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Via al dl incentivi: bonus per cucine, case e moto. Ma Confindustria: “Poche risorse e molti esclusi”

Roma – Via libera del Consiglio dei ministri al dl incentivi con gli aiuti per i settori industriali in crisi. Il fondo che sarà attivo dal 6 aprile prevede un pacchetto di misure a sostegno dell’economia produttiva per 420 milioni di euro: 300 milioni sono gli incentivi al rilancio dei consumi e i restanti 120 milioni sono sgravi fiscali e altri interventi (70 milioni al tessile e 50 alla cantieristica e l’emittenza privata). “Non lasceremo nessuno senza lavoro – ha spiegato il presidente del Consiglio, Silvio Berlusconi – siamo consapevoli che la crisi continua ed è globale. Ma il nostro paese la sente meno di altri paesi europei. Ne stiamo uscendo non con estrema rapidità ma in maniera certa”.

Via al dl incentivi Il decreto attuativo del dl incentivi “sarà firmato entro domani e avrà partenza nella data del 6 aprile”. A darne l’annuncio è stato il ministro dello Sviluppo economico, Claudio Scajola, assicurando però che la ripresa c’è, sebbene sia “lenta e intermittente”. Il Consiglio dei ministri ha così dato il via a un decreto molto “leggero”. La parte che riguarda l’aiuto ai settori in crisi prevede la costituzione di un fondo da 200 milioni di euro, che arriveranno dal recupero dell’evasione fiscale. A questo fondo è stato poi affiancato da una dote aggiuntiva di 100 milioni di euro.

I bonus stanziati per decreto “Abbiamo indicato le risorse del decreto incentivi senza toccare i conti pubblici”, ha spiegato Scajola elencando i settori agevolati: moto, elettrodomestici a basso consumo, cucine, abitazioni ecologiche, gru per l’edilizia, trattori, motori nautici. Fino a mille euro per chi acquista una cucina nuova e fino a 1.500 per chi compra una due-ruote elettrica e ne rottama una inquinante. L’obiettivo del decreto è quello di “sostenere” la ripresa economica per raggiungere nel 2010 una “crescita dell’1-1,2%”. Scajola ha poi sottolineato che per il decreto le “risorse disponibili sono poche” e, per questo, “abbiamo fatto un attento lavoro per mirarle in maniera chirurgica”.

Attuazione del piano casa “Possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo, tutti gli interventi di manutenzione ordinaria nelle case e gli interventi di natura straordinaria che non riguardino parti strutturali dell’edificio e l’aumento dei parametri urbanistici”, ha spiegato Berlusconi. “In questo decreto c’è anche un articolo che riguarda i cittadini che sono sottoposti a lunghe procedure burocratiche – ha continuato il premier – Dopo un attento studio della legislazione europea abbiamo inserito questo articolo che dice che ci sono interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo, tutti gli interventi di manutenzione ordinaria nelle case e gli interventi di natura straordinaria che non riguardino parti strutturali dell’edificio e l’aumento dei parametri urbanistici”. “Il nostro motto è ‘Tutti padroni in casa propria’; questa è l’attuazione di quel concetto”. I padroni di casa “anche per via telematica dovranno soltanto comunicare l’impresa che realizzerà i lavori”. Si tratta di un “tonico per nostre aziende edilizie”.

