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Il futuro dell’immobiliare in Italia – intervista a Giuliano Olivati

Giuliano Olivati

Giuliano Olivati – Presidente FIAIP Bergamo

Come promesso nella precedente intervista, continuiamo il ciclo di incontri con esponenti del mercato immobiliare che ci offrono il loro personale punto di vista su quello che immaginano possa essere il futuro dell’immobiliare in Italia. Oggi sentiamo cosa pensa in tal senso Giuliano Olivati, che opera nel settore immobiliare dal 1990 come titolare dell’agenzia immobiliare Olivati e che è ricopre in FIAIP la carica di presidente di FIAIP Bergamo.

d. Ciao Giuliano, grazie alla tua lunga esperienza nel settore immobiliare e in FIAIP hai di certo maturato un tua idea di quale sia il futuro più probabile che possa presentarsi agli agenti immobiliari. Qual è lo scenario che immagini?

r. Ciao Andrea stavo giusto consultando la mia sfera di cristallo… vi leggo che la crisi ha portato e sempre più porterà ad una frammentazione e atomizzazione delle agenzie immobiliari. insomma il modello “4 vetrine in centro 4 segretarie 4 automobili in leasing 4 pagine di pubblicità a colori sul giornale” oggi è venuto meno. Cosa è rimasto? Sono rimasti i quattro agenti immobiliari ex soci che sono tornati a lavorare ognuno per conto proprio, chi da casa, chi aprendo un piccolo negozio e chi un ufficio. Insomma potrà non piacere a qualcuno ma, salvo alcune agenzie storiche strutturate sul territorio, stiamo tornando al mediatore individuale. Siccome però da soli molte opportunità vanno perse, è opportuno che gli agenti immobiliari si organizzino in rete, costituendo studi associati e/o attraverso sistemi di collaborazione strutturata come le MLS e le reti”.

d. In Italia è sempre più importante il tema della collaborazione e della condivisione tra agenti immobiliari. Come valuti tu questo fenomeno e cosa credi sia indispensabile perché sia davvero un’occasione sana di crescita per la categoria?

r. La collaborazione a rete è un modello molto potente e potenzialmente vincente, in quanto coniuga l’indipendenza con la sinergia. Parte dalla micro-rete dove ci si guarda tutti in faccia, per allargarsi poi ad una rete di reti. Questo modello di networking presuppone a mio parere un clima di fiducia e una cultura della condivisione che son proprie delle associazioni di categoria. In FIAIP Bergamo sotto la mia presidenza abbiamo creato FIAIP Network, rete di collaborazione e interscambio tra agenti immobiliari associati. Abbiamo la sede provinciale per le riunioni (ci conosciamo tutti e siamo capillarmente presenti su tutto il territorio bergamasco), la piattaforma informatica intranet e il portale business federativo  www.cercacasa.it, il codice deontologico FIAIP e il consiglio provinciale che funge da commissione vertenze. Per i mutui ci sono i consulenti del credito FIAIP (quelli che prima della legge 141 si chiamavano mediatori creditizi) che fanno una valutazione gratuita di finanziabilità dei clienti. Siccome la formazione è oggi imprescindibile per affrontare il mercato e offrire un servizio migliore al consumatore,  attraverso il servizio formazione permanente FIAIP Bergamo organizziamo almeno una volta al mese un corso di qualificazione e aggiornamento professionale gratuito: certifichiamo le competenze professionali degli associati attribuendo dei crediti formativi e seguendo come piano di studi lo standard europeo UNI EN 15733 “servizi degli agenti immobiliari”. Fondamentale è poi il rapporto con i nostri clienti ossia i consumatori: per questo ho fatto approvare il codice deontologico FIAIP dal Movimento Consumatori Bergamo, che presta assistenza gratuita, ove richiesto, nei rapporti tra gli associati FIAIP e i clienti. Per tutte le info rimando al sito www.fiaipbergamo.it.

d. Quali pensi possano essere le chiavi giuste per rimettere in moto un mercato che stenta a riprendersi?

