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Real Estate: segnali positivi da Manhattan

Il mercato immobiliare di New York evidenzia segnali di ripresa. Secondo il nostro Riccardo Ravasini non serve più riflettere: è arrivato il momento di investire.

Riaffiora l’andamento naturale nel mercato residenziale delle vendite; dopo il patatrac di Lehman Brothers nel settembre 2008 si era infatti creato, come sappiamo, un uragano di eventi che avevano alterato la stagionalità del mercato immobiliare.
Da questo anno invece è riemersa la primavera come periodo più attivo dell’anno, seguita da un rallentamento estivo, una buona ripresa autunnale e l’aspettativa di un calo fisiologico durante le feste natalizie.

Il rapporto per il terzo trimestre 2010 di Prudential Douglas Elliman dice che il valore medio di una vendita a Manhattan è salito del 12.4% rispetto al terzo trimestre 2009; ed il valore mediano è salito del 7.5% nello stesso periodo.
Nonostante ciò alcuni compratori esitano ancora nonostante le ovvie opportunità che si trovano di fronte ad i loro occhi.
Analizzando personalmente i dati raccolti dall’azienda Miller Samuel sono arrivato alle seguenti stime; ho tenuto in considerazione: i prezzi di vendita al piede quadrato (che sono di pubblico dominio) di tutti i coops e condos (le due categorie di proprietà residenziale) a Manhattan dal 2007 ad oggi, in particolare ho tralasciato appartamenti più grandi di 2 camere da letto, per avere un paniere omogeneo di dati; ed i prezzi di affitto al piede quadrato per lo stesso paniere. I due trimestri da notare sono il secondo 2008, il picco, ed il terzo 2010, il trimestre più recente; in questo lasso temporale il prezzo di vendita a piede quadrato è sceso, per il paniere considerato, del 24% mentre il prezzo d’affitto a piede quadrato è sceso solo dell’11%. In buona sostanza possiamo dire che la redditività lorda è salita dal 4.3% al 4.8%. Serve ancora riflettere?

La ristrutturazione finanziaria per quanto riguarda proprietà commerciali è in ripresa. L’emissione di debito legato a questo tipo di immobili, dopo il picco di $230 miliardi toccato nel 2007, calò nel 2009 a soli $3 miliardi secondo lo studio di Cantor Commercial Real Estate.
Oggi invece una serie di costruttori e proprietari di prestigiosi edifici a Manhattan sembrano ben posizionati per rifinanziare un totale di $20 miliardi, secondo alcune stime, di debito con scadenza 2012 nell’area di New York City.

Nel settore affitti di proprietà commerciali a Manhattan: si assiste ad un consolidamento del mercato in questi ultimi mesi con affitti che si attestano in media attorno ai $40 a piede quadrato/anno in leggera salita fra Agosto e Settembre.
Gli esperti del settore dicono che, seppur l’attività si sia stabilizzata recentemente, ciò rappresenta comunque un notevole aumento rispetto al 2009.

Il sindaco di New York City, Bloomberg, per molti mesi taciturno sui nuovi programmi di sviluppo immobiliare e della infrastruttura della Grande Mela, ha nominato recentemente il suo uomo di punta incaricato allo sviluppo economico: Robert Steel, con un passato in Goldman Sachs.
La visione per la NYC del futuro comprende, oltre ai piani già annunciati in Aprile per la rivitalizzazione urbanistica di 578 miglia di costa affacciantesi sul fiume e l’oceano, lo sviluppo dell’area Willets Point, dell’isola davanti la Statua della Libertà, Governors Island, e Moynihan Station: un progetto portato avanti insieme allo stesso Stato di NY.
Bloomberg torna così alla ribalta per lasciare impresso ancor più nella storia il suo nome, durante il suo ultimo mandato come sindaco di New York; da quando fu eletto per la prima volta, nel 2002, ha cambiato destinazione d’uso a circa un quarto dell’area di New York City e sicuramente non è pronto a smettere.
Un progetto degno di nota, la quale approvazione fu legata a Bloomberg, è: Hudson Yards, nella parte sud ovest di Midtown, vicino Penn Station.
La quantità di edifici commerciali e residenziali costruiti li nei prossimi anni sarà da tenere d’occhio per valutare opportunità d’investimento.

