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Manhattan fuori dallo stallo Immobiliare?

Vero solo su Central Park West

Nouriel Roubini

Vi ricordate Nouriel Roubini? Il famoso pessimista-economista che aveva correttamente preannunciato l’arrivo della crisi finanziaria 2007-2009.
Adesso, dicono i giornali, Nouriel è un po’ più ottimista: ha comprato un condo da $5.45 milioni nell’East Village, fra l’altro una zona dove appartamenti così costosi si contano sulla punta delle dita.
Se il Professor Roubini comincia a vedere il bicchiere mezzo pieno, la cosa ci fa ben sperare per il proseguo dell’anno.

Intanto One World Trade Center è arrivato a metà altezza prevista. Evviva!

Guardando indietro all’anno passato non è facile definire il mercato 2010 delle vendite residenziali a Manhattan.

Central Park

L’inizio dell’anno portò un buon livello di vendite sulla spinta di agevolazioni fiscali offerte a chi comprava casa, le quali sono terminate a Maggio, e dalla domanda che si era accumulata durante il periodo del collasso di Lehman Brothers ed il successivo collasso finanziario; in quel periodo chi stava cercando casa od opportunità d’investimento si fermò per aspettare la stabilizzazione del mercato ed opportunità più propizie nel 2009 ed inizio 2010. Dopo che questo accumulo di domanda è andato scemando i livelli di vendita hanno seguito al ribasso. Durante l’estate e l’autunno non si sono quindi verificati dei volumi elettrizzanti.
Verso la fine dell’anno invece, la situazione è tornata a migliorare. Secondo il sito UrbanDigs, il 2 ottobre c’erano 1,718 contratti firmati (o vendite in procinto del rogito), mentre questo dato era già salito a 1,920 il 22 dicembre.

Harlem

Harlem continua ad aggiungere progetti prestigiosi al suo palmares.
Secondo il giornale The Real Deal, sono cominciati i lavori di costruzione all’incrocio della 125esima strada e Lenox Avenue, il sito sarà sviluppato in maniera da creare un nuovo Hyatt Hotel, un centro YMCA e 90,000 piedi quadrati di spazio per negozi al dettaglio.

Un altro progetto degno di essere ricordato è la continuazione dell’High Line Park, del quale la prima sezione nella zona del Meatpacking District ha ricevuto una notevole attenzione ed apprezzamento.
Questa primavera dovrebbe aprire il secondo tratto, dalla ventesima alla trentesima strada.

I residenti al numero 15 di Central Park West probabilmente non hanno mai ricevuto notizia della crisi finanziaria degli ultimi anni.
Quello che sembra impossibile in tutte le altre avventure immobiliari recenti, accade qui.
La Divinità in Pietra, come molti lo chiamano, ci stupisce con delle vendite durante l’anno passato, che hanno fruttato dei guadagni stratosferici per i venditori.
Le tre transazioni che hanno portato al maggior guadagno percentuale sono state:
appartamento 25-D: comprato in dicembre 2007 per $5.99 milioni e venduto lo scorso gennaio per $13.73 milioni,
appartamento 25-B: comprato in maggio 2008 per $4.22 milioni e venduto in giungo per $8.5 milioni,
appartamento 28-B: comprato in aprile 2008 per $5.7 milioni e venduto in settembre per $11.39 milioni.
A parte queste tre incredibili vendite, le dodici transazioni più remunerative nel 2010 in questo palazzo hanno procurato un profitto medio per il venditore del 66% su un orizzonte temporale medio di un anno e mezzo/due anni…e questi dovevano essere gli anni cattivi!

