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Amministratore vero moderatore!

Con l’entrata in vigore della “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici” qualcosa dovrebbe essere cambiato nella gestione dell’amministrazione del condominio. La riforma dettava ‘linee guida’ precise riguardo obblighi e doveri che competono all’amministratore di condominio; ora, dopo un anno, andrebbe verificato se tali punti sono stati adottati o meno dai professionisti del settore.

La figura dell’amministratore professionista dove avere come requisiti necessari: professionalità, il diploma di scuola superiore e uno specifico corso di formazione. Per i palazzi dove sono presenti oltre otto proprietari l’amministratore non può essere condomino, mentre nei condomini più piccoli il ruolo dell’amministratore può essere affidato ad uno degli inquilini, con mandato annuale che rinnovabile l’anno successivo. Leggi il resto di questa voce

Spending Review Immobiliare

Spending Review ImmobiliareCome ridurre i costi senza tagliare i servizi

Ogni anno nuove parole entrano di diritto nella nostra quotidianità. Spending review è uno di quegli inglesismi che abbiamo dovuto implementare al nostro vocabolario in questi ultimi anni segnati dalla ricerca di una via d’uscita dalla crisi. Infatti, la spending review è proposta a più ripetizioni come soluzione ai problemi che ci attanagliano e che sono quasi tutti legati all’assenza pressoché totale di sufficienti risorse economiche, e alla mala gestio del passato (e anche presente).

Si parla dunque quotidianamente di tagli alla spesa pubblica, orizzontali verticali lineari poco importa, necessari per trovare copertura economica utile ad affrontare investimenti non differibili (anche se non sempre convidisibili).

La razionalizzazione dei costi come mantra da ripetere all’infinito sperando che basti, ma che in Italia, dove lo Stato va avanti a colpi d’aumento del debito pubblico, è poco credibile.

Nel settore immobiliare il calo dei redditi degli operatori è evidente, e per il principio prima esposto forse è il caso di spendere meno (meglio) per la propria attività. Così buona parte delle agenzie immobiliari e dei singoli operatori hanno in primo luogo sforbiciato gli investimenti pubblicitari, che hanno subito drastici legati soprattutto all’abbandono delle pubblicazioni cartacee a favore del meno dispendioso web, per passare poi alle location (si riscoprono gli uffici a discapito dei negozi su strada) e al personale (sempre meno agenzie possono annoverare nel loro staff una segretaria o assistente d’ufficio). Il risultato è che meno spesa non sempre significa maggior resa, anzi. Nella mediazione immobiliare che è, di fatto più che di diritto, un business legato alla fornitura dei servizi, se abbassi il livello del servizio quasi certamente ti troverai di fronte ad un ribasso anche degli utili, in quanto un mercato come quello attuale vuole e premia la qualità.

La revisione della spesa è un processo virtuoso che genera vantaggi soltanto se consente di mantenere elevati standard.

D’altronde si può sempre scegliere tra aumentare le proprie performance e i propri fatturati che garantiscono così risorse necessarie per gli investimenti in un equilibrio di costi e ricavi, o attivare sinergie ed economie di scala che consentano di continuare ad operare mantenendo i servizi necessari lavorando sulla voce costi per stabilizzare i ricavi. Puntare soltanto su se stessi, o unire le forze, questo è il punto.

Un modello di business che consente il giusto mix tra migliore spesa e maggior resa è quello dato dalla formula dello studio associato, dove per studio non si intende soltanto lo spazio fisico ma tutte quelle attività che sono utili al benessere comune.

La ripartizione dei costi, la possibilità di fare gruppo d’acquisto, l’opportunità di fare investimenti pubblicitari condivisi, consente di destinare agli investimenti una cifra minore da parte del singolo ma che in proporzione cresce esponenzialmente con l’aumentare del numero degli aderenti.

Ciò che amo definire: condividere per moltiplicare.

“Se tu hai una mela, e io ho una mela, e ce la scambiamo, allora tu ed io abbiamo sempre una mela ciascuno. Ma se tu hai un’idea, ed io un’idea, e ce le scambiamo, allora abbiamo due idee.” Parole pronunciate da George Bernard Shaw più di sessant’anni fa, che a me suonano attualissime.

A.R.

La via “social” per la gestione dei Crediti Immobiliari Non Performanti (NPL’s)

nplQuando parliamo di crediti immobiliari non performanti (Non Performing Loans – NPL’s), dobbiamo capire da subito che buona parte del problema riguarda le famiglie, migliaia di situazioni problematiche che ad oggi non sono affrontate dovutamente.

Partiamo dal presupposto che, nella maggioranza dei casi, il debitore problematico è lo stesso che fino a pochi anni fa era un cliente “spinto” a indebitarsi per 30 anni per soddisfare quel sogno, sempre alimentato dal sistema, di acquistare la casa “per la vita”.

Ora che l’ammortamento è diventato un “incubo”, spesso a causa della perdita di reddito o di mutate condizioni familiari (separazioni, problemi di salute, etc), il cliente finanziato è finito nell’elenco dei cattivi pagatori e soggetto finanziariamente indesiderato.

Tali problematiche vengono gestite amministrativamente, ovvero l’ufficio legale della banca compie le  ordinarie attività di escussione del credito (messa in mora, atto di precetto, pignoramento, vendita all’asta dell’immobile), il tutto con
un’atteggiamento formale (lettere e raccomandate) e quasi mai proattivo. Quando poi la gestione delle posizioni viene trasferita a società di recupero crediti, frequentemente il contatto telefonico (quando avviene), è minaccioso e non produttivo.

La mia personale esperienza determina la convinzione che, nella maggioranza dei casi, il debitore è tutt’altro che un furbetto che non vuole pagare; al contrario è una persona che necessita di soluzioni. Nessuno vuole perdere la casa dove vive, l’esigenza abitativa non viene meno.

Attivare un ingaggio “sociale” può essere uno strumento vincente.

Certo, servono risorse umane e competenze comunicative, empatiche, immobiliari e creditizie che non è facile trovare racchiuse in un’unica figura professionale. Le banche non possono rispondere adeguatamente a questo bisogno e tanto meno chi fa recupero crediti, abituato a trattare la questione con fogli excel e tabulati telefonici, in modo industriale.

L’approccio sociale fa si che l’obiettivo principale sia quello di prendere un caffè (medium strepitoso!) nel salotto di casa del debitore. È proprio lì, nella zona di comfort del cliente, che molto spesso nascono le soluzioni. Rifinanziamento della posizione con garanzie di terzi (parenti, amici), proposte di saldo a stralcio, piani di rientro, vendita volontaria del bene ante asta, etc.

Tali attività richiedono un presidio certosino e continuativo sul quale, il creditore, deve investire economicamente, imputando eventualmente la maggior parte del compenso ad una success fee a soluzione conclamata.

Ad oggi la resistenza è ancora importante, c’è chi mantiene una posizione negazionista sull’entità delle sofferenze, c’è chi
preferisce rimandare a “tempi migliori” ogni soluzione, i più arditi provano ad immettere sul mercato centinaia di posizioni immobiliari prossime o già in asta, senza una visione progettuale. I risultati restano nulli o scarsi.

Il settore ha delle potenzialità notevoli, ma senza un approccio “sociale” concreto, senza entrare nell’ottica che questa guerra si combatte “casa per casa”, rimarremo in un limbo dai molti nomi (crisi, bolla, etc..) senza vie di uscita.

Gerardo Paterna
http://www.gerardopaterna.com

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