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Il futuro dell’immobiliare in Italia – intervista a Giuliano Olivati
Giuliano Olivati – Presidente FIAIP Bergamo
Come promesso nella precedente intervista, continuiamo il ciclo di incontri con esponenti del mercato immobiliare che ci offrono il loro personale punto di vista su quello che immaginano possa essere il futuro dell’immobiliare in Italia. Oggi sentiamo cosa pensa in tal senso Giuliano Olivati, che opera nel settore immobiliare dal 1990 come titolare dell’agenzia immobiliare Olivati e che è ricopre in FIAIP la carica di presidente di FIAIP Bergamo.
d. Ciao Giuliano, grazie alla tua lunga esperienza nel settore immobiliare e in FIAIP hai di certo maturato un tua idea di quale sia il futuro più probabile che possa presentarsi agli agenti immobiliari. Qual è lo scenario che immagini?
r. Ciao Andrea stavo giusto consultando la mia sfera di cristallo… vi leggo che la crisi ha portato e sempre più porterà ad una frammentazione e atomizzazione delle agenzie immobiliari. insomma il modello “4 vetrine in centro 4 segretarie 4 automobili in leasing 4 pagine di pubblicità a colori sul giornale” oggi è venuto meno. Cosa è rimasto? Sono rimasti i quattro agenti immobiliari ex soci che sono tornati a lavorare ognuno per conto proprio, chi da casa, chi aprendo un piccolo negozio e chi un ufficio. Insomma potrà non piacere a qualcuno ma, salvo alcune agenzie storiche strutturate sul territorio, stiamo tornando al mediatore individuale. Siccome però da soli molte opportunità vanno perse, è opportuno che gli agenti immobiliari si organizzino in rete, costituendo studi associati e/o attraverso sistemi di collaborazione strutturata come le MLS e le reti”.
d. In Italia è sempre più importante il tema della collaborazione e della condivisione tra agenti immobiliari. Come valuti tu questo fenomeno e cosa credi sia indispensabile perché sia davvero un’occasione sana di crescita per la categoria?
r. La collaborazione a rete è un modello molto potente e potenzialmente vincente, in quanto coniuga l’indipendenza con la sinergia. Parte dalla micro-rete dove ci si guarda tutti in faccia, per allargarsi poi ad una rete di reti. Questo modello di networking presuppone a mio parere un clima di fiducia e una cultura della condivisione che son proprie delle associazioni di categoria. In FIAIP Bergamo sotto la mia presidenza abbiamo creato FIAIP Network, rete di collaborazione e interscambio tra agenti immobiliari associati. Abbiamo la sede provinciale per le riunioni (ci conosciamo tutti e siamo capillarmente presenti su tutto il territorio bergamasco), la piattaforma informatica intranet e il portale business federativo www.cercacasa.it, il codice deontologico FIAIP e il consiglio provinciale che funge da commissione vertenze. Per i mutui ci sono i consulenti del credito FIAIP (quelli che prima della legge 141 si chiamavano mediatori creditizi) che fanno una valutazione gratuita di finanziabilità dei clienti. Siccome la formazione è oggi imprescindibile per affrontare il mercato e offrire un servizio migliore al consumatore, attraverso il servizio formazione permanente FIAIP Bergamo organizziamo almeno una volta al mese un corso di qualificazione e aggiornamento professionale gratuito: certifichiamo le competenze professionali degli associati attribuendo dei crediti formativi e seguendo come piano di studi lo standard europeo UNI EN 15733 “servizi degli agenti immobiliari”. Fondamentale è poi il rapporto con i nostri clienti ossia i consumatori: per questo ho fatto approvare il codice deontologico FIAIP dal Movimento Consumatori Bergamo, che presta assistenza gratuita, ove richiesto, nei rapporti tra gli associati FIAIP e i clienti. Per tutte le info rimando al sito www.fiaipbergamo.it.
d. Quali pensi possano essere le chiavi giuste per rimettere in moto un mercato che stenta a riprendersi?
