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Irlanda, finita la sbronza si sveglia di nuovo povera

Recessione e crac immobiliare, i dublinesi tornano a emigrare

Blackhorse, periferia imperfetta a poco meno di due chilometri dalle mura secolari del Trinity College e dai negozi eleganti di Grafton Street, è il quartiere in cui Dublino ha seppellito i propri sogni. I tetti all’orizzonte formano una linea irregolare, piena di punte, come l’elettrocardiogramma di un giorno che muore.

La torre di otto piani pitturata d’azzurro all’angolo di Tyrconnell road, dove il canale scorre sotto la strada per ricongiungersi con il fiume Liffey, è completamente vuota. Gli uffici sono abbandonati, le finestre delle case murate e il filo spinato recinta il corpo solitario di quello che avrebbe dovuto essere un giardino. Di fianco una batteria di villette costruite tra la chiusa e la pista ciclabile. Una su due è vuota. Poche centinaia di metri più in là lo scheletro di un palazzo di quattro piani. Prati e silenzio, rotto solo dal battito di ali dei gabbiani, carcasse di ferro. Un grande cartellone bianco, facendo eco a venti annunci gemelli che riempiono la strada verso Sud, grida inutilmente: «For Sale», in vendita. Mezza città lo è. Ma dopo la sbronza degli Anni Novanta e dell’inizio del nuovo millennio nessuno vuole più comprare. Il mercato immobiliare è crollato del 37% in tre anni, mentre il debito delle famiglie, schizzato al 104% del reddito disponibile nel 2007, è arrivato al 194%. La disoccupazione è salita al 13,7% – circa quattrocentomila persone – e i lavoratori del settore costruzioni, l’orgoglio di un Paese con meno di 4 milioni e mezzo di abitanti, sono passati da 269 mila a 125 mila. «Vivevamo felici nel nostro Dolce e Gabbana style. Ci siamo ritrovati all’improvviso con le tasche vuote».

Nel tavolo d’angolo della catena italiana Carluccio’s, Fergal McCarthy, 37 anni, artista concettuale che ha fatto innamorare New York, sorseggia un tè bollente. E’ lungo, magro, ha mani sottili e occhi inquieti. La sua installazione, Liffeytown, è diventata un caso internazionale. Un’idea semplice e perfetta. Ha costruito 42 casette rosse e verdi tagliate come quelle dei monopoli e le ha distribuite lungo il fiume, lasciandole in balìa della corrente. Il Titanic della sua generazione. «Eravamo in preda a una febbre contagiosa. Nei pub non si parlava d’altro che di case. Quante ne hai comprate? Hai preso i mobili? Qual è il prossimo investimento che fai? C’era la piena occupazione e il mercato immobiliare saliva senza smettere mai. Era impossibile rimanere lucidi con le banche che concedevano mutui al 100% senza garanzie e i giornali e il governo che spingevano a comprare». Negli Anni Novanta prendevi un appartamento per centomila euro e l’anno dopo ne valeva centocinquantamila, quello successivo duecentomila, poi duecentocinquanta, trecento, in un vortice senza fine, euforizzante, completamente fuori controllo. «Così chiunque rifinanziava il proprio mutuo e la banca si accontentava della nuova casa come garanzia. Investimenti sicuri che moltiplicavano i soldi». I genitori regalavano appartamenti ai figli come se fossero giocattoli. I ragazzi irlandesi passavano i weekend a New York e facevano compere a Londra e a Parigi. «Per questo parlo di Dolce e Gabbana style. Ci sentivamo meravigliosi e indistruttibili. E’ allora che mi è venuta l’idea dell’installazione. Era un grido, un modo per dire: ehi, siamo sicuri che non stiamo vivendo in un mondo drogato? Naturalmente con l’economia in crescita nessuno la voleva mettere in mostra». Le gru delle imprese di costruzioni ridefinivano il profilo di Dublino. Poi il costo del denaro è salito di colpo, il valore degli immobili è crollato e Liffeytown è diventata di moda. «Perché nelle bolle speculative si entra uno alla volta, ma si esce tutti insieme».

