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La via “social” per la gestione dei Crediti Immobiliari Non Performanti (NPL’s)

nplQuando parliamo di crediti immobiliari non performanti (Non Performing Loans – NPL’s), dobbiamo capire da subito che buona parte del problema riguarda le famiglie, migliaia di situazioni problematiche che ad oggi non sono affrontate dovutamente.

Partiamo dal presupposto che, nella maggioranza dei casi, il debitore problematico è lo stesso che fino a pochi anni fa era un cliente “spinto” a indebitarsi per 30 anni per soddisfare quel sogno, sempre alimentato dal sistema, di acquistare la casa “per la vita”.

Ora che l’ammortamento è diventato un “incubo”, spesso a causa della perdita di reddito o di mutate condizioni familiari (separazioni, problemi di salute, etc), il cliente finanziato è finito nell’elenco dei cattivi pagatori e soggetto finanziariamente indesiderato.

Tali problematiche vengono gestite amministrativamente, ovvero l’ufficio legale della banca compie le  ordinarie attività di escussione del credito (messa in mora, atto di precetto, pignoramento, vendita all’asta dell’immobile), il tutto con
un’atteggiamento formale (lettere e raccomandate) e quasi mai proattivo. Quando poi la gestione delle posizioni viene trasferita a società di recupero crediti, frequentemente il contatto telefonico (quando avviene), è minaccioso e non produttivo.

La mia personale esperienza determina la convinzione che, nella maggioranza dei casi, il debitore è tutt’altro che un furbetto che non vuole pagare; al contrario è una persona che necessita di soluzioni. Nessuno vuole perdere la casa dove vive, l’esigenza abitativa non viene meno.

Attivare un ingaggio “sociale” può essere uno strumento vincente.

Certo, servono risorse umane e competenze comunicative, empatiche, immobiliari e creditizie che non è facile trovare racchiuse in un’unica figura professionale. Le banche non possono rispondere adeguatamente a questo bisogno e tanto meno chi fa recupero crediti, abituato a trattare la questione con fogli excel e tabulati telefonici, in modo industriale.

L’approccio sociale fa si che l’obiettivo principale sia quello di prendere un caffè (medium strepitoso!) nel salotto di casa del debitore. È proprio lì, nella zona di comfort del cliente, che molto spesso nascono le soluzioni. Rifinanziamento della posizione con garanzie di terzi (parenti, amici), proposte di saldo a stralcio, piani di rientro, vendita volontaria del bene ante asta, etc.

Tali attività richiedono un presidio certosino e continuativo sul quale, il creditore, deve investire economicamente, imputando eventualmente la maggior parte del compenso ad una success fee a soluzione conclamata.

Ad oggi la resistenza è ancora importante, c’è chi mantiene una posizione negazionista sull’entità delle sofferenze, c’è chi
preferisce rimandare a “tempi migliori” ogni soluzione, i più arditi provano ad immettere sul mercato centinaia di posizioni immobiliari prossime o già in asta, senza una visione progettuale. I risultati restano nulli o scarsi.

Il settore ha delle potenzialità notevoli, ma senza un approccio “sociale” concreto, senza entrare nell’ottica che questa guerra si combatte “casa per casa”, rimarremo in un limbo dai molti nomi (crisi, bolla, etc..) senza vie di uscita.

Gerardo Paterna
http://www.gerardopaterna.com

Te lo do io lo spread

spreadDa un pó di tempo il termine inglese spread è entrato prepotentemente nell’uso comune. Spread nella sua accezione più nota è “il differenziale di rendimento tra titoli di Stato”, vale a dire rende più investire sui titoli di uno stato con elevato rischio di insolvenza. In parole povere, ad esempio, l’investimento su btp italiani rende di più che sui bund tedeschi, perché l’Italia è costretta a remunerare con maggiori interessi quegli “arditi” investitori che puntano sul Belpaese. Lo spread, quindi, è la differenza di resa tra due operazioni finanziarie.

