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A Beirut si sgonfia la Bolla Immobiliare ma non i Prezzi

Crescono i Prezzi anche se la Crisi è presente e le Richieste calano

A Beirut il centro città è inavvicinabile a causa dei prezzi, molti sono gli appartamenti vuoti, e la gente si sposta verso le colline della periferia: i prezzi però non accennano a diminuire.

Gli immobili di lusso hanno visto triplicare i loro prezzi negli ultimi 3 anni e in generale dal 2005 il mercato è cresciuto in termini di costo del 25%. I prezzi non accennano a diminuire anche contro ogni evidenza. Nessuno acquista nuove case in città e aumenta il numero di immobili disponibili molto più che la domanda.

In Libano tutti, autorità, operatori e acquirenti, appaiono disorientati. Gli unici a tirar dritto sono i costruttori che non intendono attenuare le loro aspettative.

Andrea Russo

Beirut real estate boom slows but prices still too high for many

Figures show Beirut property values have increased by 25 percent each year since 2005

BEIRUT: For Rudy Karam, looking for an apartment in Beirut was a depressing exercise. The best deal the 32-year-old sales representative found was a decrepit one-bedroom flat renting for $1,000 in the trendy neighborhood of Gemmayzeh.

“The tiles were falling down, there was no hot water and the refrigerator was in the living room,” he says.

So Karam and his girlfriend … like many young couples who work in Beirut … chose to move to the hills above the city, where they found a brand new three-bedroom apartment at half the rent and double the size. Now they can afford a vehicle for the daily half-hour commute. “Even with the car payments and the rent, it’s still cheaper than living in Beirut,” Karam says.

As real-estate prices soar in the Lebanese capital, many young professionals and middle-income earners say they have been forced out of the city, with some complaining that rents rose by up to 30 percent last year.

Indeed despite war, conflicts and political crises, the price of homes in Lebanon has continued to rise exponentially over the last five years, reaching $9.5 billion worth of transactions during the 2010 fiscal year, according to the Finance Ministry. That’s no small figure for a country with a GDP of $39 billion while many industry insiders say real estate sales could be much higher because under-reporting to avoid taxes is so commonplace.

Land is scarce in Lebanon and local buyers face a crowded market, competing both with well-to-do expatriates who return for summers and wealthy Arabs from the Persian Gulf states seeking Mediterranean vacation homes.

In the luxury market, realtors say some properties have tripled in price over the last three years.

Maher Moukaddam, a real estate consultant with the Finance Ministry, throws his hands in the air. “Is it possible that an apartment was selling for $1 million in 2007 and now it’s $3 million?” he asks from a drab government conference room. “It’s not healthy. No one can buy a house in Beirut anymore.”

He claims many new apartments in the luxury sector remain vacant: “Right now I can show you 150 apartments downtown that are empty,” he says in reference to the rows of glass and steel condominiums that have recently been erected in the Solidere area.

Some say prices are too high, and recent statistics indicate that they may finally be leveling out after years of nonstop growth. But few think prices will actually come down.

“Developers are not keen on reducing their prices,” says Karim Makarem, director of Ramco Real Estate Advisers, based in Beirut. Although there is a natural need for new apartments, with some 15,000 additional Lebanese households created every year according to estimates, “supply is not meeting demand”

According to Makarem’s figures, Beirut property values have increased up to 25 percent per year on average since 2005, slowing only recently in 2010 to a growth rate of about 10 percent. Growth has also dampened according to the Finance Ministry, which published a 12.5 percent drop in overall real estate transactions for the last quarter of 2010 when compared to the same period the previous year. Still, 2010 as a whole saw a 10 percent increase on transactions in 2009.

The fourth quarter slowdown is blamed on investor fears over political instability as debate swirled late last year over the controversial indictments expected to be issued in the case of former Prime Minister Rafik Hariri’s 2005 assassination.

“We are in period of instability,” says Marwan Barakat, head of research at Banque Audi. “I don’t foresee an increase in property prices for the time being. Prices will maintain in current levels.”

