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In Italia torna la voglia di mutuo.

Sempre più forte la tentazione del tasso fisso (con offerte vicine al 4%)

Tentazione del fisso. Con gli Irs – i tassi su cui vengono parametrati i mutui a rata prestabilita – ai minimi storici crescono le promozioni di prodotti a tasso fisso. Bnl ha lanciato il “mutuo 3,99%”. Fino al 30 novembre chi apre un conto corrente con l’istituto ha diritto a chiedere un finanziamento ipotecario al tasso annuo nominale del 3,99%, per una durata massima di 30 anni. Aggiungendo le altre spese accessorie (e arrivando quindi al taeg, il tasso annuo effettivo globale) il tasso finale – nell’ipotesi di un prestito di 130mila euro a 25 anni, quella oggi più comunemente richiesta – è pari al 4,15 per cento. Che corrisponde a una rata mensile di 685,47 euro.

L’istituto, come strategia, rivolgendosi prevalentemente alle famiglie nell’offerta di mutui, privilegia i mutui a tasso fisso rispetto a quelli variabili, in previsione della crescita dei tassi di mercato. Negli ultimi due anni, infatti, in un contesto caratterizzato da una netta prevalenza delle erogazioni a tasso variabile (più del 60% secondo Assofin, l’Associazione del credito al consumo e del mercato immobiliare) Bnl ha erogato circa il 65% di mutui a tasso fisso. Strategia simile a quella di Intesa Sanpaolo che comunica che privilegia il fisso che protegge più il cliente nell’attuale contesto, anche in relazione alle previsioni di crescita dei tassi di mercato.

Tra le altre promozioni, in campo anche Banco popolare che – per richieste di mutuo sottoscritte entro il 30 novembre 2010 e stipulate entro il 31 dicembre 2010 – propone “Mutuo last minute”: per i primi due anni il tasso nominale è pari al 2,95%, dopodiché sale al 4 per cento. Il taeg a regime è pari al 4,09%, pari a una rata di 680,97 euro nell’esempio di finanziamento sopra indicato (613 nei primi due anni). Al pari del mutuo di Bnl, anche questo prodotto viene offerto sia per le operazioni di acquisto sia per quelle di surroga di mutui accesi con altri istituti di credito.

Anche Webank, la banca online del gruppo Bipiemme, è in campo con una promozione a tasso fisso. Su tutti i mutui richiesti fino al 31 dicembre 2010 e attivati entro il 31 marzo 2011, l’istituto applica un taeg scontato. Nell’ipotesi indicata è pari al 4,2835%, che corrisponde a una rata di 700,7 euro.

Autore: Vito Lops

Fonte: IlSole24Ore.com

http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/2010-11-01/italia-torna-voglia-mutuo-153751.shtml?uuid=AYdTqCgC

 

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Euribor in rialzo ad Ottobre 2010. E le rate dei mutui? Cosa fare.

L’Euribor balza ai massimi degli ultimi 15 mesi, l’indice trimestrale ha superato la soglia dell’1%: è stato fissato all’1,001%, e quello calcolato su base 360 giorni (anno commerciale) è salito allo 0,987%.

Si tratta dell’ennesimo rialzo per questo parametro, che misura la media dei tassi di interessi a cui le banche europee si prestano i capitali, a cui è agganciata la maggior parte delle rate dei mutui a tasso variabile stipulati in Italia. In rialzo anche l’indice mensile passato da 0,769% a quota 0,771%.

Secondo gli operatori stiamo assistendo a un lento e graduale ritorno alla normalità del mercato interbancario e di un calo della domanda di liquidità, considerato le numerose iniezioni di liquidità operate dalla Banca centrale negli ultimi mesi. Ma la domanda sorge spontanea: cosa cambia per i mutuatari? La risposta è si. Con il rialzo dell’Euribor, le rate dei mutui a tasso variabile, oggi con un tasso finale del 2%, sono destinate ad aumentare nei prossimi mesi. Anche per quanto riguarda l’Euribor a 3 mesi, le previsioni indicano che questo indice arriverà all’1,3% a fine 2011, all’1,6% a fine 2012, supererà il 2% a dicembre 2013 e arriverà al 2,42% a settembre 2014.

