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Notizie dal mercato immobiliare di Berlino

AlexanderplatzBerlino è in continua crescita, così gli appartamenti acquisiscono sempre più valore.

Il Anchor report di Accentro (www.accentro.it/report-immobiliare.html) afferma che Berlino

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Come comprare una casa in Germania. Rischi da evitare.

acquisto casa germaniaIn un momento in cui l’economia tedesca appare ben più solida di molte altre, ecco una serie di consigli per chi volesse valutare l’acquisto di un immobile nella terra di Angela Merkel.
Nel comprare un appartamento in Germania, bisogna sempre controllare sempre i seguenti documenti:

     Teilungserklärung (dichiarazione di divisione)

     Aufteilungsplan (piano di distribuzione)

Questi si trovano tra le carte catastali (Grundbuch). In essi sono indicati i millesimi dell’appartamento la planimetria, l’organo competente che ha concesso la costruzione e specificano cosa si sta comprando: la proprietà effettiva (Sondereigentum) e quali sono le parti condominiali (Gemeinschaftseigentum – parti comuni, Sondernutzungsrecht – diritti d’uso).Leggere questi documenti previene il sorgere di problemi al momento dell’atto notarile. Il venditore tedesco infatti, spesso in buona fede, non conosce nel dettaglio queste carte. Qui in seguito tra i problemi più comuni che ci sono capitati nello svolgimento del nostro lavoro di agenzia immobiliare a Monaco di Baviera:

  • Finestre e balconi: il proprietario della casa mostra con orgoglio i nuovi infissi dell’ appartamento che lui ha cambiato a sue spese l’anno precedente. Da una breve scorsa dei documenti sopra indicati si scopre che le finestre sono parti condominiali. Il proprietario non doveva cambiare infissi, ma farli cambiare a spese del condominio. ha fatto una spesa inutile.
  • Errata numerazione: tutti gli elementi appartenenti a un certo appartamento sono numerati. La numerazione deve corrispondere (all’appartamento #1 corrisponde cantina #1, posto auto #1 ecc.). Il proprietario dell’appartamento #1 ci spiega che sta usando la anni la cantina # 3 e la sua auto parcheggiata nel posto #4. Non si può vendere con l’appartamento # 1 la cantina #3 e il posto auto #4 perché non appartengono all’appartamento in vendita. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa.
  • Se l’appartamento ha un giardino questo è sempre un Sondernutzungsrecht e mai proprietà dell’appartamento. Per Sondernutzungsrecht si intende quelle parti condominiali concesse in uso in esclusiva a un determinato condomino. Capita spesso che il proprietario di un appartamento al piano terra usa il giardino condominiale senza però che questi gli sia stato concesso in esclusiva. In tal caso, anche se era in buona fede, non può venderlo con l’appartamento. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa. La stessa cosa va controllata per il posto auto, che nella maggior parte dei casi non può essere venduto a parte, ma sempre insieme con l’appartamento.
  • Altri problemi possono insorgere quando si compra un attico. Aveva il vecchio proprietario la concessione edilizia o il permesso dei condomini a rendere abitabile il sottotetto? E’ questo un Sondernutzungsrecht del proprietario dell’appartamento o si tratta ancora una volta di una parte condominiale non concessa in esclusiva?
Controllare questi punti permette di evitare sorprese e perdite di tempo all’atto notarile e di facilitare la compravendita dell’immobile.
Antonio De Vita

Te lo do io lo spread

spreadDa un pó di tempo il termine inglese spread è entrato prepotentemente nell’uso comune. Spread nella sua accezione più nota è “il differenziale di rendimento tra titoli di Stato”, vale a dire rende più investire sui titoli di uno stato con elevato rischio di insolvenza. In parole povere, ad esempio, l’investimento su btp italiani rende di più che sui bund tedeschi, perché l’Italia è costretta a remunerare con maggiori interessi quegli “arditi” investitori che puntano sul Belpaese. Lo spread, quindi, è la differenza di resa tra due operazioni finanziarie.

In ambito speculativo oltre a quelli di natura mobiliare esistono altri mercati, e negli anni passati uno molto appetito era quello immobiliare. In questo momento, però, le banche preferiscono investire sui titoli di stato che sul mattone proprio per un ragionamento inverso: mi assumo un minor rischio e porto a casa un rendimento certo. Acquistare titoli di Stato è un’operazione garantita non soltanto dallo Stato sovrano emittente, ma oggi anche dalla Comunità Europea (vedi Fondo Salva Stati FESF), e le banche, che hanno come unico obiettivo i profitti, non hanno attualmente interesse nel finanziare operazioni immobiliari ad alto rischio come i mutui ipotecari. I mutui, del resto, sono ad alto rischio a causa di una distanza tra redditi e valore degli immobili che, come dimostrato negli ultimi anni, pone le banche di fronte ad un alto rischio di insolvenza dei debitori, che a loro volta non possono prestare garanzie accessorie sufficienti ad abbattere questo rischio perché tutti troppo indebitati in ragione dei debiti già contratti.

Dal momento che i redditi non possono aumentare a causa di molteplici fattori, l’unica opportunità per cui questa forbice si riduca è la discesa dei prezzi. Come spesso accade, negli Usa questo è avvenuto abbastanza velocemente già dopo il fallimento di Lehman Brothers, in Italia ancora no. Perché se è vero che i prezzi anche in Italia hanno intrapreso un fase discendente, è altresì vero che la discesa è molto lenta. Fintanto che i valori non ritorneranno ad avere una corrispondenza alla ricchezza reale, il mercato immobiliare residenziale (indice di riferimento di tutto il comparto) continuerà ad arretrare nel numero di compravendite.

In tutto ciò l’attività che può essere svolta dagli agenti immobiliari è quella di scoraggiare venditori non fortemente motivati, a tenere sul mercato immobili a prezzi sensibilmente lontani dai più probabili reali valori. Ci sono migliaia di immobili disponibili sul mercato, sta agli agenti immobiliari selezionare i migliori da proporre a chi può davvero acquistare. Molti acquirenti desistono dall’acquisto dopo che le loro ricerche si sono scontrate con valori ben distanti dalle loro capacità di spesa.

Oggi più che mai il lavoro dell’agente immobiliare è quello di mediare tra delle aspettative spesso troppo distanti. Questa è l’attività propria del mediatore: accompagnare i venditori verso il migliore prezzo di vendita possibile, e offrire agli acquirenti la serenità di un’operazione calibrata per le loro reali disponibilità. L’agente immobiliare è chiamato ad individuare e selezionare il miglior prodotto disponibile sul mercato, e proporlo con professionalità al proprio cliente riducendo le distanze tra domanda e offerta.

Bisogna incentivare il mercato reale, quello fatto da compratori e venditori motivati, per rendere lo spread tra mattone e finanza più favorevole al mercato immobiliare così che possa attrarre nuovamente l’attenzione degli investitori. Meno immobili in vendita, dunque, e più opportunità sul mercato a valori in linea con la capacità di spesa per tutti quei compratori che siano realmente motivati all’acquisto.

Andrea Russo

twitter @andrearussore

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