The stagnation is welcome news to Makarem: “I think what’s happening at the moment is healthy. No real estate market should be increasing more the five to ten percent per year – beyond that it becomes a little unsustainable.”

If developers expect to thrive in the current environment, they would be advised to economize the cost of construction, lower financial returns and offer smaller apartments, he says.

But others say the consistent hike in prices is not necessarily negative.

“I don’t think it’s healthy or unhealthy,” says Elie Harb, president of the American reality franchise Coldwell Banker, in Lebanon. “The market was so devalued 10 years ago,” he says from his corner office overlooking bustling Beirut. “It’s just catching up.”

Harb is not overly concerned by the slowdown in prices, claiming his business was barely affected by the collapse of Saad Hariri’s government last month. He runs his fingers along a chart showing the step-like growth of real estate transactions since 2001. There are no negative figures, only a plateau during the period covering Hariri’s 2005 assassination and the Lebanon-Israel war of 2006. All subsequent years register a steep rise despite the Nahr al-Bared conflict in 2007, the street fighting of 2008, and all the political crises in between.

Bank Audi’s Barkat agrees that declines are unlikely: “Prices in Lebanon are like stairs, they go up, then stabilize for a while and then go up again, they don’t fall.”

Hung on Harb’s office wall is a giant artist’s conception of a $100 million shopping mall project currently under way in the Beka Valley. None of its investors have considered pulling out, he says.

Even in the luxury segment, confidence among realtors remains high. “For us, it’s a good time to buy,” says Victor Najjarian, head of Care Group real estate consultants, which claims a portfolio of $2 billion worth of high-end properties. From the panoramic views at his sleek offices downtown, barely one empty plot is visible amid the fresh crop of high rises – evidence, he says, of strong demand and limited supply.

“We began buying properties the day the prime minister was chosen,” Najjarian says in reference the election of Najib Mikati two weeks ago, following violent street demonstrations.

When asked whether prices might be too high, he stresses that Lebanese banks hold deposits in excess of $100 billion while cash keeps pouring in from expatriates. “The town is rich, people can afford it.”

But with a per capita income of around $10,000, many average Lebanese struggling to find homes would beg to differ.

From his new home in the suburbs above Beirut, Rudy Karam believes more and more Lebanese are likely to follow his example and begin commuting to their jobs in the capital. “People are going to start moving back to their villages,” he says. “Normal people can’t afford Beirut.”


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Ance: Buzzetti chiede al Governo interventi per le Imprese di Costruzioni

La manifestazione del primo dicembre, per il presidente dell’Ance, è più di proposta e di ricerca di dialogo che non di protesta verso questo governo. Studiate anche delle soluzioni per i ritardi di pagamenti alle imprese da parte della pubblica amministrazione.

Il 2011 sarà l’anno cruciale per capire il futuro delle imprese edili in Italia. E i costruttori, per far sentire il loro grido d’allarme, si preparano alla manifestazione del primo dicembre a piazza Montecitorio: gli Stati generali dell’edilizia.
Avranno in testa i caschi gialli dei cantieri, addosso la fascia rossa che delimita i lavori in corso, al fianco i sindacati e le associazioni di categoria.
«Non è un’iniziativa solo di protesta – spiega il presidente dell’Ance, Paolo Buzzetti-,o di contestazione a questo governo, ma un discorso serio, di proposta e di ricerca di dialogo con tutte le forze politiche. Riconosciamo che alcuni provvedimenti positivi sono stati presi, ma la crisi economica minaccia seriamente questo settore e c’è bisogno di risposte al più presto».
Malgrado la crisi politica, per il presidente nazionale dei costruttori questo può essere « il momento migliore, quello di una svolta dalla quale ripartire». « Il nostro settore – sottolinea Buzzetti- ha bisogno di stabilità politica. Consideriamo che questo governo rimanga e ci preoccupiamo del fatto che l’anno prossimo molte imprese potrebbero non sopravvivere. Non potevamo aspettare che il quadro politico si chiarisse».
Il numero uno dei costruttori parla alla presentazione dei dati dell’Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni, che prevedono per il 2011 la perdita di 290 mila posti di lavoro, considerando anche i settori collegati, mentre ora siamo già a 250 mila.
In 4 anni, compreso il prossimo, il settore delle costruzioni avrà perduto il 17,8 per cento in termini di investimenti, circa 29 miliardi di euro e nel settore delle costruzioni in particolare il 34 per cento. Quanto agli investimenti nei lavori pubblici il calo in 7 anni si stima del 32 per cento e per il 2011 si prevede un’ulteriore flessione, soprattutto per le nuove abitazioni (meno 4 per cento), mentre c’è un lieve aumento nelle ristrutturazioni ( più 0,5).
Torna, invece, a crescere il settore immobiliare residenziale nel primo semestre di quest’anno, con un più 4,4 per cento che interrompe una lunga serie di segni meno.
In Italia, sostiene l’Ance, non c’è nessuna «bolla» immobiliare ed esiste ancora un fabbisogno di case insoddisfatto di circa 423 mila abitazioni.
«La ripresa non c’è -afferma Buzzetti – la crisi continua e durerà per anni, vediamo allora cosa fare. Bisogna cercare di risolvere le cose nell’immediatezza e per le future prospettive, con una programmazione a 5 anni».
I costruttori chiedono al governo di spiegare perché «se le risorse ci sono non si spendono» e di risolvere innanzitutto il problema urgente dei ritardi dei pagamenti della pubblica amministrazione, che interessa quasi la metà delle imprese Ance. Ritardi da parte della pubblica amministrazione in media di 4 mesi, ma fino a 2 anni.
«Siamo convinti – spiega Buzzetti – che prima della nostra manifestazione il governo ci darà alcune delle risposte che attendiamo. E per risolvere il problema dei ritardi nei pagamenti abbiamo studiato con la Cassa Depositi e Prestiti anche soluzioni che non portino ad un incremento del deficit. Quello che cerchiamo è un confronto serio e costruttivo».

Autore: Anna Maria Greco


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Mattone: i dati del 2009, aspettando la ripresa. A Venezia i metri quadri più cari

Venezia resta la città più cara d’Italia per gli immobili a uso abitativo: la media per il centro della Serenissima è di 9750 euro al metro quadro. Il prezzo da pagare per vivere nella magia di una città unica al mondo. E’ uno dei dati contenuti nel rapporto sul borsino immobiliare del 2009 diffuso da Confedilizia.

L’associazione dei costruttori analizza gli effetti della crisi sulla bolla immobiliare e prevede una ripresa per la seconda metà del 2010, spinta anche dall’inflazione, con rialzi fino al 15% per gli immobili di lusso e più centrali. Nel 2009 l’81% delle 103 città capoluogo monitorate ha fatto segnare una flessione dei prezzi: il dato maggiore ad Asti centro con un calo del 21,43%. Nelle città metropolitane del nord, per un appartamento da 100 mq, Venezia e Milano sono le più care, mentre Genova è quella con i prezzi medi più “abbordabili”. Al Sud la città più cara è invece Napoli, seguita da Palermo e Catania.

Sempre Venezia, Milano e Roma sono le città più care sia nelle zone centrali (a Roma la media è di 8000 euro al metro quadro, a Milano 7500), sia nelle semicentrali: Venezia (6.300 euro mq), Milano (5.100 euro mq) e Roma (4.800 euro mq); per le zone periferiche, invece sono Venezia (3.900 euro mq), Roma (3.800 euro mq) e Siena (3.500 euro mq). Con riferimento alle aree geografiche, i valori massimi medi si registrano al Nord (3.327 euro al metro quadro), seguono il Centro (3.160 euro mq) e il Sud con le isole (2.232 euro mq). Per i valori minimi è invece il Centro a registrare il prezzo medio più alto (1.562 euro mq), seguito dal Nord (919 euro mq) e dal Sud ed isole (686 euro mq).


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