Gli sconti previsti nel dl attuativo che disciplina i contributi:
CUCINA NUOVA, FINO A 1.000 EURO SCONTO E’ previsto un contributo, sotto forma di riduzione, “per il 10% del costo e nel limite massimo di singolo contributo pari a mille euro, per la sostituzione dei mobili per cucina in uso con cucine componibili ed elettrodomestici da incasso ad alta efficienza”.
DA 750 A 1500 EURO PER MOTOCICLI Se si cambia il vecchio due-ruote (euro 0 o euro 1) con “un motociclo fino a 400 cc di cilindrata ovvero con potenza non superiore a 70 kw nuovo di categoria euro 3” si potrà avere uno sconto “per il 10% del costo e nel limite massimo di singolo contributo pari a 750 euro”. Lo sconto raddoppia se si acquista un motociclo dotato di alimentazione elettrica doppia o esclusiva: vale il 20% sino ad un massimo di 1.500 euro.
7.000 EURO PER ECO-CASA Fino a 7mila euro per l’acquisto di eco-case, che consentono un risparmio consistente di energia. La norma prevede un contributo pari a 83 euro per metro quadrato di superficie utile (con un massimo di 5mila euro) per immobili che garantiscono un risparmio di energia del 30% rispetto ad alcuni valori standard identificati in un decreto del 2005. Lo sconto sale a 116 euro al metro quadrato e ad un tetto di 7mila euro se i consumi energetici migliorano del 50%.
SEMAFORO ROSSO SE FINISCONO I SOLDI Lo sconto viaggerà sul web e una sorta di semaforo bloccherà gli incentivi non appena finiranno le risorse individuate dal decreto attuativo: così per chi arriva tardi potrebbe non scattare l’aiuto. E’ questo il meccanismo previsto dal decreto attuativo degli incentivi predisposto dal ministero dello Sviluppo Economico. In pratica il venditore dovrà collegarsi ad un apposito sito internet e fornire i dati identificativi e quelli dell’acquisto. Successivamente dovrà fornire le fotocopie dei documenti di identità e copie degli scontrini emessi. L’operazione sarà però “automaticamente inibita in caso di esaurimento delle disponibilità del fondo”.
SCONTI PER LAVASTOVIGLIE E FORNI Se invece di cambiare la cucina si opterà per la sostituzione di un singolo elettrodomestico, è prevista una serie differenziata di sconti. La condizione è che si tratti di acquisti di elettrodomestici ad alta efficienza energetica e dotati delle più aggiornate misure di sicurezza. Per le lavastoviglie lo sconto è del 20% fino ad un massimo di 130 euro, per i forni elettrici e i piani cottura il 20% fino a 80 euro, per la cappa elettrica si arriva ad un tetto di 500 euro, sempre con il 20% di sconto.
DAI TRATTORI AI FUORIBORDO Previsti anche aiuto per le gru nell’edilizia e i rimorchi.

Maggiore controllo fiscale Stop all’uso dei crediti Iva “come fossero un bancomat”. Il ministro dell’Economia, Giulio Tremonti, ha illustrato la parte fiscale del decreto incentivi a parziale “copertura” del provvedimento: “Le Finanze hanno destinato solo una parte dei fondi che vengono raccolti in applicazione delle politiche europee di contrasto ai paradisi fiscali e alle frodi Iva”. In particolare per l’Iva si vuole colpire il suo “utilizzo un pò come fosse un bancomat prendendo crediti che non competevano”. Quindi ora “chi scarica l’Iva con fatture fatte in paesi della black list si porta a casa anche un controllo fiscale. Se le fatture hanno una base economica, bene. Se no meglio che smettano perchè non ha più senso”. Tremonti ha annunciato, quindi, che a breve il Tesoro e l’Agenzia delle Entrate definiranno gli elenchi dei paesi black list. Inoltre quanto previsto nel decreto è “largamente sottostimato rispetto alle frodi in atto”.

Confindustria: “Aiuti economicamente limitati” Confindustria prende atto dell’impegno del Governo a sostegno dei consumi e dei settori produttivi maggiormente colpiti dalla crisi. Le misure adottate, si rileva però in una nota, “sono finanziariamente limitate e molti settori in difficoltà non possono beneficiare dei vantaggi previsti dagli interventi. Ci rendiamo tuttavia conto che la situazione della finanza pubblica non permette il varo di misure più consistenti. Chiediamo che le risorse tolte al credito d’imposta per la ricerca – prosegue Confindustria – siano al più presto ripristinate per garantire quelle imprese che hanno già realizzato gli investimenti in innovazione, necessari al superamento della difficile congiuntura economica”.

Fonte: IlGiornale.it

http://www.ilgiornale.it/economia/via_dl_incentivi_bonus_cucine_case_e_moto_ma_confindustria_poche_risorse_e_molti_esclusi/economia-politica-politica_economica-governo-incentivi-tremonti-cdm-dl-cucine-elettrodomestici-case_ecologiche/20-03-2010/articolo-id=430864-page=2-comments=1

Regole per chi si rivolge a un’agenzia immobiliare

I punti fondamentali da seguire quando si vuole acquistare o vendere casa tramite agenzia


Articolo a cura di OSMI Borsa Immobiliare

1. Assicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 (e successive modifiche e integrazioni), che regola l’accesso alla professione. Meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità.

 

 

 

 

 

2. Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio (sempre ex L.39/89), sia per la definizione di un incarico, sia per la sottoscrizione di una proposta. Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori, e comunque:

 

essere chiari e facilmente comprensibili;
contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante;
indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione ecc…;
indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile;
specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;
indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà;
indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;
essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate;
essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta.
4. Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.
La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.
5. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.
6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (tre mesi può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.
7. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.
8. Predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva.Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.
9. Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:
clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo;
clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente;
clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
10. È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare:
pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva);
eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico;
reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile;
possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile;
richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;
assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;
verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.
11. In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (ad es. il grado di accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche).
E’ poi importante disporre dei seguenti atti:
certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge;
copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati;
iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.
12. In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.
13. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro. Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.
14. Per informazioni sull’attività dell’agente immobiliare, il cliente potrà visitare i siti della CCIAA di Milano sottoindicati:
segreteria per la tenuta del Ruolo Mediatori, presso la CCIAA per verificare l’iscrizione al Ruolo Mediatori e per l’eventuale presentazione di esposti o segnalazioni al fine di instaurare un procedimento disciplinare. Sito internet: http://www.mi.camcom.it;
sportello di conciliazione presso la Camera Arbitrale Nazionale ed Internazionale di Milano Sito Internet: http://www.camera-arbitrale.com;
osservatorio Mercato Immobiliare Sito Internet: http://www.agenziaterritorio.gov.it/servizi/osservatorioimmobiliare;
Borsa Immobiliare di Milano Sito Internet: http://www.borsaimmobiliare.net;
usi della Provincia di Milano in materia immobiliare Sito Internet: http://www.usilombardia.it;
banca dati on-line dei pareri resi dalla Camera di Commercio di Milano in materia di clausole vessatorie. Sito Internet: http://www.mi.camcom.it;
servizio di Regolazione del Mercato della Camera di Commercio di Milano Sito Internet: http://www.mi.camcom.it/regolazione.mercato.
Oppure contattare le seguenti Associazioni di categoria.
F.I.M.A.A. Milano
Corso Venezia 47/49
20121 MILANO
Tel. 02.76007671 – Fax 02.783008
E-mail: fimaa.mi@fimaa.it
F.I.A.I.P. Milano
Via Vanvitelli, 3
20129 MILANO
Tel. 02.36556836 – Fax 02.36556837
E-mail: fiaip@fiaipmilano.it
ANAMA Milano
Via Fara, 30
20124 MILANO
Tel. 02.66710540
E-mail: info@conflombardia.it
Le seguenti Associazioni di consumatori.
ACU – Associazione Consumatori Utenti
Via Padre Luigi Monti, 20/c
20162 MILANO
Tel. 02.6615411 – Fax 02.6425293
Sito internet: http://www.acu.it
E-mail: associazione@acu.it
ADICONSUM
Via Tadino, 18
20124 MILANO
Tel. 02.29533747 – Fax 02.29533782
E-mail: adiconsum_milano@cisl.it
ADOC
Viale Marelli, 497
20099 SESTO SAN GIOVANNI (MI)
Tel. 02.262491 – Fax 02.2485766
Sito Internet: http://www.adoc.org
E-mail: adoc.lombardia@tiscalinet.it
CITTADINANZATTIVA
Via Mecenate, 25
20138 MILANO
Tel. 02.73950559 – Fax 02.70108423
E-mail: cittadinanza.attiva@tiscalinet.it
CODACONS
Via Cusani, 5
20121 MILANO
Tel. 02.72003831 – Fax 02.86460518
Sito internet: http://www.codacons.it
E-mail: codacons.milano@libero.it
CONFCONSUMATORI
Via De Amicis, 17
20123 MILANO
Tel. 02.89423812 – Fax 02.89400398
E-mail: confconslombardia@libero.it
FEDERCONSUMATORI
Via Zecca Vecchia, 3
20123 MILANO
Tel. 02.8692695 – Fax 02.8692695
E-mail: federconsumatori@infinito.it
LEGA CONSUMATORI ACLI
Via delle Orchidee, 4/a
20147 MILANO
Tel. 02.48303659 – Fax 02.48302611
E-mail: legacons@tin.it
MOICA
Via B. Castelli, 4
25133 MONPIANO (BS)
Tel. 030.2006951 – Fax 030.2099323
Sito Internet: http://www.moica.it
E-mail: moicaposta@tiscalinet.it
MOVIMENTO CONSUMATORI
Via C. M. Maggi, 14
20154 MILANO
Tel. 02.31801168 – Fax 02.34937400
E-mail: milano@movimentoconsumatori.it
MOVIMENTO DIFESA CITTADINO
Via Vida, 7
20127 MILANO
Tel. 02.45475777 – Fax 02.45475776
Sito Internet: http://www.mdc.it
E-mail: ogm@legambiente.org
UNIONE NAZIONALE CONSUMATORI
Via Ugo Foscolo, 3
20121 MILANO
Tel. 02.86463134 – Fax 02.72003439
E-mail: consumatorimilano@libero.it
FEDERNOTAI, di concerto con alcune Associazioni di consumatori, ha infine elaborato dei promemoria (reperibili nel sito Internet http://www.federnotai.it/), con lo scopo aiutare il consumatore nell’acquisto di immobili, nella richiesta di mutui ipotecari, etc.

