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Sentenza Corte di Cassazione n. 18001 del 5 agosto 2010.

“Ove il termine di irrevocabilità della proposta contrattuale, ex art. 1329 cod. civ., sia fissato dalle parti in coincidenza con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita o, in difetto, con il rogito notarile di trasferimento della proprietà, deve negarsi l’esistenza stessa della sua apposizione alla proposta.”

Autore: Avv. Massimo Chimienti

Commento

La sentenza è chiarissima. L’unica cosa che bisogna quindi ricordare è che il termine di scadenza della proposta (irrevocabilità) non può coincidere con quello di esecuzione dell’obbligazione ma deve essere antecendente nel tempo nella misura congrua per cui il promissario acquirente e il promittente venditore possano esperire tutte le formalità necessarie al corretto adempimento.

Agenti Immobiliari, il Ruolo non c’è più, però…

Una sentenza della Corte di Cassazione rigetta le istanze di un geometra che pretendeva la provvigione per una intermediazione immobiliare condotta abusivamente

Il fenomeno dell’abusivismo nel campo dell’intermediazione immobiliare è sempre stato la spina nel fianco degli Agenti Immobiliari che esercitano la professione in maniera regolare e professionale.

La situazione si è fatta ancora più complessa a seguito dell’abolizione del “Ruolo” degli Agenti Immobiliari presso le Camere di Commercio.

Ma sparigliare le carte interviene una sentenza della Corte di Cassazione che nel respingere le pretese di un geometra che si era improvvisato abusivamente mediatore immobiliare, lo ha appunto accusato di aver agito senza avere la necessaria qualifica abilitante alla professione.

E poco importa se, nelle more del giudizio, il “Ruolo” presso le Camere di Commercio è stato abolito.

A scovare la sentenza della Cassazione [n.16147/10] è stato l’instancabile Luciano Passuti, presidente nazionale onorario della Federazione italiana agenti immobiliari professionali, il quale, appellandosi al dettato della Suprema Corte afferma: «Il Governo ha sì abolito il Ruolo dei mediatori immobiliari ma non ha abrogato la legge. Pertanto rimangono in vigore le prescrizioni previste per svolgere l’attività».

Naturalmente Passuti non si limita a citare la sentenza nuda e cruda ma arguisce che leggendo bene fra le righe si evince come l’abolizione del Ruolo non abbia fatto decadere di per sé l’abusivismo, quasi che ognuno fosse libero di improvvisarsi Agente Immobiliare. Al contrario restano intatti tutti gli obblighi che la legge impone a chi intenda intraprendere questa professione, Ruolo o non Ruolo.

«Ma la Cassazione – ed è l’aspetto più rilevante per il futuro del mercato dell’intermediazione immobiliare – ha stabilito un fondamentale principio. Vale a dire – sottolinea Passuti – che il Decreto Legislativo del marzo scorso ha sì soppresso il Ruolo dei mediatori immobiliari ma non ha abrogato la legge che lo impone. Pertanto l’intermediazione immobiliare resta soggetta alla dichiarazione di inizio attività, da presentare alla Camera di Commercio competente per territorio, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti. La Camera di Commercio verifica il possesso dei requisiti di cui la legge 39/1989 e iscrive i relativi dati nel Registro delle Imprese , se l’attività è svolta in forma di impresa, oppure nel Repertorio delle Notizie Economiche e Amministrative (Rea). Per la Cassazione ciò comporta che in assenza di abrogazione della legge che impone l’iscrizione al Ruolo delle Camere di Commercio per chi esercita attività di intermediazione immobiliare, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti ora nel Ruolo e in futuro nel Registro Imprese o nel Rea tenuti sempre dalla Camera di Commercio».

Fonte: Quotidianocasa.it

http://www.quotidianocasa.it/2010/09/14/agenti-immobiliari-il-ruolo-non-ce-piu-pero/

