Archivi Blog

Il settore immobiliare cinese sta per collassare

Lo prevede il noto esperto Kenneth Rogoff, che parla di gravi contraccolpi sul sistema bancario del Paese. Rischia di spalancarsi un’altra crisi. Pechino deve ripensare il proprio modello di sviluppo. Ma tra gli analisti ci sono pareri discordi.

Hong Kong (AsiaNews/Agenzie) –  “Stiamo per assistere al collasso nel settore immobiliare [cinese] e questo colpirà il sistema bancario”. Kenneth Rogoff, professore di economia all’università di Harvard ed ex economista capo del Fondo monetario internazionale, nel corso del Forum AsiaPacific Debt Investor spiega che in questo settore “c’è una bolla [speculativa] ed è imprevedibile come [il suo scoppio] colpirà il sistema bancario”, che ha concesso ampi finanziamenti per gli acquisiti immobiliari e rischia di non recuperare i soldi.

Da anni gli economisti concordano che in Cina i prezzi degli immobili, specie nelle grandi città come Pechino e Shanghai, sono cresciuti in modo eccessivo per effetto di una vera speculazione. Dal 2007 il governo ha aumentato le imposte sugli acquisti immobiliari, alzato i tassi minimi di interesse per i finanziamenti nel settore, sta studiando di inserire un’imposta sulla proprietà immobiliare, ma tutto questo non ha arrestato la corsa al rialzo dei prezzi, favorita anche  dalla facilità di erogazione di finanziamenti bancari. Si è solo avuto un rallentamento nelle vendite immobiliari, che a maggio sono scese del 25% rispetto ad aprile. Invece i prezzi a maggio sono saliti del 12,4% rispetto al maggio 2009, secondo un’indagine statale su 70 città grandi e medie. Ad aprile l’aumento annuale era stato del 12,4%.

I forti continui aumenti dei prezzi continuano ad attirare investitori perché in altri settori la ripresa economica è invece, “molto lenta”, con un “elevato” rischio che torni la recessione, come ha pure detto Rogoff in un’intervista alla Bloomberg Television a Hong Kong. Egli considera i prezzi di Pechino e Shanghai “lontani dalla realtà” e teme che se la bolla esplode la crescita cinese può perdere due punti percentuali per vari anni di seguito. L’economista ritiene che un improvviso crollo dei prezzi avrebbe gravi ripercussioni sul sistema bancario, che ha impegnato immense risorse per finanziare gli acquisti che hanno alimentato la bolla speculativa. Egli osserva che gli investitori cominciano a esserne consapevoli e questa incertezza si riflette sulla borsa di Shanghai, che negli ultimi giorni ha avuto le peggiori perdite da un anno. Torna a parlare di una “ripresa a V”, con un primo periodo di risalita cui può seguire una nuova contrazione dell’economia.

Nel 2009 i finanziamenti nel settore immobiliare hanno raggiunto cifre record. Ma di recente molte grandi banche hanno annunciato offerta di azioni per aumenti di capitale, operazioni che spesso mascherano gravi situazioni di perdita finanziaria (ad esempio per impossibilità o difficoltà a recuperare i prestiti erogati) che si vogliono ovviare, appunto, con robuste immissioni di capitale. La Agricultural Bank of China Ltd. ha annunciato una ricapitalizzazione tramite offerta al pubblico per 30 miliardi di yuan (circa 20,1 miliardi di dollari).

Altri esperti non condividono l’analisi e sono convinti che il settore immobiliare “non sia surriscaldato – come dice Stephen Roach, presidente di Morgan Stanley Asia Ltd. – e la domanda immobiliare è molto, molto solida”.

E’ un fatto che di recente gli esperti di Goldman Sachs Group INc, di BNP Panbas SA e di China International Capital Corp. hanno abbassato la previsione per il Prodotto interno lordo cinese per il 2010 dall’11,4% al 10,1%, per l’annuncio del governo di prossime rigide misure per il controllo monetario.

Anche l’economista Sun Mingchum ritiene che “l’esplosione della bolla speculativa immobiliare avrà solo un effetto limitato sull’economia reale e il sistema bancario”.

A sua volta Xu Shaoshi, ministro per il Territorio e le Risorse, ritiene che i prezzi immobiliari possano presto diminuire in alcune regioni, ma senza gravi contraccolpi.