essere chiari e facilmente comprensibili;

contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante;

indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione ecc…;

indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile;

specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;

indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà;

indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;

essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate;

essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.

3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta.

4. Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.

La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.

5. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.

6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (tre mesi può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.

7. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.

8. Predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva.Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.

9. Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:

clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo;

clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente;

clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.

10. È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare:

pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva);

eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico;

reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile;

possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile;

richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;

assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;

verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.

11. In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (ad es. il grado di accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche).

E’ poi importante disporre dei seguenti atti:

certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge;

copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati;

iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.

12. In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.

13. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro. Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.

14. Per informazioni sull’attività dell’agente immobiliare, il cliente potrà visitare i siti della CCIAA di Milano sottoindicati:

segreteria per la tenuta del Ruolo Mediatori, presso la CCIAA per verificare l’iscrizione al Ruolo Mediatori e per l’eventuale presentazione di esposti o segnalazioni al fine di instaurare un procedimento disciplinare. Sito internet: http://www.mi.camcom.it;

sportello di conciliazione presso la Camera Arbitrale Nazionale ed Internazionale di Milano Sito Internet: http://www.camera-arbitrale.com;

osservatorio Mercato Immobiliare Sito Internet: http://www.agenziaterritorio.gov.it/servizi/osservatorioimmobiliare;

Borsa Immobiliare di Milano Sito Internet: http://www.borsaimmobiliare.net;

usi della Provincia di Milano in materia immobiliare Sito Internet: http://www.usilombardia.it;

banca dati on-line dei pareri resi dalla Camera di Commercio di Milano in materia di clausole vessatorie. Sito Internet: http://www.mi.camcom.it;

servizio di Regolazione del Mercato della Camera di Commercio di Milano Sito Internet: http://www.mi.camcom.it/regolazione.mercato.

Oppure contattare le seguenti Associazioni di categoria.

F.I.M.A.A. Milano

Corso Venezia 47/49

20121 MILANO

Tel. 02.76007671 – Fax 02.783008

Sito internet: http://www.fimaamilano.it/

E-mail: fimaa.mi@fimaa.it

F.I.A.I.P. Milano

Via Vanvitelli, 3

20129 MILANO

Tel. 02.36556836 – Fax 02.36556837

Sito internet: http://www.fiaipmilano.it/

E-mail: fiaip@fiaipmilano.it

ANAMA Milano

Via Fara, 30

20124 MILANO

Tel. 02.66710540

Sito internet: http://www.anama.it/anama/home.asp

E-mail: info@conflombardia.it

Le seguenti Associazioni di consumatori.

