Archivi Blog

La via “social” per la gestione dei Crediti Immobiliari Non Performanti (NPL’s)

nplQuando parliamo di crediti immobiliari non performanti (Non Performing Loans – NPL’s), dobbiamo capire da subito che buona parte del problema riguarda le famiglie, migliaia di situazioni problematiche che ad oggi non sono affrontate dovutamente.

Partiamo dal presupposto che, nella maggioranza dei casi, il debitore problematico è lo stesso che fino a pochi anni fa era un cliente “spinto” a indebitarsi per 30 anni per soddisfare quel sogno, sempre alimentato dal sistema, di acquistare la casa “per la vita”.

Ora che l’ammortamento è diventato un “incubo”, spesso a causa della perdita di reddito o di mutate condizioni familiari (separazioni, problemi di salute, etc), il cliente finanziato è finito nell’elenco dei cattivi pagatori e soggetto finanziariamente indesiderato.

Tali problematiche vengono gestite amministrativamente, ovvero l’ufficio legale della banca compie le  ordinarie attività di escussione del credito (messa in mora, atto di precetto, pignoramento, vendita all’asta dell’immobile), il tutto con
un’atteggiamento formale (lettere e raccomandate) e quasi mai proattivo. Quando poi la gestione delle posizioni viene trasferita a società di recupero crediti, frequentemente il contatto telefonico (quando avviene), è minaccioso e non produttivo.

La mia personale esperienza determina la convinzione che, nella maggioranza dei casi, il debitore è tutt’altro che un furbetto che non vuole pagare; al contrario è una persona che necessita di soluzioni. Nessuno vuole perdere la casa dove vive, l’esigenza abitativa non viene meno.

Attivare un ingaggio “sociale” può essere uno strumento vincente.

Certo, servono risorse umane e competenze comunicative, empatiche, immobiliari e creditizie che non è facile trovare racchiuse in un’unica figura professionale. Le banche non possono rispondere adeguatamente a questo bisogno e tanto meno chi fa recupero crediti, abituato a trattare la questione con fogli excel e tabulati telefonici, in modo industriale.

L’approccio sociale fa si che l’obiettivo principale sia quello di prendere un caffè (medium strepitoso!) nel salotto di casa del debitore. È proprio lì, nella zona di comfort del cliente, che molto spesso nascono le soluzioni. Rifinanziamento della posizione con garanzie di terzi (parenti, amici), proposte di saldo a stralcio, piani di rientro, vendita volontaria del bene ante asta, etc.

Tali attività richiedono un presidio certosino e continuativo sul quale, il creditore, deve investire economicamente, imputando eventualmente la maggior parte del compenso ad una success fee a soluzione conclamata.

Ad oggi la resistenza è ancora importante, c’è chi mantiene una posizione negazionista sull’entità delle sofferenze, c’è chi
preferisce rimandare a “tempi migliori” ogni soluzione, i più arditi provano ad immettere sul mercato centinaia di posizioni immobiliari prossime o già in asta, senza una visione progettuale. I risultati restano nulli o scarsi.

Il settore ha delle potenzialità notevoli, ma senza un approccio “sociale” concreto, senza entrare nell’ottica che questa guerra si combatte “casa per casa”, rimarremo in un limbo dai molti nomi (crisi, bolla, etc..) senza vie di uscita.

Gerardo Paterna
http://www.gerardopaterna.com

Annunci

Crollano i mercati azionari. L’immobiliare se ne avvantaggerà?

Che sia questa la scossa finanziaria che si aspettava per ripompare capitali nell’immobiliare?

Se la fiducia nel mercato finanziario è ai minimi, cos’altro viene da pensare di poter fare se non acquistare immobili?

La Cina per riparare dal rischio di default USA (verosimile o impossibile, staremo a vedere) compra oro a cifre inimmaginabili solo 10 anni fa reinvestendo anche il debito USA.

Noi non siamo la Cina, e i nostri investitori sono sempre stati affascinati e soprattutto educati alla cultura del mattone: che si torni a rivalutare l’investimento immobiliare? Probabile. Del resto è già accaduto altre volte che in corrispondenza di crisi finanziarie si sia ricorsi all’immobilizzazione di capitali (per non andare troppo lontano nel 2001 tra crac della New Economy e Torri Gemelle  lo slancio fu notevole).

La scelta è quasi obbligata, o si rischia di vedere andare in fumo anni di sacrifici con la speranza che il mercato renda con il tempo parte di quanto si sta bruciando sulle piazze azionarie, oppure si cementano i risparmi così da averli sempre lì tangibili, concreti e garantiti nel tempo anche se più o meno lungo.

Volendo essere dietrologisti, se la crisi parte dal crollo del mercato immobiliare, forse dalla ripresa di questo è d’obbligo ripassare. Si parla di crisi strutturale della finanza, di miliardi di esposizione economica e finanziaria che non sono contro-garantiti e che sono il frutto di un debito che mangia debito, dove alla fine i debiti di tutti sono concentrati nella mani di pochi creditori che rischiano di non poterli esigere.

Come si sono contratti questi debiti? Con la corsa al debito e alla ricchezza a prestito, e quindi anche grazie alla leva finanziaria utilizzata per l’acquisto di immobili da parte di tutti i soggetti privati, mentre i soggetti pubblici favorivano e incentivavano questa corrida.

Ridimensionare al ribasso il valore del patrimonio immobiliare ha generato un enorme buco nero dove nessuno garantiva nessuno. Se i prezzi tornassero a salire, in automatico le differenza tra valore e debito si assottiglierebbero, e così il peso dell’esposizione si ridurrebbe forse drasticamente.

La realtà è che siamo davanti ad una situazione difficile: se immaginiamo la Vecchia Europa come gli USA, forse stiamo vivendo la loro “crisi da sub-prime” a distanza di cinque anni, come spesso accade con le cose che importiamo dagli States. Lì nessuno si è preoccupato di porre un rimedio al crollo verticale dei prezzi delle case, forse in Europa siamo ancora in tempo.

La Grecia, che sembra essere la zavorra d’Europa, non paga lo scotto di una crisi immobiliare acutissima? Migliaia di alloggi invenduti ed un’economia debole, hanno generato il panico, e le conseguenti misure messe in atto dalle agenzie di rating.

In Italia ci sono oltre 100’000 alloggi nuovi che languono sul mercato da un paio di anni, e che sono una bomba ad orologeria, per il settore edile e tutto l’indotto, ma che fino ad oggi non è esplosa grazie da una situazione economica delle famiglie italiane virtuosa dettata da anni di risparmi.

Se dovesse continuare la morsa dei mercati azionari, la tentazione di riportare capitali negli investimenti immobiliare potrebbe essere altissima.

Che sia qualcosa di positivo all’interno di un quadro diversamente pessimo?

Forse è ancora troppo presto per dirlo, di certo nei giorni a venire il quadro finanziario mondiale dovrà trovare un assetto, e anche in corrispondenza a questo, sarà più chiara la direzione che si sarà presa.

Andrea Russo

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: