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Dubai: La crisi immobiliare non è finita!

Crollo del settore immobiliare a Dubai

Le banche devono assumersi le proprie responsabilità

Mentre cassandre italiane come AbibancheConsob eBankitalia, continuano come hanno fatto in passato a nascondere la gravità della situazione ed a gettare acqua sul fuoco dell’ennesima crisi finanziaria-immobiliare che mette a rischio un modello di avventurismo capitalistico-bancario fondato sui debiti, la compagnia immobiliare Nakheel, che facendo parte della holding Dubai World ha contribuito alla crisi del debito di Dubai, ha chiesto questa mattina la sospensione delle transazioni sulle sue obbligazioni islamiche quotate alla borsa Nasdaq Dubai.

Se le banche pubbliche locali hanno acquistato tali obbligazioni sul mercato nella primavera scorsa quando i prezzi erano crollati in seguito alla crisi del mercato immobiliare,le grandi banche mondiali creditrici dirette della Nakheel per aver collocato i bond presso i mercati internazionali, in assenza di una dichiarazione di default, non possono rivalersi legalmente  nei confronti del governo del Dubai, che al pari di quello di Abu Dhabi, non può essere considerato dal punto di vista legale responsabile e prestatore di ultima istanza.

Non si sa bene infatti quale sia la reale entità del debito della Dubai World, la holding pubblica a cui fa capo la Nakheel, proprietaria del patrimonio immobiliare dell’emirato, la piccola città costruita nel deserto che galleggia su un mare di debiti,non essendoci alcun bilancio certificato, ma secondo fonti dell’Ubs (Unione Banche svizzere), che ha gestito alcune emissioni obbligazionarie dell’emirato e l’Agenzia di rating Moody’s il totale dei debiti potrebbe avvicinarsi a 100 miliardi  dollari, lo stesso valore del Pil a «causa delle potenziali passività fuori bilancio»,mentre la sola Dubai World denuncia passività per 59 miliardi di dollari.

Dubai World e Dubai International Capital hanno partecipazioni sparse ovunque, con il 3% di Eads, il 2% di Sony, il 6% di Hsbc e il 2,8% di Icivi, la principale banca indiana, mentre la Borsa di Dubai ha il 20% del Nasdaq e il 20% della Borsa di Londra, che a sua volta controlla Borsa italiana. Dubai World è proprietaria di 49 grandi porti sparsi in tutto il pianeta e del colosso cantieristico P&O Maritime Service. Nakheel, controllata da Dubai World, gestisce uno sconfinato impero immobiliare e ha finanziato lo sviluppo di tre isole artificiali, che ora rischiano di diventare delle cattedrali nel deserto.

In un mercato globalizzato con partecipazioni incrociate,non si può minimizzare l’impatto della crisi come hanno fatto le banche internazionali ed italiane dichiarando la loro (in alcuni casi minima) esposizione verso le società del Dubai, ma  devono essere i Governi del G20 a varare nuove regole per impedire alle banche di continuare più di prima a creare montagne di carta straccia di swapderivati e “carry trade“, vere e proprie scommesse azzardate di moneta falsa ed Otc (Overseas the counter)  per un controvalore di 670.000 miliardi di dollari pari a dodici volte il Pil mondiale, scambiata al di fuori dei mercati regolamentati.

Non è più tempo di riflettere né di accettare veti, ma è arrivato il tempo di cambiare fissando regole ferree e pesanti sanzioni per le banche e le altre istituzioni finanziarie non aduse  a riconoscere quelle corrette regole che devono presidiare i mercati e garantire i diritti dei cittadini, risparmiatori econsumatori, sia per impedire gli abusi di mercato che di scaricare gli effetti dei disastri provocati sulla collettività.

AdusbefFederconsumatori auspicano che i ministri finanziari europei, che si riuniranno dopodomani a Bruxelles, pongano all’ordine del giorno la riforma della vigilanza finanziaria e la costituzione di nuove regole pregnanti atte a garantire stabilità e trasparenza per un sistema bancario senza scrupoli che è tornato più di prima ad imbastire gigantesche speculazioni mediante strumenti derivatiswapcarry trade per assicurare guadagni certi ai banchieri: Goldman Sachs ad.es., dopo essere stata salvata dal crack con interventi pubblici, pagherà ai propri dipendenti 20 miliardi di euro di gratifiche natalizie!

Autori: Elio Lannutti (Adusbef) – Rosario Trefiletti (Federconsumatori)

Fonte:  Newsfood.com

http://www.newsfood.com/q/8a2e8ea6/dubai-la-crisi-immobiliare-non-e-finita/

Ma quali sono i prezzi giusti?

C’è chi non si tira indietro nello svelare il criterio che utilizza nel dare un prezzo, un valore, a un palazzo. E c’è chi invece preferisce tenerlo riservato. Ci sono operatori che affermano di seguire standard dai nomi impronunciabili come Evs2003 o Ivs2005 o Uspap2006, definiti da diverse istituzioni o associazioni di categoria. Alcuni parlano del «Red book», il libro rosso, che per ora è un manuale adottato e applicato solo in Gran Bretagna. In Italia non tutti lo conoscono e soprattutto in pochi affermano di utilizzarne i principi. Del resto, nessuno li obbliga, tanto più che il Red book è stato tradotto nella nostra lingua solo da pochi mesi per iniziativa del Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), organizzazione globale nel campo immobiliare nata per regolare la professione ed elevarne gli standard etici.
Insomma, riuscire a fissare qualche elemento comune nel lavoro dei cosiddetti «valutatori immobiliari» è impresa ardua. Tanto che tra gli operatori c’è chi si dice «scandalizzato» per il pericolo di perdere credibilità; chi sollecita la Banca d’Italia a suggerire qualche correttivo al ministero dell’Economia perché intervenga con un provvedimento legislativo; chi se la prende con le banche che non mettono in comune i dati sulle compravendite per lo più finanziate attraverso mutui.
E poi c’è chi alza la voce. «Com’è possibile che uno stesso immobile valutato da tre società diverse abbia tre prezzi diversi? Dov’è la trasparenza?» incalza Mauro Pulega, amministratore delegato di Est Capital sgr, nel corso di un convegno organizzato durante la fiera immobiliare Eire appena conclusasi alla Fiera di Milano.
«È un fatto che nella valutazione di un palazzo si combinino due componenti, una soggettiva e una oggettiva» spiega con una certa diplomazia Luca Villani, a capo della divisione Valuation della società di consulenza Jones Lang LaSalle. «La prima fa riferimento a indicazioni specifiche della società; la seconda si basa su parametri come superficie, canoni di locazione, tipi di contratti che non possono assumere valori così diversi a seconda di chi li prende in considerazione. È in questi casi che l’evidenza di prezzi assai diversi fra loro fa storcere il naso».
A dire il vero, il settore della valutazione immobiliare non è nuovo a polemiche. Ma torna di attualità in momenti di mercato come questo, con i prezzi in calo del 10% nel 2009, le compravendite in discesa tra il 15 e il 20% con punte del 70% per alcune tipologie di edifici e il fatturato dell’industria del mattone crollato del 30% negli ultimi due anni, da 138 a 96 miliardi di euro.
Ecco perché definire un prezzo più o meno corretto (il prezzo giusto) ai beni immobili assume particolare rilevanza in un momento in cui gli affari si fanno con il contagocce e sul mercato gira poca liquidità. A finire nel mirino è la mancanza di controllo. Sembra un gioco di parole, ma di fatto non esiste nessuno che valuta il lavoro del valutatore indipendente. Nessuna istituzione, organizzazione, ordine professionale, autorità istituzionale è obbligata a giudicarne e, in caso, a condannarne l’operato.
Certo, esistono norme che prevedono per esempio che una società di valutazione non possa rinnovare per più di due volte il mandato triennale presso una società di gestione del risparmio. Dopo sei anni, insomma, è prevista una pausa di tre. E poi?
«La normativa è vaga» conferma Leo Civelli, amministratore delegato di Reag Europe. «Chiarisce solo che il professionista che aveva l’incarico all’inizio della vita del fondo non può essere lo stesso alla sua scadenza. Né Banca d’Italia né Consob possono intervenire se non attraverso qualche suggerimento al ministero dell’Economia e delle Finanze, che noi auspichiamo».
E così il valutatore dei portafogli immobiliari, figura richiesta come «indipendente» dal regolamento dei fondi, per esempio, ma anche nell’ambito delle operazioni di trading di edifici di aziende o di istituzioni pubbliche, è vincolato solo da poche, limitate regole. «È un’anomalia tipicamente italiana» denuncia Francesco Abba Legnazzi, direttore generale di Cb Richard Ellis professional services e responsabile del servizio Valuation per Cbre Italia, che spiega di utilizzare il metodo delle attualizzazioni dei flussi di cassa per valutare gli immobili che gli vengono sottoposti: «Di fatto ognuno segue i propri schemi. Non che questo significhi una qualità inferiore, ma viene meno la presenza di criteri oggettivi che consentano nel tempo di fare confronti e verifiche sull’adeguatezza della stima».
Una dose di responsabilità, secondo Abba, spetta alle banche: «L’80% delle transazioni immobiliari avviene con ricorso ai finanziamenti. Questo significa che gli istituti di credito sono la maggiore banca dati dei valori degli edifici. Eppure le banche non hanno mai voluto fornire i dati al mercato».
E allora, che fare? «Banca d’Italia, oltre a chiedere maggiore rigore ai valutatori, dovrebbe obbligare le banche a condividere con noi i dati» taglia corto Abba. «Almeno si partirebbe da una base comune».
Anche la crescente internazionalizzazione del mercato dovrebbe spingere verso la trasparenza. A oggi, in realtà, solo il 20% degli immobili scambiati in Italia riguarda operatori stranieri. «Ma aumenteranno sempre di più e questo spingerà le società di valutazione a usare gli stessi criteri tra diversi Paesi». Il lavoro va in due direzioni: omogeneizzare i parametri e le figure professionali.
«Mancano le cornici, le basi comuni, le metodologie» taglia corto Feliciano Carabellese, membro del board di Rics Italia, che conta circa 200 associati. «Un immobile da noi rischia di ricevere valutazioni diverse senza che nessuno sia obbligato a specificare le metodologie utilizzate». «Il nostro Red book non risolve il problema» continua Carabellese «ma, indicando chiaramente quali informazioni il valutatore deve fornire, consente a due immobili di essere confrontabili almeno nell’approccio di valutazione».
Un primo piccolo passo verso una maggiore trasparenza. Che però non conviene a tutti.

Fonte: Blogonomy.it

http://www.blogonomy.it/2009/07/01/ma-quali-sono-i-prezzi-giusti/

Non solo Zunino. Tempi duri per gli immobiliaristi

MILANO – Tempi duri per gli immobiliaristi. Lo sgonfiamento della bolla immobiliare, come uno degli effetti negativi della crisi che da due anni investe tutte le economie mondiali, mette a dura prova un business che vive praticamente di due aspetti: il valore degli immobili e il livello dei debiti a questi correlati. È così che, anche in Italia, il rallentamento delle quotazioni di case e palazzi, unito alle difficoltà a vendere cespiti per onorare i debiti e i loro interessi, porta sempre più gli operatori e le loro banche di riferimento a piani di ristrutturazione del patrimonio.

Il caso sotto i riflettori è quello di Risanamento, dopo l’istanza di fallimento chiesta settimana scorsa dalla magistratura milanese, e che sarà discussa mercoledì. I contorni del piano di riassetto si fanno più nitidi: le banche dovrebbero sottoscrivere un aumento di capitale da 250 milioni, 100 in contanti, il resto convertendo crediti; in tal modo Luigi Zunino si diluirà dal 73% al 20%. Le speranze di mantenere in bonis il gruppo hanno spinto il suo titolo (+4,8%), reduce da sedute da crepacuore.

Ma Zunino non è l’unico immobiliarista a dovere affrontare criticità. Oggi Consob ha rilasciato l’autorizzazione al prospetto della ricapitalizzazione di Aedes da 150 milioni, con diritti negoziabili tra il 27 luglio e il 12 agosto. Operazione di sopravvivenza, e molto travagliata, tanto più che l’azionista Amenduni e gli altri soci forti si sono impegnati a sottoscrivere solo circa metà dei titoli, mentre un composito consorzio bancario si è fatto carico di garantire i restanti 67 milioni. Il nulla osta dell’autorità di mercato ha messo le ali al titolo Aedes (+14,35%).

E oggi è stata una giornata positiva anche per Gabetti property solutions. È infatti passato in giudicato il decreto di omologazione dell’accordo di ristrutturazione dei debiti sottoscritto tre mesi fa tra la società immobiliare, altre affiliate e le rispettive banche creditrici. L’operazione prevede il riscadenziamento dei debiti, la riduzione dei tassi di interesse, il rinvio del loro pagamento e la conversione in capitale di una parte delle spettanze delle banche. Il titolo, dopo un andamento ondivago, ha chiuso in calo del 2,45%.

Autore: Andrea Greco

Fonte: Repubblica.it

http://www.repubblica.it/2009/07/sezioni/economia/caso11/lu24/lu24.html


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