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Quando trova qualcuno me lo porti

cliente agenzia immobiliarePer anni si è aggirato nei peggiori incubi di ogni agente immobiliare lo spettro di tal signor Amatore. Questo individuo, dai più definito bonariamente mitologico, è da sempre il sogno indecente di ogni venditore di casa che a suo dire non ha grande fretta di vendere e che ha una casa giusta proprio per tal signor Amatore. Io, che non ho mai creduto neanche a Babbo Natale, ho sempre evitato di dedicare attenzioni al signor Amatore, ma ho lottato abbondantemente contro il signor Secapita Meloporti…

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Come comprare una casa in Germania. Rischi da evitare.

acquisto casa germaniaIn un momento in cui l’economia tedesca appare ben più solida di molte altre, ecco una serie di consigli per chi volesse valutare l’acquisto di un immobile nella terra di Angela Merkel.
Nel comprare un appartamento in Germania, bisogna sempre controllare sempre i seguenti documenti:

     Teilungserklärung (dichiarazione di divisione)

     Aufteilungsplan (piano di distribuzione)

Questi si trovano tra le carte catastali (Grundbuch). In essi sono indicati i millesimi dell’appartamento la planimetria, l’organo competente che ha concesso la costruzione e specificano cosa si sta comprando: la proprietà effettiva (Sondereigentum) e quali sono le parti condominiali (Gemeinschaftseigentum – parti comuni, Sondernutzungsrecht – diritti d’uso).Leggere questi documenti previene il sorgere di problemi al momento dell’atto notarile. Il venditore tedesco infatti, spesso in buona fede, non conosce nel dettaglio queste carte. Qui in seguito tra i problemi più comuni che ci sono capitati nello svolgimento del nostro lavoro di agenzia immobiliare a Monaco di Baviera:

  • Finestre e balconi: il proprietario della casa mostra con orgoglio i nuovi infissi dell’ appartamento che lui ha cambiato a sue spese l’anno precedente. Da una breve scorsa dei documenti sopra indicati si scopre che le finestre sono parti condominiali. Il proprietario non doveva cambiare infissi, ma farli cambiare a spese del condominio. ha fatto una spesa inutile.
  • Errata numerazione: tutti gli elementi appartenenti a un certo appartamento sono numerati. La numerazione deve corrispondere (all’appartamento #1 corrisponde cantina #1, posto auto #1 ecc.). Il proprietario dell’appartamento #1 ci spiega che sta usando la anni la cantina # 3 e la sua auto parcheggiata nel posto #4. Non si può vendere con l’appartamento # 1 la cantina #3 e il posto auto #4 perché non appartengono all’appartamento in vendita. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa.
  • Se l’appartamento ha un giardino questo è sempre un Sondernutzungsrecht e mai proprietà dell’appartamento. Per Sondernutzungsrecht si intende quelle parti condominiali concesse in uso in esclusiva a un determinato condomino. Capita spesso che il proprietario di un appartamento al piano terra usa il giardino condominiale senza però che questi gli sia stato concesso in esclusiva. In tal caso, anche se era in buona fede, non può venderlo con l’appartamento. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa. La stessa cosa va controllata per il posto auto, che nella maggior parte dei casi non può essere venduto a parte, ma sempre insieme con l’appartamento.
  • Altri problemi possono insorgere quando si compra un attico. Aveva il vecchio proprietario la concessione edilizia o il permesso dei condomini a rendere abitabile il sottotetto? E’ questo un Sondernutzungsrecht del proprietario dell’appartamento o si tratta ancora una volta di una parte condominiale non concessa in esclusiva?
Controllare questi punti permette di evitare sorprese e perdite di tempo all’atto notarile e di facilitare la compravendita dell’immobile.
Antonio De Vita

M.L.S. ovvero Molti Limiti Strutturali

mlsL’Italia, tra le altre cose, è quel Paese dove le parole diventano di moda, ma non perché se ne conosca il significato, piuttosto semplicemente perché tutti ne parlano. E di MLS si fa un gran parlare negli ultimi mesi, anche se per molti, o meglio dire per troppi, è ancora una sigla oscura che cela chissà che cosa.

M.L.S. (acronimo di Multiple Listing Service), dice Wikipedia, “è un metodo operativo attivo fra gli operatori immobiliari che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili, al fine di consentire un’ampia collaborazione fra le parti a favore sia delle agenzie sia dei clienti.” (vedi anche in questo blog)

Come semplice definizione da mandare a memoria, potrebbe anche essere sufficiente e facile, il problema inizia quando si cerca di dare applicazione pratica ad uno degli strumenti di lavoro più utili ma meno noti del settore immobiliare.

Quando in questo blog si iniziò a parlare di MLS era il 2009, ed il blog era per l’appunto appena nato,  anche se io mi interessavo già dal 2007 all’argomento provando a comprenderlo al meglio. La realtà con cui mi sono scontrato a quel tempo è paragonabile ad un muro di gomma dove la maggioranza non sapeva di cosa si parlasse, e pochissimi se ne stavano interessando concretamente, anche se ad onor del vero l’MLS in Italia lo aveva già portato RE/MAX nel 1996 e nel Mondo era già diffuso da diversi decenni. Ma all’epoca la crisi sembrava ancora abbastanza lontana, e al massimo si preannunciava come di breve durata, quindi non era interessante per i più valutare strumenti diversi da quelli in uso.

Oggi, invece, si parla di MLS come se fosse la sigla che identifica una formula magica, e forse per questo motivo è ancora per i più un oggetto misterioso, in quanto soltanto da pochissimo si sta cercando di diffonderlo: quindi, in realtà, siamo ancora agli inizi.

Il Sistema di Moltiplicazione dei Listini, del resto, come ogni strumento ha bisogno di essere compreso nel suo utilizzo e  necessita di diventarne capaci nella sua applicazione pratica, ovvero, non basta approcciarlo come si è fin qui fatto con qualsiasi strumento informatico. La sensazione, però, è che per molti un MLS non sia molto diverso da un portale immobiliare, cosa che in parte potrebbe essere anche vera. Anche se la differenza è talmente sottile quanto importante da capire. Giusto qualche giorno fa ne parlavo con Luigi Sciascia, Responsabile Commerciale di IMLS, con cui ci siamo trovati pienamente d’accordo su come un portale sia uno strumento di promozione passiva, mentre un MLS è un servizio di condivisione attiva, e la differenza tra l’uno e l’altro sta all’uso che ne fa l’operatore. Sappiamo ormai tutti come funzionino i portali, lo sanno anche i privati alle volte meglio degli agenti immobiliari, e quotidianamente gli agenti immobiliari, e i privati, caricano gli annunci immobiliari e il portale provvede a pubblicarli (da qualche tempo in aiuto sono arrivati anche i servizi di multi invio), e dopo non resta che aspettare che arrivino le richieste.

Già, le richieste.

Ma è abbastanza affidarsi ai portali in un momento di mercato in cui si assottiglia sempre più il numero dei compratori solvibili, e confidare abbondantemente nelle potenzialità di un annuncio immobiliare che va a concorrere con altre decine o centinaia di annunci simili (se non uguali, visto che nulla vieta di pubblicare lo stesso immobile a più agenzie magari con prezzi, descrizioni, e caratteristiche differenti)?

L’MLS prevede, perché funzioni, che l’operatore immobiliare proponga, nel miglior modo possibile e con rigore nell’inserimento dei dati, l’immobile, come acquisito, ad una platea di agenti immobiliari che allo stesso modo farà con i propri incarichi.

Semplice, no?

Eppure, è proprio per questo che in Italia l’MLS si traduce in Molti Limiti Strutturali, perché in un colpo solo emergono una serie di limiti e problemi che la categoria professionale degli agenti immobiliari deve ancora affrontare. Perché non si può parlare di Sistema di Moltiplicazione dei Listini prescindendo dal come vengono costruiti questi listini, da come si acquisiscono gli immobili e da come si condividono con incarichi trasparenti e chiari (tabù tra i più difficili da demolire), da quali siano le regole di base per una sana collaborazione. Non esiste strumento che possa utilizzarsi senza averne compreso a pieno l’uso e senza conoscere le modalità per farlo funzionare al meglio, uno strumento di cui non si apprezza totalmente il valore che può generare sia nel breve, ma soprattutto nel lungo periodo.

Ben venga quindi l’innovazione, finalmente aggiungerei anche, ma guai a sottovalutarla e a immaginarla alla stregua di una curiosa diavoleria informatica che come per magia aumenta il numero di contatti riducendo l’impegno, perché, in realtà, è molto di più, è un modo per rendere applicabile una filosofia professionale che dovrebbe essere un mantra per la categoria.

A.R.

twitter @andrearussore

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