In ambito speculativo oltre a quelli di natura mobiliare esistono altri mercati, e negli anni passati uno molto appetito era quello immobiliare. In questo momento, però, le banche preferiscono investire sui titoli di stato che sul mattone proprio per un ragionamento inverso: mi assumo un minor rischio e porto a casa un rendimento certo. Acquistare titoli di Stato è un’operazione garantita non soltanto dallo Stato sovrano emittente, ma oggi anche dalla Comunità Europea (vedi Fondo Salva Stati FESF), e le banche, che hanno come unico obiettivo i profitti, non hanno attualmente interesse nel finanziare operazioni immobiliari ad alto rischio come i mutui ipotecari. I mutui, del resto, sono ad alto rischio a causa di una distanza tra redditi e valore degli immobili che, come dimostrato negli ultimi anni, pone le banche di fronte ad un alto rischio di insolvenza dei debitori, che a loro volta non possono prestare garanzie accessorie sufficienti ad abbattere questo rischio perché tutti troppo indebitati in ragione dei debiti già contratti.

Dal momento che i redditi non possono aumentare a causa di molteplici fattori, l’unica opportunità per cui questa forbice si riduca è la discesa dei prezzi. Come spesso accade, negli Usa questo è avvenuto abbastanza velocemente già dopo il fallimento di Lehman Brothers, in Italia ancora no. Perché se è vero che i prezzi anche in Italia hanno intrapreso un fase discendente, è altresì vero che la discesa è molto lenta. Fintanto che i valori non ritorneranno ad avere una corrispondenza alla ricchezza reale, il mercato immobiliare residenziale (indice di riferimento di tutto il comparto) continuerà ad arretrare nel numero di compravendite.

In tutto ciò l’attività che può essere svolta dagli agenti immobiliari è quella di scoraggiare venditori non fortemente motivati, a tenere sul mercato immobili a prezzi sensibilmente lontani dai più probabili reali valori. Ci sono migliaia di immobili disponibili sul mercato, sta agli agenti immobiliari selezionare i migliori da proporre a chi può davvero acquistare. Molti acquirenti desistono dall’acquisto dopo che le loro ricerche si sono scontrate con valori ben distanti dalle loro capacità di spesa.

Oggi più che mai il lavoro dell’agente immobiliare è quello di mediare tra delle aspettative spesso troppo distanti. Questa è l’attività propria del mediatore: accompagnare i venditori verso il migliore prezzo di vendita possibile, e offrire agli acquirenti la serenità di un’operazione calibrata per le loro reali disponibilità. L’agente immobiliare è chiamato ad individuare e selezionare il miglior prodotto disponibile sul mercato, e proporlo con professionalità al proprio cliente riducendo le distanze tra domanda e offerta.

Bisogna incentivare il mercato reale, quello fatto da compratori e venditori motivati, per rendere lo spread tra mattone e finanza più favorevole al mercato immobiliare così che possa attrarre nuovamente l’attenzione degli investitori. Meno immobili in vendita, dunque, e più opportunità sul mercato a valori in linea con la capacità di spesa per tutti quei compratori che siano realmente motivati all’acquisto.

Andrea Russo

twitter @andrearussore

La crisi continua e lo Zio Sam resta senza Casa

Ho incontrato Peter per la prima volta una settimana fa. Di mezza età, a New York ormai da anni ma non abbastanza per perdere l’accento un po’ comico che la Russia infligge a chi vuole parlare la lingua del vecchio nemico.

Peter fa il lavoro più difficile nell’America del 2011. Non il netturbino e nemmeno il minatore o il portiere di notte, ma l’agente immobiliare. «I tempi sono duri, anzi durissimi», mi ha detto e la sua faccia rotonda e un po’ rubizza si è contorta in una smorfia di dolore. Quasi a confermare la sua disperazione, Peter ha cominciato a tempestarmi di messaggini ed email per implorarmi di affittare un appartamento che sa benissimo che non prenderò mai (pur essendo un emigrante, io, a Little Italy, con le sue trattorie da film di Scorsese e «prosciut» sul menu, non ci voglio vivere).

Di solito, gli agenti immobiliari non ispirano simpatia, né tantomeno compassione, ma Peter e i suoi colleghi in prima linea nel mercato delle case Usa sono le vittime di uno dei paradossi dell’America del dopo-crisi. A prima vista, l’economia statunitense si sta riprendendo abbastanza bene, anche se lentamente, dalla Grande Recessione del 2007-2009. L’anno passato, la crescita del prodotto interno lordo statunitense è stata di un rispettabile 2,8%, e nel 2011 la Federal reserve pronostica un’accelerazione fino al 3,5 – un’ ottima velocità di crociera per il Paese. I tassi d’interesse sono bassissimi e persino il mercato del lavoro – la mina vagante per le chances di rielezione del presidente Obama nel 2012 – ha incominciato a dare segnali di vita.

