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Dopo il gelo torna a fare Notizia il Mercato Immobiliare di New York

New York sembra più felice ultimamente, tutti quanti sorridono sulle strade della Grande Mela; oppure sono solamente facce paralizzate dal freddo in un ghigno alla Joker?

Adesso seriamente: credo che le temperature artiche di questo inverno che ha portato livelli di neve record abbiano influito sul volume di attività del mercato immobiliare. Dopo tutto, a chi viene voglia di uscire in cerca dell’affare in queste condizioni climatiche?

La società di statistiche immobiliari Miller Samuel ha pubblicato l’analisi del mercato di Manhattan per l’ultimo trimestre 2010. Vale la pena considerare alcune informazioni contenutevi.
Il numero di vendite nel quarto trimestre 2010 è stato 2,295 contro 2,473 per lo stesso periodo 2009. Bisogna tenere in mente però che il quarto trimestre 2009 è stato un periodo particolare con un livello di attività che è stato il più alto negli ultimi 20 anni per il fatto che ci fu un accumulo di vendite non conclusesi nei trimestri precedenti a causa della crisi finanziaria ed una conseguente ondata di vendite quando la situazione si è sbloccata, facilitata anche da incentivi fiscali per chi comprava la prima casa.
Dall’altro lato il livello di magazzino (ovvero le unità immobiliari disponibili sul mercato) è sceso da 8,123 a 7,232 dal terzo al quarto trimestre 2010, portando ad un normale basso livello di magazzino per i mesi invernali.
La quota di mercato, per quanto riguarda appartamenti venduti nel quarto trimestre 2010, è diminuita dell’ 11% nel caso dei monolocali e bilocali rispetto allo stesso periodo nel 2009, mentre la quota di mercato dei trilocali è cresciuta del 12%, diventando il segmento più grande.
Il prezzo a piede quadrato è passato da $1,051 nel quarto trimestre 2009 a $1,058 nel quarto trimestre 2010; nello stesso periodo il numero medio di giorni che un immobile passa sul mercato, prima di essere acquistato è passato da 204 (un record) a 124, un livello molto più in linea con l’ andamento medio degli ultimi 15 anni: 126 giorni.

Financial District (FiDi)
La zona sta continuando il suo processo di miglioramento e cambiamento.
Se da una parte alcune società di consulenza e banche d’affari come Deloitte & Touche e Nomura si stanno spostando verso Midtown, dall’altra c’è un numero elevato di aziende hi-tech, media e grandi studi legali che stanno cercando spazio per i loro uffici proprio qui. Alcuni esempi: Condè Nast sta negoziando l’affitto di un milione di piedi quadrati alla nuova torre One World Trade Center che sara’ ultimata nel 2013; Newsweek e The Daily News stanno a loro volta considerando opzioni nel Financial District.
FiDi ha, fra l’altro, visto il proprio numero di residenti più che raddoppiare dall’11 settembre 2001.
Penso che alla fine la perdita di grandi società come Deloitte e Nomura non sarà un grosso problema per la zona che, pur mantenendo il suo “ego” finanziario, sta acquisendo una diversità di settori economici presenti che mancava ed un crescente numero di residenti; entrambi questi fattori contribuiscono a creare opportunità nel mondo della vendita al dettaglio, la quale offerta al momento è un poco carente.

Gli intermediari immobiliari stanno notando da qualche tempo che la stagionalità del mercato degli affitti sta tornando. Come sappiamo: i normali ritmi si erano sconvolti durante la crisi finanziaria.
Secondo i dati Miller Samuel, il numero di affitti a Manhattan è stato 7,127 nel quarto trimestre dello scorso anno, quasi tre volte il volume rispetto allo stesso periodo nel 2009. Dall’altro lato la ridotta attività nei mesi autunnali ed invernali si è manifestata con un calo del 16% dal terzo al quarto trimestre 2010, in linea con la classica ciclicità del mercato.
Il tasso di occupazione giocherà un ruolo chiave nell’immediato futuro nel decidere se questa normalità ritrovata potrà continuare o meno.
Secondo il Dipartimento del Lavoro dello Stato di New York: ci sono circa 119,500 persone disoccupate nella città di New York rispetto all’agosto 2008. A livello nazionale i dati più recenti sembrano essere incoraggianti con un tasso di disoccupazione calato dello 0.4% ad un livello di 9% in gennaio.

