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La Riforma del Condominio – Il punto di vista di Sergio Gaglianese

Sergio Gaglianese

Sergio Gaglianese

Dopo circa 70 anni arriva la tanto anelata riforma del condominio, certo si sarebbe potuto fare sicuramente qualcosa di più, tant’è vero che alcuni personaggi più autorevoli dello scrivente l’hanno definita un mero restyling, ben distante dall’obiettivo dichiarato di semplificare agli Italiani la difficoltosa  e problematica vita in condominio, anzi, a nostro avviso ne creerà di nuovi.

Non vediamo obiettivamente in questa riforma, se tale possa definirsi, provvedimenti risolutivi e chiarificatori, avremmo auspicato una regolamentazione più qualificante e premiante della figura dell’Amministratore Immobiliare, invece  ci si è limitati soltanto a requisiti di base come un diploma di scuola media superiore, un corso iniziale ed a una formazione generica, addirittura senza stabilirne né standard né chi dovrebbe erogare questa formazione permanente (per fortuna la legge 4\2013 ha fatto maggior chiarezza).

Addirittura questi requisiti non sono richiesti a coloro che amministrano il loro condominio, come se ad un soggetto si desse la possibilità di progettarsi casa propria senza avere nessuno titolo o requisito!

Si sarebbe potuto cogliere l’occasione che si presentava di dar vita a un istituto davvero nuovo, di concezione moderna e soprattutto conforme alle normative vigenti negli altri Paesi dell’Unione Europea e fare del condominio un soggetto di diritti autonomo, distinto dalle persone fisiche dei condomini, dotato di una soggettività, sia pur limitata agli atti di gestione delle parti comuni e ai rapporti con i terzi creditori e fornitori del condominio, che del resto esiste già nei fatti e persino tra le righe della stessa normativa approvata.

Eppure una siffatta scelta avrebbe consentito di risolvere in un colpo molte problematiche connesse alla figura dell’amministratore che ne avrebbe tratto vantaggio, alla sua legittimazione attiva e passiva, i cui limiti sono spesso oggetto di discussione nelle aule di giustizia anche e soprattutto dopo la nota sentenza delle sezioni unite.

Alcuni cambiamenti, riferiti alla figura dell’amministratore, sono stati fatti con poca accortezza, evidenziando la distanza dalla realtà operativa degli autori della nuova legge sul condominio.

Ci riferiamo in particolare al fatto dell’obbligo di nomina che passa da più di quattro a più di otto condomini, senza analizzare che spesso in capo ad un solo proprietario ci siano più appartamenti, per cui era giusto legare tale provvedimento al numero degli alloggi.

Continuando, non si può non evidenziare che il legislatore da una lato pensa ad una figura imprenditoriale\professionale, attribuendogli  in modo rilevante i compiti da svolgere, dalla tenuta del registro dell’anagrafe condominiale che comporterà un rilevante impegno considerato i dati richiesti, al registro di contabilità,  all’obbligo dell’aggiornamento delle scritture contabili entro trenta giorni e  rendicontare la gestione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario, e dall’altro lato permette di svolgere la professione a soggetti scarsamente qualificati.

Ulteriore problema scaturirà per il neo art. 1135 del Codice Civile, che  obbliga la precostituzione di un fondo di pari importo dei lavori straordinari deliberati dall’assemblea.

La necessità di accantonare prima dell’esecuzione l’intero ammontare dei lavori di manutenzione straordinari può comportare un significativo rallentamento degli interventi. Il credit crunch – la stretta creditizia – la principale causa ed insieme effetto della grande crisi impedirebbe, infatti, il finanziamento diretto di quei cittadini, prossimi allo stato di insolvenza, che si trovassero senza la liquidità necessaria per poter adempiere alle decisioni dell’assemblea.

Alla luce di tutto ciò, è paradossale che a meno di 100 giorni dall’entrata in vigore della nuova legge, vi siano già iniziative per la richiesta di ritocchi sostanziali al futuro Parlamento, onde evitare seri problemi operativi.

Ma, parafrasando Winston Churcill, non sappiamo se cambiando si migliora, ma per migliorare bisogna cambiare, andiamo avanti.

Sergio Gaglianese

Vice Presidente Nazionale Gesticond e Sinteg

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L’agente immobiliare, ovvero il peggior nemico di se stesso

superman-2Tra qualche giorno sarà Halloween una di quelle festività tanto amate negli USA da prendere piede anche qui in Italia. D’altronde nel nostro paese non va mai sprecata un’occasione per indossare una maschera, meglio ancora se quella di supereroe.