r. Il mercato immobiliare è il sesto nella sequenza degli indicatori economici concatenati: produzione industriale, occupazione, salari e reddito, moneta circolante, consumi, investimenti. Si discute se oggi siamo fuori dalla recessione e se sarà confermata la fine del calo della produzione industriale e del PIL, e questo è solo il primo degli indicatori economici. Ora che si arrivi alla casa, cioè all’ultimo, ci vorranno anni, e sempre che non incappiamo in una ripresa a W con un ottovolante di alti e bassi. Nel frattempo deve ripartire anche il credito oggi incagliato. nessuno qui ha la bacchetta magica, ma in questa situazione bene ha fatto il Governo Letta ad abbassare di un punto, dal 1 gennaio, l’imposta di registro sull’acquisto immobiliare non soggetto a IVA (evento storico, non era mai successo). Bene l’Ecobonus per la riqualificazione energetica del parco immobiliare usato, fondamentale per vendere anche il nuovo/ristrutturato col volano della permuta. La saturazione urbanistica del resto non consente di usare nuovo territorio, e si punterà sempre più sulla riqualificazione e il riuso del costruito. Tornando al tema fiscale, vedremo adesso la nuova Service Tax che ingloba IMU e TARES ma, cosa molto positiva, viene versata interamente ai Comuni che potranno così manutenere il territorio e di riflesso valorizzare il patrimonio immobiliare. Come si vede da tutto quanto detto, la via per uscire dalla crisi non sarà breve. quindi invece di inneggiare alla mitologica ripresa, guardiamo sì il bicchiere mezzo pieno ma teniamo i piedi per terra e operiamo sul repricing, evitando di alimentare false aspettative di realizzo nei proprietari venditori. In questo senso è fondamentale il nostro Osservatorio Immobiliare FIAIP Bergamo, che abbiamo messo online sul sito www.osservatoriocase.it.
d. Sei un abilissimo utilizzatore di social network e social media, e in un mondo dove la comunicazione ha un valore altissimo questa è una grande dote. Quali sono secondo te le cose su cui investire per ottenere dei buoni risultati, in cosa oggi un agente immobiliare può ancora fare la differenza?
r. L’agente immobiliare è l’evoluzione in senso professionale dell’antico e nobile sensale di piazza. Come il vecchio mediatore, anche l’agente immobiliare professionale deve stare in piazza. Solo che oggi la piazza è sempre più virtuale e si è spostata sul web 2.0 e i social network, che sono dei moltiplicatori esponenziali di contatti e potentissimi veicoli di marketing di prodotto, ma sopratutto di personal marketing. Già ora l’informazione immobiliare passa sempre più attraverso piattaforme “mobile” e app gestite da smartphone e tablet, e siamo in attesa dei Google Glass che a breve ci proietteranno le case in vendita nella via che stiamo guardando. L’agente immobiliare professionale deve quindi appropriarsi della rete e gestire in rete, autonomamente, l’informazione immobiliare di cui è detentore. In questo le piattaforme social sono insuperabili, in quanto ti rendono editore di te stesso a costo zero. L’agente immobiliare deve dunque immergersi nel web 2.0 e non temerlo come fanno molti: se noi domineremo la rete, la rete non provocherà alcuna disintermediazione, anche perché il web può mettere in contatto due privati, ma non può trasformarli in mediatori, fare una corretta e spassionata valutazione dell’immobile da vendere, operare gli opportuni repricing, elaborare e attuare una strategia integrata di marketing, gestire gli appuntamenti di vendita e poi le trattative per la conclusione dell’affare.
ai colleghi dico: non abbiate paura, se operiamo con correttezza, professionalità ed efficacia al mondo ci sarà sempre bisogno di un buon agente immobiliare.