Gerard O’Connor, 40 anni, ex impiegato di banca, racconta la sua storia a Grafton Street, davanti a un palazzo su cui hanno appeso un lenzuolo che dice «gli affitti alle stelle hanno ucciso il nostro lavoro». Sposato, un figlio, un lavoro fisso, O’Connor era certo di avere tra le mani la lampada d’Aladino del mercato. «Ho comprato tre case. Con tre mutui diversi. Due le affittavo. Spendevo come un pazzo, tanto c’erano i muri a garantirmi il futuro». Il frullatore della felicità, una lavatrice che girava a un ritmo che escludeva il pensiero. «Nel 2008 mia moglie mi ha lasciato e mi ha buttato fuori. Io non avevo più soldi per pagare i mutui. Sono fallito, ho fatto bancarotta e per i prossimi sette anni non potrò più chiedere un euro di prestito». Sette anni. Prima della crisi erano 15, poi il governo ha capito che doveva intervenire. Sono falliti i singoli, sono fallite le imprese, il Tesoro ha protetto le banche iniettando 50 miliardi di denaro pubblico e indebitando ogni singolo cittadino per diecimila euro. Ora il primo ministro Brian Cowen è pronto a presentare la nuova manovra da quattro miliardi. Lacrime, tasse e stipendi pubblici tagliati di un quinto. Solo le imprese si salveranno. Gerard O’Connor si prende la testa tra le mani. «Credo che cercherò lavoro in Australia». L’esodo che ritorna, come negli Anni 80, centomila irlandesi hanno la valigia pronta.

Eppure l’economia del Paese è agonizzante ma ancora in vita, l’Europa non sarà costretta salvare Dublino. Secondo l’agenzia Moody’s, che lo scorso luglio ha tagliato il rating dell’Irlanda, «non ci sono problemi di liquidità nel breve termine» e Marko Kranjec, membro del consiglio direttivo della Bce, aggiunge che «il piano del governo appare credibile, non esiste una crisi stile Grecia». In una villetta vuota di Blackhorse Rebecca Nelson, agente immobiliare fallita, si appoggia a un muro davanti a un camino che nessuno accenderà mai. «Questa l’avevo comprata per me. E’ in vendita». Ha 39 anni, capelli biondi che le scendono sulle spalle, il viso bianco di una bambina. Si accende una sigaretta e lascia scivolare lo sguardo nel nulla. «E’ un’altra vita. Dobbiamo ricominciare tutto da capo».

Autore: Andrea Malaguti

Fonte: LaStampa.it

http://www.lastampa.it/redazione/cmsSezioni/economia/201010articoli/59152girata.asp

 

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L’evoluzione del mercato immobiliare negli Stati Uniti

E’ opportuno soffermarsi sull’evoluzione e sulle dinamiche che hanno caratterizzato il settore immobiliare – mercato di sfondo alla crisi stessa.
All’interno di tale segmento di mercato si è riversata, infatti, la liquidità sia di investitori istituzionali che di soggetti privati – famiglie ed imprese – che, in seguito alla politica di bassi tassi di interesse adottata dalla Federal Reserve americana, nel periodo successivo alla bolla della New Economy, hanno iniziato a considerare con maggior interesse l’investimento immobiliare (la percentuale di famiglie proprietarie di case è aumentata quindi fino a toccare nel 2006 il punto massimo del 69%, rispetto al 65% della metà degli anni 90’).
Le tre più importanti agenzie federali americane, Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae, hanno facilitato l’accesso ai mutui immobiliari delle fasce più deboli della popolazione; quasi il 20% dei mutui immobiliari era trattato da queste agenzie.

Tra il 2001 e il 2005 si è assistito ad una significativa discesa dell’erogazione dei mutui da parte delle suddette agenzie: è stato il segno della massiccia migrazione dei mutuatari verso operatori privati che si sono proposti sul mercato, nella seconda metà degli anni Novanta, offrendo condizioni  apparentemente più facili e convenienti anche a quella parte di clientela a rischio.
Mutui trentennali a tasso fisso per i primi due anni, a tasso variabile per i lunghi anni a seguire: sono stati quelli gli anni del grande sviluppo dei mutui subprime che velocemente sono arrivati a coprire circa il 20% del mercato.

Le motivazioni del minor appeal delle agenzie pubbliche sulla clientela vanno ricercate nella convergenza di numerosi fattori:

• le restrizioni al credito gestito dagli operatori pubblici, sia in termini di valutazione qualitativa della clientela che di mancanza d’innovazione nell’offerta di prodotti finanziari;
• l’innovazione di prodotto e l’aumento di finanziamenti erogati dagli operatori privati;
• l’aumento progressivo dei tassi d’interesse e dei valori immobiliari.
In sostanza, i clienti hanno abbandonato i mutui pubblici che non potevano superare il tetto massimo dei 417 mila dollari, per inseguire il miraggio di abitazioni sempre più costose, senza verificare però il reale livello degli oneri dei contratti subprime. Contratti offerti da operatori in competizione sempre più esasperata, anche tramite politiche commerciali ai limiti della truffa, come l’erogazione senza garanzie, senza documentazione e con piani di ammortamento “civetta”, costruiti su basse rate iniziali destinate però a decollare in poco tempo; tutto a discapito della capacità di rimborso, spesso già quasi inesistente dei clienti.

