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Trasferimento di Immobili ed implicazioni con la nuova manovra

Nel seguente articolo si provvederà ad una analisi delle modifiche introdotte dalla recente manovra estiva che hanno apportato importanti variazioni nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, rogiti notarili e connesse operazioni di erogazione di mutuo, cercando il più possibile di mantenere un’impostazione discorsiva ed eminentemente pratica quale caratteristica del lavoro

Come noto le modifiche introdotte dalla recente manovra finanziaria – Dl 78/2010 – hanno apportato importanti variazioni nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, rogiti notarili e connesse operazioni di erogazione dei mutui ipotecari. Lo scopo che la nuova manovra nell’art. 19, c. 14, Dl 78/2010 intende perseguire, è ostacolare il continuo proliferare degli immobili non aventi le caratteristiche necessarie per la loro compravendita. Si tratta infatti di immobili fiscalmente inesistenti in quanto la loro costruzione non è stata mai autorizzata e mai denunciata al catasto o in altri casi di immobili che, pur regolarmente iscritti, sono stati successivamente oggetto di variazioni e modifiche non denunciate oppure di immobili che, pur forniti delle autorizzazioni locali per la loro costruzione, non sono poi stati inseriti nei registri catastali.
La nuova norma prevede che per l’esecuzione degli atti pubblici e delle scritture private autenticate tra vivi (appresso elencate) relative al trasferimento o alla costituzione di diritti reali su immobili contengano, a pena di nullità:
· l’identificazione catastale;
· il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
· la dichiarazione resa in atto notarile dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Quanto all’identificazione catastale, nulla cambia rispetto al passato visto che i dati identificativi dell’immobile oggetto dell’atto notarile sono sempre stati inseriti all’interno del documento notarile. Quanto invece al richiamo delle planimetrie si osserva che lo scopo del legislatore è quello di indurre i soggetti coinvolti ad allegare al rogito notarile le planimetrie specificando in atto che le medesime trovano corrispondenza con i dati catastali inseriti nell’atto stesso. Si evidenzia che in catasto ciascuna unità immobiliare possiede una identificazione planimetrica ed una numerica, per cui la prima è necessaria per rappresentare in scala la consistenza fisica dell’immobile e la seconda serve a codificare la sua destinazione attribuendole un reddito solo figurato.
Con riferimento al terzo punto si ritiene opportuno evidenziare che gli intestatari sono coloro che intervengono al rogito come disponenti dei diritti oggetto del rogito e non come intestatari degli immobili così come dai dati catastali.
Appare evidente come in questo ambito il ruolo del notaio si arricchisce di un’altra incombenza, posto che gli è affidato il compito di identificare gli intestatari catastali verificando la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Quanto a quest’ultimo aspetto viene fatto notare (A. Busani – Il Sole 24 Ore – 14 Giugno 2010) che la norma detta “un obbligo comportamento e non di dichiarazione”; ne deriva che tale attività di controllo non necessariamente deve essere riportata nell’atto ma potrebbe essere rinviata in sede di trascrizione e voltura dell’atto stipulato.
Quali sono gli atti oggetto delle nuove disposizioni ? Il legislatore li identifica negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi che abbiano per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti – intesi come unità immobiliari urbane. Più nello specifico gli atti interessati dalla nuova disciplina sono:
· atti relativi al trasferimento di diritti reali (anche per quota parte) con riferimento ai contratti di compravendita, permuta, transazione, rendita, donazione, conferimento in società, assegnazione ai soci per recesso o riduzione del capitale della società o liquidazione;
· atti relativi alla costituzione e/o rinuncia di diritti reali con riferimento agli atti che costituiscono il diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e servitù;
· atti relativi allo scioglimento di comunione di diritti reali acquisiti in comune da più soggetti;
· atti relativi alla concessione/iscrizione di ipoteca esistenti nel contratto di mutuo ipotecario proposti dalla banca in sede di stipula notarile.
Gli atti esclusi dalla nuova disciplina sono invece:
· atti posti in essere non tra vivi (testamento);
· atti che non trasferiscono diritti reali (i fondi patrimoniali, gli atti preliminari di compravendita, gli atti di fusione, scissione, trasformazione di società).
Appare evidente che la ratio della nuova norma viene attuata da una parte attribuendo alla fase di stipula (e quindi ai notai) una maggiore azione di controllo nell’individuare gli intestatari catastali verificando la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari e dall’altra “istituzionalizzando” la responsabilità degli stessi intestatari attraverso anche una loro dichiarazione attraverso cui attestano che lo stato di fatto dell’immobile è conforme ai dati catastali e alle planimetrie.

