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Caparra: Somma di denaro, o una quantità d’altre cose fungibili, versata a titolo di reciproca e mutuale garanzia contro l’inadempimento nel contratto, oppure come corrispettivo per il caso di recesso dal contratto. Consente di prevedere un risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale e in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. (art. 1385 e ss. del Codice Civile)
Catasto Edilizio: Insieme di documenti, mappe e atti, che individuano i beni immobili, definendone allocazione e confini, titolarità, e le relative rendite usate per calcolare tasse e imposte.
Cauzione: Atto di deposito di una determinata somma presso il creditore o a un terzo (p.es. una banca) come garanzia dell’esecuzione completa e regolare del contratto, che servirà per il risarcimento dei danni in caso di inadempienza.
Canone di Locazione: Si definisce così il corrispettivo versato dal conduttore al locatore a fronte dell’uso di un immobile ceduto con un contratto di locazione. Può essere libero o concordato.
Categoria Catastale: Indice ufficiale di riferimento per la classificazione dei beni immobili, e la determinazione delle rendite (legge n. 652 dell’11 settembre 1939).
Cedolare Secca: Introdotta dal 2011, è un’imposta che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro, l’imposta di bollo, l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto. Si mantiene l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.
Classe Catastale: All’interno della categoria distingue gli immobili sono valutati in base al livello delle rifiniture, ai servizi, ai vani e alla loro posizione.
Classificazione Energetica: Disciplina complessivamente stabilita in tema di rendimento energetico dell’edilizia e contenuta nel d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (attuativo della direttiva 2002/91/CE) e ss. Da intendersi anche riferita al complesso delle operazioni svolte, dai soggetti a ciò abilitati, per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica (cd. A.P.E.).
Co-housing: comprende dalle 20 alle 40 famiglie che convivono come una comunità di vicinato (vicinato elettivo), e gestiscono gli spazi comuni in modo collettivo ottenendo in questo modo risparmi economici e benefici di natura ecologica e sociale.
Compromesso: vedi alla voce Preliminare di Compravendita.
Concessione Edilizia: Autorizzazione amministrativa, rilasciata ai sensi della legge 28 gennaio 1977 n. 10, (la cosiddetta legge Bucalossi) da parte dell’autorità comunale, che consentiva l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.
Condominio: Si definisce tale un edificio composto da più unità immobiliari, in cui più persone sono ciascuna proprietaria di parte di esse in via esclusiva, che a loro volta vengono definite condomini.
Condono Edilizio: Serve a sanare, previa autodenuncia, fenomeni di abusivismo nell’ambito delle regole di costruzione, di ampliamento o di modifica di un fabbricato.
Credit Crunch: Letteralmente Contrazione del Credito, fenomeno per cui Banche ed altri enti finanziatori riducono le erogazioni di credito.
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Immobili, in aumento Truffe Informatiche per chi Cerca Casa
Il crimine informatico colpisce anche il settore immobiliare.
Ogni mese, come messo in luce da Immobiliare.it, si verificano infatti 80 episodi di richiesta di caparra non dovuta, 150 casi di false informazioni di vendita sull’immobile e, tutti i giorni, almeno una segnalazione di vendita non autorizzata.
Immobiliare.it assieme alla Polizia Postale e delle Comunicazioni ha realizzato il sito web Viadellasicurezza.it, per insegnare a difendersi da queste truffe agli oltre 4 milioni di italiani che, ogni mese, cercano casa online.
Rispetto ai numeri effettivi di questo fenomeno occorre fare una precisazione, spiega Immobiliare.it in una nota. “I raggiri segnalati sono solo un terzo di quelli che chi truffa cerca di mettere in atto” afferma Carlo Giordano, Amministratore delegato di Gruppo Immobiliare.it, “questo sia perché molti vengono scoperti prima che possano causare danni, ma anche perché spesso chi cade nel tranello non denuncia l’accaduto per una forma di vergogna”.
Nella sua analisi, Immobiliare.it ha descritto i casi più comuni di truffa; quella che, nell’ultimo periodo, sta diventando la più diffusa è la richiesta di cauzioni o caparre non dovute. Chi cerca di mettere in atto questa truffa, dopo aver pubblicato un falso annuncio molto appetibile (in media con un prezzo inferiore al 30% rispetto al valore di mercato), richiede al malcapitato che intende acquistare (o affittare) quella casa, l’invio di denaro per bloccare l’immobile, ovviamente tramite metodi non tracciabili e di conseguenza insicuri.
Spesso il falso proponente si dichiara residente in un’altra nazione e chiede la caparra come garanzia del fatto che il potenziale acquirente si presenterà all’appuntamento e non gli farà fare il viaggio “a vuoto”. Una volta ricevuto il denaro, però, il truffatore sparisce nel nulla.
Il danno economico per chi subisce questa truffa è spesso molto alto; in media 1.650 euro per chi cade nel tranello di un falso affitto e addirittura 2.500 euro se la finta inserzione è relativa ad una vendita. Questo tipo di frode risulta molto diffuso nei capoluoghi metropolitani ed è molto frequente anche nell’ambito delle case vacanza. Proseguendo nell’analisi fatta da Immobiliare.it si scopre che nel Meridione d’Italia è molto frequente il caso delle vendite non autorizzate; questo accade quando c’è stato un accordo solo verbale fra chi vende e il proprietario dell’immobile o quando chi ha effettuato la cessione non ha titolo per l’intermediazione. Il rischio è soprattutto la richiesta di provvigioni non dovute.
Spesso sottovalutata è la truffa messa in atto attraverso la pubblicazione di false informazioni di vendita. Molti acquirenti tendono a non verificarle trovandosi a subire un danno economico rilevante; frequentissimo è il fraintendimento tra metri quadri commerciali e calpestabili, equivoco che può costare caro: si pensi che soli 4 metri quadri di differenza possono significare anche 20.000 euro di pagamento non dovuto.
Immobiliare.it ha preso in esame molte altre tipologie di truffe: dalla sostituzione di identità (sono i giovani sotto i 25 anni le vittime più colpite) fino alla vendita ripetuta dello stesso immobile, in cui, utilizzando abitazioni sfitte da tempo, il truffatore mostra l’appartamento a diverse persone richiedendo a ciascuna una caparra confirmatoria e sparendo poi nel nulla con il bottino.
L’elenco appare molto lungo e minaccioso ma in realtà difendersi è semplice e si deve anche considerare che le cyber truffe nel settore immobiliare, se confrontate al numero di annunci offerti quotidianamente, rappresentano ancora un fenomeno limitato e, soprattutto, limitabile.
Fonte: Repubblica.it
http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?code=665&dt=2011-01-31&src=TLB
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Il compromesso
La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà “preliminare di compravendita”, ma tutti ormai parlano più che altro di compromesso. Come la proposta irrevocabile, neppure il compromesso rappresenta un passaggio obbligatorio.
Infatti, qualora intercorra assoluta fiducia tra le due parti, si potrebbe passare direttamente al rogito e al perfezionamento della compravendita.
Ma la troppa fretta non è mai consigliabile, soprattutto in questa fase: al momento del compromesso viene, in effetti, vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita, e tutto il preliminare viene poi riportato passo dopo passo nel rogito.
Anche se il compromesso non determina il passaggio di proprietà vero e proprio fa sorgere comunque da entrambe le parti l’obbligo di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito del tutto, anche solo verbalmente, il prezzo dell’immobile, la modalità di pagamento, i confini e le pertinenze della casa e la data dell’atto di compravendita vero e proprio, il cosiddetto rogito. Quest’ultimo punto è particolarmente importante perché nell’intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.
Il giorno della stesura del preliminare saranno esaminati i dettagli tecnici e giuridici (particolare rilevanza assume la presenza o meno di vincoli o ipoteche e la conformità alle norme edilizie) e verrà concordata l’esistenza e l’entità della caparra, sia essa penitenziale o confirmatoria.
La caparra è prevista dal Codice civile (articoli 1385 e 1386), che indica nel versamento un vero e proprio impegno alla conclusione del contratto. Se l’acquirente si tira indietro perde il denaro della caparra; ma se a rinunciare è il venditore, questi dovrà corrispondere alla controparte il doppio della somma ricevuta (si parla in questo caso di caparra penitenziale). Se invece la caparra è confirmatoria, la parte incolpevole può rinunciare alla riscossione e rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto o in caso contrario il risarcimento dei danni.
La caparra deve essere nell’ordine del 10-20% del prezzo totale.
In caso di pagamento di percentuali superiori è meglio qualificare il versamento come acconto che, a differenza della caparra è una somma corrisposta ma del tutto rimborsabile in caso di mancata conclusione del contratto. Meglio non accettare di pagare interessi inattesi sul saldo finale e non versare nulla prima di aver firmato il compromesso.
L’agente mediatore, inoltre non dev’essere compensato prima del rogito, perché solo allora l’acquisto si perfeziona (salvo differenti accordi con l’agenzia).
Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell’agenzia immobiliare o presso l’abitazione del venditore, ma volendo ci si può rivolgere direttamente a un notaio: è senz’altro quest’ultima la procedura che si raccomanda qualora non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
Se il contratto viene redatto dal notaio, può allora essere steso anche in forma privata e non ci sarà bisogno di registrazione, con il risparmio dei relativi costi. In questo caso, però, si devono fare i conti con le spese delle prestazioni dello stesso notaio.
Il notaio controllerà anche la presenza di ipoteche, di eventuali pratiche di condono edilizio e dei problemi di piano regolatore.In caso contrario si limiterà a registrare quanto affermato dal venditore, senza appurarne la veridicità.
Se invece si decide di redigere il contratto in forma privata, bisogna avere cura di non lasciare righe in bianco all’interno dell’atto e sopra la firma.
In questo caso ci si può servire del modulo che l’agenzia mette a disposizione, ma è importante controllare anche in questo caso come con la proposta la sua conformità ai modelli forniti dalla Camera di commercio e dalla Borsa Immobiliare.
Successivamente si potrà, ma senza obblighi, trascriverlo al Pubblico registro: la spesa da sostenere permette di risparmiarsi il rischio non trascurabile che un venditore disonesto prometta la casa a più persone e incassi più acconti in una sola volta. In questo caso, il contratto valido sarebbe quello registrato per primo.
La registrazione si raccomanda in particolare se ci si accinge ad acquistare da un’impresa edile una casa ancora in fase di costruzione: in caso di fallimento dell’impresa ci si troverà in una posizione decisamente più forte nei confronti dei creditori ipotecari (che generalmente sono banche) rispetto a chi non ha provveduto a registrare il contratto. La trascrizione al Pubblico registro dà infatti diritto all’acquirente di tornare in possesso delle somme anticipate.
Fonte: Il Sole 24ore
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