E’ opportuno soffermarsi sull’evoluzione e sulle dinamiche che hanno caratterizzato il settore immobiliare – mercato di sfondo alla crisi stessa.
All’interno di tale segmento di mercato si è riversata, infatti, la liquidità sia di investitori istituzionali che di soggetti privati – famiglie ed imprese – che, in seguito alla politica di bassi tassi di interesse adottata dalla Federal Reserve americana, nel periodo successivo alla bolla della New Economy, hanno iniziato a considerare con maggior interesse l’investimento immobiliare (la percentuale di famiglie proprietarie di case è aumentata quindi fino a toccare nel 2006 il punto massimo del 69%, rispetto al 65% della metà degli anni 90’).
Le tre più importanti agenzie federali americane, Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae, hanno facilitato l’accesso ai mutui immobiliari delle fasce più deboli della popolazione; quasi il 20% dei mutui immobiliari era trattato da queste agenzie.

Tra il 2001 e il 2005 si è assistito ad una significativa discesa dell’erogazione dei mutui da parte delle suddette agenzie: è stato il segno della massiccia migrazione dei mutuatari verso operatori privati che si sono proposti sul mercato, nella seconda metà degli anni Novanta, offrendo condizioni  apparentemente più facili e convenienti anche a quella parte di clientela a rischio.
Mutui trentennali a tasso fisso per i primi due anni, a tasso variabile per i lunghi anni a seguire: sono stati quelli gli anni del grande sviluppo dei mutui subprime che velocemente sono arrivati a coprire circa il 20% del mercato.

Le motivazioni del minor appeal delle agenzie pubbliche sulla clientela vanno ricercate nella convergenza di numerosi fattori:

• le restrizioni al credito gestito dagli operatori pubblici, sia in termini di valutazione qualitativa della clientela che di mancanza d’innovazione nell’offerta di prodotti finanziari;
• l’innovazione di prodotto e l’aumento di finanziamenti erogati dagli operatori privati;
• l’aumento progressivo dei tassi d’interesse e dei valori immobiliari.
In sostanza, i clienti hanno abbandonato i mutui pubblici che non potevano superare il tetto massimo dei 417 mila dollari, per inseguire il miraggio di abitazioni sempre più costose, senza verificare però il reale livello degli oneri dei contratti subprime. Contratti offerti da operatori in competizione sempre più esasperata, anche tramite politiche commerciali ai limiti della truffa, come l’erogazione senza garanzie, senza documentazione e con piani di ammortamento “civetta”, costruiti su basse rate iniziali destinate però a decollare in poco tempo; tutto a discapito della capacità di rimborso, spesso già quasi inesistente dei clienti.

Agli inizi del 2000 solo il 5% dei mutui subprime veniva erogato senza particolare documentazione sul reddito, occupazione e altri dati del contraente; nel 2006 quasi il 50% dei contratti subprime non comprendevano alcuna documentazione, per cui molti mutuatari hanno vantato un reddito di gran lunga superiore a quello reale.
I tassi d’interesse bassi e costanti, frutto della politica monetaria espansiva di Greenspan, hanno incentivato le famiglie e i detentori di ricchezza ad investire nel settore immobiliare, determinando una forte crescita dei prezzi delle case. Anche le famiglie americane meno abbienti ebbero per la prima volta la possibilità di accedere a finanziamenti per l’acquisto delle proprie abitazioni.

Lo stimolo fornito dai mutui subprime alla domanda di case ha prodotto, da un lato, un aumento continuo delle quotazioni degli immobili e, dall’altro, ha alimentato ulteriormente la richiesta di abitazioni da parte dei compratori, sicuri di acquistare un bene che nell’immediato domani avrebbe avuto una valutazione maggiore. L’aumento di valore degli immobili risultava conveniente sia per le banche che, in caso di insolvenza dei mutuatari, introitavano un bene, cioè la casa posta a garanzia del mutuo la quale valeva di più della somma finanziata, sia per i proprietari che, man mano che il prezzo di mercato degli immobili saliva, potevano ottenere dalle banche ulteriori prestiti personali, coperti appunto dal valore in aumento delle case.

In questo modo le banche avevano sviluppato anche un secondo lucroso mercato: quello dei prestiti al consumo, che in genere avevano un tasso ed un rendimento molto alto. Le famiglie americane, contagiate da un illusorio “effetto ricchezza”, spendevano così a debito una ricchezza virtuale e un reddito non ancora prodotto o che mai avrebbero potuto produrre.

La stipula di mutui a tasso fisso, per un breve periodo, e variabile, per i restanti anni del mutuo, si è rivelato ben presto un grave errore quando, come era facilmente prevedibile, la FED ha impresso una svolta restrittiva alla propria politica monetaria per contenere l’inflazione dovuta alla grande liquidità in circolazione; a partire da quel momento il mercato è entrato progressivamente in crisi.
L’accesso ai finanziamenti è diventato più costoso e restrittivo, mentre la domanda d’immobili e dei rispettivi prezzi ha iniziato a seguire un trend discendente; i tassi di interesse, inizialmente bassissimi, hanno ricominciato a salire causando il brusco aumento delle rate che i mutuatari subprime dovevano rimborsare alle banche.
La crisi ha colpito in questa maniera anche chi aveva voluto scommettere sul costante andamento a ribasso dei tassi di interesse negli USA e aveva convertito il proprio mutuo a tasso fisso in uno a tasso variabile, in quel momento più conveniente; per ritrovarsi in breve tempo invece a dover corrispondere alle banche rate divenute insostenibili a causa del tasso di sconto.

A partire da giugno 2004, e nell’arco dei due anni successivi, la fine della politica monetaria restrittiva della FED aveva fatto salire progressivamente dall’1% fino al 5,25% i tassi di interesse; una catastrofe per quanti avevano sottoscritto mutui a tasso variabile, costretti a sopportare ora sostanziali aumenti degli importi delle rate da corrispondere.

Parallelamente, a partire dalla metà del 2006 dopo anni di crescita sostenuta, la fine della bolla speculativa immobiliare ha determinato la rapida flessione del prezzo delle abitazioni; tale flessione dei prezzi degli immobili si è accompagnata ad un sensibile aumento della morosità sui mutui ipotecari.
In particolare, le difficoltà di pagamento si sono acuite nel settore dei mutui subprime all’interno del quale il tasso di morosità è aumentato dall’11,7% della fine del 2005 al 14,8% di giugno 2007.
Diversi fattori hanno, dunque, concorso a determinare l’ascesa – oltre due milioni di famiglie americane – dei casi di morosità e d’insolvenza: il rialzo dei tassi di interesse a breve termine, una valutazione del rischio di insolvenza da parte degli intermediari resa meno attenta dalla possibilità di cartolarizzare e rivendere i mutui concessi, un sensibile incremento dei mutui caratterizzati da rate iniziali molto basse (teaser rate) ma destinate, successivamente, a salire in misura significativa in assenza di variazioni dei tassi di mercato, il rallentamento generalizzato dei prezzi delle abitazioni, che ha limitato la  possibilità di estrarre liquidità dal valore degli immobili, mettendo in difficoltà soprattutto i debitori che vi avevano fatto affidamento per far fronte all’aumento delle rate.

In conclusione, per molti anni negli Stati Uniti si sono costruite molte più abitazioni di quelle che il mercato poteva assorbire.
Tra il 2002 ed il 2005 l’espansione del mercato immobiliare ha visto crescere gli investimenti residenziali ed ha sostenuto i consumi delle famiglie; ne è derivato un forte incremento dei prezzi delle abitazioni, che ha alimentato l’ipotesi che tali valori fossero sopravvalutati rispetto alle loro determinanti di fondo.
Più che una crescita del valore reale delle case, si è trattata di una crescita del valore di mercato.

La conseguenza di ciò è stato l’indebitamento delle famiglie e delle imprese: solo una minima parte di chi richiedeva un mutuo necessitava di comprare una prima casa; molti si indebitavano, infatti, solo per rivendere al doppio, dopo quattro o cinque anni, alimentando un lucroso mercato di speculazioni.

L’inversione di tendenza del ciclo immobiliare ed il concomitante aumento dei tassi d’interesse hanno condotto migliaia di americani, che nel frattempo si erano indebitati contraendo mutui ipotecari a tasso variabile, alle condizioni di insolvenza.
I mutui subprime non hanno aiutato le famiglie americane a diventare proprietarie di immobili: oltre 2,4 milioni di persone gli hanno persi o stanno per perderli, contro i soli 1,4 milioni che sono riusciti a mantenerli.

Fonte: Professionefinanza.com

http://www.professionefinanza.com/Articoli/ViewArticolo.php?idArticolo=929&idcategoria=37