Del resto, ci fu un tempo neanche troppo lontano in cui in giro ci si imbatteva in tanti che vestivano i panni di gente dotata di superpoteri, gente che in poco tempo aveva fatto fortuna con finanza creativa e speculazione immobiliare tanto da conquistare copertine patinate e jet set, o altri che indossato un abito scuro e una cravatta solcavano le vie della propria città a bordo di belle macchine e potenti moto intermediando case, negozi e uffici e mutui senza affanno alcuno.

Si bullavano come supereroi, o almeno così volevano far credere. Dei che quando caddero nessuno ha pianto.

Poi il caos, il credit crunch effetto kryptonite hanno spazzato via questi “eletti”, e l’onda lunga della crisi mondiale ha azzerato i super poteri derivanti dalla cravatta e dall’abito blu facendo svanire quella sicurezza nei propri mezzi tipica del supereroe.

Da lì in poi gli ultimi anni sono stati spesi dai più a rinnegare quel sistema e quell’overdose di successo, riponendo abiti scuri e cravatta d’ordinanza, e cercando piuttosto di stigmatizzare il passato e denigrare il presente che non lascia più spazio a illusionisti e furbetti.

Ma ogni epoca ha i propri supereroi, e anche questa ne esprime di positivi.

Oggi, anno 2013, il vero Supereroe è l’agente immobiliare che ha deciso consapevolmente di rimanere in questo mercato, che ha ammesso le proprie parti di responsabilità e guardandosi poco o nulla alle spalle, ha collocato al centro della propria attività il cliente e i suoi bisogni. L’agente immobiliare che impara a conoscere ed utilizzare la tecnologia quale strumento per facilitare i processi e gestire il tempo, che vede il proprio collega dirimpettaio come un’opportunità e non come un concorrente, che investe nella propria formazione consapevole di quanto alto sia il valore della conoscenza. L’agente immobiliare che ha capito che essere umili non significa flagellarsi ma impegnarsi.

Ovviamente come ogni Supereroe che si rispetti, anche l’agente immobiliare ha il suo peggior nemico (tanti e troppi sono gli altri nemici), uno in particolare che è votato a lavorare nell’ombra per distruggerlo e che trova soddisfazione soltanto negli insuccessi altrui.

La nemesi dell’agente immobiliare, che “pancia a terra” si è rimesso in discussione, è delineabile in quello che anche negli anni buoni probabilmente non otteneva grandi risultati e che ha vivacchiato nel sottobosco fatto di scarsa competenza e assenza di capacità imprenditoriale prendendo quel che poteva, e che ancora oggi diffida della collaborazione, ritiene l’innovazione un fastidio e trova l’alibi perfetto ai propri limiti in una crisi che descrive come infinita e senza speranza, in breve che si vergogna di fare un lavoro che lui stesso ormai disprezza.

Il peggior nemico dell’agente immobiliare è l’agente immobiliare stesso.

E’ così che per ogni agente immobiliare capace che lavora secondo etica e rispetto se ne trovano molti che invece fanno della scarsa trasparenza la loro bandiera, per ogni consulente immobiliare che fa buon uso degli strumenti di lavoro (contratti, web, marketing, ecc.) ne esistono decine che fanno dell’improvvisazione il loro mantra, per ogni professionista immobiliare che propone virtuosamente la collaborazione ne esistono troppi che difendono morbosamente il proprio “tesoro”.

Da sempre non esiste mercato amico o nemico, perché il Mondo segue strade che non si preoccupano di noi, ma esiste un approccio giusto o sbagliato, esiste un modo di fare vincente e uno perdente, esiste chi riesce e chi no.

Ritengo che oggi in Italia soltanto una piccola parte della categoria abbia intrapreso il giusto cammino, lavorando seriamente, non senza gravi difficoltà, ma con grande coraggio. Il resto preferisce giocare al ribasso, distruggere e gioire di indicatori negativi che non fanno altro che confermare le loro teorie secondo cui è tutto finito, arrivando a scommettere sul loro stesso fallimento.

Nessuno può salvare l’agente immobiliare da se stesso, soltanto lui può, e per farlo deve continuare a lavorare con costanza e coerenza senza badare a chi si è già arreso perché ha capito di non essere in grado di andare avanti ma non vuole ammetterlo a se stesso prima ancora che agli altri.

A.R.

twitter @andrearussore

Nomisma, primo semestre 2009 procede la fase negativa del settore immobiliare

(Teleborsa) – Roma, 17 lug – E’ proseguita, nel primo semestre del 2009, la fase negativa del settore immobiliare amplificando i toni rispetto agli ultimi mesi dell’anno precedente. A rilevarlo il Nomisma nel rapporto annuale.

Dopo un 2009 ancora improntato alla flessione del mercato, sia in relazione alle quantità scambiate che ai valori di compravendita, nel 2010 si dovrebbe registrare un certo miglioramento rispetto alla situazione attuale, ma con valori e contratti ancora in tendenziale flessione. Questo in stretta correlazione con la recente ripresa di fiducia da parte delle imprese e delle famiglie che, assieme all’auspicata stabilizzazione del mercato finanziario, potrà costituire il volano per il riavvio, ancorché graduale, del quadro macroeconomico e del mercato immobiliare.

Ancora alla base della fase negativa del mercato immobiliare, che vede una domanda effettiva più che mai rarefatta, contratti in forte calo ed un’offerta in aumento, si pone la stretta del credito, elemento denunciato da tempo e da più voci a livello istituzionale e privato, ma dai dati del credito bancario emerge che le famiglie sono meno interessate dal negativo effetto del credit crunch rispetto alle imprese.

Le famiglie, nel corso dell’ultimo anno, hanno risparmiato più che in passato, sia in Italia che all’estero, un atteggiamento di protezione rispetto al timore del perdurare della crisi economica in atto. Nel 2008/2009, infatti, il saggio di risparmio delle famiglie interrompe la sua progressiva riduzione e riprende, seppur lievemente, a crescere (era al 28% negli anni ’80, si era ridotta all’11,4% nel 2007 ed ora è risalito all’11,9%). La quota di famiglie che sono riuscite a risparmiare è inoltre passata dal 34,2% nell’anno passato al 37,7% attuale (corrispondente a circa 9 milioni).

In un quadro di incertezza del sistema economico e finanziario nazionale ed internazionale, si riaccende però l’interesse potenziale nei confronti dell’investimento nel mattone, da sempre considerato il “bene rifugio” per antonomasia. La percentuale di famiglie che si dichiara interessata ad acquistare un’abitazione nel prossimo biennio si attesta sul 14,6% (si tratta di circa 3,5 milioni di famiglie che salgono a oltre 7 se si aggiungono anche quelle “poco interessate), una cifra assai consistente se si considera che nell’ultimo anno sono state stipulate poco meno di 700 mila compravendite.

La motivazione per l’acquisto dell’abitazione è prevalentemente quella per prima casa (47,5%), seguita da quella per sostituzione (26,9%), seconda casa (8,6%), mentre è in forte ascesa la spinta all’investimento le compravendite effettuate per investimento, erano poco meno del 12% l’anno passato e quello prima, mentre oggi si registra circa il 17%, un balzo in avanti, dunque, di circa il 40%.

Chi acquista una abitazione, negli ultimi mesi, lo fa sempre più attraverso mezzi propri e non attingendo da risorse a debito: il 20% degli acquirenti pagava con mezzi propri ancora uno o due anni fa, mentre oggi la percentuale sale a circa il 30%. Si tratta quindi, di risorse finanziarie che vengono distolte dall’investimento azionario, obbligazionario e del risparmio gestito, per venire ad alimentare il settore immobiliare, complice, oltre che il desiderio di “mettere al sicuro nel mattone i propri risparmi”, anche la politica di restrizione del credito operata dagli istituti.

Le difficoltà del mercato immobiliare degli ultimi mesi sono sintetizzate dalla riduzione del fatturato, ovvero del giro di affari che si sprigiona sul mercato delle compravendite, prodotto del calo degli scambi e dei valori. L’immobiliare nel 2009 genererà in Italia circa 110 miliardi di euro di fatturato in termini di compravendite, un fatturato che a fine 2007, prima che la crisi si manifestasse in tutta la sua virulenza, ammontava a 154 miliardi di euro e che, quindi, alla fine di quest’anno sarà calato oltre il 30% rispetto a due anni fa. La riduzione del fatturato è prevalentemente imputabile alla diminuzione del numero di compravendite (e in minor misura dalla diminuzione dei valori) che, raggiunto il massimo a inizio 2007, iniziano successivamente a calare in modo accelerato.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20090717&fonte=TLB&codnews=695

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