Con riferimento invece alla tipologia degli immobili oggetto delle nuove disposizioni, si evidenzia che la norma parla di“edifici già esistenti”; tale qualificazione dovrebbe riferirsi alle unità immobiliari urbane rendendo così controversa la sua applicazione a tutti quei fabbricati che censiti nel catasto fabbricati evidenziano caratteri di ruralità, secondo quanto stabilito dall’art. 9 del Dl 557/93.
La norma appena varata, che attende la conversione in legge, evidenzia tuttavia qualche falla tanto che alcuni autori (S. Fossati/F. Guazzone – Il Sole 24 Ore – 17 Giugno 2010) hanno messo in discussione la sua concreta applicabilità già a partire dal 1 luglio. Innanzitutto emerge un problema derivante da una vecchia circolare delle Finanze la n. 3/3405 del 14 ottobre 1989 che obbliga gli uffici ad accettare le denunce di variazione che riguardano la consistenza degli immobili (numero dei vani) ed il classamento degli stessi anche se sono state eseguite modifiche interne all’edificio. In sostanza le denunce di variazione potevano essere presentate e dovevano essere accolte solo se c’era stata una variazione con effetti fiscali. Lo scopo della circolare fu quello di arginare l’enorme mole di richieste presentate a seguito del primo condono edilizio – L. 47/85 – che imponeva di registrare al catasto le opere interne regolarizzate. Appare evidente il contrasto esistente tra quanto disposto dalla circolare appena citata e le nuove norme del Dl 78/2010 tanto che la stessa Agenzia del Territorio piuttosto che intervenire direttamente attende forse una correzione del decreto legge in fase di trasformazione in legge dello Stato.
A tutto ciò inoltre si aggiunge anche il fatto che la norma dopo aver sancito l’obbligo di verificare l’allineamento tra registri immobiliari e dati presenti in catasto non dice nulla sulla necessità di riportare i risultati di questa indagine all’interno del rogito notarile. Infine non si è stabilito quali potrebbero essere gli effetti in caso di dichiarazione di conformità resa dal venditore diversa (per dolo o per colpa) da quella reale.

Autore: Massimo Pipino

Fonte: Pagina.it

http://www.pagina.to.it/index.php?method=section&action=zoom&id=8281

 

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Casa, nel 2010 prezzi ancora in flessione

Per il mercato immobiliare il 2010 sarà sostanzialmente simile allo scorso anno. Secondo una previsione dell’Ufficio Studi di Tecnocasa il numero delle compravendite nei prossimi 12 mesi potrebbero stabilizzarsi intorno alle 600mila unità. Dal lato prezzi si assisterà ancora a una flessione che potrebbe essere compresa tra un calo dell’1% e del 3%.
Altra variabile importante, sempre secondo Tecnocasa, è quella del mutuo. Una continuata prudenziale erogazione dei mutui da parte degli istituti di credito anche nel 2010, potrebbe rallentare la domanda di acquisto dell’abitazione.

Anche in Gabetti concordano che il 2010 sarà un anno in cui il mercato immobiliare rimarrà debole. Secondo una ricerca dell’Ufficio studi del gruppo immobiliare il valore del mattone potrebbero proseguire nella flessione, anche se quest’anno si potrebbe assistere al minimo dei prezzi, in calo dal circa tre anni. Per quanto riguarda il numero di transazioni il mercato dovrebbe però imboccare nel 2010 la strada della ripresa. L’offerta di nuove costruzioni, ancora eccessiva, potrà in parte essere soddisfatta se le banche allargheranno le maglie, strettissime nel 2009, per la concessione dei mutui.

Sempre secondo Gabetti, ci sarà una tenuta di valore per quanto riguarda gli immobili situati nelle zone centrali metropolitane. E su questo punto sono concordi anche gli analisti di Tecnocasa che prevedono come gli immobili situati nelle zone centrali potranno registrare una migliore tenuta dei prezzi, soprattutto se continuerà l’interesse degli investitori per queste zone così come si è verificato nel corso del 2009.

Fonte: Vostrisoldi.it

http://www.vostrisoldi.it/articolo/casa-nel-2010-prezzi-ancora-in-flessione/23363/

L’evoluzione del mercato immobiliare negli Stati Uniti

E’ opportuno soffermarsi sull’evoluzione e sulle dinamiche che hanno caratterizzato il settore immobiliare – mercato di sfondo alla crisi stessa.
All’interno di tale segmento di mercato si è riversata, infatti, la liquidità sia di investitori istituzionali che di soggetti privati – famiglie ed imprese – che, in seguito alla politica di bassi tassi di interesse adottata dalla Federal Reserve americana, nel periodo successivo alla bolla della New Economy, hanno iniziato a considerare con maggior interesse l’investimento immobiliare (la percentuale di famiglie proprietarie di case è aumentata quindi fino a toccare nel 2006 il punto massimo del 69%, rispetto al 65% della metà degli anni 90’).
Le tre più importanti agenzie federali americane, Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae, hanno facilitato l’accesso ai mutui immobiliari delle fasce più deboli della popolazione; quasi il 20% dei mutui immobiliari era trattato da queste agenzie.

Tra il 2001 e il 2005 si è assistito ad una significativa discesa dell’erogazione dei mutui da parte delle suddette agenzie: è stato il segno della massiccia migrazione dei mutuatari verso operatori privati che si sono proposti sul mercato, nella seconda metà degli anni Novanta, offrendo condizioni  apparentemente più facili e convenienti anche a quella parte di clientela a rischio.
Mutui trentennali a tasso fisso per i primi due anni, a tasso variabile per i lunghi anni a seguire: sono stati quelli gli anni del grande sviluppo dei mutui subprime che velocemente sono arrivati a coprire circa il 20% del mercato.

Le motivazioni del minor appeal delle agenzie pubbliche sulla clientela vanno ricercate nella convergenza di numerosi fattori:

• le restrizioni al credito gestito dagli operatori pubblici, sia in termini di valutazione qualitativa della clientela che di mancanza d’innovazione nell’offerta di prodotti finanziari;
• l’innovazione di prodotto e l’aumento di finanziamenti erogati dagli operatori privati;
• l’aumento progressivo dei tassi d’interesse e dei valori immobiliari.
In sostanza, i clienti hanno abbandonato i mutui pubblici che non potevano superare il tetto massimo dei 417 mila dollari, per inseguire il miraggio di abitazioni sempre più costose, senza verificare però il reale livello degli oneri dei contratti subprime. Contratti offerti da operatori in competizione sempre più esasperata, anche tramite politiche commerciali ai limiti della truffa, come l’erogazione senza garanzie, senza documentazione e con piani di ammortamento “civetta”, costruiti su basse rate iniziali destinate però a decollare in poco tempo; tutto a discapito della capacità di rimborso, spesso già quasi inesistente dei clienti.

Agli inizi del 2000 solo il 5% dei mutui subprime veniva erogato senza particolare documentazione sul reddito, occupazione e altri dati del contraente; nel 2006 quasi il 50% dei contratti subprime non comprendevano alcuna documentazione, per cui molti mutuatari hanno vantato un reddito di gran lunga superiore a quello reale.
I tassi d’interesse bassi e costanti, frutto della politica monetaria espansiva di Greenspan, hanno incentivato le famiglie e i detentori di ricchezza ad investire nel settore immobiliare, determinando una forte crescita dei prezzi delle case. Anche le famiglie americane meno abbienti ebbero per la prima volta la possibilità di accedere a finanziamenti per l’acquisto delle proprie abitazioni.

Lo stimolo fornito dai mutui subprime alla domanda di case ha prodotto, da un lato, un aumento continuo delle quotazioni degli immobili e, dall’altro, ha alimentato ulteriormente la richiesta di abitazioni da parte dei compratori, sicuri di acquistare un bene che nell’immediato domani avrebbe avuto una valutazione maggiore. L’aumento di valore degli immobili risultava conveniente sia per le banche che, in caso di insolvenza dei mutuatari, introitavano un bene, cioè la casa posta a garanzia del mutuo la quale valeva di più della somma finanziata, sia per i proprietari che, man mano che il prezzo di mercato degli immobili saliva, potevano ottenere dalle banche ulteriori prestiti personali, coperti appunto dal valore in aumento delle case.

In questo modo le banche avevano sviluppato anche un secondo lucroso mercato: quello dei prestiti al consumo, che in genere avevano un tasso ed un rendimento molto alto. Le famiglie americane, contagiate da un illusorio “effetto ricchezza”, spendevano così a debito una ricchezza virtuale e un reddito non ancora prodotto o che mai avrebbero potuto produrre.

La stipula di mutui a tasso fisso, per un breve periodo, e variabile, per i restanti anni del mutuo, si è rivelato ben presto un grave errore quando, come era facilmente prevedibile, la FED ha impresso una svolta restrittiva alla propria politica monetaria per contenere l’inflazione dovuta alla grande liquidità in circolazione; a partire da quel momento il mercato è entrato progressivamente in crisi.
L’accesso ai finanziamenti è diventato più costoso e restrittivo, mentre la domanda d’immobili e dei rispettivi prezzi ha iniziato a seguire un trend discendente; i tassi di interesse, inizialmente bassissimi, hanno ricominciato a salire causando il brusco aumento delle rate che i mutuatari subprime dovevano rimborsare alle banche.
La crisi ha colpito in questa maniera anche chi aveva voluto scommettere sul costante andamento a ribasso dei tassi di interesse negli USA e aveva convertito il proprio mutuo a tasso fisso in uno a tasso variabile, in quel momento più conveniente; per ritrovarsi in breve tempo invece a dover corrispondere alle banche rate divenute insostenibili a causa del tasso di sconto.

A partire da giugno 2004, e nell’arco dei due anni successivi, la fine della politica monetaria restrittiva della FED aveva fatto salire progressivamente dall’1% fino al 5,25% i tassi di interesse; una catastrofe per quanti avevano sottoscritto mutui a tasso variabile, costretti a sopportare ora sostanziali aumenti degli importi delle rate da corrispondere.

Parallelamente, a partire dalla metà del 2006 dopo anni di crescita sostenuta, la fine della bolla speculativa immobiliare ha determinato la rapida flessione del prezzo delle abitazioni; tale flessione dei prezzi degli immobili si è accompagnata ad un sensibile aumento della morosità sui mutui ipotecari.
In particolare, le difficoltà di pagamento si sono acuite nel settore dei mutui subprime all’interno del quale il tasso di morosità è aumentato dall’11,7% della fine del 2005 al 14,8% di giugno 2007.
Diversi fattori hanno, dunque, concorso a determinare l’ascesa – oltre due milioni di famiglie americane – dei casi di morosità e d’insolvenza: il rialzo dei tassi di interesse a breve termine, una valutazione del rischio di insolvenza da parte degli intermediari resa meno attenta dalla possibilità di cartolarizzare e rivendere i mutui concessi, un sensibile incremento dei mutui caratterizzati da rate iniziali molto basse (teaser rate) ma destinate, successivamente, a salire in misura significativa in assenza di variazioni dei tassi di mercato, il rallentamento generalizzato dei prezzi delle abitazioni, che ha limitato la  possibilità di estrarre liquidità dal valore degli immobili, mettendo in difficoltà soprattutto i debitori che vi avevano fatto affidamento per far fronte all’aumento delle rate.

In conclusione, per molti anni negli Stati Uniti si sono costruite molte più abitazioni di quelle che il mercato poteva assorbire.
Tra il 2002 ed il 2005 l’espansione del mercato immobiliare ha visto crescere gli investimenti residenziali ed ha sostenuto i consumi delle famiglie; ne è derivato un forte incremento dei prezzi delle abitazioni, che ha alimentato l’ipotesi che tali valori fossero sopravvalutati rispetto alle loro determinanti di fondo.
Più che una crescita del valore reale delle case, si è trattata di una crescita del valore di mercato.

La conseguenza di ciò è stato l’indebitamento delle famiglie e delle imprese: solo una minima parte di chi richiedeva un mutuo necessitava di comprare una prima casa; molti si indebitavano, infatti, solo per rivendere al doppio, dopo quattro o cinque anni, alimentando un lucroso mercato di speculazioni.

L’inversione di tendenza del ciclo immobiliare ed il concomitante aumento dei tassi d’interesse hanno condotto migliaia di americani, che nel frattempo si erano indebitati contraendo mutui ipotecari a tasso variabile, alle condizioni di insolvenza.
I mutui subprime non hanno aiutato le famiglie americane a diventare proprietarie di immobili: oltre 2,4 milioni di persone gli hanno persi o stanno per perderli, contro i soli 1,4 milioni che sono riusciti a mantenerli.

Fonte: Professionefinanza.com

http://www.professionefinanza.com/Articoli/ViewArticolo.php?idArticolo=929&idcategoria=37

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