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In forma azione

in forma azioneAnche volendolo immaginare non esiste settore dove si possa creare una vera e duratura rendita di posizione senza poi preoccuparsi di mantenerla. Bisogna, piuttosto, investire sempre in ricerca e sviluppo, in marketing, e in conoscenza: tutte le aziende che lo fanno sono poi quelle che più crescono e che solitamente dedicano molta attenzione a ciò, e per questo riescono spesso a mantenere negli anni le loro quote di mercato (emblematico, all’inverso, è stato il caso della Kodak). Diversamente sarebbe come pensare che, dopo aver fatto sport per anni, si possa interrompere d’un tratto ogni allenamento pur mantenendosi comunque in forma.

Per questo anche nell’immobiliare non è lungimirante pensare che, grazie ad una più o meno lunga presenza sul mercato, i clienti tributeranno sempre lo stesso consenso. I fattori sono svariati, e sono proprio legati ad una visione sbagliata del tempo, che non è sempre un alleato ma tutt’altro, in quanto il mercato si evolve molto velocemente e bisogna mantenersi aggiornati (in forma), la concorrenza è sempre maggiore e le nuove tecnologie non ammettono ignoranza (informazione). Eppure è opinione ancora molto diffusa che sia sufficiente “l’anzianità di servizio” per ottenere credito dai clienti, facendo spallucce davanti ad un cambiamento sempre più importante.

Troppo spesso ancora si incontrano professionisti “attaccati alla poltrona” (sì, proprio come quelli lì) in attesa che anni di esperienza calamitino a loro parte del mercato (e l’azione?). Questo in effetti può valere per chi ha davvero parecchi anni di attività sulle spalle (diciamo dai 25-30 in poi), e avendo lavorato bene con le proprie relazioni si è creato un seguito sufficiente, ma si è di fronte a rari casi legati a professionisti che sono indubbiamente competenti, carismatici e “titolati” (proprio come campioni dello sport che diventano autorevoli opinionisti). Per la maggioranza degli operatori, però, non è possibile prescindere dall’allenamento, dalla formazione,  dall’acquisizione e gestione di nuove informazioni (azione).

Viviamo anni difficili, ed è cosa nota, ma non per questo bisogna rinunciare a migliorarsi, anzi. Del resto, è proprio quando la competizione si fa dura che occorre aumentare il proprio livello di preparazione, e se hai il fiato corto e non allenato rimani indietro. Il mercato, in tal senso, è giudice e arbitro sempre più esigente, capace di scegliere e di pesare la professionalità sul campo del confronto. I clienti scelgono il proprio agente immobiliare tra tanti, e se non lo fanno è forse perché non ne hanno individuato uno che soddisfi i propri criteri o, più semplicemente, non ne hanno davvero bisogno. E se è vero come è vero che non tutti i clienti sono motivati ad affidarsi realmente ad un professionista (vuoi forse perché non devono ancora necessariamente vendere o comprare una casa), è anche vero che quelli migliori (per questo bisogna conoscere sempre le reali motivazioni) sceglieranno i professionisti migliori, perché, nella vita come nello sport, a chi vuole vincere non verrebbe mai in mente di affidarsi ad un un mediocre panchinaro o peggio ancora ad un dilettante.

Bisogna avere più rispetto di sé stessi e del cliente, e mantenersi in forma e informati per essere pronti all’azione quando chiamati in campo, per rispondere  al meglio e non alla meglio.

Andrea Russo

@andrearussore

I diritti reali in generale

La categoria dei diritti reali assume tale denominazione in virtù di una caratteristica che accomuna tutte le situazioni giuridiche in essa ricomprese: esse hanno infatti sempre ad oggetto una “res”, ossia una cosa, un bene materiale.

Gli elementi individuanti tali diritti sono generalmente identificati nell’immediatezza, nell’assolutezza, nell’inerenza al bene, nell’autosufficienza e nel diritto di seguito o sequela.

I diritti reali, infatti, gravando direttamente sulla “res”, si contraddistinguono innanzitutto perché consentono ai loro titolari di soddisfare i propri interessi sulla cosa stessa, senza alcun bisogno della mediazione di terzi; essi, inoltre, possono essere fatti valere erga omnes”, nei confronti di tutti i consociati, i quali sono pertanto tenuti ad astenersi da qualsiasi turbativa all’esercizio di tali diritti; da ultimo, è propria dei diritti reali anche la facoltà di seguire il bene presso qualsiasi successivo avente diritto.

Va altresì precisato che i diritti reali si compongono di due momenti fondamentali, di diversa intensità a seconda della singola situazione giuridica presa in esame: la facoltà di godimento e la facoltà di disposizione, ossia, rispettivamente, la facoltà di trarre direttamente utilità dalla cosa, senza però mutarne la condizione giuridica e, invece, la facoltà di porre in essere tale modificazione, mutando la titolarità del diritto o costituendo a favore di terzi diritti reali minori, diversi dalla proprietà.

Un ulteriore carattere essenziale dei diritti reali è la loro tipicità: essi, infatti, sono previsti dal nostro legislatore in numero chiuso, sfuggendone quindi l’individuazione all’autonomia privata. Si tratta della proprietà, della superficie, dell’enfiteusi, dell’usufrutto, dell’uso, dell’abitazione e della servitù. Quelli appena elencati sono i cosidetti diritti reali di godimento; per quanto riguarda, invece, i diritti reali di garanzia, costituiti dal pegno e dall’ipoteca, approfondiremo in un ulteriore intervento.

La nozione di “cosa” oggetto di diritti reali

La definizione di “cosa” ai fini della disciplina dei diritti reali è fornita dall’art. 810 c. c., norma di apertura del Libro III “Della proprietà”.