ACU – Associazione Consumatori Utenti

Via Padre Luigi Monti, 20/c

20162 MILANO

Tel. 02.6615411 – Fax 02.6425293

Sito internet: http://www.acu.it

E-mail: associazione@acu.it

ADICONSUM

Via Tadino, 18

20124 MILANO

Tel. 02.29533747 – Fax 02.29533782

Sito Internet: http://www.adiconsum.it

E-mail: adiconsum_milano@cisl.it

ADOC

Viale Marelli, 497

20099 SESTO SAN GIOVANNI (MI)

Tel. 02.262491 – Fax 02.2485766

Sito Internet: http://www.adoc.org

E-mail: adoc.lombardia@tiscalinet.it

CITTADINANZATTIVA

Via Mecenate, 25

20138 MILANO

Tel. 02.73950559 – Fax 02.70108423

Sito Internet: http://www.cittadinanzattiva.it

E-mail: cittadinanza.attiva@tiscalinet.it

CODACONS

Via Cusani, 5

20121 MILANO

Tel. 02.72003831 – Fax 02.86460518

Sito internet: http://www.codacons.it

E-mail: codacons.milano@libero.it

CONFCONSUMATORI

Via De Amicis, 17

20123 MILANO

Tel. 02.89423812 – Fax 02.89400398

Sito Internet: http://www.confconsumatori.com

E-mail: confconslombardia@libero.it

FEDERCONSUMATORI

Via Zecca Vecchia, 3

20123 MILANO

Tel. 02.8692695 – Fax 02.8692695

Sito Internet: http://www.federconsumatori.it

E-mail: federconsumatori@infinito.it

LEGA CONSUMATORI ACLI

Via delle Orchidee, 4/a

20147 MILANO

Tel. 02.48303659 – Fax 02.48302611

Sito Internet: http://www.legaconsumatori.it

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MOICA

Via B. Castelli, 4

25133 MONPIANO (BS)

Tel. 030.2006951 – Fax 030.2099323

Sito Internet: http://www.moica.it

E-mail: moicaposta@tiscalinet.it

MOVIMENTO CONSUMATORI

Via C. M. Maggi, 14

20154 MILANO

Tel. 02.31801168 – Fax 02.34937400

Sito Internet: http://www.movimentoconsumatori.it

E-mail: milano@movimentoconsumatori.it

MOVIMENTO DIFESA CITTADINO

Via Vida, 7

20127 MILANO

Tel. 02.45475777 – Fax 02.45475776

Sito Internet: http://www.difesadelcittadino.it/

E-mail: ogm@legambiente.org

UNIONE NAZIONALE CONSUMATORI

Via Ugo Foscolo, 3

20121 MILANO

Tel. 02.86463134 – Fax 02.72003439

Sito Internet: http://www.consumatori.it

E-mail: consumatorimilano@libero.it

FEDERNOTAI, di concerto con alcune Associazioni di consumatori, ha infine elaborato dei promemoria (reperibili nel sito Internet http://www.federnotai.it/), con lo scopo aiutare il consumatore nell’acquisto di immobili, nella richiesta di mutui ipotecari, etc.

Fonte: Soldionline.it

http://www.soldionline.it/finanza-personale/immobiliare/regole-per-chi-si-rivolge-a-un-agenzia-immobiliare

Il mutamento di destinazione d’uso

La modifica dell’originaria destinazione d’uso di un fabbricato richiede particolari procedure autorizzative a seconda che il mutamento comporti o meno l’esecuzione di opere edilizie. Vediamo quale la disciplina applicabile e, in attesa della normativa regionale di attuazione, quali le direttive tracciate dalla giurisprudenza.

Tanto il valore economico di un edificio, quanto il peso urbanistico che il fabbricato induce sul territorio (in termini di necessità di spazi per servizi pubblici o di uso pubblico, quali parcheggi, aree a verde, scuole, cosiddetto standard urbanistico) derivano chiaramente dalle destinazioni d’uso legittimamente in atto ed acquisibili. Non può allora sfuggire il rilevante significato che il mutamento della destinazione d’uso assume sia rispetto alle aspettative ed alle valutazioni dei privati, sia in ordine alla concreta articolazione dell’azione amministrativa volta al più incisivo e razionale governo del territorio. Tali considerazioni risultano oggi sensibilmente amplificate dall’attenzione che gli operatori del settore immobiliare riservano al riuso del patrimonio edilizio esistente ed al correlato risparmio del territorio non ancora interessato dal processo di conurbazione. La definizione del quadro di legittimità entro cui il mutamento di destinazione si colloca e gli sviluppi della normativa regionale ormai prossimi, specie in Lombardia, sono dunque di primario interesse.

NORMATIVA STATALE DI RIFERIMENTO

Ai sensi della legge n. 10 del 1977, ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è soggetta a concessione edilizia, il cui rilascio è subordinato alla verifica di conformità rispetto alle previsioni di legge e dei regolamenti locali (Piano regolatore generale e Regolamento edilizio) ed al pagamento, salvo eccezioni, del correlato contributo (art. 3, legge n. 10/77). Al regime concessorio sono assoggettati, in buona sostanza, gli interventi più rilevanti: vale a dire quelli di nuova edificazione e di ristrutturazione edilizia ed urbanistica (secondo le più recenti leggi della Toscana e della Lombardia, essi possono essere assoggettati anche a Denuncia di Inizio Attività, cosiddetta SUPER D.I.A., previo il pagamento del correlato contributo nella misura liquidata direttamente dall’interessato). D’altro lato, a parte le opere di ordinaria manutenzione, che possono essere liberamente realizzate, gli interventi cosiddetti minori (aventi di norma carattere manutentivo, cfr. art. 31, legge n. 457/7 8 ed articolo 4, legge n. 493/93) sono soggetti ad autorizzazione edilizia gratuita, ovvero a Denuncia di Inizio Attività (secondo cui, trascorsi venti giorni dalla denuncia dei lavori asseverati come conformi, le opere possono essere avviate). Il quadro così delineato è completato dalle previsioni dell’art. 25 della legge n. 47/85 che, nel testo attualmente vigente (come introdotto dall’art. 2, comma 60, della legge n. 662/96, collegato alla Finanziaria ’97), recita: “Le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, subordinare a concessione, e quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti siano subordinati ad autorizzazione”.

IL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO IN DIFETTO DI LEGISLAZIONE REGIONALE ATTUATIVA

In attesa della normativa regionale di attuazione della trascritta disposizione di legge, la disciplina del mutamento di destinazione d’uso si è oggi ormai consolidata, secondo le seguenti direttive tracciate dalla giurisprudenza.

Il mutamento di destinazione d’uso strutturale

Ogni mutamento di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che sia conseguito attraverso la realizzazione di opere (cosiddetto mutamento strutturale), è soggetto al regime che governa le opere medesime. Conseguentemente, e sul presupposto della piena conformità delle opere da compiersi e della destinazione insedianda, il mutamento di destinazione da residenza a studio professionale sarà soggetto a concessione edilizia (ovvero, in Lombardia ed in Toscana, a SUPER D.I.A.) ove sia conseguito attraverso interventi edilizi riconducibili alla definizione di ristrutturazione edilizia (1), sarà invece subordinato ad autorizzazione edilizia, ovvero a D.I.A., qualora l’approntamento dello studio richieda, per esempio, semplici opere di risanamento conservativo dell’unità immobiliare (2). Da tanto consegue che l’introduzione, con opere, di funzioni non consentite dal PRG, sia ostacolata attraverso l’irrogazione delle sanzioni previste per l’indebita realizzazione delle opere stesse (ordinanza di riduzione in pristino e sanzioni penali per il difetto o la difformità dalla concessione; sanzione meramente pecuniaria per il difetto o la difformità dall’autorizzazione edilizia o dalla D.I.A.). È infine doveroso ricordare l’insegnamento della Corte costituzionale (decisione n. 73 del 1991) che, per mutamento di destinazione strutturale, ha inteso quello accompagnato dalla realizzazione di opere connesse con modifiche strutturali dell’immobile”, ossia con “variazioni essenziali “del progetto” e “comportanti variazione degli standards previsti dal D.M. 2 aprile 1968”.

Il mutamento di destinazione d’uso funzionale

Rispetto al mutamento d’uso senza opere edilizie allo stesso preordinate (cosiddetto mutamento funzionale), l’approdo del travagliato iter giurisprudenziale può riassumersi nella sostanziale libertà di introdurre qualsivoglia utilizzo dei fabbricati esistenti, anche qualora la nuova insedianda funzione risulti difforme (non consentita) dalle previsioni del piano regolatore. “In linea di principio e fatte salve le eventuali normative regionali, il mutamento di destinazione d’uso assume rilevanza, sotto il profilo urbanistico ed edilizio, solo se collegato all’esecuzione di opere tese a rendere l’immobile strutturalmente idoneo a un uso differente dal precedente. Diversamente il mutamento d’uso cosiddetto funzionale deve ritenersi libero, non soggetto ad alcun provvedimento concessorio o autorizzatorio”(3). In altre parole, sempreché l’intervento non abbisogni la realizzazione di opere edilizie (nel senso individuato dalla Corte costituzionale), un fabbricato esistente può essere destinato a qualsiasi funzione, in via di fatto, senza richiedere il permesso dell’amministrazione comunale. In tale senso, la diffusa esperienza dei Comuni lombardi (Milano in testa) ha introdotto la comunicazione a posteriori allo stesso Comune dell’intervenuto mutamento funzionale della destinazione, corredata dalla prova dell’avvenuto conforme riaccatastamento dell’unità immobiliare interessata dal cambio d’uso. Alla luce di quanto premesso, l’unica possibilità che l’assenza della normativa regionale lascia all’amministrazione di ostacolare l’introduzione (attraverso mutamenti senza opere) di funzione non consentite dal PRG, consiste nell’assunzione delle sanzioni – di carattere anche inibitorio – che conseguono al verificato difetto dei requisiti igienico sanitari imposti per l’esercizio di talune attività (si pensi all’esercizio di una pasticceria in locali che, in quanto realizzati secondo una difforme destinazione, risultino sprovvisti dei requisiti minimi di salubrità).