Intanto il mercato degli affitti è in decisa ripresa, sempre secondo i dati Miller Samuel: nel terzo trimestre 2010 ci sono stati 8,593 appartamenti affittati a Manhattan contro 6,208 nello stesso periodo 2008.
Gli ultimi mesi sono stati segnati da una forte attività che ha coinvolto nuovi progetti come 2 Cooper Square vicino ad Astor Place.
2 Cooper è il simbolo di una nuova tendenza a costruire edifici dedicati agli affitti (rental) ma con qualità simili a condomini che di solito sono portati a termine con maggior cura verso i particolari.
Manhattan rimane una città dove molti affittano. L’affittuario medio sta diventando sempre più sofisticato ed apprezza un prodotto con le qualità di rifiniture di un condominio.
Non sembra che la costruzione di nuovi palazzi rental, quindi un aumento dell’offerta, stia avendo un impatto negativo sui prezzi degli affitti che sono invece cresciuti.
Il prezzo mediano di un appartamento a Manhattan è passato da $2,950, nel terzo trimestre 2009, a $3,000, nel terzo trimestre 2010.

Ed anche per questa volta è tutto Cari Amici.
Sono sempre a vostra disposizione per domande ed approfondimenti sul vostro prossimo investimento immobiliare nella Grande Mela.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

http://www.ravarealty.com/category/italiano

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Notizie d’agenzia Ottobre 2010 / 3

Negli Usa cresce scandalo-pignoramenti e spuntano casi clamorosi

New York, 14 ott. (Apcom) – Gli anni del boom immobiliare hanno prodotto una cultura di irresponsabilità e di leggerezza tra le grandi banche americane nel gestire le pratiche di mutui e di pignoramento di abitazioni. Secondo il New York Times, che ha intervistato dipendenti di istituti come JpMorgan Chase, Citigroup, Gmac e Goldman Sachs, l’indagine lanciata dagli stati americani su questi comportamenti non hanno per nulla sorpreso gli esperti del settore. C’erano i “Burger King kids” di JpMorgan, impiegati con talmente poca esperienza del settore da sapere a malapena cosa fosse un mutuo; Citigroup e Gmac affidavano i controlli sull’esattezza dei documenti di pignoramento a società i cui dipendenti spesso buttavano i fascicoli nella spazzatura; a Litton Loan Servicing, una divisione di Goldman Sachs, le pratiche di pignoramento venivano espletate talmente in fretta che gli impiegati non avevano nemmeno il tempo di esaminare cosa stessero firmando. La notizia di queste e altre pratiche è alla base dell’indagine lanciata dai procuratori generali di tutti e 50 gli stati americani sulle procedure di pignoramento delle banche, annunciata ieri. Le radici della situazione attuale affondano negli anni del boom immobiliare, quando i prezzi delle case sembravano destinati ad un aumento perpetuo e le banche prestavano attenzione solo alla sottoscrizione di mutui e alla loro cartolarizzazione, tralasciando la normale diligenza in tutte le altre formalità.

Fonte: Apcom.it

http://www.apcom.it/news/rss/20101014_230022_30ecabc_100102.html

Cina: accelerano investimenti esteri +6%

Corrono vendite e prezzi mercato immobiliare

Accelerano gli investimenti diretti esteri in Cina: a settembre si e’ registrato un +6,1% a 8,4 mld di dollari rispetto a settembre 2009. Ad agosto si e’ registrato un +1,4%. Lo comunica il ministero del Commercio cinese. Nei primi 9 mesi, gli investimenti sono aumentati del 16,6% a 74,3 mld. Continua a surriscaldarsi anche il mercato immobiliare: i prezzi in 70 citta’ sono aumentati a settembre dello 0,5% rispetto ad agosto e il valore delle vendite immobiliari e’ balzato del 56%.

Fonte: Ansa.it

http://www.ansa.it/web/notizie/rubriche/economia/2010/10/15/visualizza_new.html_1732567381.html

Immobiliare: Milano, rendimento stabile al 5,3% per gli uffici

MILANO (MF-DJ)–Nel 1* sem. 2010, i rendimenti prime su Milano risultano stabili al 5,3% nel cbd (central business district), mentre il mercato delle locazioni di uffici ha mostrato un aumento nel volume delle transazioni, con un livello di assorbimento intorno ai 112.000 mq.

Lo sottolinea un report del dipartimento di ricerca di Bnp Paribas Real Estate. Secondo lo studio, i canoni di locazione sia prime che medi si sono stabilizzati a un livello inferiore rispetto a quelli di qualche anno fa. Per quanto concerne gli immobili di grado A, invece, si prevede un aumento dei canoni dovuto ai nuovi progetti in fase di ultimazione, pronti a essere immessi sul mercato nel 2011.

Il volume totale dei nuovi sviluppi completati e’ stato di 125.000 mq e ulteriori 147.000 mq sono attesi per la fine dell’anno. Il mercato degli investimenti ha raggiunto i 480 mln euro, con gli investitori principalmente concentrati su investimenti di tipo core, mentre i value-added e soprattutto i distressed soffrono ancora di una mancanza di interesse.

