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Risoluzione Agenzia delle Entrate del 5.10.2010: La “prima casa” si estende ad una sola pertinenza
La cessione della seconda pertinenza di un immobile abitativo oggetto di agevolazione prima casa sconta l’IVA con aliquota al 10%: la pertinenza acquista per attrazione la natura di immobile abitativo ma, data la normativa sulla prima casa, che consente di agevolare una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale tra C2, C6 e C7, alla cessione della seconda pertinenza non può applicarsi l’aliquota del 4%.
Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 94/E/2010, che illustra il corretto trattamento fiscale da riservare, ai fini IVA, alla cessione della seconda pertinenza di un immobile abitativo, oggetto di agevolazione prima casa, al cui servizio è già posto un altro immobile della medesima categoria catastale (nella specie, si tratta di autorimesse – categoria catastale C6).
La pertinenza acquista per attrazione la natura di immobile abitativo ma – data la normativa sulla prima casa, che consente di agevolare una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale tra C2 (magazzini e locali di deposito), C6 (autorimesse, stalle, scuderie) e C7 (tettoie chiuse o aperte) – alla cessione della seconda pertinenza non può applicarsi l’aliquota del 4%.
La seconda pertinenza, pertanto, deve essere trattata come un fabbricato abitativo diverso dalla prima casa e la relativa cessione in regime di imponibilità IVA comporta l’applicazione dell’aliquota agevolata del 10%.
Autore: Avv. Massimo Chimienti
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Il diritto alla provvigione del mediatore quando il contratto non è poi adempiuto
Sono un agente immobiliare iscritto regolarmente alla camera di commercio di Parma al ruolo n.xxx, il Maggio scorso ho messo fatto un contratto di locazione nella mia agenzia. Il contratto successivamente (dopo circa un mese )è stato rotto per mancanza della fidejussione bancaria da parte dei conduttori e anche perchè il locatore nel frattempo aveva fatto delle ricerche sul bollettino dei protestati trovando segnato il nome del conduttore. Di fatto a me hanno lascito i contratti firmati in ufficio (chiedendomi di aspettare con la registrazione fino alla conferma della fidejussione). All’inizio del mese di Luglio mi hanno communicato che hanno rotto il contratto (il locatore ha restituito l’anticipo delle locazioni e il deposito cauzionale versato ) e a me in malo modo è stata chiesta la restituzione della mediazione versata nel mese di Maggio. Per come mi comporto generalmente nell’ambito lavorativo sarei stata sicuramente propensa ad una stornatura della mia fattura già emessa e quindi alla restituzione della mediazione, ma date le minacce ricevute dai conduttori chiedo gentilmente a voi se susiste legalmente la possibilità che ai sig.ri conduttori possa essere restituita la mediazione versata.
La disposizione di riferimento è l’art. 1755 cod. civ., secondo cui “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento“.
Quindi il presupposto perchè maturi il diritto alla provvigione è la conclusione dell’affare, senza che rilevino in seguito i problemi che si verificano in relazione all’esecuzione del contratto per colpa delle parti.
Se il contratto che hai aiutato a concludere tu, pertanto, non era nullo (App. Torino 12.12.1986, Foro Padano, 1987, I, 244) sin dall’origine, ma, come sembra, è andato risolto solo perchè le parti non sono state adempienti, per mancata presentazione della fideiussione prevista dal contratto, o perchè ci hanno ripensato e hanno deciso di risolverlo per mutuo dissenso, la provvigione risulta comunque dovuta.
Autore: Tiziano Solignani
Fonte: blog.solignani.it
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Come acquistare case e immobili all’asta
Occasioni e buoni affari. Ma attenzione, ci vuole preparazione e prudenza. 14 cose da sapere
A DOMANDA … RISPOSTA:
Ci sono 3 canali: la stampa (quotidiani, free press, riviste specializzate); il web (ordinanza di vendita, perizia e foto); le “cancellerie vendite immobiliari” presso i Tribunali.
2) E’ POSSIBILE VISIONARE L’IMMOBILE?
Devi contattare il Custode che è l’ ”agente immobiliare” che ti informa sul percorso da seguire, ti mostra la perizia e gli altri documenti, ti accompagna a visionare i beni e ti affianca fino alla vendita.
3) COME FACCIO A PARTECIPARE ALL’ASTA?
Devi compilare l’offerta d’acquisto che deve obbligatoriamente contenere oltre ai dati anagrafici, anche l’indicazione del bene o del lotto, il prezzo offerto, tempi e modalità di pagamento del saldo e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.
Inoltre devi cauzionare l’offerta col 10% del prezzo offerto a mezzo A/C non trasferibile o versamento su apposito libretto bancario/postale, intestati alla Procedura Esecutiva Immobiliare. Infine devi depositare l’offerta, con l’assegno o la ricevuta del versamento.
4) QUALI SONO I TEMPI TECNICI E COME DEVO PROCEDERE PER LA GARA?
Il punto di partenza è leggere l’Ordinanza di Vendita in cui il Giudice “ordina” determinate cose e dà indicazioni sulle modalità di partecipazione (termine in cui presentare le offerte, il prezzo base per le offerte, come effettuare il deposito della cauzione, data e ora dell’udienza di vendita)
Il giorno fissato il Giudice, o il professionista delegato alla vendita, apre le buste alla presenza degli offerenti ed esamina le offerte, procedendo come segue:
se è pervenuta una unica offerta ed è superiore di 1/5 al prezzo base, viene senz’altro accolta;
se è inferiore al prezzo base maggiorato di 1/5, si procede all’aggiudicazione, salvo dissenso del creditore, nel qual caso sarà riproposta alla successiva vendita “con incanto”;
in caso di più offerte, si procede a una gara sull’offerta più alta con aggiudicazione a favore del maggior offerente, anche in caso di assenza di gara;
se sei rappresentato da un procuratore legale, entro 3 giorni dall’aggiudicazione deve dichiarare il nome della persona a cui trasferire il bene.
5) POSSO DELEGARE QUALCUNO PER FARE L’OFFERTA E PARTECIPARE ALL’ASTA?
È possibile che l’offerta sia firmata direttamente da un avvocato, su delega della persona interessata, che parteciperà all’udienza “per persona da nominare” ed entro 3 gg. dovrà dichiarare in Cancelleria ilnome della persona da cui ha ricevuto la delega. Premesso che all’udienza di vendita deve necessariamente partecipare chi ha firmato la domanda, se l’offerente NON può partecipare può dare delega con sottoscrizione autenticata a qualsiasi persona o a un professionista.
6) L’AGGIUDICAZIONE E’ DEFINITIVA?
Si dice che l’aggiudicazione è provvisoria perché devi ancora: versare il saldo prezzo entro il termine fissato, versare l’importo per le spese di trasferimento, depositare in Canc. la ricevuta del versamento.
Solo nel caso di vendita “con incanto”, è possibile che, nei 10 giorni successivi, siano fatte offerte d’acquisto, purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione, e cauzionate col doppio della somma versata per la gara precedente. A questa gara possono partecipare: gli offerenti in aumento, l’aggiudicatario e gli offerenti alla precedente gara.
7) A COSA SERVE LA CAUZIONE E COSA SUCCEDE SE NON MI AGGIUDICO IL BENE?
Se ti aggiudichi il bene, il 10% verrà scalato dal saldo prezzo di aggiudicazione. Se NON ti aggiudichi il bene, la cauzione verrà restituita a fine udienza, se trattasi di A/C, o ti viene dato mandato per prelevare l’intera somma versata sul medesimo istituto bancario/postale. Le uniche spese perse consistono nel bollo da euro 14,63 applicato alla domanda. Se NON partecipi alla gara, senza giustificato e documentato motivo, ti verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata a favore della Procedura.
8) COSA SUCCEDE SE NON VERSO IL SALDO PREZZO NEI TEMPI E MODI STABILITI?
Se superi il termine stabilito (generalmente di 60 giorni), o la proroga eventualmente ottenuta, il Giudice dichiara la decadenza dell’aggiudicazione e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene poi riproposto all’incanto. Se il nuovo prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto all’aggiudicazione precedente, sei tenuto a versare la differenza alla Procedura.
9) POSSO COMPRARE CON UN MUTUO?
Puoi rivolgerti al tuo istituto di fiducia o ottenere un finanziamento, assistito da garanzia ipotecaria, rivolgendoti alle Banche convenzionate.
10) L’IMMOBILE AGGIUDICATO MI VERRA’ TRASFERITO LIBERO DA OGNI AGGRAVIO?
Il Giudice, con il Decreto di Trasferimento, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti, anche se il prezzo di aggiudicazione non sarà sufficiente a soddisfare tutti i creditori.
ATTENZIONE: L’immobile viene venduto a corpo e non a misura e, con esso, vengono trasferite eventuali servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Ecco perché bisogna leggere attentamente la perizia di stima.
11) LA TASSA DI REGISTRO E’ COSI’ ALTA?
Se hai diritto all’agevolazione fiscale per la prima casa, lo devi dichiarare subito al Cancelliere.
12) SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO DAL DEBITORE?
Se il Giudice ha precedentemente emesso un Ordine di Liberazione, il Custode Giudiziario provvede direttamente alla sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo esecutivo ai fini del rilascio, anche nei confronti del terzo privo di titolo opponibile). Se l’immobile è occupato da terzo, intima lo sfratto per finita locazione o per morosità; se è occupato dal debitore, agisce per il rilascio. L’esecuzione avviene di norma tra l’aggiudicazione e il pagamento del saldo prezzo.
In caso di necessità il Custode prende contatto con la Forza Pubblica per il rilascio forzoso. Partecipa alla liberazione ed effettua foto o riprese dei beni da inventariare.
13) SE CI SONO SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE?
Sei tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.
14) ALTRO DA SAPERE?
non c’è garanzia per vizi della cosa;
la vendita può essere risolta per mancanza di qualità promesse (dottrina);
la vendita può essere risolta per mancanza di qualità essenziali;
la vendita può essere risolta o il compratore può ottenere una riduzione del prezzo se la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento.
Fonte: Soldionline.it
http://www.soldionline.it/finanza-personale/immobiliare/come-acquistare-case-e-immobili-all-asta
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