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L’impatto della crisi sul mercato immobiliare e le previsioni sulla ripresa

Class Cnbc, la televisione del Gruppo Class, ha intervistato il Presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici sull’impatto della crisi economica sul mercato immobiliare italiano e sulle prospettive di ripresa.

Dopo aver riaffermato che non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata nonostante il calo delle compravendite e del prezzo degli alloggi (da luglio 2008 a giugno 2009 rispettivamente -15% e -8%), Colombo Clerici ha rilevato come, a causa delle aspettative di mercato, rivelatesi errate, si sia costruito troppo rivolgendosi alle classi economiche medie e medio-basse, proprio quelle che risentono maggiormente della congiuntura economica sfavorevole.
Perciò oggi si contano, nel residenziale,in Italia, almeno 250.000 nuovi alloggi ultimati o in fase di ultimazione in attesa di essere venduti, e 50.000 solo in Lombardia.

Tra l’altro gli ingenti investimenti edilizi che si stanno impostando in alcune città, fra le quali Milano, per operazioni di trasformazione urbanistica e di sostituzione edilizia, che beneficeranno anche dei premi volumetrici previsti dalle diverse leggi regionali, rischiano di inflazionare il mercato con un’offerta esorbitante di nuovo prodotto edilizio.

Il mercato dunque manterrà una certa stabilità dei prezzi e dei valori se non si innalzerà sensibilmente il cosiddetto flottante (l’ammontare annuale delle transazioni relative agli investimenti non strutturali; cioè legati all’utilizzazione diretta dell’immobile) che storicamente si è aggirato attorno all’ 1-1,5 % del valore dello stock immobiliare complessivo.
Questo innalzamento può derivare o da una sovrapproduzione edilizia, o dall’esigenza dei proprietari di monetizzare l’investimento a causa della crisi economica in atto, ovvero ancora dallo scarso interesse economico a mantenerlo a causa di una riduzione della rimuneratività o dell’aumento dei costi di gestione e del carico fiscale.
Un esempio: noi abbiamo tra i nostri soci soggetti che posseggono nelle grandi città patrimoni immobiliari a reddito, dell’ordine di uno,due ed oltre tre miliardi di euro ciascuno.
Ebbene è opportuno che questi investitori non siano dissuasi dal mantenere in vita il proprio investimento dalla permanenza di politiche fiscali punitive.
Si potrebbe diversamente innescare un effetto domino assai preoccupante.
Si aggiunga che d’altronde non è da pensare che in presenza di una depressione dei mercati finanziari e borsistici, l’investimento immobiliare possa catalizzare da sé solo i flussi di denaro.
I cicli storici dell’andamento del mercato immobiliare attestano che la crescita dei prezzi è stata conseguente a periodi in cui si era stata creata una grande disponibilità di ricchezza finanziaria da ricollocare.

Oggi si è bruciata, a livello mondiale, una ricchezza finanziaria pari a qualcosa come 9 trilioni di dollari: più o meno il valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano.

Si aggiunga al quadro valutativo il problema della restrizione delle linee del credito destinato ai mutui casa da parte del sistema bancario, che non mancherà di produrre effetti negativi sull’andamento del mercato.

Per quanto riguarda il settore locativo, esso è in calo da alcuni anni; ciononostante il valore degli affitti resta al di fuori delle possibilità di accesso da parte della fascia di popolazione meno abbiente (giovani,nuove coppie, studenti, immigrati, pensionati).

Considerato che, a causa dell’assenza di una politica della casa – da trent’anni non si costruiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica – l’onere della locazione ricade quasi esclusivamente sul privato, è indispensabile che lo Stato ricorra ad incentivi quali la cedolare secca al 20% sui canoni di locazione.
Il passaggio dalla tassazione delle locazioni in vigore (aliquota Irpef marginale media del 28%) alla cedolare secca del 20% porterebbe a una perdita di gettito pari a 1.456 milioni (cifra calcolata partendo dai dati del governo, relazione tecnica al decreto-legge n.261/2007 che si riferiscono al 2006).

Ma gli effetti positivi saranno:
– far emergere il “sommerso” nel settore della locazione (una stima questa che presenta margini di incertezza);
– incentivare l’investimento privato nel settore delle locazioni abitative;
– recuperare a tassazione gli immobili attraverso il passaggio dal regime di esenzione al regime di imponibilità; con un gettito complessivo di circa 2 miliardi, tra Irpef, Registro ed ICI.
– generare una crescita economica attraverso un incremento del PIL dell’ordine dell’1-1,5% ed un recupero di una cospicua parte di immobili ad una economia dinamica e produttiva di gettito fiscale ( incremento delle imposte sui redditi e dell’IVA).

