Archivi Blog

Il mercato immobiliare cinese

Crescita strutturale a lungo termine del mercato immobiliare cinese

Il potenziale di crescita strutturale del mercato immobiliare in Cina è, a nostro avviso, nel lungo termine, molto interessante dati alcuni fondamentali solidi quali l’urbanizzazione e la forte crescita economica. La Cina è uno dei pochi paesi nel mondo che presenta una bassa urbanizzazione e una forte crescita economica. Ciò implica una combinazione del meglio di questi due fattori: le persone che ogni anno migrano da aree rurali nelle città sono in media 20 milioni. L’obiettivo del governo è di raggiungere un tasso di urbanizzazione del 60% entro il 2020. Considerando per ogni migrante un fabbisogno medio annuo di 18 m2, già con questo dato si ricava una domanda di 310-440 m2 per anno per i prossimi 13 anni. A ciò si aggiunge la domanda generata dai re-insediamenti e dai passaggi ad alloggi di livello superiore derivante dai redditi in aumento. La domanda di alloggi quindi nel medio lungo termine offre prospettive molto interessanti.
L’accessibilità degli alloggi è migliorata gradualmente grazie all’emergere e all’affermarsi di una classe media e al miglioramento del livello del reddito nazionale. Inoltre, il tasso di risparmio resta relativamente basso. A mano a mano che l’economia si riprende e l’inflazione ricomincia a salire, molti potrebbero vedere nell’acquisto di un immobile una protezione contro l’inflazione.

Politiche governative
Le politiche governative condizionano in maniera considerevole il mercato immobiliare in Cina e quindi le quotazioni delle azioni immobiliari cinesi riflettono, nel tempo, l’impatto di queste politiche. Fino all’inizio della crisi finanziaria, nel 2008, la posizione del governo cinese è rimasta orientata verso le politiche restrittive. Nel 2006, per esempio, è stata introdotta la regola del 90/70, secondo la quale almeno il 70% del totale della superficie utilizzata per le nuove costruzioni residenziali doveva essere destinata ad appartamenti di superficie inferiore ai 90 m². Nel gennaio 2007, l’Amministrazione Fiscale Statale ha riconfermato la tassa sull’apprezzamento della terra (LAT) sulla base di uno scadenzario progressivo. Soltanto nel secondo semestre del 2008 il governo cinese ha cominciato ad allentare la sua posizione contestualmente all’introduzione di vari pacchetti di stimolo per l’economia. All’inizio del 2009, per esempio, è stato avviato il piano per l’edilizia popolare Rmb900bn e sono state liberalizzate le restrizioni per l’acquisto di proprietà immobiliari a Pechino da parte degli stranieri.

Nel breve termine, dato che la domanda e l’offerta di alloggi continuano a essere abbastanza equilibrate in molte città cinesi, non ci aspettiamo una politica nazionale di tipo restrittivo. Il parco immobiliare dell’offerta si è recentemente ridotto passando da una offerta che copriva un anno a una che copre solo pochi mesi. Vista l’incertezza riguardo al percorso della ripresa dell’economia globale, al primo posto tra gli obiettivi del governo cinese c’è quello di garantire la sostenibilità della ripresa economica e la stabilita dell’alto livello occupazionale. A lungo termine, il governo cinese mostra la volontà di sostenere il mercato immobiliare del paese.

Confronto regionale
La dinamica dell’offerta e della domanda varia tra le differenti regioni. Il mercato immobiliare cinese è vasto e può essere diviso in quattro zone geografiche principali:

1) Bohai Rim che include Pechino e Tianjin
2) Il delta del fiume Yangtze che include Shanghai, Wuxi, Suzhou, Hangzhou
3) Il delta del fiume Pearl che include Guangzhou, Shenzhen
4) La Cina Centrale che include Chengdu, Chongqing, Wuhan.

Le singole regioni o città hanno ciascuna un proprio sviluppo economico e dell’infrastruttura. Nel confrontare le differenti religioni, occorre prendere in considerazione i fattori succitati.

