Archivi Blog

Unità immobiliari. Sono oltre 64 milioni, dice il Catasto.

Il patrimonio immobiliare complessivo italiano consta di almeno 64,3 milioni di unità immobiliari. Lo affermano le Statistiche Catastali disponibili sul sito dell’Agenzia del Territorio aggiornate al 31 dicembre 2008.

Dei 64 milioni di unità ben la metà, esattamente 49,75%, ovvero 31. 997. 846, è adibita ad abitazioni (Gruppo A).  Gli uffici (A10) sono stati valutati in 588.689 unità (0,92%). Seguono per entità (35,48% del totale, in numeri 22.823.112 unità) il Gruppo promiscuo C di negozi-cantine-box e posti auto, stalle-stabilimenti-tettoie. In terza posizione per numerosità gli immobili a destinazione speciale (opifici, industrie, commercio, alberghi…) risultati 1.009.390 ovvero l’1,57% del patrimonio immobiliare. Seguono gli immobili.a destinazione pubblica conteggiati in 164.291 unità (gruppo B).

Le Statistiche Catastali disponibili sul sito dell’Agenzia del Territorio riguardano la numerosità del patrimonio, la sua consistenza fisica (vani,volumi o superfici) e la base imponibile fiscale ossia la rendita catastale. Globalmente il patrimonio risulta aumentato rispetto all’anno precedente di 2,8% di unità immobiliari. La crescita è dovuta ad accastamenti di nuove unità e di frazionamenti, riclassificazioni di unità immobiliari, l’accertamento di unità immobiliari prima non censite o non correttamente censite.
Molto interessanti i dati relativi alle abitazioni: una buona metà delle quali circa sono risultate nel Nord Italia (14.614.323). Oltre 11 milioni quelle censite al Sud e oltre 6 quelle al Centro. L’Agenzia del Territorio segnala per il 2008 anche il calo delle categorie A4-Abitazioni popolari (- 15.010 unità) e A5-Abitazioni ultrapopolari (- 42.264 unità) a causa della variazione della classificazione di tali unità immobiliari. in categorie catastali di maggior pregio quali A2 (abitazioni civili) ed A3 (abitazioni economiche).

Fonte: Guidafinestra.it

http://www.guidafinestra.it/temi/Economia__Mercato/news/Unita_immobiliari_Sono_oltre__64_milioni__07102009.aspx

Ici, comuni esosi sui box

I Comuni tendono a essere piuttosto restrittivi in materia di Ici. Nel caso prospettato, è evidente la rigidità, eccessiva della norma regolamentare adottata dal Comune sulle pertinenze del l’abitazione principale. La disposizione regolamentare prevede, infatti, non solo una discutibile disciplina di dettaglio delle pertinenze, concernente sia la quantità che la qualità, ma anche un’arbitraria specifica condizione di ubicazione dell’eventuale pertinenza rispetto all’abitazione principale. Condizione che rappresenta un’altra forte limitazione, in particolare, all’estensione del regime di esenzione Ici, sancito a decorrere dal 2008 per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo (articolo 1 del decreto legge 93/2008 convertito dalla legge 126/2008). Ricordiamo che, in ogni caso, sono escluse dal regime di favore le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) ed eventuali pertinenze, per le quali continua comunque a essere riconosciuta la detrazione d’imposta (articolo 8, commi 2 e 3, del Dlgs 504/92). Come rimarcato in una recente risposta al quesito 2736 («Ici non dovuta se il box è in uno stabile adiacente»), pubblicata sull’Esperto risponde 59/2009, sul trattamento Ici delle pertinenze il nostro pensiero non si raccorda con l’operato di innumerevoli amministrazioni comunali, secondo cui le pertinenze oggetto di agevolazione sono solamente quelle che il regolamento Ici considera come tali (ad esempio, esenzione estesa a una sola pertinenza che, ancorché distintamente iscritta in catasto, risulti classificata nella categoria C/2, C/6 o C/7). A nostro parere, invece, la disciplina di dettaglio delle pertinenze e quindi le limitazioni di ordine numerico, tipologico e ubicazionale non potrebbero che essere considerate, formalmente e sostanzialmente, illegittime. Questo perché anche ai fini dell’Ici si rende applicabile la nozione di “pertinenza” in senso civilistico (articolo 817, Codice civile), in virtù della quale la qualifica di pertinenza poggia essenzialmente su un criterio fattuale che quindi, nella fattispecie, è la sussistenza della destinazione effettiva e concreta di uno o più beni immobili (cantina, soffitta, box) al servizio od ornamento di un bene immobile principale (abitazione). Tale impostazione risulta ora avvalorata dalla Commissione tributaria provinciale di Bologna (sezione XII) che, con sentenza n. 76 del 1° luglio 2009, ha disapplicato, in quanto illegittima, la norma regolamentare che prevedeva l’estensione del regime di esenzione Ici a una sola pertinenza (box), mentre il soggetto passivo possedeva e utilizzava concretamente due autorimesse (categoria catastale C/6). Sicché, come la nozione di “abitazione principale” non risulta necessariamente legata a quella di “unità immobiliare”, ben potendo l’abitazione stessa essere composta anche da due o più unità immobiliari (Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 25902 del 29 ottobre 2008), così il concetto di “pertinenza” (in senso civilistico) non potrebbe che comprendere una serie di unità immobiliari, ancorché distintamente iscritte in catasto. Ma vediamo perché non ci appare completamente convincente la tesi secondo cui le pertinenze sono soltanto quelle considerate nel regolamento comunale (si veda la risoluzione n. 12/DF del 5 giugno 2008, paragrafo 3). La disciplina dell’Ici non contempla alcuna esplicita nozione di “pertinenza”. Solo l’articolo 2, comma 1, lettera a), del Dlgs 504/92 ne menziona potenzialmente il concetto, ma relativamente alle aree pertinenziali, con esclusione quindi dei fabbricati pertinenziali. Né, a tal fine, può essere di aiuto l’articolo 59, comma 1, lettera d), del Dlgs 446/97, la cui disposizione si limita a sancire che i Comuni possono «considerare parti integranti dell’abitazione principale le sue pertinenze, ancorché distintamente iscritte in catasto» (rimarchiamo comunque l’uso del sostantivo al plurale). Al contrario, proprio l’operatività di quest’ultima previsione, stabilita dal legislatore al fine di semplificare la gestione del tributo e di introdurre elementi di maggiore equità fiscale, ha dato luogo alle incertezze interpretative dal momento che il ministero delle Finanze, a seguito del parere espresso dal Consiglio di Stato (sezione III, adunanza del 24 novembre 1998), ha attribuito ai Comuni la possibilità di introdurre la disciplina di dettaglio delle pertinenze (circolare n. 114/E del 25 maggio 1999). Come ribadito successivamente dalle Finanze, la possibilità per i Comuni di introdurre norme integrative o anche eventualmente derogatorie rispetto alle previsioni del Codice civile non si pone in contraddizione con le stesse, dato che l’articolo 818 del medesimo Codice civile, nello stabilire al primo comma che «gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto», lascia spazio a una specifica deroga al criterio generale a opera di una norma positiva (risoluzione n. 1/DPF del 31 gennaio 2008). Tale deroga, in virtù della norma primaria di cui alla citata lettera d) dell’articolo 59 del Dlgs 446/97, ben poteva essere rappresentata dalla norma regolamentare (si veda la risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009). Senonché questa norma primaria sarebbe stata implicitamente abrogata già dalla Finanziaria 2000 (legge 488/99) che, con il comma 12 dell’articolo 30, ha disposto fra l’altro che l’aliquota ridotta si applica soltanto ai fabbricati adibiti ad abitazione principale, con esclusione quindi «di quelli qualificabili come pertinenze, ai sensi dell’articolo 817 del Codice civile» (vedi articolo 18, comma 2, della legge 388/2000; circolare n. 3/FL del 7 marzo 2001). In definitiva, a nostro parere, la nozione di pertinenza in senso civilistico si applica anche all’Ici non solo perché in mancanza della norma tributaria soccorre quella del diritto comune (Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 3516 del 17 febbraio 2006), ma soprattutto perché tale sarebbe stata la voluntas legis.

Fonte: IlSole24Ore.it

http://www.casa24.ilsole24ore.com/norme-fisco/news/2009/09/06/46_P.php?uuid=6b5b934c-9aa7-11de-9df1-96595c27ea05&DocRulesView=Libero

Preliminare di Compravendita

Tra

il sig. ____________, nato a __________ il ________, residente in _____________, Via ____________, (cod. fiscale _______________), in seguito denominato “parte promittente venditrice”

e

il sig. ____________, nato a __________ il ________, residente in ______________, Via ____________, (cod. fiscale _______________), in seguito denominato “parte promissaria acquirente”

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:

Art. 1

Parte promittente venditrice promette di vendere a parte promissaria acquirente, che promette di acquistare per sé o per persona, ente o società da nominare all’atto definitivo, la porzione immobiliare sita in ____________, Via ______________ n. ___, così come di seguito descritta: porzione di villino composta al piano sopraelevato da salone, camera, cameretta, doppi servizi, cucina, terrazza; al piano terra, giardino e box auto. L’interno dell’immobile sopradescritto risulta essere arredato con armadi a muro, ivi compresa la cucina con tutti i relativi elettrodomestici, oltre alla bousserie, all’impianto di allarme e di aria condizionata.

Quanto sopra risulta essere individuato e distinto presso il N.C.E.U. del Comune di ____________ con i seguenti dati catastali:

– foglio ___, particella ___;

Parte promittente venditrice consegna a parte promissaria acquirente copia dell’atto di provenienza, copia della scheda identificativa catastale e copia del regolamento di condominio delle porzioni immobiliari in oggetto.

Art. 2

Parte promittente venditrice dichiara dì avere la piena proprietà nonché l’integrale possesso e disponibilità delle porzioni immobiliari in oggetto le quali saranno libere da persone e cose entro e non oltre la data del rogito notarile relativo al definitivo atto di compravendita.

Art. 3

Parte promittente venditrice dichiara di essere perfettamente in regola con il pagamento delle spese condominiali secondo le quantità fissate dalle tabelle millesimali, che si producono in allegato unitamente ai relativi regolamenti (a titolo esemplificativo acqua, energia elettrica, riscaldamento ecc.); la medesima parte dichiara, altresì, che le dotazioni di sicurezza e gli impianti sono in perfetta regola e a norma di legge, così come la relativa documentazione tecnica, amministrativa inerente i  relativi collaudi e le relative certificazioni, volendone, in difetto, fornire ogni più ampia garanzia personale in merito.

Art.  4

Parte promittente venditrice dichiara che le porzioni immobiliari in oggetto sono libere da iscrizioni ipotecarie, liti in corso, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi fiscali (ed in tal senso sottoscrive per conferma lo stato delle visure ipotecarie allegata alla presente scrittura al n. ___), nonché rate di spese condominiali pregresse ed altri oneri e vincoli di alcun genere.

Parte promittente venditrice si impegna, altresì, a rilasciare comunque libere da qualsivoglia annotazione ipotecaria le unità immobiliari promesse in vendita fatto eccezione per l’atto d’obbligo in favore del Comune di ____________ trascritto il ___________al n. ______di formalità.

Art. 5

Parte promittente venditrice dichiara che non sono state deliberate dall’assemblea condominiale, per opere non ancora realizzate, spese straordinarie. In ogni caso, eventuali spese ed oneri di qualsiasi genere saranno posti a carico della parte promittente venditrice

Parte promittente venditrice dichiara che presso l’amministrazione condominiale non è  costituito un fondo di riserva spese straordinarie.

Parte promittente venditrice, nel caso in cui sia separata legalmente dal coniuge, garantisce che tra le condizioni economiche della separazione non è prevista l’assegnazione in godimento delle unità immobiliari al coniuge stesso.

Art. 6

Le porzioni immobiliari in oggetto saranno trasferite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, ivi compresi tutti i beni mobili, le pertinenze e le stigliature richiamate nella descrizione di cui all’art. 1, come viste e gradite dalla parte promissaria acquirente, così come pervenute alla parte promittente venditrice, rispettivamente con atto di assegnazione del __________ da parte della ____________, a rogito del notaio ____________ di __________ (rep. n. ____, racc. n. ____), registrato il __________ e trascritto alla C.RR.II. di _________  il ____________ al n. ______d’ordine ed al n. ____ di formalità e con atto di vendita del __________ dai sigg.ri ____________ e ____________, a rogito del medesimo notaio (rep. n. ______ racc. n. ____) registrato a ____________ il __________ e trascritto alla C.RR.II. di ____________ al n. ________ d’ordine ed al n. ______di formalità di cui parte promittente venditrice è avente diritto, in forza degli atti di provenienza sopra citati.

Art. 7

Alle porzioni immobiliari in oggetto competeranno una quota di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio, quale risulta dal regolamento di condominio (e/o consortile) citato e dalle relative tabelle millesimali, che la parte promissaria acquirente si impegna e obbliga ad accettare.

Art. 8

Il rogito verrà stipulato entro e non oltre la data del ____________, che costituisce termine perentorio ed essenziale per la parte promissaria acquirente, dietro richiesta di quest’ultima, avanti a notaio dalla medesima indicato; sarà pertanto cura della parte promissaria acquirente comunicare alla parte promittente venditrice, con preavviso di 5 giorni, luogo, data ed orario del rogito definitivo di trasferimento.

Art. 9

Le spese per l’atto notarile, per l’imposta di registro, ipotecarie e catastali saranno interamente a carico della parte promissaria acquirente. Gli oneri e le spese per reperire ogni documentazione tecnica ed amministrativa in genere sulle unità immobiliari in questione saranno a carico della parte promittente  venditrice, come per legge.

Gli eventuali costi di registrazione della presente scrittura saranno sopportati interamente dalla parte che con il proprio comportamento inadempiente avrà originato la relativa necessità.

Art. 10

La proprietà, il possesso ed il godimento delle unità immobiliari passeranno alla parte promissaria acquirente al momento del rogito notarile e comunque entro e non oltre la data del __________; da tale data diritti e oneri faranno capo alla parte promissaria acquirente.

Parte promittente venditrice fornirà la prova del pagamento degli oneri condominiali (e/o consortili) per l’intero periodo di competenza, e cioè sino alla data del rogito.

Art. 11

La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in € ___________# (_______________) pari ad € ___________, che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare nei modi e nei termini seguenti:

– quanto a € _________ (__________) pari ad € _________, sono state già corrisposte dalla parte promissaria acquirente all’atto della firma della proposta d’acquisto in data ___________, che parte promittente venditrice ha già ritirato a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo;

– quanto a € ____________ (_____________) pari ad € _________, vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo;

– quanto a € ____________ (___________) pari ad € ___________, verrano corrisposte dalla parte promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento e che parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo.

Riguardo il saldo prezzo, poiché la relativa somma sarà reperita dalla parte promissaria acquirente, anche attraverso il ricorso al credito bancario e finanziario in genere, la parte promittente venditrice si impegna ad effettuare tutto quanto di propria spettanza e competenza, al fine di agevolare la parte promissaria acquirente nella concessione del prestito e nel rilascio della garanzia ipotecaria connessa; in tal senso, l’eventuale differimento della data del rogito notarile relativo al trasferimento  potrà eventualmente slittare oltre la data indicata nel precedente articolo 10 nell’ipotesi che la pratica di finanziamento non fosse completamente istruita, senza che ciò possa costituire fonte di responsabilità per la parte promissaria acquirente.

Art. 12

La parte promittente venditrice dichiara e garantisce di non aver eseguito nelle porzioni immobiliari in oggetto opere non autorizzate e contrastanti con le leggi, e/o gli strumenti urbanistici vigenti eccezion fatta per quanto individuato nelle domande di condono presentate rispettivamente il __________ (prot. n. ______) ed il __________ (prot. n. ______) di cui agli allegati nn. __________ che formano parte integrante della presente scrittura e che la parte promittente venditrice sottoscrive in ogni suo singolo foglio a titolo di riconoscimento.

Art. 13

Parte promittente venditrice provvederà al pagamento di ogni eventuale sanzione pecuniaria, oblazione o onore di concessione riguardante l’unità immobiliare in oggetto e derivante da sue azioni o omissioni antecedenti la data del rogito. Parimenti sopporterà qualunque onere derivante da iscrizioni trascrizioni e vincoli non dichiarati nella presente scrittura privata. Restano in ogni caso riconosciuti tutti i diritti garantiti a favore delle parti dall’articolo 1385 del codice civile.

Art. 14

Parte promittente venditrice si dichiara edotta dell’obbligo di rendere al notaio, in sede di stipula del rogito, la dichiarazione di aver inserito negli introiti della dichiarazione dei redditi il reddito fondiario delle unità immobiliari promesse in vendita.

Art. 15

Parte promittente venditrice precisa che le unità immobiliari in oggetto sono state regolarmente edificate in base a concessione edilizia e di aver provveduto, come in atto specificato, alla sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985 e successive modificazioni, come risulta dalla documentazione allegata e già in precedenza richiamata.

____________, __________

____________                                                                   ____________

Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, si approvano specificamente gli articoli 4, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15 della presente scrittura privata.

*La bozza di contratto preliminare qui riportata è da intendersi a titolo meramente esemplificativo e descrittivo degli elementi essenziali da inserire al momento di redazione dello stesso. Resta quindi inteso che ogni modifica o aggiunta e integrazione al presente è da riferirsi al caso specifico.


Fonte: Professione-avvocato.it
potete scaricare il modello da: http://www.professione-avvocato.it/formulario/c55.htm
%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: