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Responsabilità del notaio e del venditore in caso di mancata comunicazione dell’esistenza dell’ipoteca

Cassazione, Sez. III, 27 aprile 2010, n. 10072


Il risarcimento del danno futuro, sia in termini di danno emergente che di lucro cessante, non può compiersi in base ai medesimi criteri di certezza che presiedono alla liquidazione del danno già completamente verificatosi nel momento del giudizio, e deve avvenire secondo un criterio di rilevante probabilità; a tal fine, il rischio concreto di pregiudizio è configurabile come danno futuro ogni volta che l’effettiva diminuzione patrimoniale appaia come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocamente sintomatici di quella probabilità secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto. (Nella fattispecie i giudici della Suprema Corte hanno cassato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità professionale del notaio in relazione alla compravendita di un immobile gravato da ipoteca per il quale l’istituto bancario aveva richiesto all’acquirente il pagamento della frazione di mutuo rimasta insoluta. I giudici hanno pertanto affermato la responsabilità solidale del venditore dell´immobile e del notaio verso il terzo acquirente per il danno futuro, avendo il primo nascosto, all´atto della compravendita, l´esistenza di una iscrizione ipotecaria gravante sul bene e il secondo per non aver adempiuto le previste visure).

 

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Sentenza Corte di Cassazione n. 18001 del 5 agosto 2010.

“Ove il termine di irrevocabilità della proposta contrattuale, ex art. 1329 cod. civ., sia fissato dalle parti in coincidenza con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita o, in difetto, con il rogito notarile di trasferimento della proprietà, deve negarsi l’esistenza stessa della sua apposizione alla proposta.”

Autore: Avv. Massimo Chimienti

Commento

La sentenza è chiarissima. L’unica cosa che bisogna quindi ricordare è che il termine di scadenza della proposta (irrevocabilità) non può coincidere con quello di esecuzione dell’obbligazione ma deve essere antecendente nel tempo nella misura congrua per cui il promissario acquirente e il promittente venditore possano esperire tutte le formalità necessarie al corretto adempimento.

Diritto alla provvigione

Cassazione – Sezione terza – sentenza 6 marzo – 15 aprile 2008, n. 9884

Secondo ormai un orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità, ribadita dalla sentenza in 9884/2008 il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicché, secondo la Cassazione, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata.

Autore: Avvocato Massimo Chimienti

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