all’esercizio del culto, utilizzati dalle società non profit ecc..).

Lo schema di decreto prevede poi, sempre a decorrere dal 2014, l’imposta municipale secondaria, da introdursi con deliberazione del consiglio comunale (che potrà anche prevederne esenzioni ed agevolazioni) in sostituzione degli attuali tributi sull’ occupazione di aree pubbliche, sulle affissioni e sull’installazione dei mezzi pubblicitari; la relativa disciplina verrà dettata con successivo regolamento, sulla base di alcuni criteri tra i quali la previsione che il presupposto del tributo è l’occupazione di spazi appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile dei comuni e che il soggetto del tributo medesimo è quello che effettua l’occupazione. Si ricorda altresì che la Commissione parlamentare per l’attuazione del federalismo fiscale sta esaminando lo schema di decreto legislativo in materia di autonomia di entrata delle regioni a statuto ordinario e delle province, nonché di determinazione dei costi e dei fabbisogni standard nel settore sanitario

Fonte: ExpoItalyOnLine.it

http://www.expoitalyonline.it/federalismo-municipale-comuni-legge/articolo-001342338

 

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