Outlook per i prezzi immobiliari
In generale, siamo convinti che i prezzi degli immobili cresceranno regolarmente nel breve termine per i seguenti fattori:

1.Ripresa della domanda sospesa: i compratori nel 2008 avevano adottato un atteggiamento di attesa a causa dell’incertezza delle prospettive nel mercato immobiliare. A mano a mano che i prezzi degli immobili vanno migliorando, molti compratori stanno nuovamente prendendo in considerazione l’acquisto.
2.Il pacchetto di stimolo del governo i cui effetti si vedranno nel secondo semestre del 2009.
3.La nuova ricchezza derivante dal rialzo dei mercati azionari e dall’abbondante liquidità.
4. Il ritorno degli investitori al mercato.
5.Un’offerta limitata nel breve termine: nel 2008, i costruttori, a causa dei problemi di liquidità, sono stati cauti nell’acquisto di terre. Nella prima metà del 2009, invece, i contratti di vendita hanno superato le aspettative. Ciò ha determinato un restringimento dell’offerta nel breve termine.

Selezione dei titoli e strategia di investimento
Anche se le quotazioni delle azioni immobiliari in Cina tendono a muoversi in tandem, la selezione delle singole azione è cruciale per sovraperformare. La ricerca sui fondamentali, la due diligence da parte del management per valutare la solidità delle aziende e le visite ai siti delle proprietà sono critici per una conoscenza approfondita delle società:.
In generale, riteniamo che le società di qualità debbano possedere le seguenti caratteristiche:

1. Un team gestionale qualitativamente valido con alle spalle un consistente numero di progetti realizzati e una conoscenza approfondita di investimenti in aree da sviluppare
2. Qualità, distribuzione geografica e costo degli investimenti in aree da sviluppare ottimali
3. Utili in crescita, con un margine netto e un ROE >20%.

La quotazione delle azioni e i catalizzatori della quotazione delle azioni a breve sono due elementi principali dei criteri d’investimento. Per generare ricavi superiori alla media, accumuliamo azioni di società costruttrici di qualità a quotazioni interessanti durante le correzioni del mercato o quando l’ambiente politico a breve termine è incerto, che teniamo a lungo termine. Data la volatilità del prezzo delle azioni e l’incertezza sulle politiche del governo, il settore immobiliare in Cina presenta molte opportunità per creare valore.

A cura di Winnie Chan portfolio manager, Legg Mason Hong Kong (società del gruppo Legg Mason)

Annunci

Aggregazione, efficienza, professionalità: un trinomio sinergizzante per la gestione dell’ Agenzia Immobiliare Professionale

Per capire quale sarà il livello di assestamento del mercato immobiliare nei prossimi anni servirà ancora molto tempo, ma si dovrà influire in modo attivo e positivo sulla gestione d’ impresa, quindi definire i servizi e la loro qualità, identificare alcune nuove “Best Practice”, puntualizzare in modo concreto la posta di strumenti operativi e del grado di integrazione richiesto all’ azienda “Agenzia Immobiliare” dalla situazione di mercato, stimolare la capacità di innovare per sfruttare un vantaggio competitivo quando nel mercato immobiliare si potrà apprezzare in modo tangibile la ripresa.

Un percorso difficile ma sinergico…
* Creare sinergie di collaborazione tra politiche di marketing e di vendita per favorire una maggiore collaborazione e migliorare il contributo delle due funzioni per condividere il budget totale e raggiungere così gli obiettivi aziendali.

* Rivisitare e cambiare i costi, pianificare i servizi nella determinazione degli obiettivi di vendita, creare proposte di valore aggiunto, valutare le esigenze dei clienti, riconoscere i successi e ricompensare i risultati raggiunti, migliorare la comunicazione, integrare gruppi di lavoro introducendo anche nuove strutture organizzative di marketing e di vendita che abbiano comunque un obiettivo comune: quello di generare ricavi più significativi e crescenti anche mediante la pianificazione di budget gestionali per riuscire a generare o meglio a individuare i margini operativi.

Un percorso di straordinario valore e competenza
Che punta tutto sulla sinergia della professionalità, della comunicazione, dell’ azione di marketing, che soprattutto per la piccola media impresa Agenzia immobiliare trovano la speranza nella forma di aggregazione operativa con sinergia dei costi e della qualità dei servizi nella filiera dell’ Agenzia immobiliare professionale .

Prima di ritornare ai livelli 2006 / 2007 servirà molto tempo (speriamo di no……..). Infatti i riferimenti delle transazioni immobiliari, dei volumi delle intermediazioni immobiliari, dei valori immobiliari, dei tempi di vendita degli immobili, delle diversi attitudini e aspettative dei clienti, della contrazione al credito finanziario finalizzato all’ acquisto immobiliare, sono ormai noti a tutti. Sono numeri che si leggono sempre, ma io come tanti altri preferisco non ricordarli, non scriverli, anzi debellarli e sconfiggerli con un grande impegno professionale di leardership e marketing aziendale.