Ma c’è da sottolineare che in questo scenario, le rate di un mutuo a tasso variabile sottoscritto ai livelli attuali sarebbero comunque più basse, e quindi più convenienti, rispetto a quelle di un fisso stipulato oggi.

Autore: Marcello Tansini

Fonte: BusinessOnLine.it

http://www.businessonline.it/news/11431/Euribor-in-rialzo-ad-Ottobre-2010-E-le-rate-dei-mutui-Cosa-fare.html

Casa/ Ancora pochi mesi per investire bene. La guida di Assoedilizia

Conviene investire nella casa nel 2010? Secondo Assoedilizia, ancora per pochi mesi, fino all’autunno, coincidono diversi fattori favorevoli. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà. Una previsione “semiseria”, che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento. Comprar casa, comunque sia, è, in un certo senso, come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione…

Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine. I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220-250.000 fino ai 500-550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’investimento attraverso societa’, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%. Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili.

E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale ) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide. Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire.

Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell’economia è possibile che si verifichi una nuova, meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare. Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell’inflazione.

Allora, che consigli dare? L’investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’operatore immobiliare. Alla base occorre distinguere l’acquisto di un immobile per uso diretto, dall’acquisto per ricavarne profitto . La remuneratività si realizza su due piani diversi:da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e,d’altro lato, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’inflazione ed eventuale incremento di valore). Va detto per inciso che nell’acquisto dell’immobile per uso proprio diretto, non c’è convenienza economica che tenga. Vale la regola: “se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”.

Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’alloggio per non essere costretti – vedi l’arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni. In tale caso però, prima di vendere l’appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’ alloggio. Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori: -la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).

In caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo-economico (ed anche socio-politico se trattasi di investimento all’estero). Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare , dal punto di vista oggettivo, la buona qualita’ del bene da acquistare. L’indice demografico stabile o in aumento; la presenza di un solido mercato della locazione ; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densita’ delle seconde case (in testa la Valle d’Aosta, poi la Liguria seguita da Molise, Calabria, Sicilia e Puglia) ; il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino ( media nazionale 150/200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila) ; l’ elevato reddito pro capite dei residenti ( in ordine decrescente: Lombardia,Lazio, Emilia Romagna, Piemonte,Liguria, Veneto, Toscana) ; l’elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualita’; la facile raggiungibilita’ ed accessibilita’; una certa prossimita’ ad aree metropolitane. Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilita’ di una buona scelta.

Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’indice di “qualità della vita” della città. In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sè sola garanzia di un affare. Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’attuale – scegliendo il momento dell’operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi. Una volta effettuato l’acquisto, bisogna gestire il bene. Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’immobile) superano spesso i costi di amministrazione. Per inciso osserviamo che la qualita’ di “casa ecologica”, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita ( soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditivita’.

Se la amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne la affidabilità e calcolare esattamente l’onere. L’entità dell’investimento e della sua redditività determina il break-even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati : investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che nel loro insieme non permettono di esser compensati. La nuova finanziaria ha introdotto l’obbligo di denunziare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione. Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme degli accordi bilaterali con il Paese dove ha sede l’immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale. Da tenere presente infine il trattamento fiscale.

L’immobile sarà comunque soggetto all’imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’investitore. L’intestazione diretta a persona fisica implica l’assoggettamento all’imposta sulle successioni ereditarie. Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; cio’ in quanto si è tassati, tra l’altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari. Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: « Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire. Il 2010 potrebbe esser l’anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre gia’ dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ “oggetto” che si intende acquistare. E cercare,cercare,cercare.»

Fonte: Affaritaliani.it

http://www.affaritaliani.it/economia/casa_guida_assoedilizia040110_pg_2.html

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