Secondo Rogoff, invece, la Cina deve “ripensare la propria strategia” di sviluppo, perché “è impossibile” che la crescita delle sue esportazioni possa continuare “come nel passato”.

Fonte: Asianews.it

http://www.asianews.it/notizie-it/Il-settore-immobiliare-cinese-sta-per-collassare-18861.html

Annunci

Cina, in un anno vendite immobiliari a +75,5%

Non si arresta lo sprint del mercato immobiliare cinese. Le vendite di case nel Paese sono cresciute nel corso del 2009 del 75,5% rispetto all’anno precedente, per un controvalore pari a 4.400 miliardi di yuan (644 miliardi di dollari). A guidare la crescita, che continua a preoccupare gli analisti, sono state soprattutto le città più orientali, in testa Zhejiang e Shanghai.

I dati sulle vendite seguono l’annuncio della scorsa settimana relativo crescita dei prezzi, che hanno fatto registrare un +7,8% a dicembre: l’aumento più alto degli ultimi 18 mesi. Un quadro complessivo, insomma, che lascia poco spazio alle interpretazioni e mostra un bolla in crescita nel sistema immobiliare cinese. Proprio nel tentativo di arginare le speculazioni, lo scorso mese il governo di Pechino ha deciso di introdurre una tassa straordinarie sulle vendite di case effettuate entro cinque anni dalla precedente acquisizione. «Continuiamo a vedere cifre molto preoccupanti, anche se un crollo dei prezzi dovrebbe per ora essere scongiurato dallo scarso apporto dei nuovi immobili», ha spiegato l’economista Lu Ting all’agenzia Bloomberg.

Dal punto di vista delle aree vendute, l’incremento è stato pari al 42% rispetto al 2008, con 937 milioni di metri quadri di immobili passati di mano lo scorso anno, secondo l’ufficio nazionale statistico cinese. Va sottolineato, comunque, come a dicembre si sia registrato un lieve rallentamento della crescita, dal momento che considerando il periodo gennaio-novembre l’aumento delle compravendite è stato dell‘86,8%.

Fonte: Valori.it

http://www.valori.it/italian/finanza-globale.php?idnews=1950

Il mercato immobiliare cinese

Crescita strutturale a lungo termine del mercato immobiliare cinese

Il potenziale di crescita strutturale del mercato immobiliare in Cina è, a nostro avviso, nel lungo termine, molto interessante dati alcuni fondamentali solidi quali l’urbanizzazione e la forte crescita economica. La Cina è uno dei pochi paesi nel mondo che presenta una bassa urbanizzazione e una forte crescita economica. Ciò implica una combinazione del meglio di questi due fattori: le persone che ogni anno migrano da aree rurali nelle città sono in media 20 milioni. L’obiettivo del governo è di raggiungere un tasso di urbanizzazione del 60% entro il 2020. Considerando per ogni migrante un fabbisogno medio annuo di 18 m2, già con questo dato si ricava una domanda di 310-440 m2 per anno per i prossimi 13 anni. A ciò si aggiunge la domanda generata dai re-insediamenti e dai passaggi ad alloggi di livello superiore derivante dai redditi in aumento. La domanda di alloggi quindi nel medio lungo termine offre prospettive molto interessanti.
L’accessibilità degli alloggi è migliorata gradualmente grazie all’emergere e all’affermarsi di una classe media e al miglioramento del livello del reddito nazionale. Inoltre, il tasso di risparmio resta relativamente basso. A mano a mano che l’economia si riprende e l’inflazione ricomincia a salire, molti potrebbero vedere nell’acquisto di un immobile una protezione contro l’inflazione.

Politiche governative
Le politiche governative condizionano in maniera considerevole il mercato immobiliare in Cina e quindi le quotazioni delle azioni immobiliari cinesi riflettono, nel tempo, l’impatto di queste politiche. Fino all’inizio della crisi finanziaria, nel 2008, la posizione del governo cinese è rimasta orientata verso le politiche restrittive. Nel 2006, per esempio, è stata introdotta la regola del 90/70, secondo la quale almeno il 70% del totale della superficie utilizzata per le nuove costruzioni residenziali doveva essere destinata ad appartamenti di superficie inferiore ai 90 m². Nel gennaio 2007, l’Amministrazione Fiscale Statale ha riconfermato la tassa sull’apprezzamento della terra (LAT) sulla base di uno scadenzario progressivo. Soltanto nel secondo semestre del 2008 il governo cinese ha cominciato ad allentare la sua posizione contestualmente all’introduzione di vari pacchetti di stimolo per l’economia. All’inizio del 2009, per esempio, è stato avviato il piano per l’edilizia popolare Rmb900bn e sono state liberalizzate le restrizioni per l’acquisto di proprietà immobiliari a Pechino da parte degli stranieri.

Nel breve termine, dato che la domanda e l’offerta di alloggi continuano a essere abbastanza equilibrate in molte città cinesi, non ci aspettiamo una politica nazionale di tipo restrittivo. Il parco immobiliare dell’offerta si è recentemente ridotto passando da una offerta che copriva un anno a una che copre solo pochi mesi. Vista l’incertezza riguardo al percorso della ripresa dell’economia globale, al primo posto tra gli obiettivi del governo cinese c’è quello di garantire la sostenibilità della ripresa economica e la stabilita dell’alto livello occupazionale. A lungo termine, il governo cinese mostra la volontà di sostenere il mercato immobiliare del paese.

Confronto regionale
La dinamica dell’offerta e della domanda varia tra le differenti regioni. Il mercato immobiliare cinese è vasto e può essere diviso in quattro zone geografiche principali:

1) Bohai Rim che include Pechino e Tianjin
2) Il delta del fiume Yangtze che include Shanghai, Wuxi, Suzhou, Hangzhou
3) Il delta del fiume Pearl che include Guangzhou, Shenzhen
4) La Cina Centrale che include Chengdu, Chongqing, Wuhan.

Le singole regioni o città hanno ciascuna un proprio sviluppo economico e dell’infrastruttura. Nel confrontare le differenti religioni, occorre prendere in considerazione i fattori succitati.

Outlook per i prezzi immobiliari
In generale, siamo convinti che i prezzi degli immobili cresceranno regolarmente nel breve termine per i seguenti fattori:

1.Ripresa della domanda sospesa: i compratori nel 2008 avevano adottato un atteggiamento di attesa a causa dell’incertezza delle prospettive nel mercato immobiliare. A mano a mano che i prezzi degli immobili vanno migliorando, molti compratori stanno nuovamente prendendo in considerazione l’acquisto.
2.Il pacchetto di stimolo del governo i cui effetti si vedranno nel secondo semestre del 2009.
3.La nuova ricchezza derivante dal rialzo dei mercati azionari e dall’abbondante liquidità.
4. Il ritorno degli investitori al mercato.
5.Un’offerta limitata nel breve termine: nel 2008, i costruttori, a causa dei problemi di liquidità, sono stati cauti nell’acquisto di terre. Nella prima metà del 2009, invece, i contratti di vendita hanno superato le aspettative. Ciò ha determinato un restringimento dell’offerta nel breve termine.

Selezione dei titoli e strategia di investimento
Anche se le quotazioni delle azioni immobiliari in Cina tendono a muoversi in tandem, la selezione delle singole azione è cruciale per sovraperformare. La ricerca sui fondamentali, la due diligence da parte del management per valutare la solidità delle aziende e le visite ai siti delle proprietà sono critici per una conoscenza approfondita delle società:.
In generale, riteniamo che le società di qualità debbano possedere le seguenti caratteristiche:

1. Un team gestionale qualitativamente valido con alle spalle un consistente numero di progetti realizzati e una conoscenza approfondita di investimenti in aree da sviluppare
2. Qualità, distribuzione geografica e costo degli investimenti in aree da sviluppare ottimali
3. Utili in crescita, con un margine netto e un ROE >20%.

La quotazione delle azioni e i catalizzatori della quotazione delle azioni a breve sono due elementi principali dei criteri d’investimento. Per generare ricavi superiori alla media, accumuliamo azioni di società costruttrici di qualità a quotazioni interessanti durante le correzioni del mercato o quando l’ambiente politico a breve termine è incerto, che teniamo a lungo termine. Data la volatilità del prezzo delle azioni e l’incertezza sulle politiche del governo, il settore immobiliare in Cina presenta molte opportunità per creare valore.

A cura di Winnie Chan portfolio manager, Legg Mason Hong Kong (società del gruppo Legg Mason)

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: