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Il Co-Working e l’Immobiliare – Fabio Burlando

deskmag-coworking-3342L’isolamento sociale prodotto dalla tecnologia e dai social networks ci ha portato ad essere sempre più isolatamente vicini. Siamo sempre connessi, siamo sempre in contatto, ma virtualmente.
Abbiamo in questi anni ritrovato vecchi amici, compagni di scuola ormai dimenticati, abbiamo anche allacciato nuove sinergie con colleghi professionisti diversi da noi, con i quali abbiamo condiviso idee, punti di vista, emozioni e opinioni.

Si è creata una socialità virtuale che ci ha però causato un grave carenza di contatto umano vero.

Non ci respiriamo più, non ci tocchiamo, non ci guardiamo più nelle palle degli occhi, non condividiamo più gomito a gomito.

Poi è arrivata la crisi globale e ci troviamo a dover ripartire dal basso, a riorganizzarci, a dover trovare la capacità di riunire le forze, le esperienze, le competenze eterogenee per sviluppare progetti condivisi.
Allo stesso tempo la carenza di risorse, l’impossibilità di trovare sostegno finanziario ha messo a dura prova la sopravvivenza sia delle grandi che delle medie imprese, come dei piccoli imprenditori.
Per non parlare dei giovani, nuovi nel campo del lavoro, che si trovano dopo anni di studio una società che non li recepisce.

Ma che centra tutto questo col titolo dell’articolo?
Come il coworking può essere una opportunità per chi vive di mondo immobiliare?
Mannaggia se c’entra! Scusate..

Il coworking nasce negli Stati uniti una decina di anni fa e si sviluppa in Italia intorno al 2008.
Free-lance, lavoratori nomadi, professionisti senza mezzi bisognosi di uno spazio attrezzato dove trovare e usare infrastrutture per la propria attività, trovarono il loro ideale habitat in questi luoghi minimalisti, arredati con scrivanie distribuite disordinatamente in locali open-space. Sovente si tratta di capannoni industriali dismessi, piuttosto che grandi uffici di grandi aziende delocalizzate.
I centri coworking hanno trovato, in origine, “il loro perché” in una economia di scala che ha permesso ai cowo-managers di contenere i costi di gestione degli spazi.
Allo stesso tempo i frequentatori, i cosiddetti coworkers, hanno trovato un luogo attrezzato da usare e da pagare solo quando effettivamente serve loro. Un sistema basato sulla totale elasticità e sul contenimento dei costi di utilizzo.
Con l’uso promiscuo degli spazi è cominciato ad accadere che professionisti con competenze diverse si sono trovati a lavorare fianco a fianco; hanno iniziato a confrontarsi, a parlarsi ed a comprendere che c’era la possibilità di sviluppare progetti condivisi.
Ed ecco che il valore aggiunto degli spazi di coworking è diventato la sinergia.

Da esperienze isolate si è passato, anche per il coworking, a sviluppi di rete: THE HUB (qui l’esempio di Milano) è diffuso in tutto il mondo e si riconosce per le sue prerogative in ambito sociale.
In Italia possiamo vantarci di avere TAG, acronimo di Talent Garden, il giardino dei talenti: nata dalla felice intuizione di Davide Dattoli (sua intervista su YOUTUBE dove esprime tanti concetti qui da me ribaditi), un giovanissimo bresciano che dal soggiorno di casa sua è passato a riunire i suoi amici “smanettoni” prima in un locale open-space nella sua città, poi a creare una rete diffusa di una decina di centri in tutta Italia.
Proprio oggi, 18 novembre 2013, Genova inaugura il suo TAG: non più tardi di una settimana fa niente meno che NEW YORK ha accolto questa felice realtà e nascerà lì il primo coworking italiano esportato. TAG è una realtà specificamente dedicata alle start up digitali.

Vivendo di Real Estate da quasi 30 anni, essendo cowo-manager dal 2009 nella rete COWORKING PROJECT,

penso che anche il mondo immobiliare dovrebbe implementare questo modello di business.
La mia esperienza di coworking nasce quattro anni fa quando mi ritrovai gli spazi della mia azienda parzialmente inutilizzati perché l’organico in poco tempo si ridusse.

