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Dalla scelta della casa al mutuo in 5 mosse

La ricerca della casa e del mutuo giusto? Non è certo semplice ma nemmeno impossibile, basta seguire alcuni utili consigli per districarsi nel labirinto delle offerte.

L’iter da seguire per ottenere la concessione di un mutuo merita attenzione. E’ importante non farsi prendere dalla “fretta” di concludere l'”affare” e avere le idee chiare su alcuni aspetti. L’acquisto della casa è un momento importante che richiede un notevole dispendio economico e, pertanto, bisogna evitare di fare errori. Di seguito le 5 mosse corrette per arrivare al finanziamento:

1.l’orizzonte di spesa: decidi la spesa massima e il piano di ammortamento

2.l’intermediazione: preventiva le spese dovuto al notaio e all’agente immobiliare

3.il sopralluogo: confronta le offerte prima di decidere

4.fisso o variabile: stabilisci qual è il tasso più conveniente

5.il finanziamento: valuta la tua credibilità.

1. Casa: una bussola per la scelta

Prima ancora di iniziare la ricerca e andare a vedere le case, bisogna avere in mente la cifra che si è disposti a spendere. Il preventivo di spesa deve considerare non solo il prezzo dell’immobile, ma anche le spese accessorie: ad esempio la provvigione dell’agenzia, i costi fiscali del notaio, le spese per il trasloco o l’arredamento. Stabilito il preventivo di spesa si può iniziare la ricerca.

La ricerca può avvenire tramite molti canali,( agenzie, stampa, Web, cartelli, passaparola…). Bisogna avere anche delle cautele: prima di acquistare è bene valutare il contesto in cui l’abitazione è collocata. Rumorosità, superficie calpestabile, spese condominiali, e opere di ristrutturazione già deliberate, effettivo proprietario ed esistenza di ipotetiche, correttezza planimetria, scadenza del contratto di un eventuale inquilino.

2. Le spese accessorie: quali sono?

Il notaio. Al professionista ci si può rivolgere per una prima consulenza sull’immobile (gratuita). Il professionista consiglierà su aspetti civili, fiscali e finanziari dell’intera operazione e darà indicazioni importanti per la scelta del mutuo.

L’agente immobiliare. Poi subentra la figura dell’Agente Immobiliare che può seguirci passo dopo passo nell’acquisto della casa. È bene però ricordarsi di non aver fretta di firmare la proposta d’acquisto e accertarsi che il mediatore sia regolarmente iscritto al Ruolo dei Mediatori presso la Camera di Commercio, come prescritto dalla Legge. I moduli utilizzati dall’Agenzia devono essere depositati presso la Camera di Commercio e contenere gli estremi dell’iscrizione del Ruolo del mediatore, indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà, il termine di stipula del rogito e devono essere controfirmati dal mediatore.

Gli importi versati a titolo di acconto o caparra devono essere corrisposti sempre e soltanto mediante assegno non trasferibile intestato al venditore. Alcune agenzie immobiliari offrono gratuitamente una polizza di assicurazione a garanzia delle caparra versata: nel caso di mancata conclusione del contratto la polizza garantisce all’acquirente la restituzione della caparra. Quando si firma un incarico di mediazione è meglio stabilire prezzo, modi e tempi per la vendita dell’immobile. Se ci si affida ad agenti con l’esclusiva è indice di serietà che l’agente conceda qualcosa anche al cliente:

  • la rinuncia al rimborso delle spese, nel caso in cui non si riesca a concludere l’affare (molti non lo sanno, ma in mancanza di questa postilla, il rimborso è un diritto).
  • l’impegno da parte del mediatore a scoprire e, se possibile, eliminare ogni vincolo alla vendita (indagini ipocatastali, proprietà in comunione, diritti di eredi in caso di donazione eccetera).

3. Confrontare per decidere

Prima di firmare qualsiasi tipo di contratto recati a vedere di persona l’abitazione. Fai dei sopraluoghi, confronta più offerte, non fermarti alla prima proposta. Oltre a visionare il contesto in cui è inserita la casa, è utile anche prendere in considerazione diverse offerte proposte dalle banche in quanto le une dalle altre offrono condizioni diverse. Utile il modello standard Esis (European Standard information sheet). Da tenere d’occhio soprattutto l’Isc (Indicatore sintetico di costo che viene calcolato considerando il tasso applicato e le spese di accensione e gestione) che permette di comparare i diversi mutui. In ogni caso, comunque, non rinunciare a progettare e a definire l’operazione con l’aiuto della tua banca: la prima cosa da capire, per esempio, è a quanto ammonta la rata mensile, quanti soldi si devono dare alla banca ogni mese. Di solito le rate di rimborso sono pari a un terzo del reddito mensile, in modo che i clienti rimborsino il loro mutuo, dormendo sonni tranquilli.

4. Tasso fisso o variabile?

Il mutuo è un finanziamento che prevede quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). Per il rimborso, puoi scegliere tra piani a 5, 10, 15 o 20 anni, a volte anche di più.

Nella scelta devono essere valutati il tipo di tasso (fisso, variabile, misto) e l’Isc (Indicatore sintetico di costo), entità della rata mensile (al massimo un terzo del proprio reddito) e la durata del rimborso (ora arriva fino a 30 anni); copertura (fino a all’80% o al 100% del valore dell’immobile), penale per estinzione anticipata, assicurazione obbligatoria e facoltativa, altri costi di accensione e gestione.

I tipi di mutuo:

  • Mutuo a tasso fisso. Il tasso resta invariato per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso può avere una durata di 5, 10, 15, 20, 25 o 30 anni ed è collegato al parametro IRS (tasso di interesse per i prestiti interbancari a lungo termine) di pari durata.
  • Mutuo a tasso variabile. Formula in cui l’ammontare degli interessi dipende dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. Se i tassi sono in salita la rata aumenta, se sono in discesa anche le rate si alleggeriscono.
  • Tasso variabile a rata costante. Una soluzione che unisce i vantaggi del tasso variabile a quelli del tasso fisso facendo perno sulla durata del finanziamento anziché sull’importo della rata. Se nell’arco del finanziamento i rialzi dei tassi europei sono stati maggiori dei ribassi il numero delle rete da pagare aumenta (o diminuisce).
  • Soluzioni intermedie. Un periodo a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche) e poi la possibilità di scegliere se continuare o optare per un tasso variabile (od altre condizioni). E viceversa.

5. Prestito: hai i requisiti?

E’ opportuno chiarire quando la somma di denaro chiesto all’istituto di credito verrà accordata, anche se di norma avviene al momento del rogito. In alcuni, casi, infatti, l’erogazione è condizionata all’avvenuta iscrizione dell’ipoteca (dopo circa due settimane dal rogito). Con l’atto di compravendita, chiamato anche rogito, si diventa finalmente proprietari della casa. L’atto di compravendita può essere fatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Al momento del rogito la casa deve risultare priva di ipoteche e/o altre trascrizioni pregiudizievoli.

Cosa chiede la banca al mutuatario in garanzia per tutelarsi?

Le forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito sono:

  • l’ipoteca
  • la fideiussione
  • la cambiale ipotecaria
  • le polizze assicurative contro incendio e scoppio, sulla vita, contro il rischio di disoccupazione;
  • l’opzioni put contro il negative equity, rischio di svalutazione dell’immobile.
  • i tassi di mora.

La garanzia comporta solitamente l’iscrizione di una ipoteca (al grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.

I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell’immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito ed alla durata del mutuo.

Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario (ed i suoi famigliari) e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all’istituto mutuante.

Anche nel caso in cui il mutuatario ritardi nel pagamento di una rata l’istituto prevede, da contratto, una penale, rappresentata dall’introduzione del tasso di mora. La quota di interessi della rata, infatti, subisce una maggiorazione (che oscilla tra l’1% ed il 4%) rispetto al tasso d’interesse applicato.

Inoltre, se il pagamento ritardato dovesse ripetersi più volte, l’istituto mutuante potrebbe richiedere lo scioglimento del contratto tramite estinzione anticipata.

Fonte: LaStampa.it

http://www.lastampa.it/_web/CMSTP/tmplSezioni/ECONOMIA/girata_economia.asp?ID_blog=264&ID_articolo=17

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Case di Stato un business da 4,7 miliardi

Al via la valorizzazione degli immobili del Demanio. Solo ad aprile incassati 10 milioni con le vendite

 

ROMA. Dal Colosseo alla Reggia di Caserta, dalle vecchie caserme, alle miniere – ormai abbandonate – dell’Isola d’Elba, da Palazzo Chigi al Quirinale. Il portafoglio immobiliare dello Stato italiano ammonta a 78 miliardi di euro, dice la stima aggiornata a maggio del 2009 che il direttore dell’Agenzia del Demanio Maurizio Prato ha consegnato di recente alla commissione Finanze del Senato. Negli ultimi anni l’Agenzia, subentrata nel 2001 al Dipartimento del territorio del Ministero delle Finanza, ha lavorato al censimento di questo immenso patrimonio, oltre 30 mila tra terreni e immobili. Nel frattempo è partito un piano per «valorizzare» 11.500 di questi. Valgono complessivamente 4,7 miliardi di euro, l’Agenzia ha diversi strumenti per farli rendere: le vendite, le permute e, appunto, le «valorizzazioni».

Gli altri beni non si toccano: ci sono gli immobili di uso governativo, come il Quirinale e Palazzo Montecitorio e quelli che appartengono al patrimonio artistico del Paese, come il Colosseo o la Reggia di Caserta. Il piano vendite prosegue a pieno ritmo (10 milioni di euro incassati ad aprile scorso), 40 milioni di euro la base d’asta di quelli messi all’incanto a giugno. La «valorizzazione» – meccanismo introdotto con la Finanziaria 2007 – è partita da circa un anno. Si tratta di concessioni che durano da un minimo di 19 ad un massimo di 50 anni fatte a investitori privati. Questi ultimi si impegnano a riqualificare gli edifici, in molti casi non più utilizzati, per destinarli ad altri scopi: culturali, commerciali, turistici. Nell’elenco di sono palazzi, terreni, torri, fari, edifici militari che hanno un valore commerciale alto ma richiedono una ristrutturazione completa. Al Senato Prato si è soffermato soprattutto sulla valorizzazione del demanio marittimo, che – essendo gestibile interamente dalle regioni – può rappresentare «la prima occasione del federalismo».

Una villa nel Fiorentino
Intanto, già un anno fa si è concluso l’iter per l’aggiudicazione della concessione di Villa Tolomei, una vecchia dimora di grande pregio storico e artistico sulle colline di Marignolle nei pressi di Firenze. Ricca di affreschi, stucchi e sculture che risalgono alla fine del ‘700, è stata data in affitto a un gruppo di imprese (Isotel, Exen e Sogea). Per affittarla hanno offerto il doppio del canone stabilito come base d’asta. Il progetto presentato per riqualificare la villa trasformerà in un grande albergo di lusso i sette differenti edifici di Villa Tolomei, per un totale di 3.500 mq interni circondati da 17 ettari di parco: 40 camere, ristorante, centro benessere. Naturalmente il progetto prevede il rifacimento totale degli impianti per minimizzare il consumo energetico.

Dopo l’esercito
Gli ex immobili della Difesa sono in tutto circa quattrocento. A partire dal 2007 sono stati siglati i primi protocolli d’intesa con i Comuni italiani per il loro recupero e riconversione. Per esempio il Comune di Torino è riuscito a recuperare le risorse finanziarie necessarie per l’acquisto della Cavallerizza Reale, che ora verrà recuperata e quindi restituita alla città. Per questo tipo di immobili si è aperta una nuova procedura: la Difesa potrà operare su alcune caserme autonomamente, valorizzandole con accordi sul territorio per vendite dirette. E qui si torna all’occasione di «federalismo» citata da Prato durante la sua relazione sull’attività dell’Agenzia.

Gli enti locali
Altro strumento nato dalla Finanziaria 2007 sono i Programmi Unitari di Valorizzazione (PUV), studiati pianificare la riqualificazione di patrimoni immobiliari pubblici situati nello stesso territorio, razionalizzando tutti gli interventi in progetti di ampio respiro. Ai Puv possono aderire enti locali, quali la Regione e la Provincia, o enti pubblici come le Camere di Commercio e le aziende sanitarie, che possono a loro volta mettere a disposizione immobili di loro proprietà. Una volta valutate e approvate le nuove destinazioni d’uso stabilite dagli enti locali, l’Agenzia del Demanio provvede a preparare bandi di gara per i privati e si occuperà anche delle verifiche necessarie nelle diverse fasi degli interventi di ristrutturazione e riqualificazione.

Vista mare
Il prossimo appuntamento per gli investitori sarà la nuova vendita pubblica indetta dall’Agenzia per l’area di Vigneria all’isola d’Elba, una miniera abbandonata nel Comune di Rio Marina. Il lotto che andrà all’asta è composto da terreni, fabbricati civili e industriali e strade, con una superficie totale di circa 6 ettari, proprio di fronte al mare. La destinazione d’uso è già stata decisa, e trattandosi di un terreno che si affaccia sulla costa orientale dell’isola d’Elba, non è stato difficile trovarla. Anche qui nascerà una grande struttura turistica: la cubatura realizzabile è di circa 45.700 metri. L’acquirente dovrà recuperare l’ex-miniera sia dal punto di vista ambientale che da quello dell’economia locale. Con l’albergo bisognerà realizzare anche servizi culturali e sportivi che per Rio Marina: anche gli abitanti del comune avranno da guadagnarci. Il prezzo a base d’asta è stato fissato 8,88 milioni di euro, cifra ridotta rispetto agli 11 milioni richiesti nella precedente asta andata deserta. Sembrava una cifra ragionevole, ma anche per lo Stato banditore è tempo di crisi.

Autore: Stefano Cosenz

Fonte: La Stampa

http://www.lastampa.it/redazione/cmsSezioni/cronache/200907articoli/45428girata.asp

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