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Te lo do io lo spread

spreadDa un pó di tempo il termine inglese spread è entrato prepotentemente nell’uso comune. Spread nella sua accezione più nota è “il differenziale di rendimento tra titoli di Stato”, vale a dire rende più investire sui titoli di uno stato con elevato rischio di insolvenza. In parole povere, ad esempio, l’investimento su btp italiani rende di più che sui bund tedeschi, perché l’Italia è costretta a remunerare con maggiori interessi quegli “arditi” investitori che puntano sul Belpaese. Lo spread, quindi, è la differenza di resa tra due operazioni finanziarie.

In ambito speculativo oltre a quelli di natura mobiliare esistono altri mercati, e negli anni passati uno molto appetito era quello immobiliare. In questo momento, però, le banche preferiscono investire sui titoli di stato che sul mattone proprio per un ragionamento inverso: mi assumo un minor rischio e porto a casa un rendimento certo. Acquistare titoli di Stato è un’operazione garantita non soltanto dallo Stato sovrano emittente, ma oggi anche dalla Comunità Europea (vedi Fondo Salva Stati FESF), e le banche, che hanno come unico obiettivo i profitti, non hanno attualmente interesse nel finanziare operazioni immobiliari ad alto rischio come i mutui ipotecari. I mutui, del resto, sono ad alto rischio a causa di una distanza tra redditi e valore degli immobili che, come dimostrato negli ultimi anni, pone le banche di fronte ad un alto rischio di insolvenza dei debitori, che a loro volta non possono prestare garanzie accessorie sufficienti ad abbattere questo rischio perché tutti troppo indebitati in ragione dei debiti già contratti.

Dal momento che i redditi non possono aumentare a causa di molteplici fattori, l’unica opportunità per cui questa forbice si riduca è la discesa dei prezzi. Come spesso accade, negli Usa questo è avvenuto abbastanza velocemente già dopo il fallimento di Lehman Brothers, in Italia ancora no. Perché se è vero che i prezzi anche in Italia hanno intrapreso un fase discendente, è altresì vero che la discesa è molto lenta. Fintanto che i valori non ritorneranno ad avere una corrispondenza alla ricchezza reale, il mercato immobiliare residenziale (indice di riferimento di tutto il comparto) continuerà ad arretrare nel numero di compravendite.

In tutto ciò l’attività che può essere svolta dagli agenti immobiliari è quella di scoraggiare venditori non fortemente motivati, a tenere sul mercato immobili a prezzi sensibilmente lontani dai più probabili reali valori. Ci sono migliaia di immobili disponibili sul mercato, sta agli agenti immobiliari selezionare i migliori da proporre a chi può davvero acquistare. Molti acquirenti desistono dall’acquisto dopo che le loro ricerche si sono scontrate con valori ben distanti dalle loro capacità di spesa.

Oggi più che mai il lavoro dell’agente immobiliare è quello di mediare tra delle aspettative spesso troppo distanti. Questa è l’attività propria del mediatore: accompagnare i venditori verso il migliore prezzo di vendita possibile, e offrire agli acquirenti la serenità di un’operazione calibrata per le loro reali disponibilità. L’agente immobiliare è chiamato ad individuare e selezionare il miglior prodotto disponibile sul mercato, e proporlo con professionalità al proprio cliente riducendo le distanze tra domanda e offerta.

Bisogna incentivare il mercato reale, quello fatto da compratori e venditori motivati, per rendere lo spread tra mattone e finanza più favorevole al mercato immobiliare così che possa attrarre nuovamente l’attenzione degli investitori. Meno immobili in vendita, dunque, e più opportunità sul mercato a valori in linea con la capacità di spesa per tutti quei compratori che siano realmente motivati all’acquisto.

Andrea Russo

twitter @andrearussore

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Dopo il gelo torna a fare Notizia il Mercato Immobiliare di New York

New York sembra più felice ultimamente, tutti quanti sorridono sulle strade della Grande Mela; oppure sono solamente facce paralizzate dal freddo in un ghigno alla Joker?

Adesso seriamente: credo che le temperature artiche di questo inverno che ha portato livelli di neve record abbiano influito sul volume di attività del mercato immobiliare. Dopo tutto, a chi viene voglia di uscire in cerca dell’affare in queste condizioni climatiche?

La società di statistiche immobiliari Miller Samuel ha pubblicato l’analisi del mercato di Manhattan per l’ultimo trimestre 2010. Vale la pena considerare alcune informazioni contenutevi.
Il numero di vendite nel quarto trimestre 2010 è stato 2,295 contro 2,473 per lo stesso periodo 2009. Bisogna tenere in mente però che il quarto trimestre 2009 è stato un periodo particolare con un livello di attività che è stato il più alto negli ultimi 20 anni per il fatto che ci fu un accumulo di vendite non conclusesi nei trimestri precedenti a causa della crisi finanziaria ed una conseguente ondata di vendite quando la situazione si è sbloccata, facilitata anche da incentivi fiscali per chi comprava la prima casa.
Dall’altro lato il livello di magazzino (ovvero le unità immobiliari disponibili sul mercato) è sceso da 8,123 a 7,232 dal terzo al quarto trimestre 2010, portando ad un normale basso livello di magazzino per i mesi invernali.
La quota di mercato, per quanto riguarda appartamenti venduti nel quarto trimestre 2010, è diminuita dell’ 11% nel caso dei monolocali e bilocali rispetto allo stesso periodo nel 2009, mentre la quota di mercato dei trilocali è cresciuta del 12%, diventando il segmento più grande.
Il prezzo a piede quadrato è passato da $1,051 nel quarto trimestre 2009 a $1,058 nel quarto trimestre 2010; nello stesso periodo il numero medio di giorni che un immobile passa sul mercato, prima di essere acquistato è passato da 204 (un record) a 124, un livello molto più in linea con l’ andamento medio degli ultimi 15 anni: 126 giorni.

Financial District (FiDi)
La zona sta continuando il suo processo di miglioramento e cambiamento.
Se da una parte alcune società di consulenza e banche d’affari come Deloitte & Touche e Nomura si stanno spostando verso Midtown, dall’altra c’è un numero elevato di aziende hi-tech, media e grandi studi legali che stanno cercando spazio per i loro uffici proprio qui. Alcuni esempi: Condè Nast sta negoziando l’affitto di un milione di piedi quadrati alla nuova torre One World Trade Center che sara’ ultimata nel 2013; Newsweek e The Daily News stanno a loro volta considerando opzioni nel Financial District.
FiDi ha, fra l’altro, visto il proprio numero di residenti più che raddoppiare dall’11 settembre 2001.
Penso che alla fine la perdita di grandi società come Deloitte e Nomura non sarà un grosso problema per la zona che, pur mantenendo il suo “ego” finanziario, sta acquisendo una diversità di settori economici presenti che mancava ed un crescente numero di residenti; entrambi questi fattori contribuiscono a creare opportunità nel mondo della vendita al dettaglio, la quale offerta al momento è un poco carente.

Gli intermediari immobiliari stanno notando da qualche tempo che la stagionalità del mercato degli affitti sta tornando. Come sappiamo: i normali ritmi si erano sconvolti durante la crisi finanziaria.
Secondo i dati Miller Samuel, il numero di affitti a Manhattan è stato 7,127 nel quarto trimestre dello scorso anno, quasi tre volte il volume rispetto allo stesso periodo nel 2009. Dall’altro lato la ridotta attività nei mesi autunnali ed invernali si è manifestata con un calo del 16% dal terzo al quarto trimestre 2010, in linea con la classica ciclicità del mercato.
Il tasso di occupazione giocherà un ruolo chiave nell’immediato futuro nel decidere se questa normalità ritrovata potrà continuare o meno.
Secondo il Dipartimento del Lavoro dello Stato di New York: ci sono circa 119,500 persone disoccupate nella città di New York rispetto all’agosto 2008. A livello nazionale i dati più recenti sembrano essere incoraggianti con un tasso di disoccupazione calato dello 0.4% ad un livello di 9% in gennaio.

200 Eleventh Avenue
Questo nuovo edificio disegnato dall’architetto Annabelle Selldorf è a poche settimane dall’essere completato in ogni suo dettaglio.
La struttura presenta una caratteristica particolare lo Sky Garage.
I residenti possono guidare la propria vettura all’interno dell’edificio dove un ascensore porterà la stessa ed i suoi occupanti al piano desiderato. Il concetto e la tecnologia che consentono ciò non sono particolarmente innovativi. Ci sono infatti alcuni palazzi commerciali con la stessa caratteristica. Ma questo è il primo caso a Manhattan in cui un condominio di lusso viene realizzato in questa maniera.
I giornali dicono che Nicole Kidman e Domenico Dolce hanno acquistato appartamenti qui.

100 Eleventh Avenue
Alcuni residenti in questo condominio di lusso disegnato da Jean Nouvel si sono lamentati per il ritardo nell’ultimazione dei lavori ed i problemi legati alla costruzione.
Recentemente c’e’ stata anche un’infiltrazione d’acqua, che gocciolava dal soffitto della lobby. Questi contrattempi tecnici hanno seguito i problemi finanziari del progetto cominciati al momento della crisi finanziaria del 2008. Un gruppo di investitori privati dovette intervenire in quell’anno per evitare il processo di bancarotta.
Per quanto la bella struttura del genere decostruttivista possa attrarre lo sguardo dall’esterno, non riesce a mascherare completamente le difficoltà interne al complesso.
Al momento della crisi, molti compratori, che avevano già firmato il preliminare e pagato anticipi da centinaia di migliaia di dollari, hanno cercato di riavere indietro i propri soldi e non continuare con la transazione cominciando azioni legali sulla base di diversi elementi presenti sul contratto. Questo fenomeno fu dovuto soprattutto alla negativa situazione economica. Infatti si cominciò ad avere passaggi di proprietà solo alla fine del 2009, dopo quasi due anni da quando i primi compratori firmarono il loro preliminare.
Bisogna comunque dire che il nuovo gruppo alla guida del progetto ha saputo fornire le risorse necessarie a mantenerlo in vita ed a non farlo andare in stallo come è successo in altri casi.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

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Il mercato immobiliare cinese

Crescita strutturale a lungo termine del mercato immobiliare cinese

Il potenziale di crescita strutturale del mercato immobiliare in Cina è, a nostro avviso, nel lungo termine, molto interessante dati alcuni fondamentali solidi quali l’urbanizzazione e la forte crescita economica. La Cina è uno dei pochi paesi nel mondo che presenta una bassa urbanizzazione e una forte crescita economica. Ciò implica una combinazione del meglio di questi due fattori: le persone che ogni anno migrano da aree rurali nelle città sono in media 20 milioni. L’obiettivo del governo è di raggiungere un tasso di urbanizzazione del 60% entro il 2020. Considerando per ogni migrante un fabbisogno medio annuo di 18 m2, già con questo dato si ricava una domanda di 310-440 m2 per anno per i prossimi 13 anni. A ciò si aggiunge la domanda generata dai re-insediamenti e dai passaggi ad alloggi di livello superiore derivante dai redditi in aumento. La domanda di alloggi quindi nel medio lungo termine offre prospettive molto interessanti.
L’accessibilità degli alloggi è migliorata gradualmente grazie all’emergere e all’affermarsi di una classe media e al miglioramento del livello del reddito nazionale. Inoltre, il tasso di risparmio resta relativamente basso. A mano a mano che l’economia si riprende e l’inflazione ricomincia a salire, molti potrebbero vedere nell’acquisto di un immobile una protezione contro l’inflazione.

Politiche governative
Le politiche governative condizionano in maniera considerevole il mercato immobiliare in Cina e quindi le quotazioni delle azioni immobiliari cinesi riflettono, nel tempo, l’impatto di queste politiche. Fino all’inizio della crisi finanziaria, nel 2008, la posizione del governo cinese è rimasta orientata verso le politiche restrittive. Nel 2006, per esempio, è stata introdotta la regola del 90/70, secondo la quale almeno il 70% del totale della superficie utilizzata per le nuove costruzioni residenziali doveva essere destinata ad appartamenti di superficie inferiore ai 90 m². Nel gennaio 2007, l’Amministrazione Fiscale Statale ha riconfermato la tassa sull’apprezzamento della terra (LAT) sulla base di uno scadenzario progressivo. Soltanto nel secondo semestre del 2008 il governo cinese ha cominciato ad allentare la sua posizione contestualmente all’introduzione di vari pacchetti di stimolo per l’economia. All’inizio del 2009, per esempio, è stato avviato il piano per l’edilizia popolare Rmb900bn e sono state liberalizzate le restrizioni per l’acquisto di proprietà immobiliari a Pechino da parte degli stranieri.

Nel breve termine, dato che la domanda e l’offerta di alloggi continuano a essere abbastanza equilibrate in molte città cinesi, non ci aspettiamo una politica nazionale di tipo restrittivo. Il parco immobiliare dell’offerta si è recentemente ridotto passando da una offerta che copriva un anno a una che copre solo pochi mesi. Vista l’incertezza riguardo al percorso della ripresa dell’economia globale, al primo posto tra gli obiettivi del governo cinese c’è quello di garantire la sostenibilità della ripresa economica e la stabilita dell’alto livello occupazionale. A lungo termine, il governo cinese mostra la volontà di sostenere il mercato immobiliare del paese.

Confronto regionale
La dinamica dell’offerta e della domanda varia tra le differenti regioni. Il mercato immobiliare cinese è vasto e può essere diviso in quattro zone geografiche principali:

1) Bohai Rim che include Pechino e Tianjin
2) Il delta del fiume Yangtze che include Shanghai, Wuxi, Suzhou, Hangzhou
3) Il delta del fiume Pearl che include Guangzhou, Shenzhen
4) La Cina Centrale che include Chengdu, Chongqing, Wuhan.

Le singole regioni o città hanno ciascuna un proprio sviluppo economico e dell’infrastruttura. Nel confrontare le differenti religioni, occorre prendere in considerazione i fattori succitati.

Outlook per i prezzi immobiliari
In generale, siamo convinti che i prezzi degli immobili cresceranno regolarmente nel breve termine per i seguenti fattori:

1.Ripresa della domanda sospesa: i compratori nel 2008 avevano adottato un atteggiamento di attesa a causa dell’incertezza delle prospettive nel mercato immobiliare. A mano a mano che i prezzi degli immobili vanno migliorando, molti compratori stanno nuovamente prendendo in considerazione l’acquisto.
2.Il pacchetto di stimolo del governo i cui effetti si vedranno nel secondo semestre del 2009.
3.La nuova ricchezza derivante dal rialzo dei mercati azionari e dall’abbondante liquidità.
4. Il ritorno degli investitori al mercato.
5.Un’offerta limitata nel breve termine: nel 2008, i costruttori, a causa dei problemi di liquidità, sono stati cauti nell’acquisto di terre. Nella prima metà del 2009, invece, i contratti di vendita hanno superato le aspettative. Ciò ha determinato un restringimento dell’offerta nel breve termine.

Selezione dei titoli e strategia di investimento
Anche se le quotazioni delle azioni immobiliari in Cina tendono a muoversi in tandem, la selezione delle singole azione è cruciale per sovraperformare. La ricerca sui fondamentali, la due diligence da parte del management per valutare la solidità delle aziende e le visite ai siti delle proprietà sono critici per una conoscenza approfondita delle società:.
In generale, riteniamo che le società di qualità debbano possedere le seguenti caratteristiche:

1. Un team gestionale qualitativamente valido con alle spalle un consistente numero di progetti realizzati e una conoscenza approfondita di investimenti in aree da sviluppare
2. Qualità, distribuzione geografica e costo degli investimenti in aree da sviluppare ottimali
3. Utili in crescita, con un margine netto e un ROE >20%.

La quotazione delle azioni e i catalizzatori della quotazione delle azioni a breve sono due elementi principali dei criteri d’investimento. Per generare ricavi superiori alla media, accumuliamo azioni di società costruttrici di qualità a quotazioni interessanti durante le correzioni del mercato o quando l’ambiente politico a breve termine è incerto, che teniamo a lungo termine. Data la volatilità del prezzo delle azioni e l’incertezza sulle politiche del governo, il settore immobiliare in Cina presenta molte opportunità per creare valore.

A cura di Winnie Chan portfolio manager, Legg Mason Hong Kong (società del gruppo Legg Mason)

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