Costituzione di nuova volumetria

Secondo una recente tesi giurisprudenziale, il normale mutamento di destinazione d’uso sin qui considerato, che avviene tra diverse funzioni comunque concorrenti alla costituzione della volumetria urbanistica dell’immobile (rispetto alla quale è stata verificata e soddisfatta la dotazione di aree per servizi pubblici), non deve confondersi con le operazioni che – al di là del loro sviluppo con o senza opere – conducono a dare autonomo peso urbanistico a locali (normalmente non deputati alla presenza di persone) che, secondo l’originario titolo abilitativo alla costruzione, non incidevano nella determinazione del peso urbanistico del fabbricato. Al riguardo, è stato sentenziato che tali operazioni (in sostanza assimilabili a veri e propri ampliamenti, ancorché realizzati senza opere) necessitano del preventivo rilascio di concessione edilizia onerosa. “Nel caso in cui una norma di piano regolatore diversifichi la volumetria dei manufatti edilizi (cioè il computo dei volumi ai fini urbanistici e non il volume come dato di fatto) a seconda della destinazione d’uso, il mutamento di quest’ultima, anche se attuato senza lavori edilizi, è soggetto a concessione edilizia”(4). Pertanto secondo la decisione trascritta, in difetto di concessione, l’utilizzo indebito deve considerarsi abusivo ad ogni effetto e passibile di sanzione anche sotto specie di ordinanza di riconduzione dell’immobile all’originaria funzione non costituente volumetria urbanistica.

Onerosità del mutamento di destinazione d’uso funzionale

Sempre ai sensi della recente giurisprudenza, sebbene il mutamento di destinazione d’uso senza opere non possa essere oggetto di concessione edilizia ovvero di autorizzazione (in difetto delle leggi regionali attuative dell’art. 25 citato), lo stesso deve essere comunque assoggettato al pagamento del contributo concessorio, nella misura pari alla differenza tra l’onere sopportato in sede di rilascio dell’originaria concessione edilizia e quello maggiore correlato alla destinazione introdotta. “La modifica della destinazione d’uso dell’immobile oggetto di costruzione comporta l’onere del pagamento del contributo di urbanizzazione, indipendentemente dalla realizzazione di nuove opere edilizie”(5). Non risultano, invero, precedenti afferenti al caso in cui la nuova destinazione costi meno di quella originaria e, quindi, che considerino il diritto del concessionario di vedersi restituito l’onere pagato in esubero.

LA NUOVA LEGGE DELLA REGIONE LOMBARDIA

Nell’ambito della revisione della propria legislazione urbanistica, la Regione Lombardia, con la deliberazione consiliare n. 193 del 16 febbraio 2000, ha finalmente adempiuto al prescritto dell’art. 25 della legge n. 47/85, disciplinando compiutamente il mutamento di destinazione d’uso. Come è noto, la proposta di legge regionale è stata bloccata dal Governo, che l’ha rimessa al Consiglio regionale. La conferma nelle recenti elezioni della coalizione politica alla guida della Regione ed il rilievo che la legge, per la parte che qui interessa, non sia interessata dai rilievi governativi, conducono tuttavia a ritenere che il testo in appresso considerato assumerà a breve piena vigenza.