Il bivio che mi trovai davanti fu:

Fabio Burlando

Fabio Burlando

– reintegro l’organico;
– sposto l’azienda in locali adatti alle nuove e ridotte esigenze;
– utilizzo la struttura esistente in modo differente.
Procedetti per questa terza e ultima opzione con il metodo coworking senza pormi il vincolo di accogliere soltanto professionisti collaterali alla mia attività.
E senza cercarlo… ho provato cosa significa serendipity: fare scoperte piacevoli per puro caso, assistere a come possano accadere opportunità inaspettate.

Con i cowokers ospitati sono nate in questi anni alcune esperienze collaborative.

Si sa… la necessità aguzza l’ingenio. E se la crisi ci attanaglia dobbiamo trovare soluzioni per reagire.
Dobbiamo guardarci attorno, collaborare, trovare sinergie; non soltanto tra noi, ma anche con quelle professionalità diverse e lontane dalla nostra.

Ho partecipato allo start-up weekend di Genova lo scorso settembre, negli spazi del nascente TAG: mi sono trovato in mezzo a un centinaio di giovani e meno giovani, ognuno con una propria idea da sviluppare, ognuna diversa dalle altre e non per forza in ambito digitale. Dopo una prima selezione 10 idee sono state scelte e gli intervenuti si sono riuniti in gruppi: tutte persone tra loro sconosciute fino a quel giorno, che riunite intorno a 10 tavoli in 2 giornate intensissime hanno sviluppato cose impensabili.
Non avete idea dell’entusiasmo, dell’eccitazione, del desiderio di lavorare insieme per crescere che si respira!
E questo non sarebbe possibile se non ci fosse eterogeneità di vedute e di esperienze, di studio e di professione.
E’ stata per me una esperienza fantastica; che mi ha aperto gli occhi e mi ha fatto pensare quanto sarebbe meraviglioso organizzare uno startup weekend immobiliare!

Il mondo del Real Estate ha ancora enormi spazi di crescita.
Altro che mercato morto e saturo!
Quasi il 60% del venduto immobiliare non viene mediato!
La collaborazione da noi è ancora quasi tabù.
Condividere una vendita con un collega viene detto in gergo “fare la mezza”, mentre negli USA la vendita “chiusa” dal mediatore che procura l’immobile e pure il suo acquirente viene detta “fare la doppia” a significare quanto è assolutamente normale concludere un affare in condivisione con altri agenti immobiliari.
Questo triste raffronto è sicuramente specchio di un malvagio limite culturale tutta italiano che nasce da quella carenza di comunicazione che lo spirito di condivisione….

L’aria che si respira nei centri coworking non può che essere di aiuto per abbattere quelle barriere individualistiche che fanno da freno a mano tirato, non soltanto per la nostra attività ma anche per la nostra maturità sociale. 

Fabio Burlando

Acropoli Immobiliare

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Il futuro dell’immobiliare in Italia – intervista a Giuliano Olivati

Giuliano Olivati

Giuliano Olivati – Presidente FIAIP Bergamo

Come promesso nella precedente intervista, continuiamo il ciclo di incontri con esponenti del mercato immobiliare che ci offrono il loro personale punto di vista su quello che immaginano possa essere il futuro dell’immobiliare in Italia. Oggi sentiamo cosa pensa in tal senso Giuliano Olivati, che opera nel settore immobiliare dal 1990 come titolare dell’agenzia immobiliare Olivati e che è ricopre in FIAIP la carica di presidente di FIAIP Bergamo.

d. Ciao Giuliano, grazie alla tua lunga esperienza nel settore immobiliare e in FIAIP hai di certo maturato un tua idea di quale sia il futuro più probabile che possa presentarsi agli agenti immobiliari. Qual è lo scenario che immagini?