Per chi intende investire, comunque, Colombo Clerici suggerisce alloggi di uno-due locali in prossimità di università, di aree soggette a grandi riqualificazione urbane e di sviluppo di metropolitane; ed in prospettiva lungo gli assi delle nuove reti infrastrutturali di collegamento viario e particolarmente in coincidenza dei raccordi con le strade ordinarie.
A Milano nel centro storico e nelle fasce limitrofe semicentrali, a Bovisa e Bicocca, nei dintorni di Citylife e Porta Nuova, lungo la nuova linea metropolitana 4.

Fonte: Infobuild.it

http://www.infobuild.it/mecgi/drv?tlHome&mod=modDistrConsumiSheet&IDMENU=30&MENU_INDEX=2&UID=58403

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Immobili, 2009 terzo anno di calo ma dal secondo trimestre segni di ripresa

ROMA, 24 settembre (Reuters) – Il mercato immobiliare italiano mostrerà quest’anno e per il terzo anno consecutivo una contrazione delle vendite ma dal secondo trimestre emergono segnali che il peggio sia passato. Lo si legge in uno studio sul settore di Mps Research.

“Complici la progressiva riduzione del livello dei tassi di interesse (che ha favorito la domanda) e le misure di sostegno all’economia varate dal governo, nel secondo trimestre 2009 l’emorragia sembra essersi perlomeno fermata” srive Mps. “Ritorna maggior interesse dei privati per il “mattone”, migliora il tasso tendenziale di decrescita sia delle erogazioni dei mutui che delle compravendite. In ragione di quanto detto il “bilancio” del comparto per fine d’anno, seppur negativo, si dovrebbe attestare su livelli di flessione migliori di quanto visto a fine 2008 e inizio 2009″, si legge in una nota che accompagna lo studio.

Per il mercato immobiliare la previsione è “che verranno vendute un terzo in meno delle case vendute nel 2006, portando a tre gli anni consecutivi di discesa del comparto immobiliare: fenomeno che non si riscontrava da 25 anni”, dice lo studio.

Dopo i dati più negativi toccati nel primo trimestre, con un calo del 20% circa delle transazioni, i segnali di ripresa nel secondo trimestre alimentano previsioni meno cupe per l’interno anno: “per il 2009 di una decrescita del numero delle compravendite tra il -13% ed -15% e di una riduzione dei prezzi degli immobili tra il -6% e il -8%”.

Una indagine Nomisma citata nello studio segnala che il 14,6% delle famiglie del campione si dichiara interessata ad acquistare un immobile nei prossimi due anni.

MUTUI: DOPO FORTI CALI SEGNI DI RIPRESA DAL SECONDO TRIMESTRE

Per quanto riguarda il mercato dei mutui immobiliari, già in sofferenza con erogazioni calate del 10% circa nel 2008, “ad un primo trimestre che conferma e “accelera” il trend del 2008 (erogazioni -22,8% a/a), si contrappongono evidenze del secondo trimestre che mostrano segnali di ripresa e di generale ritorno di interesse al prodotto mutuo, che cresce più di ogni altra forma di prestito bancario (in crescita quindi il suo peso specifico nei portafogli delle banche) e che determina un “miglioramento” del trend a fine giugno (-15%). Le prospettive per l’intero anno sono di un calo del 12%”, dice lo studio.

Il rapporto del Mps Research segnala “come i mutui per acquisti di abitazioni stiano tornando ad essere la forma di attività con il miglior andamento tra le forme di impiego bancario e come, di conseguenza, il loro peso relativo sui portafogli delle banche stia tornando a crescere (dal 15,4% di aprile 2009 al 15,7% di luglio 2009)”.

Fonte:Reuters.com

http://it.reuters.com/article/itEuroRpt/idITLO54304420090924

FINANZA/ Brutte notizie da Pechino: arrivano i derivati in salsa cinese

Il clima è vacanziero, quindi prima le buone notizie. La crisi baltica è ufficialmente esplosa, certificata dal downgrading dell’altro giorno da parte di Standard&Poor’s del rating di Lettonia ed Estonia, scivolate nella categoria BB e A- dopo che gli ultimi dati parlano di una contrazione dell’economia del 16% e un debito pubblico schizzato fuori controllo e destinato a raggiungere l’80% del Pil nel 2011 quando solo lo scorso anno era al 19%. La Lituania, addirittura, può contare su una contrazione del Pil del 22%. Chi ha investito laggiù, svedesi in testa, passerà un’estate un po’ tribolata.

Sempre nella categoria buone notizie possiamo classificare la contrazione dell’11% dell’economia russa, con un deficit di budget al 9,4% e un tasso di disoccupazione a quota 13% e in continua crescita. Ieri, a Londra, si parlava chiaramente di “fine del modello Putin”: evviva.

Passiamo ora alle cattive notizie che purtroppo non mancano mai. Ma, questa volta, sono decisamente peggiori del solito. E arrivano, come al solito, dalla Cina. Per chi segue quanto scrivo la questione è già chiara, ma meglio fare un breve riassunto prima di rendere note le novità di giornata. La Cina non solo non trascinerà il mondo verso la ripresa ma anzi sta pagando a caro prezzo la politica scelta dalla Banca centrale di rendere più semplice e accessibile il credito.

Occorre, insomma, trovare strade alternative. Da Pechino è infatti giunta la richiesta agli istituti affinché controllino che il credito che hanno offerto in eccesso, qualcosa come 1.080 miliardi di dollari nel primo semestre dell’anno, vada verso l’economia reale e non a creare bolle in asset nei mercati dell’equity e del real estate: troppo tardi, le bolle si sono già formate e purtroppo non ci metteranno molto a gonfiarsi a dismisura. Inoltre questa enorme, ennesima massa di prestito emessa nel dicembre scorso sta ingolfando il sistema bancario, incapace di gestire quel quantitativo di denaro che infatti viene stoccato come reserve a Shanghai o utilizzato – come già detto – per mantenere artificialmente in vita il settore della costruzioni, devastato dalla crisi.

Inoltre la società di rating Fitch si è messa a fare le pulci alla Cina in questo periodo e il quadro che ne è uscito è stato tutt’altro che consolante: «Le future perdite subordinate allo stimolo messo in atto dalle autorità governative potrebbero presentare entità maggiori del previsto e non è affatto chiaro come i governi locali e nazionali saranno in grado di, o vorranno, intervenire». Linguaggio da agenzia di rating che si traduce però nel downgrading della Cina nell’indicatore “macro-prudential risk” da categoria 1 (sicura) a categoria 3 (dove giace, per capirci, la fallita Islanda).

Ecco la novità. La China Construction Bank, secondo istituto del paese per quanto riguarda i prestiti, ha annunciato un taglio del 70% del numero di prestiti nella seconda metà dell’anno, per il semplice motivo che, parole del presidente dell’istituto Zhang Jianguo, «ci siamo resi conto che questi soldi non terminavano all’economia reale come stimolo. I prezzi delle case, infatti, sono cresciuti troppo».

Evviva, non c’è più il timore della bolla, c’è la bolla bella e buona. Prepariamoci ai subprime in salsa cinese e sarà tutt’altro che piacevole. Tanto più che Andy Xie, il principale consulente finanziario del paese, parla della politica bancaria come di «un gigantesco schema Ponzi che creerà danni enormi, difficilmente preventivabili, all’economia del paese». Insomma, siamo alle piramidi albanesi del 1996 all’ennesima potenza.

Il problema è che se la Cina crolla, come crollerà, ti saluto rally dei mercati resi possibili da speculazioni sulle commodities e fiumi di liquidità garantiti da Pechino su quei mercati e via alla fase peggiore della crisi, quella che non abbiamo ancora vissuto. L’export cinese si è già contratto del 23% rispetto allo scorso anno e il fatto che quella voce rappresenti il 40% del Pil cinese, la dice molto lunga anche sulla tenuta dell’economia reale. Le navi restano in porto, il costo dell’affitto di un cargo è ridicolo rispetto a due anni fa, la bolletta energetica cala: la Cina, motore della ripresa, sta andando in testacoda. Il prossimo passo sarà l’inversione di tendenza dell’indice Shanghai Composite che trascinerà con sé, al ribasso, Wall Street e di conseguenza l’Europa e i suoi listini con book illiquidi e prese di beneficio salutate come nuove Fenici che risorgono dalle loro ceneri. Buona estate ottimisti, godetevela perché settembre ci svelerà, finalmente e purtroppo, la vera entità di questa crisi.

P.S. Nonostante questo, la sonnolenta Europa ci regalava un unico motivo di dibattito ieri. Ovvero, la minaccia simil-mafiosa del leader dei social-democratici tedeschi, Frank-Walter Steinmeier, a Londra: «Non potete opporvi a una più stretta regolamentazione dei mercati finanziari». Complimenti, un vero genio.

Autore: Mauro Bottarelli

Fonte: Ilsussidiario.net

http://www.ilsussidiario.net/articolo.aspx?articolo=34747

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