Agli inizi del 2000 solo il 5% dei mutui subprime veniva erogato senza particolare documentazione sul reddito, occupazione e altri dati del contraente; nel 2006 quasi il 50% dei contratti subprime non comprendevano alcuna documentazione, per cui molti mutuatari hanno vantato un reddito di gran lunga superiore a quello reale.
I tassi d’interesse bassi e costanti, frutto della politica monetaria espansiva di Greenspan, hanno incentivato le famiglie e i detentori di ricchezza ad investire nel settore immobiliare, determinando una forte crescita dei prezzi delle case. Anche le famiglie americane meno abbienti ebbero per la prima volta la possibilità di accedere a finanziamenti per l’acquisto delle proprie abitazioni.

Lo stimolo fornito dai mutui subprime alla domanda di case ha prodotto, da un lato, un aumento continuo delle quotazioni degli immobili e, dall’altro, ha alimentato ulteriormente la richiesta di abitazioni da parte dei compratori, sicuri di acquistare un bene che nell’immediato domani avrebbe avuto una valutazione maggiore. L’aumento di valore degli immobili risultava conveniente sia per le banche che, in caso di insolvenza dei mutuatari, introitavano un bene, cioè la casa posta a garanzia del mutuo la quale valeva di più della somma finanziata, sia per i proprietari che, man mano che il prezzo di mercato degli immobili saliva, potevano ottenere dalle banche ulteriori prestiti personali, coperti appunto dal valore in aumento delle case.

In questo modo le banche avevano sviluppato anche un secondo lucroso mercato: quello dei prestiti al consumo, che in genere avevano un tasso ed un rendimento molto alto. Le famiglie americane, contagiate da un illusorio “effetto ricchezza”, spendevano così a debito una ricchezza virtuale e un reddito non ancora prodotto o che mai avrebbero potuto produrre.

La stipula di mutui a tasso fisso, per un breve periodo, e variabile, per i restanti anni del mutuo, si è rivelato ben presto un grave errore quando, come era facilmente prevedibile, la FED ha impresso una svolta restrittiva alla propria politica monetaria per contenere l’inflazione dovuta alla grande liquidità in circolazione; a partire da quel momento il mercato è entrato progressivamente in crisi.
L’accesso ai finanziamenti è diventato più costoso e restrittivo, mentre la domanda d’immobili e dei rispettivi prezzi ha iniziato a seguire un trend discendente; i tassi di interesse, inizialmente bassissimi, hanno ricominciato a salire causando il brusco aumento delle rate che i mutuatari subprime dovevano rimborsare alle banche.
La crisi ha colpito in questa maniera anche chi aveva voluto scommettere sul costante andamento a ribasso dei tassi di interesse negli USA e aveva convertito il proprio mutuo a tasso fisso in uno a tasso variabile, in quel momento più conveniente; per ritrovarsi in breve tempo invece a dover corrispondere alle banche rate divenute insostenibili a causa del tasso di sconto.

A partire da giugno 2004, e nell’arco dei due anni successivi, la fine della politica monetaria restrittiva della FED aveva fatto salire progressivamente dall’1% fino al 5,25% i tassi di interesse; una catastrofe per quanti avevano sottoscritto mutui a tasso variabile, costretti a sopportare ora sostanziali aumenti degli importi delle rate da corrispondere.

Parallelamente, a partire dalla metà del 2006 dopo anni di crescita sostenuta, la fine della bolla speculativa immobiliare ha determinato la rapida flessione del prezzo delle abitazioni; tale flessione dei prezzi degli immobili si è accompagnata ad un sensibile aumento della morosità sui mutui ipotecari.
In particolare, le difficoltà di pagamento si sono acuite nel settore dei mutui subprime all’interno del quale il tasso di morosità è aumentato dall’11,7% della fine del 2005 al 14,8% di giugno 2007.
Diversi fattori hanno, dunque, concorso a determinare l’ascesa – oltre due milioni di famiglie americane – dei casi di morosità e d’insolvenza: il rialzo dei tassi di interesse a breve termine, una valutazione del rischio di insolvenza da parte degli intermediari resa meno attenta dalla possibilità di cartolarizzare e rivendere i mutui concessi, un sensibile incremento dei mutui caratterizzati da rate iniziali molto basse (teaser rate) ma destinate, successivamente, a salire in misura significativa in assenza di variazioni dei tassi di mercato, il rallentamento generalizzato dei prezzi delle abitazioni, che ha limitato la  possibilità di estrarre liquidità dal valore degli immobili, mettendo in difficoltà soprattutto i debitori che vi avevano fatto affidamento per far fronte all’aumento delle rate.

In conclusione, per molti anni negli Stati Uniti si sono costruite molte più abitazioni di quelle che il mercato poteva assorbire.
Tra il 2002 ed il 2005 l’espansione del mercato immobiliare ha visto crescere gli investimenti residenziali ed ha sostenuto i consumi delle famiglie; ne è derivato un forte incremento dei prezzi delle abitazioni, che ha alimentato l’ipotesi che tali valori fossero sopravvalutati rispetto alle loro determinanti di fondo.
Più che una crescita del valore reale delle case, si è trattata di una crescita del valore di mercato.

La conseguenza di ciò è stato l’indebitamento delle famiglie e delle imprese: solo una minima parte di chi richiedeva un mutuo necessitava di comprare una prima casa; molti si indebitavano, infatti, solo per rivendere al doppio, dopo quattro o cinque anni, alimentando un lucroso mercato di speculazioni.

L’inversione di tendenza del ciclo immobiliare ed il concomitante aumento dei tassi d’interesse hanno condotto migliaia di americani, che nel frattempo si erano indebitati contraendo mutui ipotecari a tasso variabile, alle condizioni di insolvenza.
I mutui subprime non hanno aiutato le famiglie americane a diventare proprietarie di immobili: oltre 2,4 milioni di persone gli hanno persi o stanno per perderli, contro i soli 1,4 milioni che sono riusciti a mantenerli.

Fonte: Professionefinanza.com

http://www.professionefinanza.com/Articoli/ViewArticolo.php?idArticolo=929&idcategoria=37

I diritti reali in generale

La categoria dei diritti reali assume tale denominazione in virtù di una caratteristica che accomuna tutte le situazioni giuridiche in essa ricomprese: esse hanno infatti sempre ad oggetto una “res”, ossia una cosa, un bene materiale.

Gli elementi individuanti tali diritti sono generalmente identificati nell’immediatezza, nell’assolutezza, nell’inerenza al bene, nell’autosufficienza e nel diritto di seguito o sequela.

I diritti reali, infatti, gravando direttamente sulla “res”, si contraddistinguono innanzitutto perché consentono ai loro titolari di soddisfare i propri interessi sulla cosa stessa, senza alcun bisogno della mediazione di terzi; essi, inoltre, possono essere fatti valere erga omnes”, nei confronti di tutti i consociati, i quali sono pertanto tenuti ad astenersi da qualsiasi turbativa all’esercizio di tali diritti; da ultimo, è propria dei diritti reali anche la facoltà di seguire il bene presso qualsiasi successivo avente diritto.

Va altresì precisato che i diritti reali si compongono di due momenti fondamentali, di diversa intensità a seconda della singola situazione giuridica presa in esame: la facoltà di godimento e la facoltà di disposizione, ossia, rispettivamente, la facoltà di trarre direttamente utilità dalla cosa, senza però mutarne la condizione giuridica e, invece, la facoltà di porre in essere tale modificazione, mutando la titolarità del diritto o costituendo a favore di terzi diritti reali minori, diversi dalla proprietà.

Un ulteriore carattere essenziale dei diritti reali è la loro tipicità: essi, infatti, sono previsti dal nostro legislatore in numero chiuso, sfuggendone quindi l’individuazione all’autonomia privata. Si tratta della proprietà, della superficie, dell’enfiteusi, dell’usufrutto, dell’uso, dell’abitazione e della servitù. Quelli appena elencati sono i cosidetti diritti reali di godimento; per quanto riguarda, invece, i diritti reali di garanzia, costituiti dal pegno e dall’ipoteca, approfondiremo in un ulteriore intervento.

La nozione di “cosa” oggetto di diritti reali

La definizione di “cosa” ai fini della disciplina dei diritti reali è fornita dall’art. 810 c. c., norma di apertura del Libro III “Della proprietà”.

Per “cosa” deve essere intesa ogni porzione materiale del mondo fisico che può costituire oggetto di diritti.

Tali beni, inoltre, sono suscettibili di diverse classificazioni, la principale delle quali è rappresentata dalla suddivisione tra beni immobili e mobili, dettata dall’esigenza di differenti regimi di circolazione.

Per il trasferimento dei beni immobili, infatti, l’ordinamento adotta maggiori cautele, prescrivendo, a pena di nullità, la forma scritta dell’atto traslativo di diritti su detti beni, nonché la trascrizione di tali atti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

I beni immobili vengono individuati dall’art. 812 c. c., il quale menziona in prima battuta il suolo, quale bene immobile per natura.

Proseguendo nella lettura della disposizione, vengono inoltre indicati i cosidetti immobili per accessione, che cioè sono considerati tali in virtù di un rapporto di incorporazione organica con il suolo. Si tratta delle sorgenti e dei corsi d’acqua, degli alberi, degli edifici e delle altre costruzioni, purché unite al suolo, anche se solo in via transitoria, così come i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti che risultino saldamente assicurati alla riva o all’alveo del fiume, in maniera stabile e funzionale alla loro utilizzazione.

Fonte: http://www.101professionisti.it

http://www.101professionisti.it/guide/proprieta/generale.aspx

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