Morningside Park, una breve introduzione della zona.
Per decenni Harlem non è stato un bel quartiere come quello che è diventato oggi.
Alcuni residenti, negli anni ottanta e novanta, a volte esitavano nell’attraversare questo parco per paura di incontrare brutti ceffi.
Oggi invece non c’è più nulla da temere. Nel 2008 il parco, che fu progettato dagli stessi architetti, Olmsted e Vaux, che ci hanno regalato Central Park, ha ricevuto lo status di “landmark” dalla città: ovvero di area protetta e ben mantenuta.
A Morningside Park coesistono tipologie di piante di notevole bellezza; fra le altre c’è anche una sequoia, donata dallo stato dell’Oregon, nelle vicinanze della 112esima strada. Nel parco è anche presente una cascata che discende in una fontana.
I confini di questa area verde sono: la 123sima strada a nord, la 110ima a sud, Morningside Drive a ovest, Manhattan Avenue e Morningside Avenue a Est.
In una zona di edifici di media altezza e case mono familiari, è in costruzione un nuovo condominio all’incrocio di Morningside Avenue e la 121esima strada. L’edificio, che dovrebbe essere completato a fine gennaio, presenterà una media room, una palestra ed un tetto con cabanas private. I prezzi partiranno da $375,000, per un bilocale e da $775,000, per appartamenti con tre camere da letto.
Recentemente il tratto di Frederick Douglass Boulevard immediatamente a nord della 110emia strada ha visto il nascere di diverse nuove attività commerciali; fra le quali Bier International, un ristorante-birreria tipo austro ungarico dove ho mangiato delle ottime salsicce con crauti.
Dal 2005, una cooperativa chiamata Community Markets porta avanti un mercatino stagionale all’incrocio di Manhattan Avenue e la 110emia strada.
Il signor Taylor, un architetto che è residente qui da due anni al 54 di Morningside Drive, dice al New York Times: “Il nome del parco è assolutamente azzeccato: Morningside. Ci sono queste albe spettacolari che illuminano Harlem. Puoi abitare al secondo o terzo piano, ma ti sembra di stare al quindicesimo”.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

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Trasferimento di Immobili ed implicazioni con la nuova manovra

Nel seguente articolo si provvederà ad una analisi delle modifiche introdotte dalla recente manovra estiva che hanno apportato importanti variazioni nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, rogiti notarili e connesse operazioni di erogazione di mutuo, cercando il più possibile di mantenere un’impostazione discorsiva ed eminentemente pratica quale caratteristica del lavoro

Come noto le modifiche introdotte dalla recente manovra finanziaria – Dl 78/2010 – hanno apportato importanti variazioni nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, rogiti notarili e connesse operazioni di erogazione dei mutui ipotecari. Lo scopo che la nuova manovra nell’art. 19, c. 14, Dl 78/2010 intende perseguire, è ostacolare il continuo proliferare degli immobili non aventi le caratteristiche necessarie per la loro compravendita. Si tratta infatti di immobili fiscalmente inesistenti in quanto la loro costruzione non è stata mai autorizzata e mai denunciata al catasto o in altri casi di immobili che, pur regolarmente iscritti, sono stati successivamente oggetto di variazioni e modifiche non denunciate oppure di immobili che, pur forniti delle autorizzazioni locali per la loro costruzione, non sono poi stati inseriti nei registri catastali.
La nuova norma prevede che per l’esecuzione degli atti pubblici e delle scritture private autenticate tra vivi (appresso elencate) relative al trasferimento o alla costituzione di diritti reali su immobili contengano, a pena di nullità:
· l’identificazione catastale;
· il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
· la dichiarazione resa in atto notarile dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Quanto all’identificazione catastale, nulla cambia rispetto al passato visto che i dati identificativi dell’immobile oggetto dell’atto notarile sono sempre stati inseriti all’interno del documento notarile. Quanto invece al richiamo delle planimetrie si osserva che lo scopo del legislatore è quello di indurre i soggetti coinvolti ad allegare al rogito notarile le planimetrie specificando in atto che le medesime trovano corrispondenza con i dati catastali inseriti nell’atto stesso. Si evidenzia che in catasto ciascuna unità immobiliare possiede una identificazione planimetrica ed una numerica, per cui la prima è necessaria per rappresentare in scala la consistenza fisica dell’immobile e la seconda serve a codificare la sua destinazione attribuendole un reddito solo figurato.
Con riferimento al terzo punto si ritiene opportuno evidenziare che gli intestatari sono coloro che intervengono al rogito come disponenti dei diritti oggetto del rogito e non come intestatari degli immobili così come dai dati catastali.
Appare evidente come in questo ambito il ruolo del notaio si arricchisce di un’altra incombenza, posto che gli è affidato il compito di identificare gli intestatari catastali verificando la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Quanto a quest’ultimo aspetto viene fatto notare (A. Busani – Il Sole 24 Ore – 14 Giugno 2010) che la norma detta “un obbligo comportamento e non di dichiarazione”; ne deriva che tale attività di controllo non necessariamente deve essere riportata nell’atto ma potrebbe essere rinviata in sede di trascrizione e voltura dell’atto stipulato.
Quali sono gli atti oggetto delle nuove disposizioni ? Il legislatore li identifica negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi che abbiano per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti – intesi come unità immobiliari urbane. Più nello specifico gli atti interessati dalla nuova disciplina sono:
· atti relativi al trasferimento di diritti reali (anche per quota parte) con riferimento ai contratti di compravendita, permuta, transazione, rendita, donazione, conferimento in società, assegnazione ai soci per recesso o riduzione del capitale della società o liquidazione;
· atti relativi alla costituzione e/o rinuncia di diritti reali con riferimento agli atti che costituiscono il diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e servitù;
· atti relativi allo scioglimento di comunione di diritti reali acquisiti in comune da più soggetti;
· atti relativi alla concessione/iscrizione di ipoteca esistenti nel contratto di mutuo ipotecario proposti dalla banca in sede di stipula notarile.
Gli atti esclusi dalla nuova disciplina sono invece:
· atti posti in essere non tra vivi (testamento);
· atti che non trasferiscono diritti reali (i fondi patrimoniali, gli atti preliminari di compravendita, gli atti di fusione, scissione, trasformazione di società).
Appare evidente che la ratio della nuova norma viene attuata da una parte attribuendo alla fase di stipula (e quindi ai notai) una maggiore azione di controllo nell’individuare gli intestatari catastali verificando la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari e dall’altra “istituzionalizzando” la responsabilità degli stessi intestatari attraverso anche una loro dichiarazione attraverso cui attestano che lo stato di fatto dell’immobile è conforme ai dati catastali e alle planimetrie.

Con riferimento invece alla tipologia degli immobili oggetto delle nuove disposizioni, si evidenzia che la norma parla di“edifici già esistenti”; tale qualificazione dovrebbe riferirsi alle unità immobiliari urbane rendendo così controversa la sua applicazione a tutti quei fabbricati che censiti nel catasto fabbricati evidenziano caratteri di ruralità, secondo quanto stabilito dall’art. 9 del Dl 557/93.
La norma appena varata, che attende la conversione in legge, evidenzia tuttavia qualche falla tanto che alcuni autori (S. Fossati/F. Guazzone – Il Sole 24 Ore – 17 Giugno 2010) hanno messo in discussione la sua concreta applicabilità già a partire dal 1 luglio. Innanzitutto emerge un problema derivante da una vecchia circolare delle Finanze la n. 3/3405 del 14 ottobre 1989 che obbliga gli uffici ad accettare le denunce di variazione che riguardano la consistenza degli immobili (numero dei vani) ed il classamento degli stessi anche se sono state eseguite modifiche interne all’edificio. In sostanza le denunce di variazione potevano essere presentate e dovevano essere accolte solo se c’era stata una variazione con effetti fiscali. Lo scopo della circolare fu quello di arginare l’enorme mole di richieste presentate a seguito del primo condono edilizio – L. 47/85 – che imponeva di registrare al catasto le opere interne regolarizzate. Appare evidente il contrasto esistente tra quanto disposto dalla circolare appena citata e le nuove norme del Dl 78/2010 tanto che la stessa Agenzia del Territorio piuttosto che intervenire direttamente attende forse una correzione del decreto legge in fase di trasformazione in legge dello Stato.
A tutto ciò inoltre si aggiunge anche il fatto che la norma dopo aver sancito l’obbligo di verificare l’allineamento tra registri immobiliari e dati presenti in catasto non dice nulla sulla necessità di riportare i risultati di questa indagine all’interno del rogito notarile. Infine non si è stabilito quali potrebbero essere gli effetti in caso di dichiarazione di conformità resa dal venditore diversa (per dolo o per colpa) da quella reale.

Autore: Massimo Pipino

Fonte: Pagina.it

http://www.pagina.to.it/index.php?method=section&action=zoom&id=8281

 

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Ciclone Dubai World fa ancora sentire i suoi strascichi

Dubai, il governo molla la holding:«Nessuna garanzia di Stato sui debiti». Ko la Borsa dell’Emirato -7,3%. Giù anche Abu Dhabi -8,3%. Chiudono in flessione i principali listini europei

Un'immagine di Dubai (Marka)
Un’immagine di Dubai (Marka)