Pannelli fotovoltaici in locazione o superficie

Rinnovabili. I contratti che garantiscono l’installazione

Il recente boom del “solare fotovoltaico” ha sollevato molteplici quesiti per i giuristi chiamati a individuare strumenti contrattuali idonei ad assicurarsi la disponibilità, a favore degli investitori, dei siti di proprietà altrui necessari all’installazione degli impianti ovvero a costituire – loro tramite – i più opportuni diritti di godimento sugli stessi, tenendo ben presente la recente classificazione dei parchi solari quali «opifici» e quindi unità immobiliari. Uno strumento negoziale attivabile per esempio per impianti architettonicamente integrati sui tetti degli immobili è il contratto di locazione. Scelta avvalorata dall’orientamento della Corte di Cassazione, che si pronuncia a favore dell’applicazione della disciplina locatizia anche nel caso in cui sia pattuita la facoltà del conduttore di costruire manufatti sull’area locata, da rimuovere o meno alla scadenza del contratto (sentenze 2069/2004, 1451/86, 4157/99 e 596/87). Il ricorso alla locazione assicurerebbe certamente un ridotto carico fiscale per l’investitore rispetto ad altre possibili soluzioni negoziali, ma potrebbe al contempo generare qualche rischio per l’investitore/conduttore. Basti pensare alla nuova normativa fallimentare che, in caso di fallimento del locatore, attribuisce al curatore – in determinati casi – la facoltà di recedere dal contratto di locazione stipulato tra l’investitore ed il fallito. Inoltre, se gli impianti fotovoltaici fossero considerati “addizioni” rispetto alla cosa principale locata, in assenza di idonee pattuizioni l’investitore/conduttore avrebbe diritto di togliere gli impianti, a fine locazione, solo qualora ciò non nuocesse alla cosa locata e salvo che il locatore non preferisse trattenerli pagando un’indennità. Ipotesi, quest’ultima, molto delicata sotto il profilo della redditività dell’investimento, qualora lo scioglimento del vincolo contrattuale dovesse avvenire in largo anticipo rispetto alla scadenza naturale del contratto. Un ulteriore espediente giuridico cui ricorrere, in particolare, per gli impianti collocati al suolo è costituire a favore dell’investitore un diritto reale immobiliare di superficie. Operazione fiscalmente più onerosa della locazione, ma in grado di assicurare maggiori facoltà di godimento sul terreno e sull’impianto. Il Codice civile, infatti, consente al proprietario del suolo di costituire a favore dell’investitore il diritto di fare e mantenere al di sopra e al di sotto del suolo una costruzione (nel caso di specie, l’impianto fotovoltaico comprensivo di ogni suo elemento sotterraneo e fuori terra).L’accorgimento negoziale da adottare in questo caso consiste in una deroga del principio codicistico dell’accessione, secondo cui qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario. Se si opta per la locazione, poi, è bene valutare attentamente l’opportunità di una contestuale costituzione a carico del bene locato – quantomeno – di una servitù di elettrodotto, costituzione anche questa più onerosa della sola pattuizione di un rapporto locatizio. Nonostante il maggior carico fiscale, la costituzione di diritti reali immobiliari – quali la superficie e la servitù – offre maggiori garanzie in termini di pieno godimento del suolo, nonché, nel caso del diritto di superficie (e deroga all’accessione), di immediato acquisto da parte dell’investitore della proprietà delle installazioni. Inoltre, il ricorso ad atti costitutivi di diritti reali immobiliari metterebbe l’investitore al riparo dai pregiudizi derivanti da un eventuale dichiarazione di fallimento del proprietario, stante la tendenziale intangibilità da parte del curatore fallimentare degli atti traslativi di diritti reali acquistati in buona fede prima di una dichiarazione di fallimento. Un’ulteriore esigenza particolarmente sentita dall’investitore è quella di vincolarsi con i proprietari dei siti solo alla fine delle complesse procedure autorizzatorie richieste per la realizzazione dei progetti fotovoltaici e solo a condizione che esse abbiano un esito positivo. In questo caso, quale che sia la tipologia contrattuale prescelta per “vincolare” il sito, un efficace rimedio giuridico è costituito dalla stipula di un contratto preliminare o di un contratto sospensivamente condizionato. Nel primo caso, si prevederà l’impegno dei contraenti alla stipula del definitivo in data successiva alla positiva conclusione dei procedimenti autorizzatori. Nella seconda ipotesi, si stipulerà un contratto sottoponendone l’efficacia alla condizione sospensiva dell’esito positivo del relativo iter autorizzatorio.

Calmetta Avvocati Attorneys LLP

La giurisprudenza.

Cassazione, sentenza 2069/04

L’estensione in tema di locazione di immobili adibiti a uso non abitativo, la disciplina dettata dagli articoli 38 e 39 della legge 392/78 con riguardo al diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore si applica anche alle aree nude, allorché, su di esse, si svolga un’attività ricompresa tra quelle di cui all’articolo 27 della legge citata.

Cassazione, sentenza 4157/99

L’ubicazione non conta Ai fini dell’applicabilità della legge sull’equo canone deve considerarsi locazione di immobile urbano quella avente a oggetto un’area nuda (utilizzata, nella specie, per accedere a una cava) indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile medesimo fuori della cinta cittadina.
Cassazione, sentenza 6200/95

La destinazione In tema di locazione di immobili urbani, adibiti a uso non abitativo, per verificare se un determinato rapporto sia assoggettabile all’articolo 27 della legge 392/78, il giudice deve accertare se l’immobile oggetto della locazione – anche un’area nuda di modeste dimensioni – sia destinato a una delle attività indicate in detta disposizione, indagando sulla sussistenza, o meno di un collegamento funzionale tra la disponibilità dell’immobile e l’attività del conduttore.

Autori: Paolo Francesco Calmetta Ornella Di Benedetto

Fonte: Il Sole 24Ore

http://www.casa24.ilsole24ore.com/affitto-locazione/news/2009/07/12/45_B.php?uuid=1bbfe950-6ea6-11de-b34a-ea645e323499&DocRulesView=Libero

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