Mutamenti d’uso e strumentazione urbanistica

Il testo di legge affronta il tema a partire dal momento pianificatorio, correttamente demandando ai Comuni, in sede di revisione del PRG, l’individuazione per singole zone omogenee delle destinazioni incompatibili. Recita infatti il comma 2 dell’art. 1: “I Comuni indicano, attraverso lo strumento urbanistico generale, le destinazioni d’uso non ammissibili rispetto a quelle principali di singole zone omogenee od immobili. In tutti gli altri casi il mutamento di destinazione d’uso è ammesso”. Sempre a livello di piano regolatore, i Comuni saranno altresì tenuti ad indicare in quali casi le trasformazioni con opere di aree e di edifici ammissibili attuati con opere edilizie comportino un aumento, ovvero una variazione del fabbisogno di standard. Per quanto riguarda i mutamenti di destinazioni d’uso ammissibili non comportanti la realizzazione di opere edilizie, le suddette indicazioni possono concernere esclusivamente i casi in cui le aree o gli edifici vengano adibiti a sede di esercizi commerciali non di vicinato (aventi superficie espositiva superiore a 150, ovvero a 250 mq., nei Comuni, rispettivamente, con popolazione inferiore e superiore a 10.000 abitanti).

Mutamento strutturale e funzionale

In tale quadro, la disciplina del mutamento di destinazione d’uso è articolata a seconda che lo stesso si accompagni o meno alla realizzazione di opere edilizie. I mutamenti strutturali, conformemente alla conclusione già raggiunta dalla giurisprudenza, sono soggetti alla medesima concessione, autorizzazione o denuncia d’inizio attività richiesta per la particolare categoria di intervento, cui siano riconducibili le opere da realizzarsi. D’altro lato, rispetto ai mutamenti funzionali, la legge regionale imporrà esclusivamente la “preventiva comunicazione dell’interessato al Comune, ad esclusione di quelli riguardanti unità immobiliari o parti di esse, la cui superficie lorda di pavimento non sia superiore a mq. 150, per i quali la comunicazione non è richiesta”.

Adeguamento degli standards urbanistici

Per il mutamento di destinazione con opere, così come per quello meramente funzionale ove indirizzato all’insediamento di spazi commerciali non di vicinato, l’interessato dovrà comunque assicurare al Comune la dovuta integrazione degli standards urbanistici (eventualmente anche mediante monetizzazione, ove sia dimostrata l’impossibilità di provvedere al concreto reperimento degli spazi richiesti), attraverso la stipula di una convenzione, ovvero il deposito di un atto unilaterale d’obbligo, che recepiranno quanto previsto dal PR.G., per ciascuna zona omogenea, in termini di necessario adeguamento degli spazi pubblici a seguito di modifica delle destinazioni d’uso in atto.

Sanzioni

Quanto sin qui esposto vale per i mutamenti di destinazione comunque conformi alle previsioni di PRG, nei casi di difformità, invece, le conseguenze variano a seconda che la variazione sia strutturale (“nel qual caso si ha l’applicazione delle sanzioni amministrative previste dalla vigente legislazione per la realizzazione di opere in assenza o in difformità dalla concessione o dall’autorizzazione edilizia, ovvero in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività”) ovvero funzionale. In quest’ultima ipotesi, “si applica la sanzione amministrativa pecuniaria pari all’aumento del valore venale dell’immobile o sua parte, oggetto di mutamento di destinazione d’uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a lire due milioni”. Con tale ultima previsione si chiuderà, in Lombardia, il vuoto normativo che attualmente impedisce alle amministrazioni comunali di perseguire i cambi d’uso realizzati senza l’approntamento di opere edilizie. Sebbene alla indicata sanzione necessariamente si accompagni l’adeguamento del contributo concessorio originariamente versato, oltre all’integrazione degli standards urbanistici (sempreché la nuova funzione sia quella commerciale non di vicinato), è debito ritenere che la pena sia comunque limitata e certo non sempre idonea a precludere l’insediamento di quelle funzioni, che pure, in una data zona e per le più valide ragioni, il PRG dovesse espressamente dichiarare inammissibili.


Note:

(1) Art. 31, lettera d, legge n. 457/78, ‘interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

(2) Art. 31, lettera c, legge n. 457/78, “interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili”.

(3) Consiglio di Stato, sez. V, dec. n. 159 del 10 marzo1999.

(4) Consiglio di Stato, sez. V, dec. n. 77 del 28 gennaio 1997.

(5) Consiglio di Stato, sez. V, dec. n. 529 del 23 maggio 1997.

Autore: Avv. Guido Alberto Inzaghi Consulente legale Fiaip

Fonte: Mediarecord

http://www.mediarecord.com/home.html?LegImm.html~mainFrame

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