r. Ciao Andrea stavo giusto consultando la mia sfera di cristallo… vi leggo che la crisi ha portato e sempre più porterà ad una frammentazione e atomizzazione delle agenzie immobiliari. insomma il modello “4 vetrine in centro 4 segretarie 4 automobili in leasing 4 pagine di pubblicità a colori sul giornale” oggi è venuto meno. Cosa è rimasto? Sono rimasti i quattro agenti immobiliari ex soci che sono tornati a lavorare ognuno per conto proprio, chi da casa, chi aprendo un piccolo negozio e chi un ufficio. Insomma potrà non piacere a qualcuno ma, salvo alcune agenzie storiche strutturate sul territorio, stiamo tornando al mediatore individuale. Siccome però da soli molte opportunità vanno perse, è opportuno che gli agenti immobiliari si organizzino in rete, costituendo studi associati e/o attraverso sistemi di collaborazione strutturata come le MLS e le reti”.

d. In Italia è sempre più importante il tema della collaborazione e della condivisione tra agenti immobiliari. Come valuti tu questo fenomeno e cosa credi sia indispensabile perché sia davvero un’occasione sana di crescita per la categoria?

r. La collaborazione a rete è un modello molto potente e potenzialmente vincente, in quanto coniuga l’indipendenza con la sinergia. Parte dalla micro-rete dove ci si guarda tutti in faccia, per allargarsi poi ad una rete di reti. Questo modello di networking presuppone a mio parere un clima di fiducia e una cultura della condivisione che son proprie delle associazioni di categoria. In FIAIP Bergamo sotto la mia presidenza abbiamo creato FIAIP Network, rete di collaborazione e interscambio tra agenti immobiliari associati. Abbiamo la sede provinciale per le riunioni (ci conosciamo tutti e siamo capillarmente presenti su tutto il territorio bergamasco), la piattaforma informatica intranet e il portale business federativo  www.cercacasa.it, il codice deontologico FIAIP e il consiglio provinciale che funge da commissione vertenze. Per i mutui ci sono i consulenti del credito FIAIP (quelli che prima della legge 141 si chiamavano mediatori creditizi) che fanno una valutazione gratuita di finanziabilità dei clienti. Siccome la formazione è oggi imprescindibile per affrontare il mercato e offrire un servizio migliore al consumatore,  attraverso il servizio formazione permanente FIAIP Bergamo organizziamo almeno una volta al mese un corso di qualificazione e aggiornamento professionale gratuito: certifichiamo le competenze professionali degli associati attribuendo dei crediti formativi e seguendo come piano di studi lo standard europeo UNI EN 15733 “servizi degli agenti immobiliari”. Fondamentale è poi il rapporto con i nostri clienti ossia i consumatori: per questo ho fatto approvare il codice deontologico FIAIP dal Movimento Consumatori Bergamo, che presta assistenza gratuita, ove richiesto, nei rapporti tra gli associati FIAIP e i clienti. Per tutte le info rimando al sito www.fiaipbergamo.it.

d. Quali pensi possano essere le chiavi giuste per rimettere in moto un mercato che stenta a riprendersi?

r. Il mercato immobiliare è il sesto nella sequenza degli indicatori economici concatenati: produzione industriale, occupazione, salari e reddito, moneta circolante, consumi, investimenti. Si discute se oggi siamo fuori dalla recessione e se sarà confermata la fine del calo della produzione industriale e del PIL, e questo è solo il primo degli indicatori economici. Ora che si arrivi alla casa, cioè all’ultimo, ci vorranno anni, e sempre che non incappiamo in una ripresa a W con un ottovolante di alti e bassi. Nel frattempo deve ripartire anche il credito oggi incagliato. nessuno qui ha la bacchetta magica, ma in questa situazione bene ha fatto il Governo Letta ad abbassare di un punto, dal 1 gennaio, l’imposta di registro sull’acquisto immobiliare non soggetto a IVA (evento storico, non era mai successo). Bene l’Ecobonus per la riqualificazione energetica del parco immobiliare usato, fondamentale per vendere anche il nuovo/ristrutturato col volano della permuta. La saturazione urbanistica del resto non consente di usare nuovo territorio, e si punterà sempre più sulla riqualificazione e il riuso del costruito. Tornando al tema fiscale, vedremo adesso la nuova Service Tax che ingloba IMU e TARES ma, cosa molto positiva, viene versata interamente ai Comuni che potranno così manutenere il territorio e di riflesso valorizzare il patrimonio immobiliare. Come si vede da tutto quanto detto, la via per uscire dalla crisi non sarà breve. quindi invece di inneggiare alla mitologica ripresa, guardiamo sì il bicchiere mezzo pieno ma teniamo i piedi per terra e operiamo sul repricing, evitando di alimentare false aspettative di realizzo nei proprietari venditori. In questo senso è fondamentale il nostro Osservatorio Immobiliare FIAIP Bergamo, che abbiamo messo online sul sito www.osservatoriocase.it.

