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L’impatto della crisi sul mercato immobiliare e le previsioni sulla ripresa

Class Cnbc, la televisione del Gruppo Class, ha intervistato il Presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici sull’impatto della crisi economica sul mercato immobiliare italiano e sulle prospettive di ripresa.

Dopo aver riaffermato che non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata nonostante il calo delle compravendite e del prezzo degli alloggi (da luglio 2008 a giugno 2009 rispettivamente -15% e -8%), Colombo Clerici ha rilevato come, a causa delle aspettative di mercato, rivelatesi errate, si sia costruito troppo rivolgendosi alle classi economiche medie e medio-basse, proprio quelle che risentono maggiormente della congiuntura economica sfavorevole.
Perciò oggi si contano, nel residenziale,in Italia, almeno 250.000 nuovi alloggi ultimati o in fase di ultimazione in attesa di essere venduti, e 50.000 solo in Lombardia.

Tra l’altro gli ingenti investimenti edilizi che si stanno impostando in alcune città, fra le quali Milano, per operazioni di trasformazione urbanistica e di sostituzione edilizia, che beneficeranno anche dei premi volumetrici previsti dalle diverse leggi regionali, rischiano di inflazionare il mercato con un’offerta esorbitante di nuovo prodotto edilizio.

Il mercato dunque manterrà una certa stabilità dei prezzi e dei valori se non si innalzerà sensibilmente il cosiddetto flottante (l’ammontare annuale delle transazioni relative agli investimenti non strutturali; cioè legati all’utilizzazione diretta dell’immobile) che storicamente si è aggirato attorno all’ 1-1,5 % del valore dello stock immobiliare complessivo.
Questo innalzamento può derivare o da una sovrapproduzione edilizia, o dall’esigenza dei proprietari di monetizzare l’investimento a causa della crisi economica in atto, ovvero ancora dallo scarso interesse economico a mantenerlo a causa di una riduzione della rimuneratività o dell’aumento dei costi di gestione e del carico fiscale.
Un esempio: noi abbiamo tra i nostri soci soggetti che posseggono nelle grandi città patrimoni immobiliari a reddito, dell’ordine di uno,due ed oltre tre miliardi di euro ciascuno.
Ebbene è opportuno che questi investitori non siano dissuasi dal mantenere in vita il proprio investimento dalla permanenza di politiche fiscali punitive.
Si potrebbe diversamente innescare un effetto domino assai preoccupante.
Si aggiunga che d’altronde non è da pensare che in presenza di una depressione dei mercati finanziari e borsistici, l’investimento immobiliare possa catalizzare da sé solo i flussi di denaro.
I cicli storici dell’andamento del mercato immobiliare attestano che la crescita dei prezzi è stata conseguente a periodi in cui si era stata creata una grande disponibilità di ricchezza finanziaria da ricollocare.

Oggi si è bruciata, a livello mondiale, una ricchezza finanziaria pari a qualcosa come 9 trilioni di dollari: più o meno il valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano.

Si aggiunga al quadro valutativo il problema della restrizione delle linee del credito destinato ai mutui casa da parte del sistema bancario, che non mancherà di produrre effetti negativi sull’andamento del mercato.

Per quanto riguarda il settore locativo, esso è in calo da alcuni anni; ciononostante il valore degli affitti resta al di fuori delle possibilità di accesso da parte della fascia di popolazione meno abbiente (giovani,nuove coppie, studenti, immigrati, pensionati).

Considerato che, a causa dell’assenza di una politica della casa – da trent’anni non si costruiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica – l’onere della locazione ricade quasi esclusivamente sul privato, è indispensabile che lo Stato ricorra ad incentivi quali la cedolare secca al 20% sui canoni di locazione.
Il passaggio dalla tassazione delle locazioni in vigore (aliquota Irpef marginale media del 28%) alla cedolare secca del 20% porterebbe a una perdita di gettito pari a 1.456 milioni (cifra calcolata partendo dai dati del governo, relazione tecnica al decreto-legge n.261/2007 che si riferiscono al 2006).

Ma gli effetti positivi saranno:
– far emergere il “sommerso” nel settore della locazione (una stima questa che presenta margini di incertezza);
– incentivare l’investimento privato nel settore delle locazioni abitative;
– recuperare a tassazione gli immobili attraverso il passaggio dal regime di esenzione al regime di imponibilità; con un gettito complessivo di circa 2 miliardi, tra Irpef, Registro ed ICI.
– generare una crescita economica attraverso un incremento del PIL dell’ordine dell’1-1,5% ed un recupero di una cospicua parte di immobili ad una economia dinamica e produttiva di gettito fiscale ( incremento delle imposte sui redditi e dell’IVA).

Per chi intende investire, comunque, Colombo Clerici suggerisce alloggi di uno-due locali in prossimità di università, di aree soggette a grandi riqualificazione urbane e di sviluppo di metropolitane; ed in prospettiva lungo gli assi delle nuove reti infrastrutturali di collegamento viario e particolarmente in coincidenza dei raccordi con le strade ordinarie.
A Milano nel centro storico e nelle fasce limitrofe semicentrali, a Bovisa e Bicocca, nei dintorni di Citylife e Porta Nuova, lungo la nuova linea metropolitana 4.

Fonte: Infobuild.it

http://www.infobuild.it/mecgi/drv?tlHome&mod=modDistrConsumiSheet&IDMENU=30&MENU_INDEX=2&UID=58403

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Fondi Immobiliari, il settore sente la crisi ma continua a crescere

(Teleborsa) – Roma, 29 set – Nel corso dei primi sei mesi dell’anno il settore dei fondi immobiliari italiani ha dato prova della sua capacità di consolidamento. I dati rilevati da Assogestioni e Ipd evidenziano ancora un aumento dell’attivo gestito, una crescita del patrimonio sorretto dall’aumento del numero dei prodotti e da flussi di raccolta positivi per 548 milioni di euro.
Il patrimonio cresce del 1,4% e nel corso del periodo di riferimento passa da 20,2 miliardi, rilevati lo scorso semestre, a poco meno di 20,5 miliardi di euro. In un anno la crescita è stata pari al 1,9%.
Il numero di fondi censiti arriva a quota 143 unità. Da gennaio a giugno si sono aggiunti nove nuovi prodotti destinati ad investitori qualificati. Cinque di questi sono fondi speculativi, sei sono costituiti mediante apporto e tre in modo ordinario. Secondo la rilevazione presentata oggi dei 143 fondi operativi, 119 sono riservati ad investitori istituzionali e detengono un patrimonio di 14,6 miliardi di euro. I Fondi Retail sono 24 e detengono asset per oltre 5,8 miliardi di euro.
Le attività, cresciute del 6,4% su base annua e del 2,1% in sei mesi, si attestano a quota 35,4 miliardi di euro. Al termine del semestre l’81% dei fondi ha fatto ricorso alla leva. Rispetto allo scorso semestre il grado di utilizzo delle operazioni di finanziamento è rimasto invariato per i Fondi Riservati che si sono indebitati per il 77% delle loro possibilità. Per i Fondi Retail il livello di indebitamento è in lieve crescita e pari al 60% della quota ammissibile (alla fine del 2008 era il 58%). Per quanto concerne la Composizione delle Attività, l’investimento principale per entrambe le tipologie di fondi è ancora in immobili. I Fondi Riservati vi investono l’88,2% contro l’84,9% dei Fondi Retail.
Per quanto riguarda l’Asset Allocation per destinazione d’uso si osserva che gli investimenti del settore immobiliare avvengono in prevalenza nel settore Uffici: il 58,8% per i Fondi Retail e il 49,6% per quelli riservati. La seconda destinazione d’uso scelta da entrambe le categorie è quella Commerciale: 22,7% degli investimenti complessivi dei Fondi Retail e il 16,2% per quelli riservati. Al terzo posto per gli investimenti dei Fondi Retail il settore della logistica perde appeal e lascia il posto a quello turistico/ricreativo, con impegni per il 5,6%. Per i Fondi Riservati al terzo posto si trova la destinazione d’uso denominata Altro (rappresentata principalmente da caserme, centraline telefoniche e terreni) nella quale investono il 11,5% degli impieghi.
Dal punto di vista dell’Asset Allocation geografica, il Nord Ovest e il Centro sono le aree in cui si registrano i principali investimenti in immobili. I valori per i Fondi Riservati si attestano a quota 45,6% e a 45,1% per i prodotti Retail. Le esposizioni al Sud e nelle Isole continuano a decrescere progressivamente per i Fondi Riservati, che vi investono il 9,4% delle risorse.
Gli investimenti all’Estero continuano a contrarsi e nel corso del semestre in esame scendono a quota 2% degli impieghi complessivi.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20090929&fonte=TLB&codnews=722

E’ stata la bolla immobiliare a falcidiare più occupati

Il maggior aumento di disoccupati dall’inizio della crisi si è avuto in Usa, Spagna e Irlanda, dov’era maggiore la situazione speculativa – Banche, frenano per la prima volta i nuovi sportelli

Roma – A giugno 2009 il tasso di disoccupazione è salito all’8,3% nella media dei paesi OCSE e si è attestato al 7,4% in Italia. Nel nostro paese nell’arco di un anno il tasso di disoccupazione è cresciuto di 1 punto nel Nord (dal 3,9% al 4,9%), di mezzo punto nel Centro (dal 6,3% al 6,8%) e di tre decimi di punto nel Sud (dall’11,9 al 12,2%). Dall’inizio della recessione, nel II trimestre del 2008, il numero degli occupati è sceso di 283 mila unità e si è attestato a metà 2009 a 23,2 milioni. 

Banche, stop ai nuovi sportelli – Nel primo trimestre del 2009 il numero degli sportelli bancari è cresciuto in Italia di sole 32 unità. Una battuta d’arresto severa si è registrata in Spagna dove il numero degli sportelli è addirittura calato di quasi quattrocento unità nell’arco di pochi mesi. In Francia e Germania le dimensioni delle reti “fisiche” di distribuzione dei servizi bancari sono da anni oggetto di un graduale ridimensionamento. La crescente diffusione dell’on-line banking, insieme alla ricerca di una sempre maggiore efficienza, appaiono alla base dell’estensione di questo trend.

Fonte: Repubblica.it

http://www.repubblica.it/2008/05/sezioni/economia/focus/occ-e-bolla/occ-e-bolla.html

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