I mercati se la stanno godendo – lo Standard & Poor’s 500, l’indice-guida, è aumentato di più di un quarto in solo sei mesi – e anche Wall Street sorride, con migliaia di banchieri pronti a celebrare i loro bonus prima della fine del mese. Putroppo, l’invito a questa bella festa per la ripresa dell’economia più grande del pianeta non è arrivato al settore immobiliare. A più di tre anni dall’inizio di un terremoto economico che ebbe il suo epicentro proprio nel mercato delle case, la ricostruzione deve ancora iniziare. Visitare i sobborghi fantasma delle grandi città americane – pieni di negozi sbarrati, case deserte e desolati cartelli «for sale» (in vendita) – è un viaggio in un’altra America, lontana anni luce da Wall Street e la Borsa di New York. In questo Paese non si parla di bonus milionari dei banchieri e nemmeno dei nuovi record dello S&P 500, ma del fatto che le ultime notizie dicono che i prezzi delle case sono crollati in tutte le 20 più grandi città americane per la prima volta in quasi un anno. Nei dintorni di Los Angeles, Las Vegas e Miami, le statistiche economiche non sono fonte di speranza come alla Casa Bianca. Al contrario, nell’America dei diseredati immobiliari, le cifre fanno male.

Cifre come 9, il numero di mesi che ci vorrebbero per vendere tutti i 4 milioni di case «for sale» negli Stati Uniti – un’eternità nel mercato depresso di oggi. O come il 1966, l’ultimo anno in cui ci furono meno vendite di case che nel 2009. Il vero pericolo per gli Usa, e quindi le sorti dell’economia mondiale, è che la ripresa si fermi sulla soglia di casa dell’americano medio.

Senza la sicurezza finanziaria di un tetto sulla testa e la consapevolezza che, qualsiasi cosa succeda, quei muri e mattoni qualcosa valgono, Joe e Jane Blog (i cugini americani dei nostri Signori Rossi) non vorranno cambiare macchina, comprare un televisore al plasma o prenotare le vacanze in Messico. Su questo punto, una volta tanto, gli economisti hanno poco da contribuire. Nel loro mondo, è difficile affrontare una situazione in cui ci sono problemi sia di domanda che di offerta.

Di offerta, ho parlato – ci sono tante, troppe case sul mercato e i prezzi continuano a scendere – ma la situazione della domanda è forse peggiore: nononstante gli sforzi del governo, milioni di americani non hanno né le risorse né la volontà per pagare il mutuo.

Studi seri stimano che 12 milioni di americani sono molto indietro con le rate del mutuo – una proporzione enorme della popolazione – mentre altri 8 milioni fanno fatica a tenersi in pari. Nouriel Roubini, che è diventato un guru dopo aver predetto l’implosione del mercato immobiliare in tempi non sospetti, parla della possibilità che più di 11 milioni di persone smetteranno di pagare i loro mutui nei prossimi quattro anni. Se ha ragione, l’ondata di inadempienze prolungherà un circolo vizioso di perdite per banche, pignoramenti e vendite forzate di case, aumentando la montagna di immobili vuoti.

Vista la situazione, non è una sorpresa che, a dispetto dei prezzi bassi e dei tassi d’interesse praticamente rasoterra, ci sia pochissima gente pronta a comprare casa. Le domande per mutui a dicembre sono state 60 percento in meno del record raggiunto nel 2005, quando l’America era in preda al sogno che il valore degli immobili immobili non sarebbe sceso mai.

Siamo, come mi ha detto un esperto l’altro giorno, in «terreno inesplorato». In molte delle recessioni del passato, il mercato immobiliare – le vendite delle case ma anche la costruzione e gli affitti commerciali – è stato uno dei primi a risollevarsi, trascinando con se il resto dell’economia. Pensare che l’America spossa risollevare senza la spinta di un settore così importante sia dal punto di vista psicologico che finanziario, è difficile.

Ci sono state «jobless recoveries» – riprese che sono avvenute senza grandi cali nella disoccupazione perché le aziende hanno tagliato costi e aumentato la produttività – ma non abbiamo veramente mai avuto una «homeless recovery», una risalita senza case. Mi piacerebbe essere il primo a pronosticare un miracolo economico di questo tipo, ma purtroppo devo andare, Peter mi ha appena mandato un altro messaggio disperato.

Autore: Francesco Guerrera – caporedattore finanziario del Financial Times a New York.

Fonte: LaStampa.it

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