d. Sei un abilissimo utilizzatore di social network e social media, e in un mondo dove la comunicazione ha un valore altissimo questa è una grande dote. Quali sono secondo te le cose su cui investire per ottenere dei buoni risultati, in cosa oggi un agente immobiliare può ancora fare la differenza?

r. L’agente immobiliare è  l’evoluzione in senso professionale dell’antico e nobile sensale di piazza. Come il vecchio mediatore, anche l’agente immobiliare professionale deve stare in piazza. Solo che oggi la piazza è sempre più virtuale e si è spostata sul web 2.0 e i social network, che sono dei moltiplicatori esponenziali di contatti e potentissimi veicoli di marketing di prodotto, ma sopratutto di personal marketing. Già ora l’informazione immobiliare passa sempre più attraverso piattaforme “mobile” e app gestite da smartphone e tablet, e siamo in attesa dei Google Glass che a breve ci proietteranno le case in vendita nella via che stiamo guardando. L’agente immobiliare professionale deve quindi appropriarsi della rete e gestire in rete, autonomamente, l’informazione immobiliare di cui è detentore. In questo le piattaforme social sono insuperabili, in quanto ti rendono editore di te stesso a costo zero. L’agente immobiliare deve dunque immergersi nel web 2.0 e non temerlo come fanno molti: se noi domineremo la rete, la rete non provocherà alcuna disintermediazione, anche perché il web può mettere in contatto due privati, ma non può trasformarli in mediatori, fare una corretta e spassionata valutazione dell’immobile da vendere, operare gli opportuni repricing, elaborare e attuare una strategia integrata di marketing, gestire gli appuntamenti di vendita e poi le trattative per la conclusione dell’affare.
ai colleghi dico: non abbiate paura, se operiamo con correttezza, professionalità ed efficacia al mondo ci sarà sempre bisogno di un buon agente immobiliare.

Nelle prossime settimane pubblicheremo altre interviste che possano offrirci diverse prospettive sul futuro del mercato immobiliare.

A. R.

twitter @andrearussore

©RIPRODUZIONE RISERVATA

M.L.S. ovvero Molti Limiti Strutturali

mlsL’Italia, tra le altre cose, è quel Paese dove le parole diventano di moda, ma non perché se ne conosca il significato, piuttosto semplicemente perché tutti ne parlano. E di MLS si fa un gran parlare negli ultimi mesi, anche se per molti, o meglio dire per troppi, è ancora una sigla oscura che cela chissà che cosa.

M.L.S. (acronimo di Multiple Listing Service), dice Wikipedia, “è un metodo operativo attivo fra gli operatori immobiliari che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili, al fine di consentire un’ampia collaborazione fra le parti a favore sia delle agenzie sia dei clienti.” (vedi anche in questo blog)

Come semplice definizione da mandare a memoria, potrebbe anche essere sufficiente e facile, il problema inizia quando si cerca di dare applicazione pratica ad uno degli strumenti di lavoro più utili ma meno noti del settore immobiliare.