I primi segni positivi ormai ci sono già da tempo e sono tangibili, anche se mal si vedono nella nebulosa creata dalla cosiddetta crisi globale, ma fare previsioni è arduo e difficile, mentre è obbligatorio e necessario riorganizzarsi, adeguarsi, ottimizzare, invitare gli operatori alla fiducia nel Mattone e in generale nel mercato immobiliare e in se stessi come veri professionisti del real estate.

Il mercato di riferimento aveva, ha ed avrà anche uno Stock di Invenduto legato a tipologie, ubicazioni, qualità e prezzi, tutti riferimenti del mercato immobiliare per il quale necessitano consigli solo professionali prima di collocarlo. Ma ben difficile sarà far capire agli imprenditori – costruttori che ormai da tempo non si vende tutto e di piùma solo quello che coincide con le aspettative dei clienti per caratteristiche oggettive, riferite alle tipologie, alla qualità, alla location, e alle caratteristiche specifiche del venditore, tipo solvibilità, serietà, trasparenza e imprenditorialità.

Il mercato dell’ immobile usato dovrà ricevere una rivisitazione globale nella cosiddetta Due Diligence Immobiliare accurata e professionale, con un’ analisi in riferimento alle caratteristiche oggettive dell’ unità immobiliare e alla fattibilità operativa per vendibilità, oltre a precise ed esatte indicazioni tecniche per la verifica dell’ eventuale suo posizionamento nel mercato immobiliare in sintonia con le aspettative dei clienti potenziali acquirenti.

Dobbiamo fare scuola, fare consulenza a vantaggio esclusivamente del cliente, insegnare come valutare razionalmente l’ operazione di investimento immobiliare qualunque esso sia e qualunque sia la sua finalità, perché tale investimento da sempre è considerato il più sicuro dalla stragrande maggioranza degli italiani.

L’ ondata della cosiddetta crisi, con l’ allungamento dei tempi di vendita e la flessione dei prezzi su alcune tipologie immobiliari, è sicuramente inferiore in termini economici e di soddisfazione e / o aspettative al crollo delle quotazioni delle Borse Internazionali, a conferma che comunque i valori non salgono indefinitamente , mentre i valori degli investimenti immobiliari possono essere meno redditizi su certi periodi dei banalissimi BOT e / o simili, ma sono certamente più solidi e duraturi.

Comunque, per valutare razionalmente l’ investimento immobiliare è indispensabile l’ assistenza dell’ agente immobiliare professionale, che offre anche una consulenza a 360 gradi con uno schema riassuntivo, ma al tempo stesso illustrativo ed informativo di tutta la situazione che abbraccia tale operazione immobiliare, ivi compresa anche la fase successiva della gestione dell’ investimento stesso.

Qualcuno potrebbe anche ipotizzare il battesimo e la definizione di questa nuova soluzione, magari paragonandola al Prospetto illustrativo di investimento mobiliare, ma io per la mia esperienza direi proprio di sì per il titolo e di no…per i contenuti. Infatti …quelli sono Foglietti che illustrano solo le parti buone e positive, rendimenti, ecc…, senza mai dare certezze di raggiungimento…

Un Prospetto Informativo globale e quindi anche relativo alle seguenti fattispecie e più precisamente:

Analisi urbanistica della zona dove è ubicato il bene immobile con indicazione delle previsione future e le destinazioni del piano di sviluppo urbano stesso;

Analisi del livello e della qualità del quartiere urbano stesso;

Analisi dei costi di acquisto anche quelli relativi alle imposte di trasferimento;

Analisi relativa alla fattibilità e / opportunità di finanziamento finalizzato e anche delle migliori condizioni presenti sul mercato del credito;

Analisi di studi di fattibilità per eventuali restauri e / o ristrutturazioni anche come adeguamenti funzionali, ivi comprese eventuali indicazioni di costi d’ intervento;

Analisi delle specifiche e delle attese di redditività anche con le indicazioni per l’ ottimizzazione della scelta del conduttore al fine di eliminare la casistica di eventuale morosità creando una sorta di Rating specifico per il conduttore – inquilino;

Verifica dell’ eventuale redditività anche alla luce dei costi di gestione e di manutenzione degli immobili;

Analisi delle previsioni di tempi di disinvestimento per esigenze diverse e anche in riferimento a bisogni futuri ed eventuali di immediata liquidità.

Aggregarsi nella filiera delle Agenzie immobiliari
Può significare anche mettere insieme le organizzazioni commerciali, i centri di costo e di acquisto, le sinergie di comunicazione, i costi di elaborazione dei dati quotidiani nonché quelli relativi agli adempimenti obbligatori ormai già molti e troppi da elencare.

Forse una sinergia ancora più importante fino a che il mondo delle banche non avrà rialzato gli occhi verso il mercato del RE, aggregazione che ci potrà permettere l’ agevolazione verso l’ accesso al mercato del credito per ogni agenzia immobiliare oltre a quello dedicato e finalizzato ai nostri clienti per la conclusione dell’ affare immobiliare.

Tutto questo sicuramente sarà linfa di vita che ci permetterà di migliorare le condizioni di quella situazione che oggi molti definiscono di sopravvivenza.

I segni ci sono e sono tangibili. Le ferie non devono allontanarci dai bisogni e dalle necessità reali e quotidiane: i nostri antenati dicevano che è sempre meglio prevenire che curare.

Sì, le banche sono sempre impressionate dalla cosiddetta crisi globale, affascinate in senso ossessivo dai parametri di Basilea 2, riempite di funzionari spesso incapaci di parlare con i clienti e di capire le loro necessità e le loro aspettative. Infatti sanno fare, solo e non sempre, l’ inserimento dei dati dei clienti nel database bancario e aspettare il risultato dell’ elaborazione. Fase nella quale comunque manca certamente il contatto con il cliente stesso, l’ assaggio del grado di imprenditorialità, in quanto le caratteristiche del software non sono ancora in grado di provare sentimenti ed emozioni e quindi percepire, apprezzare e valutare tali riferimenti sempre più importanti proprio in queste situazioni.

Sì, le banche hanno raggiunto un livello di burocrazia molto complessa, che genera un senso deprimente proprio in un momento come questo in cui invece bisogna aiutare chi vuole sviluppare nuovi progetti senza doversi confrontare con la burocrazia, l’ assenza di professionalità e / o la leggerezza professionale di tali funzionari complicandosi la vita.

Non è giusto che un click esito di una elaborazione dati di un software del sistema bancario debba governare la sorte di progetti d’ investimento già avviati e / o nuovi.

Necessita chiarezza, certezza e professionalità da parte del mondo bancario altrimenti sarà sempre più impossibile assumersi il rischio d’ impresa e / o il rischio dell’ investimento immobiliare.

Siamo comunque tutti fiduciosi. Ma speriamo principalmente che il mondo bancario si svegli da questo torpore ed inizi a lavorare per il cambiamento rivolto alla soddisfazione del cliente. Disattendendo questo suggerimento, confermate le ristrettezze del credito immobiliare, certamente molti istituti bancari avranno funzionari senza lavoro. Allora speriamo che, se dovesse succedere, tali funzionari possano essere assunti da nuove autorità governative di controllo dell’ operato globale delle banche in modo da far esaltare gli incroci o meglio i pasticci che da tempo tengono nascosti nelle loro casseforti…

Autore: Armando Barsotti – Ufficio studi FIAIP

Fonte: Mondocasablog.com

http://www.mondocasablog.com/2009/08/19/news-aggregazione-efficienza-professionalita-un-trinomio-sinergizzante-per-la-gestione-dell-agenzia-immobiliare-professionale/

Immobiliare: ecco dove la seconda casa è un’occasione

Il mercato della seconda casa sta vivendo una fase di rallentamento evidente. Le quotazioni, rileva l’Ufficio studi Gabetti, hanno fatto registrare una flessione del 7,1% in linea con quella del mercato residenziale. Si possono dunque profilare delle opportunità di acquisto anche se la disponibilità di spesa media per l’acquisto di una seconda casa ha subito una contrazione. Nelle regioni marittime del Nord è in media di 150-200mila euro, nel centro Italia si aggira fra i 100 e i 150mila euro, mentre nei piccoli comuni non particolarmente famosi del sud, la disponibilità di spesa è intorno a 60-70mila euro. I tempi di vendita si sono allungati a 6-8 mesi (nel lusso si è intorno all’anno). Di seguito una breve panoramica dell’andamento del mercato su base regionale.

LIGURIA. Quotazioni sostanzialmente stabili nella rinomata Alassio. Anche se i prezzi fuori mercato tendono a essere rivisti al ribasso perché i compratori cercano un corretto rapporto qualità-prezzo e non sono disposti a fare follie. Le zone più richieste sono quelle del Levante (Borgo Coscia) e la zone vicino al mare. Per soluzioni fronte mare la quotazione media è compresa tra i 12 e i 14mila euro al metro quadro. Modesta e lenta ripresa della domanda a Rapallo, dove le seconde case sono sempre meno richieste. I prezzi al top per il ristrutturato sono in media di 5mila euro al metro quadro. Sconti del 15% a Lerici e Portovenere.