Per “cosa” deve essere intesa ogni porzione materiale del mondo fisico che può costituire oggetto di diritti.

Tali beni, inoltre, sono suscettibili di diverse classificazioni, la principale delle quali è rappresentata dalla suddivisione tra beni immobili e mobili, dettata dall’esigenza di differenti regimi di circolazione.

Per il trasferimento dei beni immobili, infatti, l’ordinamento adotta maggiori cautele, prescrivendo, a pena di nullità, la forma scritta dell’atto traslativo di diritti su detti beni, nonché la trascrizione di tali atti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

I beni immobili vengono individuati dall’art. 812 c. c., il quale menziona in prima battuta il suolo, quale bene immobile per natura.

Proseguendo nella lettura della disposizione, vengono inoltre indicati i cosidetti immobili per accessione, che cioè sono considerati tali in virtù di un rapporto di incorporazione organica con il suolo. Si tratta delle sorgenti e dei corsi d’acqua, degli alberi, degli edifici e delle altre costruzioni, purché unite al suolo, anche se solo in via transitoria, così come i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti che risultino saldamente assicurati alla riva o all’alveo del fiume, in maniera stabile e funzionale alla loro utilizzazione.

Fonte: http://www.101professionisti.it

http://www.101professionisti.it/guide/proprieta/generale.aspx

Il compromesso

La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà “preliminare di compravendita”, ma tutti ormai parlano più che altro di compromesso. Come la proposta irrevocabile, neppure il compromesso rappresenta un passaggio obbligatorio.

Infatti, qualora intercorra assoluta fiducia tra le due parti, si potrebbe passare direttamente al rogito e al perfezionamento della compravendita.

Ma la troppa fretta non è mai consigliabile, soprattutto in questa fase: al momento del compromesso viene, in effetti, vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita, e tutto il preliminare viene poi riportato passo dopo passo nel rogito.
Anche se il compromesso non determina il passaggio di proprietà vero e proprio fa sorgere comunque da entrambe le parti l’obbligo di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito del tutto, anche solo verbalmente, il prezzo dell’immobile, la modalità di pagamento, i confini e le pertinenze della casa e la data dell’atto di compravendita vero e proprio, il cosiddetto rogito. Quest’ultimo punto è particolarmente importante perché nell’intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.

Il giorno della stesura del preliminare saranno esaminati i dettagli tecnici e giuridici (particolare rilevanza assume la presenza o meno di vincoli o ipoteche e la conformità alle norme edilizie) e verrà concordata l’esistenza e l’entità della caparra, sia essa penitenziale o confirmatoria.
La caparra è prevista dal Codice civile (articoli 1385 e 1386), che indica nel versamento un vero e proprio impegno alla conclusione del contratto. Se l’acquirente si tira indietro perde il denaro della caparra; ma se a rinunciare è il venditore, questi dovrà corrispondere alla controparte il doppio della somma ricevuta (si parla in questo caso di caparra penitenziale). Se invece la caparra è confirmatoria, la parte incolpevole può rinunciare alla riscossione e rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto o in caso contrario il risarcimento dei danni.
La caparra deve essere nell’ordine del 10-20% del prezzo totale.
In caso di pagamento di percentuali superiori è meglio qualificare il versamento come acconto che, a differenza della caparra è una somma corrisposta ma del tutto rimborsabile in caso di mancata conclusione del contratto. Meglio non accettare di pagare interessi inattesi sul saldo finale e non versare nulla prima di aver firmato il compromesso.

L’agente mediatore, inoltre non dev’essere compensato prima del rogito, perché solo allora l’acquisto si perfeziona (salvo differenti accordi con l’agenzia).

Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell’agenzia immobiliare o presso l’abitazione del venditore, ma volendo ci si può rivolgere direttamente a un notaio: è senz’altro quest’ultima la procedura che si raccomanda qualora non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
Se il contratto viene redatto dal notaio, può allora essere steso anche in forma privata e non ci sarà bisogno di registrazione, con il risparmio dei relativi costi. In questo caso, però, si devono fare i conti con le spese delle prestazioni dello stesso notaio.
Il notaio controllerà anche la presenza di ipoteche, di eventuali pratiche di condono edilizio e dei problemi di piano regolatore.In caso contrario si limiterà a registrare quanto affermato dal venditore, senza appurarne la veridicità.
Se invece si decide di redigere il contratto in forma privata, bisogna avere cura di non lasciare righe in bianco all’interno dell’atto e sopra la firma.
In questo caso ci si può servire del modulo che l’agenzia mette a disposizione, ma è importante controllare anche in questo caso come con la proposta la sua conformità ai modelli forniti dalla Camera di commercio e dalla Borsa Immobiliare.

Successivamente si potrà, ma senza obblighi, trascriverlo al Pubblico registro: la spesa da sostenere permette di risparmiarsi il rischio non trascurabile che un venditore disonesto prometta la casa a più persone e incassi più acconti in una sola volta. In questo caso, il contratto valido sarebbe quello registrato per primo.
La registrazione si raccomanda in particolare se ci si accinge ad acquistare da un’impresa edile una casa ancora in fase di costruzione: in caso di fallimento dell’impresa ci si troverà in una posizione decisamente più forte nei confronti dei creditori ipotecari (che generalmente sono banche) rispetto a chi non ha provveduto a registrare il contratto. La trascrizione al Pubblico registro dà infatti diritto all’acquirente di tornare in possesso delle somme anticipate.

Fonte: Il Sole 24ore

http://www.casa24.ilsole24ore.com/cerco-casa/guide/guida-acquisto/4_L’iter%20dell’acquisto/4.2_compromesso.php?uuid=a61e3f10-ded0-11db-a57b-00000e25108c&DocRulesView=Libero

Bozza di compromesso

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