Nelle prossime settimane pubblicheremo altre interviste che possano offrirci diverse prospettive sul futuro del mercato immobiliare.
twitter @andrearussore
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Mercoledì 30 marzo 2011, h. 11.00 c/o Sede provinciale Fiaip, Bergamo Via Milano 1/A, è convocata una conferenza stampa di presentazione del nuovo
” Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia – Ed. 2011″
L’ Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia, patrocinato da Regione Lombardia, Provincia, Comune e Camera di Commercio di Bergamo, e (da quest’anno) anche dal Consiglio notarile bergamasco, dal 1984 è un’opera indispensabile per orientarsi nel mercato immobiliare locale, attraverso una rilevazione puntuale dei prezzi del reale venduto. La città è stata suddivisa in 43 quartieri, mentre per la provincia si è proceduto alla rilevazione di tutti i 244 comuni che la compongono. La rete informativa è costituita da tutti i 300 associati Fiaip titolari di agenzia, ai quali viene inviato l’apposito questionario. I dati rilevati vengono poi rielaborati dal Comitato tecnico-scientifico con i coordinatori di zona, per essere armonizzati dalla Sezione statistica. Il risultato è una fotografia puntuale e attendibile del mercato immobiliare bergamasco, scattata dalla categoria degli Agenti Immobiliari Professionali, super partes per definizione e libera dai condizionamenti degli interessi di parte, siano quelli dei proprietari o degli acquirenti.
Alla conferenza stampa sarà presente il Comitato scientifico dell’Osservatorio provinciale Fiaip, composto da Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Giuliano Olivati, Salvatore Ranucci, Roberto Tassetti.
Le novità dell’Osservatorio 2011:
- Nuova zonizzazione del capoluogo, con miglior definizione dei quartieri.
- Osservatorio previsionale della città di Bergamo, in collaborazione con la facoltà di Statistica dell’Università di Bologna.
- Analisi statistica dei dati, composizione sociologica della domanda, segmentazione dell’offerta, leva creditizia, trend e previsioni per tutte le 43 zone censite in comune di Bergamo.
- Nuovo Borsino delle locazioni urbane.
- Nuovo Borsino delle attività commerciali.
- Revisione puntuale dei prezzi di tutti i 244 comuni della provincia, con zonizzazione cartografica dei centri maggiori.
- Analisi del fabbisogno e dell’offerta, e mappa delle previsioni insediative di immobili a destinazione industriale/terziario sul territorio provinciale, in collaborazione con Confindustria Bergamo.
Verrà distribuita alla stampa la copia CD dell’Osservatorio con la documentazione statistica e i redazionali.
Visto l’interesse dell’argomento e il grado di novità rappresentato delle tematiche affrontate, si ringrazia anticipatamente per l’attenzione che ci sarà riservata.
È gradita l’occasione per porgere i più cordiali saluti.
Giuliano Olivati
Presidente provinciale Fiaip Bergamo
Email: olivati@fiaip.it
Cell. +39 335 6069107
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Edilizia Convenzionata, croce e delizia
Necessità di equilibrio nella composizione dell’offerta
Housing sociale, edilizia convenzionata e rapporti di concorrenza con il mercato residenziale ordinario
E’ un tema da anni dibattuto dall’Osservatorio Fiaip Bergamo con i colleghi Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci, Roberto Tassetti, e gli altri componenti del Consiglio Fiaip Bergamo, Carlo Bettinelli, Claudio Brembilla, Franco Guerini, Ezio Sangiovanni Gelmini.
Dal 2007 sosteniamo che l’eccesso di edilizia convenzionata daneggia il libero mercato della casa, e rischia di far saltare le previsioni del Pgt sullo sviluppo urbanistico, Porta Sud in testa. La precedente amministrazione aveva indicato che l’edilizia convenzionata avrebbe soddisfatto il 40 per cento del fabbisogno abitativo residenziale, dato mai smentito nemmeno dall’attuale Giunta. Ora il problema non è l’edilizia convenzionata in sé, che è una giusta politica delle amministrazioni pubbliche, ma la proporzione. E il 40 per cento va inevitabilmente a viziare, anzi a cannibalizzare il mercato. Come? Prendiamo ad esempio l’operazione Porta Sud che è in evidente difficoltà: il Piano di Governo del territorio vi prevede la realizzazione di un importante quartiere, un “nuovo centro città”. La domanda da agenti immobiliari professionali è: chi comprerà casa lì? Il popolo della prima casa (minoritario, in quanto da un sondaggio Swg l’86% delle famiglie bergamasche sono proprietarie)? Ma chi cerca la prima casa si rivolge all’edilizia convenzionata, che ha un costo del 20-25% inferiore ai valori del libero mercato. Qualcuno che vende la propria abitazione per acquistarne una migliore? Ma il mercato dell’usato è danneggiato dall’edilizia convenzionata, che assorbe, come abbiamo detto, soprattutto la richiesta di prima casa. Quindi l’usato rimane invenduto, c’è poco movimento, e così rischia di grippare il volano della permuta e del cambio – casa, che è il motore base del mercato immobiliare. In conclusione, senza alcuna polemica noi diciamo che bisogna fare una scelta politica, non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca. L’amministrazione vuole spingere l’edilizia convenzionata? Va bene, però a questo punto le previsioni del Pgt che riguardano l’edilizia residenziale privata (la “non convenzionata”) saltano, e il Piano resta al palo.
Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
L’edilizia convenzionata è uno fra gli strumenti fondamentali che garantisce ai cittadini il diritto all’abitazione. Ogni amministrazione comunale garantisce un accesso agevolato all’acquisto dei terreni e fornisce uno sconto sugli oneri di urbanizzazione, tanto da ottenere, alla fine, un ribasso sui costi di costruzione delle nuove case pari al 20-25 per cento rispetto all’edilizia non convenzionata.
«Il problema – sottolinea Giuliano Olivati , presidente Fiaip Bergamo – nasce quando su un territorio non si riesce a stabilire una giusta proporzione fra l’edilizia convenzionata e l’edilizia non convenzionata. Mi spiego. Sul mercato immobiliare vi sono tre attori che offrono la casa: il costruttore del nuovo in edilizia non convenzionata; il costruttore del nuovo in edilizia convenzionata e il settore dell’usato, vale a dire il privato cittadino che mette in vendita la propria casa per poterne acquistare una nuova o diversa da quella che già possedeva, perché sono cambiate le sue esigenze abitative. C’è chi passa dal grande al piccolo o viceversa. Il mercato immobiliare funziona se questi tre attori non prevaricano l’uno sull’altro. Deve essere sempre garantito un giusto equilibrio, che noi, come agenti immobiliari, stimiamo assestarsi, per quanto attiene all’edilizia convenzionata, intorno al 20%».
Il che fa supporre che ogniqualvolta si superi questa percentuale nell’edilizia convenzionata, il mercato subisce uno stop. «Il volano del mercato immobiliare – continua Olivati – è dato dal cambio-casa. Vendo il mio vecchio appartamento per comprarne uno nuovo. Ora, secondo una stima Swg di qualche anno fa, si registra che a Bergamo e provincia l’86% delle famiglie è proprietaria del proprio appartamento, quindi la clientela potenziale di chi compra la prima casa è soltanto il rimanente 14%, anzi meno, in quanto da questa percentuale dobbiamo togliere la quota di famiglie che non comprano ma vanno in affitto. Il “popolo della prima casa” solitamente tende a rivolgersi, com’è giusto che sia, all’edilizia convenzionata, perché lì trova un prezzo più conveniente. Se un Comune sbaglia la quota ed eccede nell’edilizia convenzionata succede che il mercato si paralizzi. Di solito il fenomeno lo si osserva nelle periferie, dove si determina che vi siano numerosi appartamenti in vendita in edilizia convenzionata a prezzi ribassati e con case dal coefficiente energetico in classe B. I proprietari dell’usato, con case a basso risparmio energetico, subiscono una concorrenza che porta al ribasso del loro valore commerciale, e non riescono più a vendere il loro vecchio appartamento per poterne acquistare uno nuovo. Anche i costruttori che lavorano nell’edilizia non convenzionata si fermano, perché prima di costruire case nuove devono attendere che venga venduto quanto vi è di convenzionato. Non si mettono certo in concorrenza mettendo sul mercato appartamenti che hanno prezzi superiori rispetto all’edilizia convenzionata. Così facendo tutto rimane bloccato. Questo per dire che se non si fa attenzione alla giusta proporzione si ferma sia l’usato che il nuovo, aggravando ulteriormente una crisi già piuttosto pesante».
Per approfondimenti:
Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
www.fiaipbergamo.it
olivati@fiaip.it
Cell. 335-6069107
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