Quando in questo blog si iniziò a parlare di MLS era il 2009, ed il blog era per l’appunto appena nato,  anche se io mi interessavo già dal 2007 all’argomento provando a comprenderlo al meglio. La realtà con cui mi sono scontrato a quel tempo è paragonabile ad un muro di gomma dove la maggioranza non sapeva di cosa si parlasse, e pochissimi se ne stavano interessando concretamente, anche se ad onor del vero l’MLS in Italia lo aveva già portato RE/MAX nel 1996 e nel Mondo era già diffuso da diversi decenni. Ma all’epoca la crisi sembrava ancora abbastanza lontana, e al massimo si preannunciava come di breve durata, quindi non era interessante per i più valutare strumenti diversi da quelli in uso.

Oggi, invece, si parla di MLS come se fosse la sigla che identifica una formula magica, e forse per questo motivo è ancora per i più un oggetto misterioso, in quanto soltanto da pochissimo si sta cercando di diffonderlo: quindi, in realtà, siamo ancora agli inizi.

Il Sistema di Moltiplicazione dei Listini, del resto, come ogni strumento ha bisogno di essere compreso nel suo utilizzo e  necessita di diventarne capaci nella sua applicazione pratica, ovvero, non basta approcciarlo come si è fin qui fatto con qualsiasi strumento informatico. La sensazione, però, è che per molti un MLS non sia molto diverso da un portale immobiliare, cosa che in parte potrebbe essere anche vera. Anche se la differenza è talmente sottile quanto importante da capire. Giusto qualche giorno fa ne parlavo con Luigi Sciascia, Responsabile Commerciale di IMLS, con cui ci siamo trovati pienamente d’accordo su come un portale sia uno strumento di promozione passiva, mentre un MLS è un servizio di condivisione attiva, e la differenza tra l’uno e l’altro sta all’uso che ne fa l’operatore. Sappiamo ormai tutti come funzionino i portali, lo sanno anche i privati alle volte meglio degli agenti immobiliari, e quotidianamente gli agenti immobiliari, e i privati, caricano gli annunci immobiliari e il portale provvede a pubblicarli (da qualche tempo in aiuto sono arrivati anche i servizi di multi invio), e dopo non resta che aspettare che arrivino le richieste.

Già, le richieste.

Ma è abbastanza affidarsi ai portali in un momento di mercato in cui si assottiglia sempre più il numero dei compratori solvibili, e confidare abbondantemente nelle potenzialità di un annuncio immobiliare che va a concorrere con altre decine o centinaia di annunci simili (se non uguali, visto che nulla vieta di pubblicare lo stesso immobile a più agenzie magari con prezzi, descrizioni, e caratteristiche differenti)?

L’MLS prevede, perché funzioni, che l’operatore immobiliare proponga, nel miglior modo possibile e con rigore nell’inserimento dei dati, l’immobile, come acquisito, ad una platea di agenti immobiliari che allo stesso modo farà con i propri incarichi.

Semplice, no?

Eppure, è proprio per questo che in Italia l’MLS si traduce in Molti Limiti Strutturali, perché in un colpo solo emergono una serie di limiti e problemi che la categoria professionale degli agenti immobiliari deve ancora affrontare. Perché non si può parlare di Sistema di Moltiplicazione dei Listini prescindendo dal come vengono costruiti questi listini, da come si acquisiscono gli immobili e da come si condividono con incarichi trasparenti e chiari (tabù tra i più difficili da demolire), da quali siano le regole di base per una sana collaborazione. Non esiste strumento che possa utilizzarsi senza averne compreso a pieno l’uso e senza conoscere le modalità per farlo funzionare al meglio, uno strumento di cui non si apprezza totalmente il valore che può generare sia nel breve, ma soprattutto nel lungo periodo.

Ben venga quindi l’innovazione, finalmente aggiungerei anche, ma guai a sottovalutarla e a immaginarla alla stregua di una curiosa diavoleria informatica che come per magia aumenta il numero di contatti riducendo l’impegno, perché, in realtà, è molto di più, è un modo per rendere applicabile una filosofia professionale che dovrebbe essere un mantra per la categoria.

A.R.

twitter @andrearussore

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