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Tutta questione di onestà, almeno intellettuale

onestà intellettualeCi siamo, eccoci pronti ad archiviare il 2014, a fare i conti con i bilanci personali, a snocciolare previsioni, a fare all’incirca le stesse cose fatte anche nel 2013 più o meno in questi giorni. Oggi è il giorno in cui si chiude un anno e ci si prepara per aprirne uno nuovo, diverso. Forse. Leggi il resto di questa voce

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Il futuro dell’immobiliare in Italia – Intervista a Mauro Danielli

Mauro DainelliL’anno volge al termine e abbiamo deciso di chiudere il ciclo di interviste ad esponenti del settore immobiliare intervistando Mauro Danielli, Presidente di MedioFimaa.

d. Ringraziandoti a nome dei nostri lettori per aver accettato questa intervista, come sempre andiamo diretti al dunque: notizia degli ultimi giorni pare essere che il calo delle vendite immobiliari abbia segnato un rallentamento. C’è del positivo, o dobbiamo aspettarci dell’altro? 

r. Il rallentamento del calo delle vendite e un sempre più accentuato repricing dei valori  rende più attraente l’accesso alla casa. I due dati correlati alla ripresa della domanda di mutui suggeriscono un atteggiamento di fiducia crescente, che da solo ovviamente non basta a scongiurare la fine della crisi, ma è indubbiamente un segnale positivo dal quale trarre, con le dovute cautele, considerazioni ottimistiche per il 2014.

d. Da diversi anni ti occupi di gestire MedioFimaa, come è cambiato il rapporto tra l’agente immobiliare e il mutuo? 

r. È cambiato notevolmente da quando il D.Lgs. 141/2010 ha estromesso l’Agente Immobiliare  dall’attività di segnalazione di prodotti creditizi, bloccando il meccanismo che vedeva l’agenzia immobiliare al centro, fornitrice di un servizio di compravendita più completo. Tuttavia la concessione del mutuo resta un aspetto decisivo in molte trattative immobiliari, pertanto, accantonando il discorso remunerativo –escluso per legge- le agenzie possono continuare a portare valore aggiunto alla propria attività appoggiandosi ai professionisti del comparto creditizio. Non lo fanno più per ottenere la provvigione sul mutuo concesso, ma per aumentare le probabilità di concludere positivamente una compravendita, per avere maggiori opportunità di business, per fornire un servizio più completo ai propri clienti .

d. Quali benefici ha portato la riforma della professione di mediatore creditizio agli operatori e al mercato in genere? 

r. Il nuovo modello di mediazione creditizia (post d.lgs. 141) è al suo primo anno di vita, è presto per parlare di benefici, ma indubbiamente uno degli effetti più visibili del decreto è stato la decimazione degli operatori del mercato, passati da oltre 100 mila a circa 5000 e con una penetrazione sul mercato del credito che si attesta intorno al 20 %. Credo che significativi cambiamenti dovuti alla nuova “reputazione” del Mediatore Creditizio che oggi è un soggetto qualificato e controllato, si potranno vedere dal prossimo anno. Da un lato la possibilità per il consumatore finale  di scegliere fra una vasta gamma di prodotti e dall’altro  l’interesse delle Banche a  spostare parte dei costi ,da fissi a variabili , saranno attivatori di un processori crescita al pari di quanto  avviene nei mercati più evoluti come quello anglosassone dove il “canale indiretto”, i broker, supera il 50% dell’intera allocazione di nuovi mutui retail.

d. Che strumenti ha l’agente immobiliare a sua disposizione per dimostrare ancora al mercato tutto il suo valore? 

r. In uno scenario mutato come quello attuale, l’agenzia immobiliare deve mostrarsi al mercato come fornitrice di un servizio che va oltre la semplice transazione di compravendita. Partendo dal presupposto che il cliente oggi è sempre più informato, meno fedele e meno disposto a “cessioni di sovranità”. Il fulcro è la comprensione delle sue esigenze, partendo dalle quali l’agente deve svolgere un’attività consulenziale qualificata: non è più sufficiente avere una vetrina di proposte immobiliari da proporre, è il “come” e non il “cosa” a fare la differenza.