MILANO – La crisi finanziaria di Dubai World la holding finanziaria dell’emirato del Dubai fa ancora sentire i suoi strascichi. Soprattutto alla luce dell’annuncio fatto da Abddulrahman al-Saleh, direttore generale del ministero delle Finanze di Dubai, che il governo di Dubai non intende garantire i debiti di Dubai World e i suoi creditori subiranno «a breve termine» le conseguenze della ristrutturazione del debito della conglomerata. «I creditori – spiega Abdulrahman al-Saleh alla tv di Dubai – dovranno assumersi la loro parte di responsabilità per la loro decisione di prestare soldi alle compagnie». «Essi pensano – aggiunge – che Dubai World faccia parte del governo, il che non è corretto». «Il governo – spiega ancora – è il proprietario della compagnia, ma fin dalla sua fondazione è stato stabilito che la compagnia non è garantita dal governo». Dubai World, precisa il direttore generale «fa accordi con tutti su quest base e i suoi prestiti si basano sui suoi progetti e non sulle garanzie del governo». Secondo Saleh la reazione dei mercati, che ha mandato a picco le Borse di Dubai e di Abu Dhabi, è esagerata. «La ristrutturazione del debito – dice ancora – è una decisione che è nell’interesse di tutte le parti nel lungo termine, ma potrebbe infastidire i creditori nel breve termine». La ristrutturazione dovrebbe riguardare 5,7 miliardi di debiti, con scadenza prima del prossimo maggio. La banca centrale degli Emirati arabi uniti ha assicurato che fornirà liquidità extra al sistema bancario, ma Saleh dubita che ce ne sarà bisogno. «Penso – spiega – che le banche a questo stadio non abbiamo bisogno di liquidità extra da parte della banca centrale».

IN PICCHIATA LA BORSA DELL’EMIRATO – Chiusura di conseguenza in profondo rosso per le borse di Dubai e Abu Dhabi. Il listino di Dubai ha perso il 7,3% con tutti i gruppi bancari ed edilizi in picchiata. Giù anche la borsa di Abu Dhabi, che ha fatto registrare un -8,3%. Prima del terremoto finanziario, la borsa di Dubai aveva chiuso in rialzo del 28% dall’inizio dell’anno. In perdita anche la borsa dell’Egitto (-6,86%) mentre la borsa dell’Arabia Saudita è chiusa fino a sabato, e nemmeno è aperta quella del Kuwait.
Direzione opposta per le borse dell’Asia, dove Tokyo ha concluso gli scambi con un balzo del 2,91% e Hong Kong del 3,25%.

BORSE EUROPEEE WALL STREET – Il ciclone Dubai fa sentire i suoi riflessi anche in Europa. Dopo un avvio in rialzo il listino milanese frenava. Giravano in calo il Ftse All Share (-0,75% ) e il Ftse Mib (-0,74%). In calo anche le altre principali borse europee con Parigi che cede l’1,05%, Francoforte l’1,03%, Londra lo 0,88%. Poi c’era una lieve ripresa. Alla fine le principale Borse europee chiudevano tutte al ribasso. A Francoforte il Dax terminava a 5.625,95 punti (-1,05%). Il Ftse 100 di Londra concludeva a 5.190,68 punti (-1,05%). Il Cac 40 di Parigi chiudeva a 3.680,15 (-1,11%). Lo Swiss Market di Zurigo terminava a 6.273,43 punti (-1%). A Milano l’indice Ftse Mib concludeva invece a 21.928,16 punti (-1,25%).
Anche la borsa di New York apriva in negativo (Dow Jones -0,29%) poi successivamente si portava in territorio positivo (Dow Jones +0,13%) dopo il rialzo inatteso dell’indice Pmi che sintetizza l’andamento del comparto manifatturiero nel distretto industriale di Chicago.

ESPOSIZIONE – Le banche inglesi sono quelle che rischiano di pagare il prezzo più caro per le ripercussioni della ristrutturazione del debito del Dubai. Lo scrive Morgan Stanley in una nota basata sui dati della Banca dei regolamenti internazionali, secondo i quali gli istituti del Regno Unito, tra cui Hsbc e Standard Chartered, hanno investito 50 miliardi di dollari nella regione. «Le banche inglesi sono quelle potenzialmente più colpite dalle ampie ripercussioni della ristrutturazione del debito del Dubai», sostengono gli analisti di Morgan Stanley, e questo anche se «l’impatto diretto di Dubai World sulle banche europee è modesto, e il rischio è stato fin troppo scontato».

Fonte: Corriere.it

http://www.corriere.it/economia/09_novembre_30/dubai-borse_3d928c58-dd9c-11de-a61b-00144f02aabc.shtml

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