Fonte: BorsaItaliana.it

http://www.borsaitaliana.it/borsa/notizie/mf-dow-jones/italia-dettaglio.html?newsId=785431&lang=it

Dubai: La crisi immobiliare non è finita!

Crollo del settore immobiliare a Dubai

Le banche devono assumersi le proprie responsabilità

Mentre cassandre italiane come AbibancheConsob eBankitalia, continuano come hanno fatto in passato a nascondere la gravità della situazione ed a gettare acqua sul fuoco dell’ennesima crisi finanziaria-immobiliare che mette a rischio un modello di avventurismo capitalistico-bancario fondato sui debiti, la compagnia immobiliare Nakheel, che facendo parte della holding Dubai World ha contribuito alla crisi del debito di Dubai, ha chiesto questa mattina la sospensione delle transazioni sulle sue obbligazioni islamiche quotate alla borsa Nasdaq Dubai.

Se le banche pubbliche locali hanno acquistato tali obbligazioni sul mercato nella primavera scorsa quando i prezzi erano crollati in seguito alla crisi del mercato immobiliare,le grandi banche mondiali creditrici dirette della Nakheel per aver collocato i bond presso i mercati internazionali, in assenza di una dichiarazione di default, non possono rivalersi legalmente  nei confronti del governo del Dubai, che al pari di quello di Abu Dhabi, non può essere considerato dal punto di vista legale responsabile e prestatore di ultima istanza.

Non si sa bene infatti quale sia la reale entità del debito della Dubai World, la holding pubblica a cui fa capo la Nakheel, proprietaria del patrimonio immobiliare dell’emirato, la piccola città costruita nel deserto che galleggia su un mare di debiti,non essendoci alcun bilancio certificato, ma secondo fonti dell’Ubs (Unione Banche svizzere), che ha gestito alcune emissioni obbligazionarie dell’emirato e l’Agenzia di rating Moody’s il totale dei debiti potrebbe avvicinarsi a 100 miliardi  dollari, lo stesso valore del Pil a «causa delle potenziali passività fuori bilancio»,mentre la sola Dubai World denuncia passività per 59 miliardi di dollari.

Dubai World e Dubai International Capital hanno partecipazioni sparse ovunque, con il 3% di Eads, il 2% di Sony, il 6% di Hsbc e il 2,8% di Icivi, la principale banca indiana, mentre la Borsa di Dubai ha il 20% del Nasdaq e il 20% della Borsa di Londra, che a sua volta controlla Borsa italiana. Dubai World è proprietaria di 49 grandi porti sparsi in tutto il pianeta e del colosso cantieristico P&O Maritime Service. Nakheel, controllata da Dubai World, gestisce uno sconfinato impero immobiliare e ha finanziato lo sviluppo di tre isole artificiali, che ora rischiano di diventare delle cattedrali nel deserto.

In un mercato globalizzato con partecipazioni incrociate,non si può minimizzare l’impatto della crisi come hanno fatto le banche internazionali ed italiane dichiarando la loro (in alcuni casi minima) esposizione verso le società del Dubai, ma  devono essere i Governi del G20 a varare nuove regole per impedire alle banche di continuare più di prima a creare montagne di carta straccia di swapderivati e “carry trade“, vere e proprie scommesse azzardate di moneta falsa ed Otc (Overseas the counter)  per un controvalore di 670.000 miliardi di dollari pari a dodici volte il Pil mondiale, scambiata al di fuori dei mercati regolamentati.

Non è più tempo di riflettere né di accettare veti, ma è arrivato il tempo di cambiare fissando regole ferree e pesanti sanzioni per le banche e le altre istituzioni finanziarie non aduse  a riconoscere quelle corrette regole che devono presidiare i mercati e garantire i diritti dei cittadini, risparmiatori econsumatori, sia per impedire gli abusi di mercato che di scaricare gli effetti dei disastri provocati sulla collettività.

AdusbefFederconsumatori auspicano che i ministri finanziari europei, che si riuniranno dopodomani a Bruxelles, pongano all’ordine del giorno la riforma della vigilanza finanziaria e la costituzione di nuove regole pregnanti atte a garantire stabilità e trasparenza per un sistema bancario senza scrupoli che è tornato più di prima ad imbastire gigantesche speculazioni mediante strumenti derivatiswapcarry trade per assicurare guadagni certi ai banchieri: Goldman Sachs ad.es., dopo essere stata salvata dal crack con interventi pubblici, pagherà ai propri dipendenti 20 miliardi di euro di gratifiche natalizie!

Autori: Elio Lannutti (Adusbef) – Rosario Trefiletti (Federconsumatori)

Fonte:  Newsfood.com

http://www.newsfood.com/q/8a2e8ea6/dubai-la-crisi-immobiliare-non-e-finita/

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