Due aspetti fondamentali a mio giudizio disegneranno il futuro dell’Agente immobiliare: il web come nuovo “terreno di gioco”, e la Consulenza di parte.

Il web sostituisce il territorio fisico ( la strada!!) con il territorio virtuale ( le reti). E’ sempre più il luogo dei contatti, delle relazioni con i clienti, della collaborazione tra operatori. Sfruttarne le potenzialità e le infinite opportunità serve per rendere efficiente un mercato, dove paradossalmente gli Agenti immobiliari trattano il 90% degli immobili e concludono il 50% delle transazioni.

L’attività consulenziale, affinchè possa esprimersi validamente, non può che partire dalla tutela e difesa degli interessi di parte. L’imparzialità, la terzietà del mediatore immobiliare, trova sempre meno riscontro nel cliente di oggi. Specialmente quando la scelta viene imposta e non negoziata. Le critiche più forti all’Agente immobiliare e al suo operato vengono dal cliente acquirente “obbligato”ad una relazione forzata.

Sono convinto che la crisi che stiamo vivendo agirà come attivatore di cambiamento più velocemente di quanto possiamo prevedere.

d. Mauro, andiamo verso fine anno, vuoi sbilanciarti in una previsione per il 2014? 

r. Parlare di ripresa forse è avventato, ma credo che nel 2014 il trend negativo continuerà a rallentare fino a mostrare il tanto sospirato segno “più”, Non si respira ancora aria di puro ottimismo, ma si percepisce la voglia di pensare al futuro.

A.R.

Le interviste: “Il futuro dell’immobiliare in Italia”

Stefano Lascar di Studio Lascar

Massimiliano Pochetti di Casashare

Raffaele Racioppi di Condivisione Immobiliare

Giuliano Olivati Presidente FIAIP Bergamo

Giuseppe Pizzuti di RE/MAX Italia

Crisi: scendono i prezzi e scompaiono i mutui, cresce il rent to buy.

EurocasaSecondo i dati forniti dagli operatori del mercato immobiliare, la crisi economica ha fatto sì che tra il 2007 ed il 2011 il numero dei mutui effettivamente erogati in Italia calasse del 22%, per poi dimezzarsi ulteriormente tra il 2011 ed il 2012. Ma non solo. Stando agli stessi dati si vede anche che solo una richiesta di mutuo su 20 viene accettata dalle banche e solo per un valore non superiore al 50% del valore dell’immobile. Tanto per capire l’entità del cambiamento in atto bisogna pensare che fino a pochi anni fa esistevano sul mercato mutui in grado di finanziare il 100% del valore dell’immobile.

In un tale scenario non c’è da stupirsi se anche il prezzo degli immobili in vendita abbia subito un drastico calo del 10%: basta fare un giro su un qualsiasi sito di annunci immobiliari per rendersi conto dell’abbassamento del prezzo, anche per quelle zone delle principali città (come Roma e Milano) prima considerate inacessibili.

Alla luce di tutti questi fattori la domanda che rimane è: come se ne esce da questo empasse che è economico ma anche forti risvolti di carattere sociale?

Una delle soluzioni che il mercato immobiliare sembra suggerire a chi vorrebbe comprare casa è il rent to buy (vedi glossario) o affitto con riscatto. Si tratta di una soluzione di acquisto innovativa che appare essere fatta apposta per quelle giovani coppie che non riescono ad accedere al mutuo.

Tramite l’affitto con riscatto si stipula un contratto per cui per un certo periodo di tempo, da definire, il richiedente diventa semplicemente “affittuario” dell’immobile ed il proprietario continua a mantenerne il possesso. Dopo un certo numero di anni l’affittuario può decidere di richiedere il riscatto dell’appartamento; in pratica acquista l’immobile ad un prezzo scontato rispetto al valore di mercato, uno sconto che rappresenta una parte di tutte le cifre versate sino a quel momento sotto forma di affitto.

Sono sempre di più, sia gli acquirenti sia i venditori che si stanno interessando all’affitto con riscatto; si stima ad esempio che solo nell’arco del 2012 questa forma parallela di acquisto sia aumentata del 12 % rispetto all’anno precedente.

Giacomo Rossini

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