ROMAGNA. Quotazioni dei valori in flessione nell’ordine del 7% a Riccione, rispetto allo scorso anno. La domanda è buona, ma a patto che ci siano sconti sui prezzi. I tempi medi di vendita si sono allungati. In media si aggirano sui 6 mesi, ma vi sono punte superiori all’anno, in caso di problematicità legate all’immobile. La disponibilità di spesa dei clienti si concentra nella fascia da 200 a 300mila euro per soluzioni all’interno, anche da ristrutturare, soprattutto due-tre locali. Sale a 500-700mila euro per tre locali vicino al mare. Manca quasi la fascia intermedia di richiesta. Eccesso di offerta di nuovo in Centro, a Paese (3-4mila euro al metro quadro) e Parco (4-5 mila euro al metro quadro). Si tratta di palazzine fino a tre piani. A Cattolica si è registrata una flessione delle quotazioni.

TOSCANA. A Porto Santo Stefano, dove nonostante le quotazioni siano diminuite (-10% nel secondo semestre del 2008) si registra uno stallo del numero di compravendite. Il segmento di clientela che si indirizza verso Ansedonia e Porto Ercole è decisamente elevato. Le quotazioni fronte mare vanno dagli 8 ai 10mila euro al metro quadro. Mentre nell’interno si va dai 5 ai 7mila euro al metro quadro. Ville di 5-6 camere con 12 posti letto si affittano a luglio-agosto a 20mila euro al mese, ma si possono raggiungere i 35mila euro al mese. Flessione delle quotazioni anche all’Elba. Gli sconti sul prezzo iniziale sono di solito nell’ordine del 12 per cento.

SARDEGNA. A Porto Cervo e Porto Rotondo, si assiste ad un rallentamento del trend immobiliare, ma il mercato è comunque discreto. I prezzi sono rimasti sostanzialmente invariati rispetto allo scorso anno e le trattative si svolgono solo personalmente data l’esclusività degli immobili. Forte la presenza di domanda russa che non evidenzia problemi di budget.

LAZIO. Sul litorale laziale per i bilocali la disponibilità di spesa è di 130-140mila euro, che sale a 180mila euro per i trilocali. Le quotazioni dell’usato sono diminuite del 10% a Nettuno, mentre hanno tenuto meglio gli immobili nuovi che sono rimasti sostanzialmente stabili. Ancora cara Gaeta.

PUGLIA. In Puglia diminuzione dei prezzi del 10% rispetto allo scorso anno a Polignano a Mare. Cali sensibili di prezzi e transazioni segnalati anche a Ostuni, qui la disponibilità di spesa per l’acquisto di una seconda casa è di 160-170mila euro. I tempi medi di vendita sono di 4-5 mesi, ma lo sconto che si effettua per chiudere le trattative e concludere le transazioni è spesso nell’ordine del 20 per cento. Anche a Otranto lo scenario del mercato della seconda casa è negativo, come volumi e valori. C’è molta attesa nei potenziali acquirenti, che in media si dicono disposti a pagare 120mila euro per comprare una proprietà immobiliare.

CALABRIA. A Scalea, sul litorale jonico, la tendenza è verso la diminuzione delle quotazioni, con tempi per vendere una seconda casa di circa 6 mesi e una disponibilità che i potenziali acquirenti sono pronti a impegnare di 60mila euro. La località più cara del litorale cosentino è Diamante, dove per soluzioni fronte mare si possono toccare i 3mila euro al metro quadro.

SICILIA. Nelle Eolie si evidenzia un mercato immobiliare in netto peggioramento rispetto allo scorso anno. Le quotazioni sono rimaste stabili, perché non c’è necessità di vendere, ma è diminuito molto il numero di transazioni. Flessione nel numero di richieste d’acquisto da parte degli italiani, maggiore interesse da parte di stranieri (francesi, belgi e canadesi). La disponibilità di spesa media è fra i 200 e i 300mila euro, oltre tale soglia gli immobili proposti in vendita rimangono invenduti.

Fonte: Il Giornale

autore: Gian Maria De Francesco

http://www.ilgiornale.it/a.pic1?ID=364413&START=1&2col=

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: