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La via “social” per la gestione dei Crediti Immobiliari Non Performanti (NPL’s)

nplQuando parliamo di crediti immobiliari non performanti (Non Performing Loans – NPL’s), dobbiamo capire da subito che buona parte del problema riguarda le famiglie, migliaia di situazioni problematiche che ad oggi non sono affrontate dovutamente.

Partiamo dal presupposto che, nella maggioranza dei casi, il debitore problematico è lo stesso che fino a pochi anni fa era un cliente “spinto” a indebitarsi per 30 anni per soddisfare quel sogno, sempre alimentato dal sistema, di acquistare la casa “per la vita”.

Ora che l’ammortamento è diventato un “incubo”, spesso a causa della perdita di reddito o di mutate condizioni familiari (separazioni, problemi di salute, etc), il cliente finanziato è finito nell’elenco dei cattivi pagatori e soggetto finanziariamente indesiderato.

Tali problematiche vengono gestite amministrativamente, ovvero l’ufficio legale della banca compie le  ordinarie attività di escussione del credito (messa in mora, atto di precetto, pignoramento, vendita all’asta dell’immobile), il tutto con
un’atteggiamento formale (lettere e raccomandate) e quasi mai proattivo. Quando poi la gestione delle posizioni viene trasferita a società di recupero crediti, frequentemente il contatto telefonico (quando avviene), è minaccioso e non produttivo.

La mia personale esperienza determina la convinzione che, nella maggioranza dei casi, il debitore è tutt’altro che un furbetto che non vuole pagare; al contrario è una persona che necessita di soluzioni. Nessuno vuole perdere la casa dove vive, l’esigenza abitativa non viene meno.

Attivare un ingaggio “sociale” può essere uno strumento vincente.

Certo, servono risorse umane e competenze comunicative, empatiche, immobiliari e creditizie che non è facile trovare racchiuse in un’unica figura professionale. Le banche non possono rispondere adeguatamente a questo bisogno e tanto meno chi fa recupero crediti, abituato a trattare la questione con fogli excel e tabulati telefonici, in modo industriale.

L’approccio sociale fa si che l’obiettivo principale sia quello di prendere un caffè (medium strepitoso!) nel salotto di casa del debitore. È proprio lì, nella zona di comfort del cliente, che molto spesso nascono le soluzioni. Rifinanziamento della posizione con garanzie di terzi (parenti, amici), proposte di saldo a stralcio, piani di rientro, vendita volontaria del bene ante asta, etc.

Tali attività richiedono un presidio certosino e continuativo sul quale, il creditore, deve investire economicamente, imputando eventualmente la maggior parte del compenso ad una success fee a soluzione conclamata.

Ad oggi la resistenza è ancora importante, c’è chi mantiene una posizione negazionista sull’entità delle sofferenze, c’è chi
preferisce rimandare a “tempi migliori” ogni soluzione, i più arditi provano ad immettere sul mercato centinaia di posizioni immobiliari prossime o già in asta, senza una visione progettuale. I risultati restano nulli o scarsi.

Il settore ha delle potenzialità notevoli, ma senza un approccio “sociale” concreto, senza entrare nell’ottica che questa guerra si combatte “casa per casa”, rimarremo in un limbo dai molti nomi (crisi, bolla, etc..) senza vie di uscita.

Gerardo Paterna
http://www.gerardopaterna.com

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A Beirut si sgonfia la Bolla Immobiliare ma non i Prezzi

Crescono i Prezzi anche se la Crisi è presente e le Richieste calano

A Beirut il centro città è inavvicinabile a causa dei prezzi, molti sono gli appartamenti vuoti, e la gente si sposta verso le colline della periferia: i prezzi però non accennano a diminuire.

Gli immobili di lusso hanno visto triplicare i loro prezzi negli ultimi 3 anni e in generale dal 2005 il mercato è cresciuto in termini di costo del 25%. I prezzi non accennano a diminuire anche contro ogni evidenza. Nessuno acquista nuove case in città e aumenta il numero di immobili disponibili molto più che la domanda.

In Libano tutti, autorità, operatori e acquirenti, appaiono disorientati. Gli unici a tirar dritto sono i costruttori che non intendono attenuare le loro aspettative.

Andrea Russo

Beirut real estate boom slows but prices still too high for many

Figures show Beirut property values have increased by 25 percent each year since 2005

BEIRUT: For Rudy Karam, looking for an apartment in Beirut was a depressing exercise. The best deal the 32-year-old sales representative found was a decrepit one-bedroom flat renting for $1,000 in the trendy neighborhood of Gemmayzeh.

“The tiles were falling down, there was no hot water and the refrigerator was in the living room,” he says.

So Karam and his girlfriend … like many young couples who work in Beirut … chose to move to the hills above the city, where they found a brand new three-bedroom apartment at half the rent and double the size. Now they can afford a vehicle for the daily half-hour commute. “Even with the car payments and the rent, it’s still cheaper than living in Beirut,” Karam says.

As real-estate prices soar in the Lebanese capital, many young professionals and middle-income earners say they have been forced out of the city, with some complaining that rents rose by up to 30 percent last year.

Indeed despite war, conflicts and political crises, the price of homes in Lebanon has continued to rise exponentially over the last five years, reaching $9.5 billion worth of transactions during the 2010 fiscal year, according to the Finance Ministry. That’s no small figure for a country with a GDP of $39 billion while many industry insiders say real estate sales could be much higher because under-reporting to avoid taxes is so commonplace.

Land is scarce in Lebanon and local buyers face a crowded market, competing both with well-to-do expatriates who return for summers and wealthy Arabs from the Persian Gulf states seeking Mediterranean vacation homes.

In the luxury market, realtors say some properties have tripled in price over the last three years.

Maher Moukaddam, a real estate consultant with the Finance Ministry, throws his hands in the air. “Is it possible that an apartment was selling for $1 million in 2007 and now it’s $3 million?” he asks from a drab government conference room. “It’s not healthy. No one can buy a house in Beirut anymore.”

He claims many new apartments in the luxury sector remain vacant: “Right now I can show you 150 apartments downtown that are empty,” he says in reference to the rows of glass and steel condominiums that have recently been erected in the Solidere area.

Some say prices are too high, and recent statistics indicate that they may finally be leveling out after years of nonstop growth. But few think prices will actually come down.

“Developers are not keen on reducing their prices,” says Karim Makarem, director of Ramco Real Estate Advisers, based in Beirut. Although there is a natural need for new apartments, with some 15,000 additional Lebanese households created every year according to estimates, “supply is not meeting demand”

According to Makarem’s figures, Beirut property values have increased up to 25 percent per year on average since 2005, slowing only recently in 2010 to a growth rate of about 10 percent. Growth has also dampened according to the Finance Ministry, which published a 12.5 percent drop in overall real estate transactions for the last quarter of 2010 when compared to the same period the previous year. Still, 2010 as a whole saw a 10 percent increase on transactions in 2009.

The fourth quarter slowdown is blamed on investor fears over political instability as debate swirled late last year over the controversial indictments expected to be issued in the case of former Prime Minister Rafik Hariri’s 2005 assassination.

“We are in period of instability,” says Marwan Barakat, head of research at Banque Audi. “I don’t foresee an increase in property prices for the time being. Prices will maintain in current levels.”

The stagnation is welcome news to Makarem: “I think what’s happening at the moment is healthy. No real estate market should be increasing more the five to ten percent per year – beyond that it becomes a little unsustainable.”

If developers expect to thrive in the current environment, they would be advised to economize the cost of construction, lower financial returns and offer smaller apartments, he says.

But others say the consistent hike in prices is not necessarily negative.

“I don’t think it’s healthy or unhealthy,” says Elie Harb, president of the American reality franchise Coldwell Banker, in Lebanon. “The market was so devalued 10 years ago,” he says from his corner office overlooking bustling Beirut. “It’s just catching up.”

Harb is not overly concerned by the slowdown in prices, claiming his business was barely affected by the collapse of Saad Hariri’s government last month. He runs his fingers along a chart showing the step-like growth of real estate transactions since 2001. There are no negative figures, only a plateau during the period covering Hariri’s 2005 assassination and the Lebanon-Israel war of 2006. All subsequent years register a steep rise despite the Nahr al-Bared conflict in 2007, the street fighting of 2008, and all the political crises in between.

Bank Audi’s Barkat agrees that declines are unlikely: “Prices in Lebanon are like stairs, they go up, then stabilize for a while and then go up again, they don’t fall.”

Hung on Harb’s office wall is a giant artist’s conception of a $100 million shopping mall project currently under way in the Beka Valley. None of its investors have considered pulling out, he says.

Even in the luxury segment, confidence among realtors remains high. “For us, it’s a good time to buy,” says Victor Najjarian, head of Care Group real estate consultants, which claims a portfolio of $2 billion worth of high-end properties. From the panoramic views at his sleek offices downtown, barely one empty plot is visible amid the fresh crop of high rises – evidence, he says, of strong demand and limited supply.

“We began buying properties the day the prime minister was chosen,” Najjarian says in reference the election of Najib Mikati two weeks ago, following violent street demonstrations.

When asked whether prices might be too high, he stresses that Lebanese banks hold deposits in excess of $100 billion while cash keeps pouring in from expatriates. “The town is rich, people can afford it.”

But with a per capita income of around $10,000, many average Lebanese struggling to find homes would beg to differ.

From his new home in the suburbs above Beirut, Rudy Karam believes more and more Lebanese are likely to follow his example and begin commuting to their jobs in the capital. “People are going to start moving back to their villages,” he says. “Normal people can’t afford Beirut.”

da: DailyStar.com

http://www.dailystar.com.lb/article.asp?edition_id=1&categ_id=3&article_id=124641#axzz1DHM4RU2Z

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Troppo cari i nuovi immobili di Bratislava

Mentre gli immobili di nuova costruzione a Praga possono essere acquistati a partire dai 1.380 euro per metro quadrato, a Bratislava occorrono almeno 1.500.

Lo rileva una analisi del mercato immobiliare centro ed est europeo condotta dalla società TPA Horwath Valuation Services.

Secondo lo studioella TPA Budapest e Sofia sono tra le città meno care per gli immobili di nuova costruzione mentre Ljubljana e Vienna sono le capitali più costose, per questa tipologia immobiliare, dell’intero centro ed est Europa.

Fonte: LaVoce.sk

http://www.lavoce.sk/14236/2010/11/15/economia/troppo-cari-i-nuovi-immobili-di-bratislava/#ixzz15MyShTKr

Svizzera: le banche cantonali minimizzano i timori espressi dalla banca Nazionale

Le 24 banche cantonali hanno visto diminuire la loro redditività nel primo semestre dell’anno, a causa dell’incertezza sui mercati, ma allo stesso tempo hanno consolidato il loro primato nel settore ipotecario.

Riguardo ai rischi di una bolla immobiliare gli istituti cantonali non ritengono che ve ne siano le condizioni, nonostante i timori espressi dalla Banca nazionale. La crescita dei prestiti è trainata dai bassi interessi, dall’evoluzione favorevole e dalla crescita della popolazione, ha sottolineato a Zurigo Martin Scholl, vicepresidente dell’Unione banche cantonali (UBCS). Del resto, ha osservato il dirigente, si sta delineando una politica del credito più selettiva e le banche “hanno imparato dalla crisi immobiliare degli anni ‘90”.

Gli istituti cantonali controllano un terzo del mercato ipotecario elvetico, con prestiti per un valore di 265 miliardi di franchi a giugno (+2,9% rispetto a dicembre 2009).

Fonte: Rsi.ch

http://info.rsi.ch/home/channels/informazione/info_on_line/2010/11/12-Nessun-rischio-di-bolla-immobili

Cina, real estate: le banche chiudono i rubinetti del credito

Le quattro principali banche cinesi non concederanno nuovi prestiti al settore immobiliare fino alla fine dell’anno…

Le quattro principali banche cinesi non concederanno nuovi prestiti al settore immobiliare fino alla fine dell’anno. A rivelarlo è stato un comunicato diffuso dall’agenzia pubblica China Real Estate Business, che ha citato – pur senza specificarne il nome – alcuni dirigenti degli stessi istituti di credito. Quest’ultimi sono l’Industrial & Commercial Bank of China, la China Construction Bank Corp., Bank of China e la Agricoltural Bank of China, che hanno preso tale decisione dopo aver raggiunto il livello massimo di crediti erogabili per l’anno in corso.

La chiusura dei rubinetti da parte delle banche – necessaria, secondo numerosi analisti, anche per evitare la crescita di pericolose bolle speculative – è stata ordinata già alla fine di ottobre. Secondo quanto riportato dall’agenzia Bloomberg, i quattro istituti finanziari hanno preferito comunque non rilasciare commenti, mentre una portavoce di Bi Jianling, ministro dello Sviluppo immobiliare ed urbano del governo di Pechino, ha dichiarato di non essere in grado di confermare la notizia.

Secondo un report pubblicato il mese scorso dalla banca centrale cinese, il totale dei prestiti erogati nella moneta locale ha raggiunto ad ottobre i 587,7 miliardi di yuan (89 miliardi di dollari): un dato superiore rispetto alle attese degli analisti, che avevano ipotizzato per lo stesso periodo un valore contenuto entro i 450 miliardi. Allo stesso modo l’M2, indice che misura la massa monetaria in circolazione nell’economia, è cresciuto rispetto ad un anno fa del 19,3%. Ciò nonostante, la crescita dei prezzi degli immobili ha segnato un rallentamento ad ottobre, conseguenza soprattutto del rialzo dei tassi di interesse (il primo in tre anni) e di altre misure volte a limitare l’espansione del settore.

Fonte: Valori.it

http://www.valori.it/italian/mondo.php?idnews=2913

Regno Unito. Prezzi case, la crescita rallenterà di due terzi.

La crescita dei prezzi delle case in Inghilterra subirà un brusco rallentamento nel corso del 2011, che sarà pertanto ricordato come un ulteriore anno di difficoltà per il mercato immobiliare d’oltre manica. I valori commerciali subiranno infatti un incremento di circa il 2,2% nel prossimo anno, dopo un “ricco” 2010, che dovrebbe chiudersi (così sostengono i dati pubblicati dal CEBR – Centre for Business Research) con un balzo in avanti del 6,9% nella crescita dei valori di mercato delle proprietà immobiliari ad uso abitativo dell’area ora considerata.

Insomma, il 2011 sarà un ennesimo ritorno con i piedi per terra per gli operatori del settore, che a dir la verità mai si erano illusi che la ripresa fosse una corsa facile e priva di ostacoli da superare.

Se i dati CEBR dovessero tradursi in realtà, ciò significherebbe un incremento dei prezzi medi delle case molto vicino alla soglia delle 184 mila sterline, valore di mercato che non dovrebbe comunque essere superato dai picchi del 2011.

Mentre il prossimo anno costituirà così un periodo di consolidata stabilizzazione all’interno dell’immobiliare britannico, il 2012 e il biennio successivo si caratterizzeranno invece per un incremento più dinamico dei prezzi, che nel 2014 dovrebbero giungere a un livello superiore di circa il 16% rispetto agli attuali valori medi.

Fonte: VostriSoldi.it

http://mutui.vostrisoldi.it/articolo/prezzi-case-la-crescita-rallentera-di-due-terzi/8551/

Il mercato immobiliare israeliano

Il mercato immobiliare israeliano potrebbe essere una bomba a tempo? Osservatori nazionali e internazionali si stanno interrogando in proposito, mettendo in evidenza certi elementi che gettano un’ombra su questo settore.

Il business edilizio locale è tra quelli che stanno crescendo di più e più in fretta; ma per alcuni ci sarebbe anche un’altra faccia della medaglia da tenere in considerazione: la bolla speculativa starebbe per scoppiare. La “Global Property Guide”, fonte autorevole d’informazioni sul mercato immobiliare internazionale, nonché miniera di suggerimenti per gli investitori del settore, da due anni indica lo Stato ebraico come il mercato più interessante, e il sesto più veloce al mondo. Anche il settimanale americano New York Observer ha scritto di questo fenomeno nell’ultimo numero, sottolineando come la punta di diamante del mercato sia Tel Aviv, dove «i prezzi sono saliti del 46% dalla fine del 2008, con una media di 600mila dollari per una casa di tre stanze». E del resto, basta una passeggiata sul lungomare della città per rendersi conto che essa è punteggiata di cantieri in fermento e di annunci di agenzie che vendono case di tutti i tipi, comprese molte abitazioni di lusso. A Gerusalemme, invece, «l’incremento è stato del 15% nel corso del 2010, con prezzi medi intorno ai 415mila dollari». Sempre secondo il settimanale, però, «Israele teme di poter patire la stessa sorte toccata a mercati come Dubai e, ovviamente, gli Stati Uniti. La Banca centrale israeliana – nota ancora il NY Observer – ha alzato i tassi d’interesse più volte negli ultimi sei mesi con la speranza di raffreddare il boom». Invano. Boom che è frutto sia del sistema bancario locale, finora stabile, sia dell’afflusso negli ultimi anni di oltre un milione di immigrati russi, che hanno cambiato la fisionomia del Paese, non solo politicamente, ma anche per le loro esigenze abitative. Alle speculazioni, e ai rischi che gli eccessi comportano, gli esperti invitano a riflettere anche su un altro fattore di pericolo: l’instabilità geo-politica della regione, minaccia sempre presente: «La pace è fragile, e di conseguenza anche l’economia israeliana».

Fonte: FocusMo.it

http://www.focusmo.it/economie-nazionali/6156-il-mercato-immobiliare-israeliano.html

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