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New York non è un villaggio turistico

Continua lo sprint del mercato degli affitti, in alcuni casi si assiste a prezzi che superano quelli del periodo di boom economico.

Per esempio un monolocale nel West Village, in un palazzo con portineria, è stato affittato a $3.100 il mese scorso. Lo stesso appartamento venne affittato per $2.950 nell’estate del 2007.

Il governatore Andrew Cuomo ha approvato la prima, e storica, legge che limita gli incrementi delle tasse immobiliari. L’incremento sarà al massimo il minore fra: il 2% oppure il tasso di inflazione.
I singoli comuni dello stato possono opporsi alla misura solo con il 60% dei consensi.
La misura è volta a rendere lo stato di New York più competitivo rispetto al contesto USA e quindi mantenere famiglie ed imprese all’interno dello stesso.

La rivista Crain ci fa sapere che lo stato di New York ha dato il via libera per lo sviluppo di un nuovo palazzo nel complesso delle Nazioni Unite. La costruzione toglierà spazio ad un parco giochi adiacente il Palazzo di Vetro e perciò sarà necessario creare un nuovo spazio ricreativo per far si che il progetto proceda.

New York City guida il processo di ripresa dei mercati immobiliari USA.
Secondo la società Miller Samuel, specializzata nell’analisi immobiliare a New York, nel secondo trimestre di questo anno il prezzo mediano (attenzione: non il prezzo medio) di un appartamento venduto a Manhattan era sotto solo del 17% rispetto al picco del 2008. Quindi un buon recupero rispetto ai momenti peggiori della crisi dove si arrivò a 25% o addirittura 30% sotto le cifre del 2008.
Al contrario, mercati come Las Vegas, hanno perso il 60% del loro valore negli ultimi anni e la media di molte altre città sembra attestarsi attorno al 30% sotto i massimi livelli.

Anche nel settore commerciale Manhattan sta recuperando in maniera più salutare rispetto al resto del paese le locazioni sono in ripresa dal secondo trimestre 2010.
Secondo il sito CoStar, leader nell’analisi dell’immobiliare commerciale, la richiesta media al piede quadrato a Manhattan raggiunse il massimo nel secondo trimestre 2008 a $63,82, per scendere poi a $42,63 all’inizio del 2010 e risalire dell’8% a $46,05 da allora.
A livello nazionale sta succedendo l’esatto opposto.

Per quanto riguarda le compravendite di interi edifici a Manhattan: ci sono state transazioni per un totale di $8.4 miliardi nel secondo trimestre di questo anno; un incremento del 189% rispetto ai $2.9 miliardi nello stesso periodo 2010.

Manhattan si dimostra stabile. Il dollaro debole attrae investitori internazionali ed il mercato del lavoro è in migliori condizioni rispetto al resto del Paese. A maggio il tasso di disoccupazione a Manhattan era il 7,1% contro una media nazionale dell’8,7%.

Multiproprietà
Il concetto delle multiproprietà (timeshares), ovvero dove si acquista l’utilizzo di un appartamento per un periodo limitato durante l’anno, non è particolarmente sviluppato a Manhattan.
Ci sono solo due edifici dedicati interamente a timeshares: l’Hilton Grand Vacations Club ed il Manhattan Club.
Se da un lato Manhattan sembra piuttosto immune al fenomeno dei pignoramenti, le multiproprietà sono invece colpite in maniera abbastanza pesante. Fra l’Hilton Grand ed il Manhattan Club ci sono stati 28 pignoramenti dal 2007.
La struttura delle timeshares è complicata. Ogni appartamento può essere venduto fino a 50 diversi investitori. Una quota equivalente ad una settimana può costare attorno ai $50,000. Il finanziamento è solitamente costoso, il tasso di interesse medio applicato è il 15%.
E’ quindi molto difficile per il costruttore sostenere questo modello di business, dato che circa il 30% dei costi del progetto sono dedicati al marketing dello stesso.
Per questi motivi non credo che vedremo l’espandersi di un mercato che è ancora minuscolo.
New York non è un villaggio turistico!

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro prossimo investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

rava@ravarealty.com

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Nomisma, situazione italiana, secondo il DPEF, la migliore in assoluto

(Teleborsa) – Roma, 17 lug – L’aumento dello sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto ( attorno al 13% per abitazioni usate, uffici e negozi) riflette la crescente debolezza relativa della domanda rispetto all’offerta. La difficoltà di incontro tra offerta e domanda non risparmia il settore del nuovo, tradizionalmente più rigido rispetto al mercato secondario. A tale proposito è interessante rilevare che se gli sconti praticati sulle nuove costruzioni erano nell’ordine del 5,2% nel 2007, oggi siamo sul 7,3%: minore quindi è lo sconto praticato, ma l’incremento di periodo è ben del 40%. Nello stesso lasso di tempo, invece, lo sconto sulle abitazioni usate passa dall’11,6% al 13%: il livello assoluto è sicuramente più elevato, ma l’innalzamento è, in proporzione, più contenuto (+12 punti).

– La scarsità di domanda ha portato inevitabilmente ad una contrazione progressiva dei volumi contrattuali, indicazione peraltro confermata dai dati dell’Agenzia del Territorio per l’anno 2009 relativi al I trimestre. La riduzione dei contratti è quantificata nel 18,7%, flessione che segue quella del 17,7% nel IV trimestre 2008, incrementando così la progressione negativa inaugurata a metà dell’anno passato.

– Sul mercato della locazione di immobili per le attività economiche, si può osservare che la negativa congiuntura indebolisce fortemente i progetti di rilocalizzazione e, ancor di più, di espansione, con la conseguenza di una domanda particolarmente debole e il diffondersi di richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione anche da parte di locatari di elevato standing che si vedono offrire attraenti alternative a canoni di locazione e condizioni contrattuali molto aggressive.

– I mutui erogati per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie risultano complessivamente pari a 56.388 milioni di Euro nel 2008, -10,2% nell’anno. Già a fine 2007 le erogazioni avevano interrotto il loro trend di crescita nonostante il mercato fosse ancora “vivace” dal punto di vista dei valori e delle transazioni mentre cambiava il clima di fiducia delle famiglie e iniziavano a volgere al negativo le aspettative degli operatori del settore.

La ripartizione dei mutui erogati per destinazione evidenzia come la quota prevalente sia rivolta all’acquisto di abitazioni sul mercato privato (il 63% delle erogazioni effettuate nel 2008 dal sistema creditizio italiano) e come le famiglie rappresentino la principale controparte del mercato del credito immobiliare essendo intestatarie del 78% dei mutui erogati. Infine il mercato del credito destinato all’acquisto di immobili per l’impresa ammonta al 21% del totale.

– Come aveva previsto l’OCSE, l’aumento dell’onere del debito ha reso più tese le condizioni finanziarie delle famiglie che nel 2008 hanno incontrato maggiori difficoltà nel rimborso dei debiti. Nell’anno la Banca d’Italia sostiene che la quota dei prestiti incagliati, su cui si riscontrano temporanei problemi di rimborso, è cresciuta dall’1,5 al 2,2%; la percentuale di crediti scaduti da almeno 90 giorni ha registrato un incremento di oltre un punto, raggiungendo il 4,3%. Tuttavia, il rapporto fra nuove sofferenze e prestiti è aumentato in misura limitata e nel primo trimestre del 2009 risultava pari all’1,2% (0,9% alla fine del 2007). In prospettiva, a giudizio del Governatore della Banca d’Italia, la vulnerabilità delle famiglie italiane indebitate potrebbe risentire del peggioramento delle condizioni del mercato del lavoro, che inciderà negativamente sull’andamento del reddito; un sostegno verrà comunque dalla recente flessione dei tassi d’interesse.

– Continua la crescita dell’industria dei fondi immobiliari, seppure ad un ritmo più contenuto rispetto al passato. I fondi autorizzato sono oggi 228, per un patrimonio complessivo di 27,7 miliardi di euro e investimenti immobiliari che hanno raggiunto i 40 miliardi di euro. L’espansione del settore è ormai unicamente dovuta all’arrivo sul mercato di iniziative rivolte ad investitori istituzionali, costituite attraverso operazioni di apporto immobiliare.

– Nel giugno scorso si è conclusa la liquidazione del fondo Portfolio Immobiliare Crescita di BNP Paribas. Il fondo, la cui liquidazione si era avviata a metà del 2008, quando il mercato immobiliare era ancora sostanzialmente positivo, nonostante un contesto di mercato estremamente negativo determinatosi da settembre, dopo il fallimento di Lehman Brothers, ha ultimato l’alienazione del portafoglio immobiliare nei tempi previsti. Ciò è avvenuto però in un contesto totalmente illiquido per cui, rispetto ai valori stimati al 31 dicembre 2008, è stato praticato in sede di vendita uno sconto del 12%. Il fondo ha comunque concluso le sue attività garantendo ai sottoscrittori un rendimento del 3,9%.

Si è finalmente arrestata la flessione della capitalizzazione delle società immobiliari quotate, che tuttavia si mantiene ancora sotto i due miliardi di Euro ovvero ad un livello nell’ordine di meno della metà di quello raggiunto a inizio 2007. Le quotate del settore, con l’unica eccezione di Beni Stabili, continuano ad essere poche e di piccole dimensioni (l’indice settoriale di Borsa è composto da 10 titoli).

La flessione dei prezzi comporta un effetto negativo per il sistema bancario italiano, in quanto gli immobili rappresentano una quota rilevante delle garanzie reali che assistono circa il 40% dei finanziamenti concessi. Nel 2008 il valore delle garanzie reali ha superato i 600 miliardi di Euro, con un peso del settore immobiliare di poco inferiore al 50%. Ogni punto percentuale di flessione dei valori immobiliari rappresenta, pertanto, in termini di patrimonializzazione del settore bancario un aggravio stimabile in 2,8 – 3 miliardi di Euro.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20090717&fonte=TLB&codnews=698

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