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L’Amministratore di Condominio

Secondo la definizione della ELTI, l’amministratore è “colui che su mandato degli aventi diritto gestisce un immobile e/o un condominio”.

Il Codice Civile prevede le “Attribuzioni dell’amministratore” all’art.1130, una figura che è comunque regolamentata dalle norme sul mandato. A parte il secondo punto dell’articolo, che stabilisce che alla fine dell’anno di gestione l’amministratore deve dare il rendiconto all’Assemblea, vediamo cosa dice l’art.1130.

In base a quest’articolo, l’amministratore condominiale:
1. È organo esecutivo e tutelatore del condominio in base al regolamento;
2. Disciplina l’uso delle cose comuni al fine del miglior godimento possibile della cosa comune;
3. Riscuote le quote occorrenti alla gestione ordinaria e alla conservazione dei servizi del condominio;
4. Compie gli atti conservativi dei diritti del condominio.
L’amministratore è figura incaricata da un rapporto di mandato a compiere una serie di atti per conto di varie di persone titolari di una proprietà indivisa (ed indivisibile). Dato che questa pluralità non ha figura giuridica, occorre che qualcuno rivesta questa “responsabilità”: infatti, la figura giuridica non è solo una figura di rappresentanza o volta all’espletamento di alcune funzioni, ma riveste anche la responsabilità civile e penale del Condominio. Il mandato conferito è disciplinato dall’art.1703 sgg.del Codice civile, articoli che stabiliscono responsabilità del mandatario (art.1710-1718) e diritti/doveri del mandante (1710-1753).

con  il contributo di

studio Amministrazione Condominiale Mc Roma – www.studiocavallaro.eu – info@studiocavallaro.eu

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Per la ripartizione fra proprietario e inquilino si fa riferimento a un Dm

La spartizione delle spese tra proprietario e inquilino è ancora regolamentata dall’articolo 9 della legge n. 392/1978 (il cosiddetto equo canone) che la riforma delle locazioni non ha abrogato, nonché dal codice civile (articoli 1576-1578). Tuttavia si tratta di norme divenute derogabili nelle locazioni a canone libero (quelle, per intenderci, di 4 anni più 4 di durata), purchè vi si faccia eccezione espressa. Perciò è possibile allegare al contratto una ripartizione differente da quella prevista dalle leggi e dalla giurisprudenza che le ha interpretate. Al limite, secondo interpretazioni caldeggiate soprattutto dalle associazioni dei proprietari, è possibile imporre all’inquilino anche il versamento delle spese di manutenzione straordinaria. Prassi comune è comunque quella di  far “rivivere” l’articolo 23 della legge sull’equo canone (ora abrogato per le locazioni abitative) , che prevedeva un incremento del canone pari all’interesse legale in caso di riparazioni straordinarie le cui spese fossero sopportate dal proprietario.

Per tutte le locazioni a canone concordato, viceversa, la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino è stata rigidamente prescritta in una tabella  allegata al decreto del ministero delle infrastrutture 30/12/2002 (che tra l’altro ha sostituito radicalmente quelle approvate negli accordi territoriali delle varie città) . La riproduciamo sinteticamente in questa pagina, anche  perché essa è divenuta autorevole fonte interpretativa sui criteri di spartizione anche per i giudici, anche quando è in ballo una locazione a canone libero, per la quale non sia stata regolamentata per iscritto una suddivisione con diversi criteri.

Naturalmente, qualsiasi spartizione serba dei margini di ambiguità. Per esempio, è spesso fonte di lite a chi tocchi la riparazione di un guasto. Occorre infatti stabilire se esso è dovuto da un logoramento dato dalla vecchiaia di un impianto o di una struttura (nel qual caso toccherebbe al proprietario) o da un cattivo uso o da una cattiva piccola manutenzione da parte dell’inquilino, che ha l’obbligo di custodia dell’immobile locato e dei suoi accessori. Tanto per fare un esempio, un cattivo uso di un lastrico solare (disponendo piante con vasi pesanti e facendo stagnare l’acqua utilizzata per annaffiare), può causare gravi e soprattutto costosissimi problemi di infiltrazioni in fessure che si creano nel manto di copertura.

Inoltre le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non sono mai riuscite a mettersi d’accordo su a chi toccassero certe spese,non a caso non elencate nella tabella allegata al decreto ministeriale. Per esempio, se l’onorario dell’amministratore condominiale e le polizze globali fabbricato competano  al 50% al conduttore oppure per intero al locatore. Ma anche chi paga l’eventuale  tassa del passo carraio, le ispezioni e i collaudi periodici dell’ascensore e la sostituzione delle funi logorate dall’uso,la riparazione delle colonne montanti delle fognature e via elencando. Ambiguità generano anche i contratti “a forfait” stipulati con ditte che si occupano degli impianti (terzo responsabile del riscaldamento, o dell’ascensore), quando il contratto stesso comprenda garanzie di riparazioni straordinarie con  spese a carico dell’installatore-manutentore.

Competono invece sicuramente all’inquilino, perché a lui imputate dal Dpr n. 412/1993 di attuazione della legge sul risparmio energetico, gli obblighi di esercizio, manutenzione e verifiche periodiche degli impianti termici (nonostante il fatto che la tabella non vi faccia cenno). Il che significa che è lui che deve pagare le verifiche eseguite periodicamente da un manutentore specializzato nonché i costi di eventuali controlli, che sono ancora oggi gestiti dai comuni oltre i 40 mila abitanti o dalle province negli altri casi. Ovviamente è l’inquilino ad assumersi le responsabilità derivanti dall’accensione, fuori dalle ore e dai periodi consentiti, della caldaia individuale.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

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