r. Il mercato immobiliare è il sesto nella sequenza degli indicatori economici concatenati: produzione industriale, occupazione, salari e reddito, moneta circolante, consumi, investimenti. Si discute se oggi siamo fuori dalla recessione e se sarà confermata la fine del calo della produzione industriale e del PIL, e questo è solo il primo degli indicatori economici. Ora che si arrivi alla casa, cioè all’ultimo, ci vorranno anni, e sempre che non incappiamo in una ripresa a W con un ottovolante di alti e bassi. Nel frattempo deve ripartire anche il credito oggi incagliato. nessuno qui ha la bacchetta magica, ma in questa situazione bene ha fatto il Governo Letta ad abbassare di un punto, dal 1 gennaio, l’imposta di registro sull’acquisto immobiliare non soggetto a IVA (evento storico, non era mai successo). Bene l’Ecobonus per la riqualificazione energetica del parco immobiliare usato, fondamentale per vendere anche il nuovo/ristrutturato col volano della permuta. La saturazione urbanistica del resto non consente di usare nuovo territorio, e si punterà sempre più sulla riqualificazione e il riuso del costruito. Tornando al tema fiscale, vedremo adesso la nuova Service Tax che ingloba IMU e TARES ma, cosa molto positiva, viene versata interamente ai Comuni che potranno così manutenere il territorio e di riflesso valorizzare il patrimonio immobiliare. Come si vede da tutto quanto detto, la via per uscire dalla crisi non sarà breve. quindi invece di inneggiare alla mitologica ripresa, guardiamo sì il bicchiere mezzo pieno ma teniamo i piedi per terra e operiamo sul repricing, evitando di alimentare false aspettative di realizzo nei proprietari venditori. In questo senso è fondamentale il nostro Osservatorio Immobiliare FIAIP Bergamo, che abbiamo messo online sul sito www.osservatoriocase.it.

d. Sei un abilissimo utilizzatore di social network e social media, e in un mondo dove la comunicazione ha un valore altissimo questa è una grande dote. Quali sono secondo te le cose su cui investire per ottenere dei buoni risultati, in cosa oggi un agente immobiliare può ancora fare la differenza?

r. L’agente immobiliare è  l’evoluzione in senso professionale dell’antico e nobile sensale di piazza. Come il vecchio mediatore, anche l’agente immobiliare professionale deve stare in piazza. Solo che oggi la piazza è sempre più virtuale e si è spostata sul web 2.0 e i social network, che sono dei moltiplicatori esponenziali di contatti e potentissimi veicoli di marketing di prodotto, ma sopratutto di personal marketing. Già ora l’informazione immobiliare passa sempre più attraverso piattaforme “mobile” e app gestite da smartphone e tablet, e siamo in attesa dei Google Glass che a breve ci proietteranno le case in vendita nella via che stiamo guardando. L’agente immobiliare professionale deve quindi appropriarsi della rete e gestire in rete, autonomamente, l’informazione immobiliare di cui è detentore. In questo le piattaforme social sono insuperabili, in quanto ti rendono editore di te stesso a costo zero. L’agente immobiliare deve dunque immergersi nel web 2.0 e non temerlo come fanno molti: se noi domineremo la rete, la rete non provocherà alcuna disintermediazione, anche perché il web può mettere in contatto due privati, ma non può trasformarli in mediatori, fare una corretta e spassionata valutazione dell’immobile da vendere, operare gli opportuni repricing, elaborare e attuare una strategia integrata di marketing, gestire gli appuntamenti di vendita e poi le trattative per la conclusione dell’affare.
ai colleghi dico: non abbiate paura, se operiamo con correttezza, professionalità ed efficacia al mondo ci sarà sempre bisogno di un buon agente immobiliare.

Nelle prossime settimane pubblicheremo altre interviste che possano offrirci diverse prospettive sul futuro del mercato immobiliare.

A. R.

twitter @andrearussore

©RIPRODUZIONE RISERVATA

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FIAIP: Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali. Adente a Confindustria, Confesercenti e Tecnoborsa.

Fidejussione: Negozio giuridico con il quale un soggetto, fidejussore, garantisce un’obbligazione altrui, obbligandosi personalmente nei confronti del creditore.

FIMAA: Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, opera all’interno di Confcommercio.

Finanziamento: Detto anche Prestito, è la cessione di una somma di denaro che un istituto o società di credito autorizzata (detta mediatore o dealer) (es. banca) o un privato cittadino concede ad un altro soggetto economico, con il vincolo della restituzione di capitali di pari valore o maggiori.

Flat Hunter: Ricerca sul mercato immobili, su mandato specifico di un acquirente. (vedi post collegato)

Fondo Immobiliare: I Fondi Comuni di Investimento immobiliari, sono Fondi chiusi che investono il patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.

Franchising: Trattasi di un accordo di collaborazione tra un’azienda con una formula commerciale consolidata (affiliante, o franchisor) e una società o una persona fisica (affiliato, o franchisee) che aderisce a questa formula, In cambio l’affiliato si impegna a rispettare standard e modelli di gestione e produzione stabiliti dal franchisor. e al pagamento di una percentuale sul fatturato (royalty) e/o di una commissione di ingresso (fee). In Italia è disciplinato dalla Legge 6 maggio 2004, n. 129

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Fiaip Bergamo: la tessera professionale europea e il futuro degli agenti immobiliari

“Nella nostra Assemblea provinciale, convocata la mattina di mercoledì 27 aprile nella sede Fiaip bergamasca di Via Milano 1/A, racconterò qualcosa che in Italia nessuno ha ancora detto – dichiara Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo – ovvero quel che bolle in pentola in Europa per la nostra professione: nel silenzio italiano più assoluto tre provvedimenti europei, DIrettiva qualifiche professionali, Direttiva Bolkestein e Single Market Act ci stanno girando la terra sotto i piedi, con tanto di futura tessera professionale europea. Gli italiani come sempre lo scopriranno a cose fatte, i bergamaschi associati a Fiaip che verranno all’Assemblea di mercoledì prossimo forse lo sapranno un attimo prima”.