200 Eleventh Avenue
Questo nuovo edificio disegnato dall’architetto Annabelle Selldorf è a poche settimane dall’essere completato in ogni suo dettaglio.
La struttura presenta una caratteristica particolare lo Sky Garage.
I residenti possono guidare la propria vettura all’interno dell’edificio dove un ascensore porterà la stessa ed i suoi occupanti al piano desiderato. Il concetto e la tecnologia che consentono ciò non sono particolarmente innovativi. Ci sono infatti alcuni palazzi commerciali con la stessa caratteristica. Ma questo è il primo caso a Manhattan in cui un condominio di lusso viene realizzato in questa maniera.
I giornali dicono che Nicole Kidman e Domenico Dolce hanno acquistato appartamenti qui.

100 Eleventh Avenue
Alcuni residenti in questo condominio di lusso disegnato da Jean Nouvel si sono lamentati per il ritardo nell’ultimazione dei lavori ed i problemi legati alla costruzione.
Recentemente c’e’ stata anche un’infiltrazione d’acqua, che gocciolava dal soffitto della lobby. Questi contrattempi tecnici hanno seguito i problemi finanziari del progetto cominciati al momento della crisi finanziaria del 2008. Un gruppo di investitori privati dovette intervenire in quell’anno per evitare il processo di bancarotta.
Per quanto la bella struttura del genere decostruttivista possa attrarre lo sguardo dall’esterno, non riesce a mascherare completamente le difficoltà interne al complesso.
Al momento della crisi, molti compratori, che avevano già firmato il preliminare e pagato anticipi da centinaia di migliaia di dollari, hanno cercato di riavere indietro i propri soldi e non continuare con la transazione cominciando azioni legali sulla base di diversi elementi presenti sul contratto. Questo fenomeno fu dovuto soprattutto alla negativa situazione economica. Infatti si cominciò ad avere passaggi di proprietà solo alla fine del 2009, dopo quasi due anni da quando i primi compratori firmarono il loro preliminare.
Bisogna comunque dire che il nuovo gruppo alla guida del progetto ha saputo fornire le risorse necessarie a mantenerlo in vita ed a non farlo andare in stallo come è successo in altri casi.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

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Dal web gli edifici più singolari

 

Grattacieli, con il tetto spiovente, rotondi o capovolti. Chi l’ha detto che un edificio debba per forza erigersi in verticale e avere un tetto stilizzato? Ecco quindi spuntare questa selezione degli edifici più pazzi costruiti in giro per il mondo.

Allora via con i muri sbilenchi della casa di Sopot in Polonia, ispirata alle fiabe per bambini di Jan Marcin Szancer, oppure agli uffici ospitati dentro un cestino per merende da 30 milioni di dollari a Newark in Ohio. La fantasia non ha limiti e allora perché non armarsi di righello e immaginare un’unità abitativa fatta di cubi e poligoni regolari? Ecco servite le case cubiche di Rotterdam in Olanda.

Ma se in ballo c’è una biblioteca, perché non concepire l’edificio che la ospita come uno scaffale di libreria con tanto di titoli ben allineati. E’ questo che avranno pensato gli architetti che hanno concepito la Central Library di Kansas City. Se invece il richiamo della natura è irresistibile, allora basta erigere un muro tra due pietre millenarie ed ecco servita la Stone house di Guimarães in Portogallo. Senza essere ingegneri bisogna ricordare che quando si costruisce un edificio la regola fondamentale viene dettata dalla legge di gravità. Eppure c’è qualcuno che ha dimostrato il contrario. A Pigeon Forge nel Tennessee, c’è chi la casa l’ha costruita a gambe per aria, con tanto di lampioni e alberi a testa in giù. Ma se non è abbastanza, si può anche praticare un buco sul muro della propria villetta prefabbricata ed ecco comparire un buco nero che risucchia tutto quello che si trova a tiro come avviene nella casa del buco in Texas.

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Fonte: Tgcom.it

http://www.tgcom.mediaset.it/magazine/articoli/articolo501741.shtml

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Continuano gli scambi di proprietà immobiliari di grande prestigio nella Grande Mela.