“In questo importante appuntamento”, prosegue Olivati,  “parleremo anche del nuovo gestionale per agenzie immobiliari inserito nel backoffice del portale federativo Cercacasa.it, uno strumento che, oltre a caricare automaticamente gli immobili sul portale (con le variazioni in tempo reale, modifiche testi, foto ecc.) serve a gestire l’incrocio automatico tra acquisizioni e richieste, e poter collaborare con i colleghi Fiaip attraverso un meccanismo (volontario e non imposto dall’alto) di “scambio di amicizia” mutuato dai Social network, insomma una specie di Facebook per gli agenti immobiliari. In questo modo è possibile creare reti virtuali di agenzie Fiaip, senza spendere un Euro, come previsto dal progetto pionieristico Fiaip Network  proposto a Bergamo nel lontano 2008. Le agenzie immobiliari Fiaip già coprono l’intero mercato di Bergamo e provincia, ora lo strumento del social network professionale ci consente di fare rete in modo ancora più efficace”.

“L’ultima relazione – conclude il presidente Fiaip Bergamo – sarà svolta dai consulenti tecnici Tecnolario, e verterà sulle competenze tecniche dell’agente immobiliare, che non può rischiare di saperne meno dei suoi clienti: spazio quindi alla lettura e interpretazione delle planimetrie dell’edificio (pensiamo alla loro importanza nella vendita su cantiere) e delle planimetrie catastali, che danno grossi problemi in caso di incongruità”.

Come di consuetudine verrà distribuita gratuitamente ai partecipanti l’edizione 2011 dell’ “Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia”, attualmente in vendita in edicola.

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PROGRAMMA ASSEMBLEA ORDINARIA FIAIP BERGAMO

L’assemblea ordinaria degli Associati al Collegio provinciale Fiaip Bergamo è indetta per il giorno mercoledì 27 aprile p.v. c/o sede sociale in Bergamo Via Milano 1/A alle ore 4.00 in prima convocazione, e, occorrendo, alle ore 9.15 in seconda convocazione, per discutere e deliberare sul seguente

ORDINE DEL GIORNO

1.  Novità informatiche Fiaip: posta elettronica certificata (PEC) e gestionale online per il portale Cercacasa, la collaborazione e l’interscambio tra colleghi in stile social network.
2.  Approvazione bilancio consuntivo e preventivo.
3.  “Dallo Standard EN 15733 alla tessera professionale europea: l’evoluzione della figura dell’agente immobiliare professionale”. Relazione del Presidente provinciale.
4.  Relazione dei consulenti tecnici Tecnolario, Raffaele Pozzi e ing. Davide Conti:
“La competenza tecnica dell’agente immobiliare professionale nei rapporti con il consumatore, secondo lo Standard UNI EN 15733:
6.2.2.3 L’interpretazione dei disegni (edili) e conoscenza delle specifiche tecniche dell’edificio;
6.2.2.4 Mappe catastali e topografiche (laddove pertinenti), comprese le informazioni topografiche. Ciò comprende almeno quanto segue:
registrazione delle informazioni relative all’immobile nei pubblici registri,
termini e definizioni di uso comune, significato legale e pratico dei dati  catastali”.
5.  Presentazione e distribuzione dell’ “Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia” – Ed. 2011.
Fine lavori: h. 12.30

Nota: le relazioni al p.to 3) e 4) dell’OdG sono conformi allo Standard europeo UNI EN 15733 “Services of real estate agents – Requirements for the provision of services of real estate agents” (“Servizi degli agenti Immobiliari – Requisiti per la fornitura di servizi degli agenti immobiliari”), Art. 6.2.1.7, 6.2.2.3 e 6.2.2.4.
A tutti gli associati Fiaip Bergamo che avranno prenotato la loro presenza all’Assemblea e si saranno accreditati in aula verrà inviato via posta elettronica un attestato di frequenza, con menzione sul sito www.fiaipbergamo.it. Si prega di inviare una mail a info@fiaipbergamo.it con indicazione di nome, cognome e codice Fiaip.

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Per approfondimenti:

Giuliano Olivati

Presidente provinciale Fiaip Bergamo

Email: olivati@fiaip.it

www.fiaipbergamo.it

Cell. +39 335 6069107

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