Manhattan

New York. Ad inizio novembre, è stato firmato il contratto per la compravendita di un appartamento a 15 Central Park West, dalla sua costruzione nel 2006 considerato l’edificio più bello ed esclusivo della città; il prezzo, $40 milioni, segnerà al momento del rogito un nuovo record storico per valore al piede quadrato: più di $10,000.
Un altro record fatto segnare il mese scorso riguarda il maggior prezzo pagato per un appartamento a sud della quattordicesima strada (terza vendita più costosa di questo anno a Manhattan): $31.5 milioni per un attico al Superior Ink. Il fatto da notare riguardo questa transazione è che l’appartamento venne acquistato nel 2009 dal miliardario Lesile Alexander, padrone degli Houston Rockets, per $25.5 milioni, che lo rimise immediatamente sul mercato!!
Voi direte “piove sempre sul bagnato”, ma intanto questi passaggi di proprietà, pur non essendo il polso del resto del mercato non-lusso, danno un’idea di quale sia l’atteggiamento psicologico di persone che investono decine di milioni di dollari in una singola transazione immobiliare, spesso a titolo personale.
Sicuramente questi episodi fanno bene al morale di tutti.

ricordandoci…
La storia della seconda vendita più grande dell’anno, dopo quella che ho citato il mese scorso della Duke Semans

Natale a Manhattan

Mansion, cominciò a marzo quando l’appartamento di Vittorio Cecchi Gori a Trump International Tower venne pignorato dalla banca finanziatrice; messo poi all’asta in luglio (cosa rarissima qui a Manhattan soprattutto per appartamenti lussuosi) venne venduto per $18 milioni ad un finanziatore Russo, il quale, scoperti gli alti costi per rinnovarlo, abbandonò il suo deposito di $1.8 milioni ed il broker lo rimise sul mercato; a questo punto scoppiò una guerra di offerte all’ultima asta che portò al prezzo finale di $33.2 milioni.

Il giornale The Real Deal, attraverso dati raccolti da Miller Samuel, presenta uno studio riguardante la correlazione fra i bonus pagati ad inizio anno da Wall Street e le compravendite di co-ops e condos a Manhattan durante l’anno, dal 1993 ad oggi.
A parte periodi notevolmente volatili, come il 1998 ed il 2005, sembra che la correlazione fra le due serie di dati sia positiva e significativa.
Per esempio all’inizio del 2010 i bonus distribuiti da Wall Street sono stati più alti del 39.5 percento (ovvero $25.4 miliardi) rispetto al 2009, mentre il numero delle transazioni di co-ops e condos sembra crescerà del 39.3 percento entro fine anno.

A livello commerciale un fenomeno che vale la pena citare sono gli affitti variabili ancorati ad il risultato dell’attività commerciale che prende in affitto il locale.
Date le condizioni incerte degli anni passati, soprattutto in questo settore di attività al dettaglio dove un flusso di clienti insufficiente può compromettere una piccola azienda in pochi mesi, i proprietari di alcuni immobili hanno cominciato ad offrire la possibilità ad i loro potenziali locatari di avere un affitto base ridotto e, se l’attività raggiunge determinati livelli di profittabilità, sono condivisi i profitti in maniere stabilita a priori.
Jerri Longi, del ristorante Tresanti a Soho, ha concordato questo tipo di affitto con il proprietario dell’immobile, Vornado, e si dice soddisfatto della soluzione adatta a questo momento dell’economia.

questo mese nella storia

Brooklyn

Il reporter Adam Pincus ci ricorda che nel dicembre 1965 la Landmark Preservation Commission propose di creare Greenwich Village come un distretto storico di 65 isolati e circa 2000 edifici compresi fra: la 12esima e 13esima strada come limite nord, University Place come limite est, Washington Square South e West 4th come limite sud, e Washington Street a ovest.
A differenza della designazione ad area protetta dell’area di Brooklyn Heights, che venne approvata in pochi mesi, Greenwich Village fu una battaglia più difficile per la quantità e la forza di interessi commerciali coinvolti. Questa zona non diventò un distretto storico fino al 1969.

Sempre questo mese, nel 1903, aprì il ponte di Williamsburg.
Il quale facilitò lo spostamento a Brooklyn di molti immigrati, soprattutto ebrei ortodossi, i quali erano compressi precedentemente nella zona di Lower East Side.
Il quartiere di Williamsburg passò da una popolazione di 105,000 persone nel 1900 a 260,000 nel 1920.

Ed anche per questa volta è tutto.
Sono sempre a vostra disposizione per approfondire l’argomento: investimenti immobiliari New York City. Sarò lieto di inviarvi proposte e rispondere alle vostre domande.
Augurandovi un sereno Natale ed un buon inizio 2011, vi porgo i miei più cari saluti.

Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

 

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